Kto i po ilu latach może zasiedzieć grunt rolny oraz jakie są zakazy i ograniczenia? Czy nierolnik ma prawa do zasiedzenia? Jakie są najnowsze zmiany w prawie rolnym w 2023 r.? Zapraszamy do lektury aktualnych informacji w tym zakresie.
UWAGA, Niniejszy artykuł uwzględnia także dalsze zmiany w prawie rolnym, które weszły w życie 5.10.2023 roku
W tym artykule:
- 1 Prawo zasiedzenia gruntu rolnego – co musisz wiedzieć?
- 2 Czy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości rolnej przez nie-rolnika?
- 3 Zasiedzenie gruntu rolnego przez osobę bez uprawnień rolniczych – wyjątki
- 4 Posiadanie samoistne ziemi rolnej
- 5 Zasiedzenie gruntu rolnego w dobrej wierze
- 6 Zasiedzenie ziemi rolnej w złej wierze
- 7 Wniosek o zasiedzenie gruntu rolnego – co musi zawierać?
Prawo zasiedzenia gruntu rolnego – co musisz wiedzieć?
Jak stanowi artykuł 172 kodeksu cywilnego:
§ 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
Do 5 października 2023 roku w tym przepisie umieszczony był jeszcze zamieszczony paragraf 3, który stanowił, że Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3 [tj. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego] przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię użytków rolnych i kwalifikacji rolniczych ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych
Ww. paragraf 3 został uchylony z dniem 5 października 2023 r. na mocy ustawy z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw.
Czy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości rolnej przez nie-rolnika?
Niestety, na mocy ww. przepisów wciąż posiadanie statusu rolnika indywidualnego jest co do zasady warunkiem koniecznym, żeby zasiedzieć grunt rolny o powierzchni 1 hektara lub większy. Nieliczne wyjątki w zakresie możliwości gruntu rolnego przez nierolnika (także przez zasiedzenie) zawarte są obecnie w art. 2a ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Obejmują one bardzo wąski katalog i dotyczą m.in. sytuacji, gdy zasiedzieć nieruchomość rolną chce Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego (np. gmina, powiat itd.). Stosowny przepis obejmuje też nabycie od osoby bliskiej zbywcy, choć niestety ze względu na jego sformułowanie nie jest oczywiste, czy osoba niebędąca rolnikiem może zasiedzieć grunt rolny należący do osoby bliskiej. Szerzej o tych zmianach piszemy w artykule „Zasiedzenie nieruchomości rolnych – ważne zmiany w 2023„
Uwaga! Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.
Warto też dodać, że ww. ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw zniosła także inne ograniczenia w przypadku nabycia gruntu rolnego przez zasiedzenie – tj. nakaz prowadzenia gospodarstwa rolnego przez 5 lat od nabycia oraz prawo nabycia zasiedzianej ziemi przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa.
Zasiedzenie gruntu rolnego przez osobę bez uprawnień rolniczych – wyjątki
- Pierwszym wyjątkiem, o jakim trzeba pamiętać, to fakt, że ograniczenie w zakresie nabywania ziemi rolnej przez zasiedzenie weszło w życie 30 kwietnia 2019 r. i dotyczy wyłącznie przypadków, gdy bieg zasiedzenia ziemi rolnej skończył się po tym terminie.
- Ponadto ograniczenie w nabyciu przez zasiedzenie nie dotyczy gruntu rolnego o powierzchni mniejszej niż 1 hektar.
Jak wspomnieliśmy, wątpliwości budzi możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnych o powierzchni minimum 1 hektara przez posiadacza samoistnego, będącego osobą bliską w stosunku do formalnego właściciela gruntu. Przez taką osobę należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów, ojczyma i macochę.
Dodać należy, że ustawa przewiduje generalną klauzulę, zgodnie z którą nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może także nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej. W praktyce uzyskanie takiej zgody może być jednak mało realne.
Posiadanie samoistne ziemi rolnej
Zasiedzieć nieruchomość rolną może tylko ten, kto był jej posiadaczem samoistnym. Za posiadanie samoistne uznaje się takie, które spełnia łącznie dwa warunki:
- polega na władaniu i korzystaniu z nieruchomości przez posiadacza w taki sposób jak czyniłby to jej prawowity właściciel, niczego z właścicielem nie uzgadniając. Nie jest więc samoistnym posiadaczem dzierżawca nieruchomości, nawet gdyby dzierżawa ta była bardzo długoterminowa, ani osoba, która posiada nieruchomość na podstawie innej umowy zawartej z właścicielem nieruchomości.
- posiadacz jest postrzegany przez otoczenie tak jak za osoba, której przysługuje formalny tytuł własności do nieruchomości.
Więcej o tym piszemy w artykule pt. „Posiadacz samoistny”.
Zasiedzenie gruntu rolnego w dobrej wierze
Dobra wiara polega na tym, że posiadacz nieruchomości jest w sposób usprawiedliwiony przekonany, że przysługuje mu tytuł własności, chociaż to jego przekonanie jest błędne. Obowiązywanie takiej treści definicji dobrej wiary oznacza, że w praktyce występuje ona rzadko. W zasadzie ogranicza się do przypadków nabycia nieruchomości umową notarialną, która okazuje się nieważna lub do zasiedzenia w niektórych przypadkach gruntu graniczącego z nieruchomościami sąsiadującymi.
Uwaga! Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy jej nabycia jest posiadaczem w złej wierze, mimo uiszczenia całej uzgodnionej ceny kupna.
Termin zasiedzenia nieruchomości rolnej w dobrej wierze wynosi 20 lat i przez cały ten okres posiadanie musi mieć charakter samoistny.
Zasiedzenie ziemi rolnej w złej wierze
W złej wierze jest posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, a także ten, kto na podstawie okoliczności towarzyszących jego posiadaniu powinien wiedzieć, że prawo to mu nie przysługuje. Oznacza to, że świadomość, iż osoba posiada cudzą własność przesądza tylko o złej wierze posiadacza, nie ma zaś wpływu na samoistny charakter posiadania. Chodzi tylko o to, żeby posiadacz, mimo tej świadomości, traktował nieruchomość jak własną, a więc inwestował w nią, ogradzał, decydował o uprawach, czy o zmianie profilu upraw. Istotnym, choć nieprzesadzającym statusu samoistnego posiadania, jest płacenie podatków od nieruchomości.
Termin zasiedzenia ziemi rolnej w złej wierze wynosi 30 lat i przez cały ten okres posiadanie musi mieć charakter samoistny.
***
Więcej o różnicy pomiędzy dobrą a złą wiarą piszemy w artykule „Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze”
Wniosek o zasiedzenie gruntu rolnego – co musi zawierać?
Wniosek o zasiedzenie nieruchomości należącej do Skarbu Państwa Powinien odpowiadać ogólnym standardom wniosku o zasiedzenie. Oznacza to, że obowiązkowymi elementami tego wniosku są:
- oznaczenie sądu do którego wniosek jest kierowany. Obowiązuje tu właściwość wyłączna sądu – miejsca położenia nieruchomości,
- oznaczenie rodzaju pisma
- oznaczenie wnioskodawcy z podaniem adresu zamieszkania i numeru PESEL oraz oznaczenie uczestników postępowania z podaniem ich adresów zamieszkania,
- oznaczenie wartość przedmiotu sporu (wartości rynkowej gruntu rolnego)
- sformułowanie żądania wniosku przez dokładne określenie przedmiotowej nieruchomości oraz dane osoby (osób), która zasiedziała nieruchomość i datę zasiedzenia,
- wskazanie dowodów i wniosków dowodowych na poparcie żądania wniosku,
- wykazanie spełnienia przesłanek do zasiedzenia gruntu rolnego (tj. status rolnika indywidualnego) – w sytuacji, gdy bieg zasiedzenia kończy się po 30.04.2019
- uzasadnienie żądania wniosku
- wymienienie składanych załączników (w tym odpowiedniej ilości odpisów wniosku przeznaczonych do doręczenia uczestnikom),
- podpis wnioskodawcy lub jego pełnomocnika.
Wzór wniosku o zasiedzenie można znaleźć w naszej książce „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”
Zachęcamy też do lektury wpisu „Zasiedzenie nieruchomości rolnej – zmiany w prawie” .
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Dzień dobry, otrzymałam w spadku działkę rolną, którą uprawia od przeszło 20 lat sąsiadujący rolnik, jeszcze od czasów kiedy żyła babcia, zmarła w 2005r. Umowa z tym rolnikiem była ustna pomiędzy nim a moimi rodzicami uprawiającymi w czasie życia babci ten grunt. Kontaktu nikt od wielu lat z rolnikiem nie podtrzymywał. Pobieram co roku dotacje na tą działkę. Byłam ostatnio na wytyczeniu granic sąsiadujących działek ale nie na mój wniosek tylko innego sąsiada, ten rolnik się nie stawił. Czy można tu mówić o zasiedzeniu? Czy powinnam podpisać z nim umowę i najlepiej jaką, dzierżawy, użyczenia?
Z poważaniem
Szanowna Pani,
Sądzę, że w tej sytuacji byłoby rzeczą pożądaną, aby dla zabezpieczenia się przez ewentualnymi pretensjami o zasiedzenie zawrzeć z tym rolnikiem na piśmie którąś z wymienionych przez Panią umów.
Jeżeli rolnik ów opłaca podatek, to wskazana byłaby umowa dzierżawy z zaznaczeniem, że dzierżawa obowiązuje za opłacanie przez rolnika podatku od gruntu, przy czym dopłaty od niego należą się Pani. Jeżeli rolnik nie płaci podatku, odpowiednią byłaby umowa użyczenia. W obu przypadkach należałoby zaznaczyć, że zawierana umowa stanowi kontynuację umowy ustnej zawartej z nim przez Pani babcię.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry 🙂 Bardzo dobry artykuł. Chciałabym dopytać o te wyjatki dot. zasiedzienia działki rolnej. Mama ma za domem działkę rolną „stojącą” jeszcze na nieżyjącego dziadka. Zostawił jej ją w testamencie, normalnie to użytkował przez 30 lat, płaciła podatki. Nie jest rolnikiem, działka ponizej 1 ha. Co w takiej sytuacji zrobić. I czy rodzeństwo mamy mieszkajace w innym mieście ma jakieś prawa do tej działki i czy będzie się musiało zrzekać bądź nie jakiejś rekompensaty? Z poważaniem. Katarzyna Ewa
Szanowna Pani,
Jeżeli bieg zasiedzenia zakończył się przed 30 kwietnia 2019 r., czyli przed wejściem w życie ograniczeń przewidzianych ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, to nie powinno być problemu ze stwierdzeniem zasiedzenia działki. Zasiedzenie jest nabyciem własności nieodpłatnym, więc następuje beż rekompensat pieniężnych.
POzdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Mam pytanie, rolnik uprawiający swoje pola uprawne, uprawia także moją działkę – 0,5ha (moja działka jest otoczona jego działkami ze wszystkich stron, bez drogi dojazdowej)
W 2007 roku sporządzona została między nami umowa dzierżawy tej działki na okres 5ciu lat.
Umowa się skończyła, rolnik ziemię cały czas uprawia.
Czy w takim wypadku może on sobie liczyć okres zasiedzenia od 2007roku?
Czy jak sporządzę z nim kolejną umowę na np 10 lat to w grę wejdzie zasiedzenie czy będzie to po prostu dzierżawa?
Pozdrawiam,
Emilia
Szanowna Pani,
Sugerowałbym zawarcie nowej umowy dzierżawy, gdyż usunie to jakiekolwiek wątpliwości co do charakteru posiadania Pani działki przez sąsiada i zapobiegnie ewentualnemu jej zasiedzeniu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
„nie można zbyć nieruchomości rolnej o powierzchni 1 ha lub większej w okresie 5 lat od nabycia w drodze zasiedzenia (tj. od końca biegu terminu zasiedzenia, nie od uprawomocnienia się orzeczenia o zasiedzeniu).”
Czy ten punkt jest również obowiązujący przy przekazaniu gospodarstwa w całości? Osoba A składa wniosek o zasiedzenie działki nr 1, po czym przekazuje CAŁOŚĆ gospodarstwa rolnego osobie B wraz z tą działką?
Szanowny Panie,
Ustawa wprost nie reguluje opisanej przez Pana sytuacji. Jednakże ze względu na restrykcyjność jej uregulowań obawiam się, że notariusz odmówiłby sporządzenia umowy w zakresie działki nr 1.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski