Podatek od zasiedzenia nieruchomości, czyli fiskus cieszy się twoim szczęściem

Kiedy sąd wyda korzystne dla nas postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości, należy pamiętać, że naszą radością musimy podzielić się… z fiskusem. Jakkolwiek sąd w postanowieniu tak naprawdę potwierdza tylko fakt, że użytkowaliśmy daną nieruchomość jak właściciele przez wiele lat (zob. Co to jest zasiedzenie? oraz Okres zasiedzenia), nie zmienia to faktu, że fiskus będzie wymagał od nas uiszczenia daniny na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (dalej: ustawa).

Ile wynosi podatek od zasiedzenia?

Podatek od zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania. Nasuwa się oczywiście pytanie, jak określić tę podstawę. Otóż chodzi o wartość nieruchomości  ustalanej według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. To dość skomplikowane sformułowanie najlepiej wytłumaczyć na przykładzie.

Przykład:

Sąd Rejonowy w Piszu wydał w dniu 31 lipca 2016 r. postanowienie, na mocy którego Pan Pracowity zasiedział z dniem 1 lipca 2010 roku działkę, którą jego śp. rodzice nabyli w drodze nieformalnej umowy (tj. nie przed notariuszem) jeszcze w roku 1980. Zaraz potem Pan Pracowity dokonał znacznych inwestycji – nowy domek, ogrodzenie, doprowadzenie mediów komunalnych,  itd. Podstawa opodatkowania będzie obliczana według tego, ile, według  cen rynkowych aktualnych na dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu (tj. sierpień 2016 roku), warta byłaby nieruchomość, gdyby Pan Pracowity nie dokonał wspomnianych inwestycji.

Warto przy tym wiedzieć, że od podstawy opodatkowania można odliczyć nakłady  poczynione w trakcie okresu zasiedzenia przez nabywcę lub jego spadkobierców. Niestety, nakłady należy udokumentować, co często nie jest sprawą prostą. Ponadto, do podstawy opodatkowania nie wlicza się budynek postawiony na nieruchomości w trakcie okresu zasiedzenia. A zatem, jeśli np. rodzice Pana Pracowitego wcześniej postawili na nieruchomości jakiś domek, to podstawa opodatkowania będzie obliczana według tego, ile, według  cen rynkowych aktualnych na dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu, warta byłaby nieruchomość, gdyby nie stał na niej żaden domek (ani ten postawiony przez rodziców Pana Pracowitego, ani ten „nowy”) .

Jakie są formalności związane z podatkiem od zasiedzenia?

Pamiętajmy, że to na nas spoczywa obowiązek poinformowania fiskusa o zasiedzeniu. W tym celu do właściwego urzędu skarbowego należy złożyć deklarację SD-3 w przeciągu miesiąca od momentu uprawomocnienia się wyroku. Warto przy tym wiedzieć, że niektóre  sądy z urzędu przesyłają do urzędów skarbowych odpis prawomocnego postanowienia „z urzędu”.

Czy istnieją zwolnienia przy podatku od zasiedzenia nieruchomości?

UWAGA! W wielu miejscach można natrafić na informację, że opodatkowaniu nie podlega zasiedzenie nieruchomości, jeśli formalnym właścicielem był najbliższy członek rodziny, od którego nabycie praw majątkowych (np. spadku czy darowizny) nie podlega opodatkowaniu. (Najczęściej dotyczyło to sytuacji, gdy formalnym właścicielem byli wstępni, np. pradziadkowie). Ten stan prawny istniał dzięki przychylnej podatnikom interpretacji prawa przez sądy (np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z  dnia 19 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 883/12). Te informacje w stosunku do zasiedzenia stwierdzonego po 1 stycznia 2016 roku są już nieaktualne. Znowelizowany art. 4a ustawy wyłączył możliwość zwolnienia z podatku w takiej sytuacji.

Z kolei zwolnione od podatku od zasiedzenia może być pod pewnymi warunkami zasiedzenie gospodarstwa rolnego. W myśl art. 4 ustawy w obecnym jego brzmieniu, zwalnia się od podatku  nabycie własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia;

Ponadto, zwolnienie z podatku jest zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości przez jej dotychczasowego współwłaściciela (właściciela udziału), ale tylko do wysokości udziału we współwłasności (art. 4 ust. 1 pkt 8 ustawy).

Jak widzimy, do kosztów zasiedzenia (zob. -> Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?) należy często także doliczyć podatek. Mimo to, jeśli okoliczności sprawy wskazują na prawdopodobieństwo zasiedzenia, nie warto zwlekać – często bywa tak, że brak formalnego tytułu własności „ujawnia” się w najmniej odpowiednim momencie.

Zachęcam też do lektury wpisu pt. „Zasiedzenia na osobę zmarłą (spadkodawcę) a podatek od zasiedzenia„.

Wpis został opublikowany także na stronie specprawnik.pl (https://www.specprawnik.pl/poradnik-prawny/jaki-jest-podatek-od-zasiedzenia-nieruchomosci/)

Podziel się na:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
  • Blip
  • Blogger.com
  • Flaker
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Buzz
  • RSS
  • StumbleUpon
  • Twitter
  • Wykop
  • Drukuj
  • Poleć
  • LinkedIn
Ten wpis został opublikowany w kategorii artykuły i oznaczony tagami , , , , , , , , , . Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

28 odpowiedzi na „Podatek od zasiedzenia nieruchomości, czyli fiskus cieszy się twoim szczęściem

  1. Jan Górski pisze:

    Szanowni Państwo,

    zachęcam do pozostawiania swoich pytań, wątpliwości i uwag w formie komentarzy. Obiecuję, że w miarę możliwości czasowych będę na nie odpowiadał.

    Z poważaniem, adw. Jan Górski

    • Sławek pisze:

      Proszę o wyjaśnienie w następującej sprawie.Działka została nabyta w 1968r umową pisemną w taki sposób, że została wymieniona na inną a za kilka arów więcej dokonano dopłaty pieniężnej. W chwili obecnej zakończyła sie sprawa w sądzie o zasiedzenie i trzeba zapłacić podatek do urzędu skarbowego.Wątpliwości nasze wzbudza fakt czy taki podatek należy zapłacić skoro nabywający dal w zamian swoją działkę i jeszcze dopłacił pieniądze. Czy warto sie kopać z Urzedem Skarbowym.Z góry dziękuję za podpowiedź.

      • Jan Górski pisze:

        Szanowny Panie,
        Niestety, nie wydaje mi się, żeby fiskus Panu odpuścił. W świetle prawa nieformalna umowa zamiany sprzed laty była nieważna. Dopiero teraz, na skutek orzeczenia sądowego o zasiedzeniu, nabył Pan tytuł własności, od którego U.S. nalicza podatek.
        Pozdrawiam
        adw.Jan Górski

  2. Justyna pisze:

    Witam. Chciałam zapytać w jakiej formie poinformować US o wysokości poczynionych nakładów na zasiedzenie nieruchomości rolnej przez rolnika? Pozdrawiam.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Może Pani zrobić to uprzedzająco, a więc po uprawomocnieniu się postanowienia o zasiedzeniu wysłać do urzędu skarbowego pismo zawierające zestawienie i szacunek nakładów, albo już po doręczeniu Pani przez urząd wykazu należności podatkowej.Niestety koszty sądowe i administracyjne nie należą do nakładów, które urząd skarbowy uwzględnia.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski
      adw. Jan Górsk

  3. Dzień dobry, w najbliższych dniach sąd wyda postanowienie na mocy której moja sąsiadka (lat 75) zasiedzi nieruchomość (budynek mieszkalny z gruntem pod budynkiem). Nieruchomość została wydzielona z dużej działki rolnej będącej własnością Skarbu Państwa (zarządzający: ANR). Po podziale ze względu na usytuowanie domu Skarb Państwa „odzyska” 20 arów (w MPZP teren pod zabudowę jednorodzinną). Wydzielona pod zasiedzenie cześć to około 10 arów. Dom zamieszkały był przez rodziców sąsiadki od 1952 roku; od wielu lat nie żyją, nie żyje także dwóch spośród czworga rodzeństwa, pozostałych dwóch nie zamieszkuje nieruchomości od 30 lat. Ze względu na niski dochód (emerytura w wysokości 960 zł netto) , brak oszczędności, brak zdolności kredytowej, koszty leków itd. opłacenie przez moją sąsiadkę podatku wysokości 7% wartości nieruchomości może był niezwykle trudne. Moje pytanie jest następujące: czy z powodu upływu czasu, brak rachunków, faktur, wykonywania remontów własnym sumptem US przyjmie oświadczenie o poniesionych nakładach bez ich udokumentowania (są tylko świadkowie mogący potwierdzić że te remonty zostały przeprowadzone)? Czy niezbędny będzie np. operat rzeczoznawcy? Czy może on być pomocny z „pertraktacjach z US co do wyceny nieruchomości? Czy można wnioskować o umorzenie tego podatku ze względu na brak środków do życia oraz fakt że działania sąsiadki przyczyniły się do uporządkowania stanu prawnego nieruchomości? Gdzie można sprawdzić cenę rynkową nieruchomości? Będe wdzięczna za Pana pomoc.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      W postępowaniu administracyjnym dopuszczalne jest też, co do zasady, posługiwanie się dowodami z zeznań świadków. Inną rzeczą jest, jak organ finansowy odniesie się do nich. Trudna sytuacja osobista i materialna zobowiązanego do świadczenia podatku może być podstawą do ubiegania się o rozłożenie należności na raty, a wyjątkowo o umorzenie części z nich.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

      • Hanna K. Walczak pisze:

        Dzień dobry, dziękuję za powyższy komentarz. Chciałabym jeszcze prosić Pana o opinię w kwestii informacji uzyskanych w US. Czy faktem jest, że to w gestii Urzędu Gminy leży decyzja o zaniechaniu pobrania podatku od nabycia nieruchomości?
        Drugie pytanie dotyczy wyceny nieruchomości. Sad stwierdził nabycie nieruchomości przez zasiedzenie z dniem 30 października 2012 r. Czy wycena powinna zostać wykonana zgodnie ze stanem nieruchomości w dniu 30 października 2012 r. czy w dniu wydania wyroku o zasiedzeniu? Ta kwestia jest bardzo istotna, gdyż w zeszłym roku organizacja charytatywna wyremontowała znacznie budynek mieszkalny (wymiana dachu, okien, drzwi, CO) co praktycznie podwoiło wartość budynku.

        • Jan Górski pisze:

          Szanowna Pani,
          Tak, decyzje podatkowe leżą w kompetencji organu właściwej gminy.Przy wycenie nieruchomości na potrzeby podatku od zasiedzenia uwzględnia się jej wartość na datę zasiedzenia.
          Pozdrawiam
          adw.Jan Górski

          • Hanna K. Walczak pisze:

            Serdecznie dziękuje Panu za pomoc pro publico bono. Pan wskazówki pomogą dopełnić niezbędnych formalności, a rodzina mojej podopiecznej po wielu latach niepewności będzie miała swój dom, o który będzie mogła dbać ze starannością właściciela. Pozdrawiam serdecznie i życzę wiele satysfakcji z pracy zawodowej. Pozdrawiam serdecznie.

  4. Sebastian pisze:

    Dzień dobry. Nabyliśmy gospodarstwo z domem mieszkalnym przez zasiedzenie. Moje udziały to 1/4 , z tym że wszyscy zrzekli się na mają korzysc i zostali wykreśleni z KW. I nie wiem od jakiej wartości mam zapłacić podatek do US? I ile wynosi podatek ?

    • Szanowny Panie,

      jeśli w postanowieniu sądu jest mowa, że Pan nabył udział w wysokości 1/4 w prawie własności, to od tego udziału powinien Pan opłacić podatek w wysokości 7%. Fakt późniejszego przekazania Panu pozostałej części nieruchomości – jak rozumiem, w formie darowizny – nakłada z kolei obowiązek rozliczenia się z 
      „fiskusem” w zakresie podatku od darowizn.

      Pozdrawiam, Michał Górski

  5. Karolina P pisze:

    Witam. Chciała bym prosić o informację odnośnie 7% podatku od zasiedzenia. To jest jedyny aspekt, który napędza moje obawy w podjęciu działania. W skrócie moja mama nosi cechy posiadacza samoistnego od ponad 30lat. Jest schorowaną osobą po wypadku komunikacyjnym a jedynym jej źródłem dochodu jest niska renta. Mama bardzo chciała by uporządkować za życia sprawę zasiedzenia do celowo własności. Posiada działkę o wielkości 940m2 z domem o powierzchni ok.90m2 dom przez wszystkie lata remontowała na część towarów posiada faktury, jednak wiele rzeczy było wykonywane metodą gospodarczą i z pomocą np.sąsiadów. Mama bardzo obawia się wyceny wartości nieruchomości. Prosiła mnie o zadanie pytania co się stanie jeśli sprawy zasiedzenia potoczą się pomyślnie jednak Ona nie będzie w stanie w ciągu 30 dni wpłacić podatku do US? jakie procedury zostaną podjęte w chwili gdy termin upływa a opłata nie zostaje uiszczona?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Trudna sytuacji osobista i majątkowa podatnika jest podstawą do ubiegania się o rozłożenie podatku na raty, a w szczególnie wyjątkowej sytuacji nawet o umorzenie którejś z nich.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski

  6. Witam. Proszę o interpretację w mojej sprawie. W latach 70-tych teść pobudował dom na działce ” wspólnoty wiejskiej” . W roku 1986 mąż przejął gospodarstwo od ojca . W 2009 roku mąż zmarł.Chodzi o zasiedzenia działki , na której stoi dom. Decyzją sądu z 12 stycznia 2018 roku mąż zasiedział nieruchomość w roku 2000. W związku z powyższym mam pytanie, czy ja jako żona powinnam zapłacić podatek od zasiedzenia i czy przysługują mi ulgi podatkowe. Jak ocenić wartość zasiedzenia , samą działkę , czy razem z domem.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Urząd Skarbowy obciąży ustalonym podatkiem najprawdopodobniej wszystkich spadkobierców Męża, w tym Panią. Wysokość podatku zależy od bliskości pokrewieństwa każdego ze spadkobierców ze zmarłym spadkodawcą. Wszystko wskazuje na to, że za podstawę ustalenia podatku zostanie przyjęta wartość działki wraz z domem.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski

  7. Michasia pisze:

    Babcia w w związku z przejściem na emeryturę w roku 1988 r. aktem notarialnym przekazała mi swoje gospodarstwo rolne – 2,50 ha, powiększając tym moje gosp. rolne. W tym roku zasiedzenia te działki rolne. Obecnie moje grunty są w dzierżawę w związku z przejściem na emeryturę przez mnie. Czy będę zmuszona opłacić 7 % podatek w związku z zasiedzeniem? Zamierzam zasiedzone działki darować synowi a on je sprzedać a pieniądze ze sprzedaży przeznaczyć na zakup mieszkania.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Fiskus na ogół nie jest wyrozumiały, tak że zapewne nie zwolni Pani od podatku od nabycia prawa własności przez zasiedzenie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Jola.K pisze:

    Dzień Dobry. Bardzo proszę o informację w poniższych sprawach:
    Sąd w postanowieniu z dnia 17.01.2018 orzekł o zasiedzeniu przez moich rodziców nieruchomości z dniem 01.01.2014. Na wspomnianej nieruchomości rodzice w latach 1983-1985 wybudowali (bez zezwolenia na budowę) domek o pow 32m kw. Czy w/w domek również podlega opodatkowaniu 7% z tytułu zasiedzenia, nadmienię, że rodzice niestety nie posiadają faktur dokumentujacych poniesione koszty z tytułu budowy.
    Druga kwestia to :
    Postanowienie sądu jest z dnia 17.01.2018, ale fizycznie zostało ono wydane (data na dole dokumentu) 26.02.2018 z racji pierwotnie błędnie wpisananego przez sąd imienia matki jednego z moich rodziców. Moje pytanie dotyczy terminu obowiązku podatkowego, urząd skarbowy twierdzi że to 17.01.2018, ale wtedy moi rodzice jeszcze nie posiadali prawidłowego dokumentu. Która z tych dat jest wiążącą.
    Z góry dziękuję za pomoc.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Jeśli chodzi o pobudowanie domku, to proponuję, żeby rodzice zawnioskowali w postępowaniu administracyjnym dowód z zeznań świadków, potwierdzających, że to była inwestycja rodziców ( np. rzemieślników, którzy go stawiali).
      Odnośnie zaś terminu powstania obowiązku podatkowego, to, moim zdaniem, nie może być on w stosunku do Pani mamy wcześniejszy od daty uprawomocnienia się postanowienia o sprostowaniu w stosunku do niej postanowienia o zasiedzeniu.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

  9. anna pisze:

    Witam:) Moi rodzice niedawno nabyli działkę wraz z budynkami przez zasiedzenie. W czasie zasiadywania zostało zrobione wiele remontów, ponieważ na początku zasiadywania dom mieszkalny był w stanie surowym. Wiadome jest, że nie da sie udokumentować do US poniesionych kosztów 30 czy 40 lat temu. Jedyne co rodzice posiadają to kilka faktur tj. wymiana okien, drzwi, ogrzewania centralnego. Reszty wydatków nie możemy udowodnić. US chce aby zapłacić podatek od wartości nieruchomości na dzień uprawomocnienia zasiedzenia czyli 2018r. Jest to dla mnie nie do zrozumienia dlaczego rodzice mają płacić podatek od tych wszystkich poniesionych nakładów przez 40 lat. Czy widzi Pan jakieś rozwiązanie tej sprawy? Dodam ze operat szacunkowy który zaproponował mi US kosztuję w przedziale 3000-5000 tys. wiec z tego od razu zrezygnowałam

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Proszę spróbować uzyskać dokument o pozwoleniu na budowę domu.Byłby to punkt wyjścia do uzasadnionego twierdzenia, że dom został wykończony potem nakładem Pani rodziców.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  10. Danuta pisze:

    Dzień dobry. Proszę o opinie w następującej sprawie – Postanowieniem z dnia 23 lipca 2014 roku sąd stwierdził że moi rodzice z dniem 21 marca 2013 roku nabyli przez zasiedzenie nieruchomośc rolna. Postanowienie uprawomocnilo się 23 maja 2018 roku. Łączna wielkość gospodarstwa teraz to około 14 hektarów. Od 1983 roku do chwili obecnej przez cały czas rodzice uzytkowali te ziemie. Czyli od momentu zasiedzenia upłynęło już 5 lat. Czy w takim razie rodzice mogą być zwolnieni z zaplaty podatku, czy te 5 lat liczy się od prawomocności postanowienia. Dodam, że przedmiotowe ziemie zostały przez moich rodziców kupione w marcu 1983 roku, ale umowa nie byla w formie aktu notarialnego i dlatego w świetle prawa własność wtedy nie przeszła na rodziców. Domyślam się, że ta umowa dla fiskusa nie będzie miała znaczenia i dopiero zasiedzenie się liczy. Czy może jednak się mylę?

  11. Danuta pisze:

    Dzień dobry. Proszę o opinię w następującej sprawie – mój tata w marcu 1983 roku kupił grunty rolne. Umowa nie miała formy aktu notarialnego dlatego konieczne stało się postępowanie o zasiedzenie. Sąd postanowieniem z dnia 23 lipca 2014 roku stwierdził zasiedzenie nieruchomości z dniem 21 marca 2013 roku. Postanowienie uprawomocniło się z dniem 23 maja 2018 roku. Obecnie gospodarstwo ma około 14 hektarów. Rodzice od 1983 roku do chwili obecnej cały czas użytkują tę ziemię. Czy w obecnej sytuacji muszą zapłacić podatek czy skoro upłynęło 5 lat od daty z jaką stwierdzono zasiedzenie, a ziemia powiększyła gospodarstwo rolne mogą być zwolnieni z tego podatku? Od której daty należy liczyć te 5 lat przez które należy użytkować zasiedzone grunty żeby móc być zwolnionym od podatku? Czy jest szansa, że fiskus spojrzy łaskawym okiem ze względu na to, że w 1983 za te grunty rodzice zapłacili. Dziękuję.

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Obowiązuje ogólna zasada, że należności podatkowe przedawniają się z upływem pięciu lat. Jeżeli dotychczas nie wszczęto postępowania podatkowego, to być może wykonanie tego niemiłego obowiązku Pani się upiecze.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  12. anna pisze:

    witam serdeczni mama stara sie o zasiedzenie zostala tez zwolniona z kosztow sadowych ze wzgledu na bardzo niska rete.Niestety po obliczeniu wrazie uzyskania zasiedzenia bedzie musiala zaplacic ok 6000fiskusowi i z tad moje pytanie czy istniejeszansa na zwolnienie od placenia fiskusowi z gory dziekuje i pozdrawiam

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      Fiskus w tych sprawach jest bardzo rygorystyczny, ale można ubiegać się o umorzenie podatku lub o rozłożenie płatności na raty. Obawiam się jednak, że Mam będzie musiała zapłacić podatek od zasiedzenia.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Czemu służy to pytanie?