Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze

O tym, kto to jest posiadacz samoistny i że TYLKO posiadacz samoistny może doprowadzić do zasiedzenia rzeczy napisałem w artykule Posiadacz samoistny.

Przy zasiedzeniu WAŻNE jest także to, czy posiadacz samoistny jest posiadaczem w dobrej wierze, czy też posiadaczem w złej wierze.

Warto znać różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami, gdyż mają one DUŻE praktyczne znaczenie.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości (np. zasiedzenia gruntu, zasiedzenia działki), zasiedzenia rzeczy ruchomej (np. zasiedzenia samochodu),  zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności przesyłu.

Z kolei posiadacz samoistny w złej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu, ale NIE MOŻE zasiedzieć rzeczy ruchomej.

Co więcej, wymagany przez prawo okres zasiedzenia dla posiadacza samoistnego w złej wierze jest zawsze dużo dłuższy niż dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze.

Na czym więc polegają różnice między tymi dwiema kategoriami?

 

Posiadacz samoistny w dobrej wierze

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś:

- kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,

- jest błędnie przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.

Najlepiej wyjaśnić to na prostym przykładzie.

Pan Lubomir Pechowy kupił od Pana Sprzedającego grunt na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Niestety umowa ta okazała się nieważna, o czym Pan Lubomir Pechowy nie wie. Nieważna umowa oznacza zaś, że Pan Lubomir Pechowy nie stał się właścicielem gruntu.

Pan Lubomir Pechowy jest jednak przekonany, że jest właścicielem gruntu i to błędne przekonanie jest usprawiedliwione, bo zawarł z Panem Sprzedającym przed notariuszem umowę sprzedaży i zapłacił Panu Sprzedającemu pieniądze. Pan Lubomir Pechowy traktuje więc grunt jako swój, korzysta z niego, płaci podatki.

Pan Lubomir Pechowy jest więc posiadaczem samoistnym gruntu w dobrej wierze, dzięki czemu może doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości w przewidzianym przez prawo krótszym okresie (więcej w artykule Okres zasiedzenia).

A co się stanie, jeśli po kilku latach od zawarcia umowy sprzedaży, zapłaty pieniędzy i wydania gruntu Pan Pechowy dowie się, że umowa sprzedaży jest nieważna i nie jest on właścicielem? Czy przestanie on być posiadaczem w dobrej wierze?

Tą kwestią zajmował się już Sąd Najwyższy, który wyjaśnił, iż dla ustalania dobrej wiary przy zasiedzeniu nieruchomości decydujący jest MOMENT OBJĘCIA W POSIADANIE (moment wydania rzeczy).

W konsekwencji Pan Pechowy nadal będzie traktowany jako posiadacz samoistny w dobrej wierze.

Tak samo będzie w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu.

UWAGA!!!! W przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych (na przykład zasiedzenia samochodu), jeśli posiadacz samoistny w dobrej wierze dowie się, że nie jest właścicielem rzeczy w trakcie okresu zasiedzenia, powoduje to utratę dobrej wiary, a więc niemożność zasiedzenia.

W praktyce częściej jednak sprawy o zasiedzenie dotyczą posiadaczy w złej wierze, o czym piszę poniżej.

 

Posiadacz samoistny w złej wierze

Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś:

- kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,

- wie, że nie jest właścicielem lub powinien o tym wiedzieć.

Jako przykład można podać następującą sytuację.

Pan Bożydar Pracowity zajął opuszczony przez sąsiada grunt i zaczął go uprawiać, a po pewnym czasie zaczął płacić podatki od gruntu.

Pan Bożydar Pracowity wie, że nie jest właścicielem gruntu, dlatego że go nie kupił ani nikt mu go nie podarował. Traktował jednak grunt jako swoją własność. Jest więc posiadaczem samoistnym, ale w złej wierze.

Kolejny przykład dotyczy umów nieformalnego obrotu ziemią rolniczą.

Pan Bożydar Pracowity w latach 70-tych kupił od Pana Sąsiada – rolnika pole o powierzchni 6 ha. Umowa sprzedaży została zawarta na piśmie, a Pan Bożydar Pracowity zapłacił za to pole pieniądze. Od tego czasu uprawia pole, a także płaci za nie podatek. Pan Sąsiad tratuje pole jako własność Pana Bożydara Pracowitego.

Mimo, że Pan Pracowity zapłacił za grunt, NIE STAŁ SIĘ WŁAŚCICIELEM. Kodeks cywilny przewiduje bowiem obowiązek zawierania umów sprzedaży nieruchomości w specjalnej formie aktu notarialnego. Pan Bożydar Pracowity i Pan Sąsiad zawarli zaś tylko zwykłą umowę na piśmie. Brak specjalnej formy aktu notarialnego powoduje nieważność umowy.

Skoro więc umowa jest nieważna, Pan Bożydar Pracowity nie stał się właścicielem pola, mimo że za nie zapłacił.

Co więcej, jak wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity jest posiadaczem samoistnym gruntu W ZŁEJ WIERZE, mimo że za niego zapłacił.

Dlaczego?

Zdaniem Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity, tak jak każdy inny obywatel, powinien był wiedzieć, że umowy kupna nieruchomości (także gruntów rolnych) zawiera się w specjalnej formie aktu notarialnego i że bez tej formy umowa kupna nieruchomości jest nieważna.

W konsekwencji, Pan Bożydar Pracowity powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem rzeczy i dlatego jest posiadaczem samoistnym działki w złej wierze.

A więc potrzebuje dłuższego okresu, żeby zasiedzieć nieruchomość, o czym mowa w artykule Okres zasiedzenia.

Podziel się na:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
  • Blip
  • Blogger.com
  • Flaker
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Buzz
  • RSS
  • StumbleUpon
  • Twitter
  • Wykop
  • Drukuj
  • Poleć
  • LinkedIn
Ten wpis został opublikowany w kategorii artykuły. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

17 odpowiedzi na „Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze

  1. Zainteresowany pisze:

    Witam
    Czy przypadek w którym właściciel niruchomości po otrzymaniu pieniędzy za nieruchomość i podpisaniu umowy sprzedarzy gruntu ma prwao do nieruchomości po 20 latach od w/w wydarzenia ,w tym czasie uchylał się od podpisania podpisania umowy u notariusza po czym ze wzgledu na oszustwa wylądował w więzieniu przez co dokonczenie procesu było nie możliwe . Przeciwko w/w do dziś trwa wiele postępowań , czy ten człowiek ma szanse odebrać mi nieruchomość bez żadnych konsekwencji ?

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Ponieważ nie znam szczegółów sprawy, na Pana pytanie odpowiem ogólnie. Jeśli nie dochodzi do skutecznego zawarcia umowy sprzedaży, to tym samym nie dochodzi do przeniesienia prawa własności. W konsekwencji “sprzedający” pozostaje formalnie właścicielem nieruchomości i może dochodzić wydania (czyli odebrania) nieruchomości. Oczywiście, w zależności sytuacji, można się bronić na przykład zarzutem zasiedzenia albo zarzutem naruszenia przez sprzedającego zasad współżycia społecznego. Na podstawie jednak Pana krótkiego opisu nie jestem w stanie powiedzieć jakie są szanse że Sąd uzna takie zarzuty.
      Pozdrawiam

  2. romek pisze:

    witam.mam pytanie.od 20 lat jestem wpisany jako wladajacy i tak przychodzi nakaz platniczy podatku na moja osobe.wlasnosc jest ojca,ktory nie mieszka w polsce od 30 lat,nie ma zameldowania.czy moge wystapic o zasiedzenie?
    pozdrawiam

    • Jan Górski pisze:

      Panie Romanie,
      Nie znam szczegółów sprawy i nie mogę w związku z tym oceniać precyzyjnie Pana szans na powodzenie. Mogę tylko powiedzieć, że jeśli przez minimum ostatnie 30 lat ojciec, który jest jedynym formalnym właścicielem, zupełnie nie interesował się tą nieruchomością, a Pan w tym czasie traktował tę nieruchomość jako tylko i wyłącznie swoją własność (na przykład płacił Pan faktycznie przez 30 lat podatki) i jest Pan w stanie te okoliczności udowodnić, to są szanse na zasiedzenie.
      Pozdrawiam

  3. Anna pisze:

    Dzień dobry,

    Chciałabym zapytać o taką sytuację. Co prawda została zawarta w formie aktu notarialnego umowa przedwstępna, zobowiązująca do przeniesienia na własność nieruchomości, ale pod warunkiem wyrażenia zgody przez osobę, która zmarła po roku nie potwierdzając ani nie zaprzeczając umowie, mimo świadomości takiego warunku. W związku z tym nigdy nie zawarto umowy przenoszącej własność, ale osoba, która miała zakupić nieruchomość, cały czas na niej gospodaruje. Czy można to traktować jako dobra wiara, czy jako zła, skoro osoba ta jest świadoma niepodpisania umowy? Z góry dziękuję za odpowiedź.

    • Jan Górski pisze:

      Pani Aniu,
      Z uwagi na fakt, że znam jedynie szczątkowy opis sprawy, nie mogę Pani udzielać wiążących wskazówek. Uważam jednak, że jest więcej argumentów, żeby uznać, że w tej sytuacji mamy do czynienia ze złą wiarą posiadacza samoistnego, gdyż wiedział on, że nie doszło do przeniesienia na jego rzecz własności nieruchomości. Samo zobowiązanie do przeniesienia własności nieruchomości nie powoduje bowiem przeniesienia własności, ale stanowi jedynie deklarację tego, że do przeniesienia własności kiedyś dojdzie . Posiadacz samoistny powinien o tym rozróżnieniu wiedzieć i dlatego zapewne Sąd uzna, iż powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem, a tym samym jest posiadaczem samoistnym w złej wierze.
      wiem, że odpowiedziałem Pani w sposób mocno skomplikowany, ale trudno to prościej wytłumaczyć…

      Pozdrawiam

  4. Kasia pisze:

    Witam!
    Jestem współwłaścicielką gruntu gdzie w księdze wieczystej jest wpisanych kilkanaście osób- część nie żyje, a część nie wiem kto to jest i nie mam żadnych dokumentów na dowiedzenie się tego. Od 5 lat płacę podatek gruntowy. Czy jeśli będę dalej płacić podatek i użytkować działkę ( domek letniskowy,trawa) to po łącznie po 30 latach będę mogła nabyć tą nieruchomość przez zasiedzenie w złej wierze? Czy dodatkowo będę musiała szukać spadkobierców osób zapisanych w księdze wieczystej?
    Z góry dziękuję za odpowiedz.pozdrawiam

    • Jan Górski pisze:

      Witam,
      warto zwrócić uwagę, że – jak wynika z orzecznictwa Sądu Najwyższego – trudniej jest uzyskać zasiedzenie udziałów we współwłasności. Może się więc okazać, że samo tylko płacenie podatku i użytkowanie działki nie wystarczy dla Sądu żeby stwierdzić zasiedzenie udziałów pozostałych spadkobierców nawet po 30 latach.
      Pozdrawiam

      • sztark pisze:

        Witam!
        Czy , więc , można dodatkowo coś zrobić ,aby była większa szansa na zasiedzenie w przyszłości? Czy to tylko zależy od ówczesnych przepisów i sądu.pozdrawiam

        • Jan Górski pisze:

          Szanowna Pani,
          zadała Pani bardzo ogólnikowe pytanie. Jeśli chce Pani uzyskać zasiedzenie w przyszłości, trzeba już teraz zbierać dokumenty, które potwierdzają, że jest Pani posiadaczem samoistnym (na przykład kwity podatkowe, dowody ubezpieczenia nieruchomości, itd.) Mam nadzieję, że choć trochę Pani rozjaśniłem sprawę.
          Pozdrawiam

        • Jan Górski pisze:

          Może jeszcze dodatkowo dodam, że trudniej uzyskać zasiedzenie udziału we współwłasności niż zwykłe zasiedzenie. Będzie więc Pani musiała wykazać przed Sądem, że traktowała Pani tę nieruchomość jako swoją wyłączną własność – na przykład przeprowadziła Pani sama generalny remont (trzeba zachować rachunki i faktury z remontu).
          Pozdrawiam

  5. Iwona pisze:

    Witam
    mam podobny problem jak przedmówcy a raczej moja mama … otóż zacznę od początku: moi rodzice od ok. 45 lat mieszkają w domu dziadków i użytkują pole (rodziców ojca, którzy byli właścicielami tych nieruchomości), dziadkowie nie żyją już chyba min. 30 lat, mój ojciec zmarł 18 lat temu, natomiast mama cały czas użytkuje te nieruchomości i płaci za nie podatki… czy miałaby szansę na zasiedzenie??
    Ps. dziadki mieli czworo dzieci – trzech synów i córkę, żyje tylko ich córka, każde z nich ma po kilkoro potomków… czy będzie konieczna spłata dla nich??

    • Jan Górski pisze:

      Witam,
      oczywiście nie znam szczegółów sprawy, ale wstępnie wygląda na to, że są szanse na uzyskanie postanowienia stwierdzającego nabycie własności przez zasiedzenie. Tu raczej problem będzie polegał na kogo by Sąd stwierdził zasiedzenie. Bo podejrzewam, że chciałaby przeprowadzić Pani zasiedzenie na rzecz mamy i ewentualnie siebie a nie na rzecz dziadków. Musiałbym jednak znać więcej szczegółów sprawy odnośnie tego kto był przez ten cały okres posiadaczem samoistnym nieruchomości, żeby Pani doradzić konkretne rozwiązania.
      Pozdrawiam

      • Iwona pisze:

        Tak zasiedzenie na rzecz mamy (nieżyjący dziadkowie byli właścicielami tych nieruchomości) … a komu mama zapisze to sprawa późniejsza…
        poza tym to mama od iluś lat płaci podatki i użytkuje nieruchomości… nie wiem tylko jak potwierdzić fakt że to właśnie ona dokonywała wpłat??
        poza tym jest jeszcze jeden problem: jak się okazało po śmierci mojego wuja (brat ojca, zmarł ok.6 lat temu), że ciągle był zameldowany u dziadków chociaż faktycznie tak nie było – ale podobno można powołać świadków i będzie ok.

      • Iwona pisze:

        jeszcze jedno pytanko… czy składając do sądu wniosek o zasiedzenie należy wpłacić 2000zł nawet wtedy gdy składa się prośbę o zwolnienie z kosztów postępowania sądowego ze względu na trudne warunki (mama utrzymuje się tylko z 600zł renty)?? Jaki może być przybliżony koszt zlecenia załatwienia sprawy przez Radcę?? tak chociaż orientacyjnie…

      • Iwona pisze:

        Witam ponownie
        już wyjaśniam, że posiadaczem samoistnym byłaby moja mama… czy składając wniosek o zasiedzenie z podaniem o zwolnienie z kosztów sądowych z uwagi na bardzo małe dochody (renta) trzeba jednak wpłacić te 2000zł czy już nie??

        • Jan Górski pisze:

          Szanowna Pani,
          składając wniosek o zasiedzenie razem z wnioskiem o zwolnienie od koszów sądowych nie trzeba uiszczać 2000 złotych, tylko trzeba poczekać aż Sąd zdecyduje czy zwalnia Pani mamę czy też nie z kosztów sądowych. Sąd może też zwolnić od kosztów sądowych częściowo (na przykład zdecyduje że Pani mama będzie musiała na tym etapie zapłacić nie 2000 zł a tylko 1000 zł). Od decyzji Sądu można też się odwołać (złożyć zażalenie) – zażalenie nic nie kosztuje, ale wiadomo że przedłuża sprawę.
          Jeśli chodzi o koszty Adwokata albo Radcy Prawnego, to są one ustalane indywidualnie i zależą od stopnia skomplikowania sprawy. Jeśli nie stać Pani mamę na profesjonalną pomoc prawną, można złożyć wniosek o przyznanie adwokata z urzędu z uwagi na skomplikowany charakter sprawy i trudną sytuację majątkową.
          Natomiast nie podejmuję się ocenić szans na wniosek o zasiedzenie tylko na podstawie informacji, które Pani przedstawiła, gdyż za mało na temat sprawy wiem.
          Mogę ocenić szanse dopiero po spotkaniu z klientem i zapoznaniu się z dokumentacją. W praktyce wygląda to tak, że jeśli klient decyduje się na poradę prawną przed prowadzeniem sprawy o zasiedzenie, to wcześniej przynosi albo przesyła mi dokumenty i dokładny opis sytuacji. Ja je wcześniej analizuję i dopiero jak się z nimi zapoznam, umawiam się już przygotowany na spotkanie z klientem. Takie spotkanie może trwać godzinę, dwie, zdarza się że nawet 3 godziny, ale wychodzę z założenia że trzeba omówić wszystkie szczegóły
          Dopiero wtedy jestem w stanie w pełni ocenić zagrożenia i szanse na uzyskanie zasiedzenia.
          Pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Czemu służy to pytanie?