Menu Zamknij

Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze 4.67/5 (12)


O tym, kto to jest posiadaczem samoistnym i że tylko posiadacz samoistny może doprowadzić do zasiedzenia rzeczy napisałem oddzielny artykułPrzy zasiedzeniu ważne jest także to, czy posiadacz samoistny jest posiadaczem w dobrej wierze, czy też posiadaczem w złej wierze.


Warto znać różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami, gdyż mają one DUŻE praktyczne znaczenie.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości (np. zasiedzenia gruntu, zasiedzenia działki), zasiedzenia rzeczy ruchomej (np. zasiedzenia samochodu),  zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności przesyłu.

Z kolei posiadacz samoistny w złej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowejzasiedzenia służebności przesyłu, ale NIE MOŻE zasiedzieć rzeczy ruchomej. Co więcej, wymagany przez prawo okres zasiedzenia dla posiadacza samoistnego w złej wierze jest zawsze dużo dłuższy niż dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze. Na czym więc polegają różnice między tymi dwiema kategoriami?

Posiadacz samoistny w dobrej wierze

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś:

  • kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
  • jest błędnie przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.

Najlepiej wyjaśnić to na prostym przykładzie.

Pan Lubomir Pechowy kupił od Pana Sprzedającego grunt na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Niestety umowa ta okazała się nieważna, o czym Pan Lubomir Pechowy nie wie. Nieważna umowa oznacza zaś, że Pan Lubomir Pechowy nie stał się właścicielem gruntu.

Pan Lubomir Pechowy jest jednak przekonany, że jest właścicielem gruntu i to błędne przekonanie jest usprawiedliwione, bo zawarł z Panem Sprzedającym przed notariuszem umowę sprzedaży i zapłacił Panu Sprzedającemu pieniądze. Pan Lubomir Pechowy traktuje więc grunt jako swój, korzysta z niego, płaci podatki.

Pan Lubomir Pechowy jest więc posiadaczem samoistnym gruntu w dobrej wierze, dzięki czemu może doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości w przewidzianym przez prawo krótszym okresie.

A co się stanie, jeśli po kilku latach od zawarcia umowy sprzedaży, zapłaty pieniędzy i wydania gruntu Pan Pechowy dowie się, że umowa sprzedaży jest nieważna i nie jest on właścicielem? Czy przestanie on być posiadaczem w dobrej wierze?

Tą kwestią zajmował się już Sąd Najwyższy, który wyjaśnił, iż dla ustalania dobrej wiary przy zasiedzeniu nieruchomości decydujący jest MOMENT OBJĘCIA W POSIADANIE (moment wydania rzeczy).

W konsekwencji Pan Pechowy nadal będzie traktowany jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Tak samo będzie w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu.

UWAGA!!!! W przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych (na przykład zasiedzenia samochodu), jeśli posiadacz samoistny w dobrej wierze dowie się, że nie jest właścicielem rzeczy w trakcie okresu zasiedzenia, powoduje to utratę dobrej wiary, a więc niemożność zasiedzenia.

W praktyce częściej jednak sprawy o zasiedzenie dotyczą posiadaczy w złej wierze, o czym piszę poniżej.

Posiadacz samoistny w złej wierze

Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś:

  • kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
  • wie, że nie jest właścicielem lub powinien o tym wiedzieć.

Jako przykład można podać następującą sytuację.

Pan Bożydar Pracowity zajął opuszczony przez sąsiada grunt i zaczął go uprawiać, a po pewnym czasie zaczął płacić podatki od gruntu.

Pan Bożydar Pracowity wie, że nie jest właścicielem gruntu, dlatego że go nie kupił ani nikt mu go nie podarował. Traktował jednak grunt jako swoją własność. Jest więc posiadaczem samoistnym, ale w złej wierze.

Kolejny przykład dotyczy umów nieformalnego obrotu ziemią rolniczą.

Pan Bożydar Pracowity w latach 70-tych kupił od Pana Sąsiada – rolnika pole o powierzchni 6 ha. Umowa sprzedaży została zawarta na piśmie, a Pan Bożydar Pracowity zapłacił za to pole pieniądze. Od tego czasu uprawia pole, a także płaci za nie podatek. Pan Sąsiad tratuje pole jako własność Pana Bożydara Pracowitego.

Mimo, że Pan Pracowity zapłacił za grunt, NIE STAŁ SIĘ WŁAŚCICIELEM. Kodeks cywilny przewiduje bowiem obowiązek zawierania umów sprzedaży nieruchomości w specjalnej formie aktu notarialnego. Pan Bożydar Pracowity i Pan Sąsiad zawarli zaś tylko zwykłą umowę na piśmie. Brak specjalnej formy aktu notarialnego powoduje nieważność umowy.

Skoro więc umowa jest nieważna, Pan Bożydar Pracowity nie stał się właścicielem pola, mimo że za nie zapłacił.

Co więcej, jak wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity jest posiadaczem samoistnym gruntu W ZŁEJ WIERZE, mimo że za niego zapłacił.

Dlaczego?

Zdaniem Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity, tak jak każdy inny obywatel, powinien był wiedzieć, że umowy kupna nieruchomości (także gruntów rolnych) zawiera się w specjalnej formie aktu notarialnego i że bez tej formy umowa kupna nieruchomości jest nieważna.

W konsekwencji, Pan Bożydar Pracowity powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem rzeczy i dlatego jest posiadaczem samoistnym działki w złej wierze.

A więc potrzebuje dłuższego okresu, żeby zasiedzieć nieruchomość, o czym mowa w artykule o czasie potrzebnym do zasiedzenia nieruchomości.

Podziel się na:
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

148 Komentarzy

  1. Pingback:Zasiedzenie lasu państwowego | Zasiedzenie.net

  2. zbyszek

    witam. mam taki problem. w 1955 roku mój dziadek kupił działke na której wybudował dom .kupił 6 arow lecz ogrodził za zgoda wlascicieli swej cotki 7 arow.taki stan trwał do 2004 roku kiedy to spadkobiercy ciotki spredali reszte ziemi z ktorej była wytyczona działka dziadka innym włascicielom.cwi wpierw ogrodzili działke a potem wezwali geodezjewyszła wtedy ta niescisłosc 1 ara .od tego czasu do dnia 07.03 2019 roku nie dostałem od sasiadów zadnego pisma nakazujace zmienic granice. swiadkowie zyja jeszcze moja rodzina tzn kolejni spadkobiercy uzytkuja ten 1 ar nieprzerwanie od 1955 r zasiedzenie mozliwe jest?

  3. Małgorzata Kurek

    Witam,
    Mój brat 19 lat podpisał umowę dzierżawy na 10 lat.Dziewięć lat minęło od zakończenia umowy, a on nadal płaci wszystkie składki i podatki i jest także tam zameldowany. Wszystkie druki przychodzą na nazwisko właściciela. Właściciel od którego dzierżawił nie żyje już od 12 lat i nie pozostawił innych spadkobierców, miał tylko dwie siostry które nie posiadały dzieci i obie również nie żyją. Czy budynki mogą przejść na własność brata i po jakim czasie? W jaki sposób można tego dokonać?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Umowa dzierżawy, na podstawie której Pani brat zaczął użytkować nieruchomość oznacza, że jako dzierżawca był on posiadaczem zależnym. Po zakończeniu umowy dzierżawy, możliwe jest przekształcenie dotychczasowego posiadania zależnego w posiadanie samoistne, jeżeli brat zaczął traktować tę nieruchomość tak, jakby należała do niego. Okres posiadania samoistnego prowadzący do zasiedzenia wynosi 30 lat, a więc brakuje bratu jeszcze 21 lat takiego posiadania, które może doprowadzić do nabycia własności.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Andrzej

    Witam,
    od 1984 roku do 2007 roku mój tato miał w użytkowaniu wieczystym działkę (umowa notarialna warunkowa z państwowym zakładem pracy – działka należąca do Państwa), potem działka została kupiona na własność od Państwa. W 2008 roku okazało się że sąsiad zajmuje cześć działki taty, ogrodzenie nie stoi w granicy lecz w głębi działki taty. Teraz sąsiad twierdzi że zasiedział działkę. Obecnie robimy rozgraniczenie. Czy do za siedzenia nieruchomości wlicza się czas użytkowania wieczystego (notarialna umowa warunkowa prawa wieczystego użytkowania z zakładem pracy taty).

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Z Pańskiej informacji wynika, że pretensje o zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu zgłasza sąsiad Państwa, a nie Pana tato.Pański tato nie może, niestety, skutecznie wnosić o zaliczenie na swoją rzecz do ewentualnego zasiedzenia okresu wieczystego użytkowania działki.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Czemu służy to pytanie?

Przeczytaj poprzedni wpis:
Czy prawo powinno pozwalać na zasiedzenie – podyskutuj!

Instytucja zasiedzenia jest z całą pewnością kontrowersyjna. Zasiedzenie powoduje bowiem, że prawowity właściciel rzeczy bezpowrotnie traci ją i to nieodpłatnie. Nie zapominajmy przy tym, że w…

Zamknij