Posiadacz samoistny

Pamiętaj, TYLKO posiadacz samoistny ma prawo do zasiedzenia rzeczy (na przykład zasiedzenia nieruchomości).

POSIADACZ SAMOISTNY to używana w prawie nazwa na określenie POSIADACZA SAMODZIELNEGO rzeczy.

SAMODZIELNEGO, czyli NIEZALEŻNEGO OD WŁAŚCICIELA RZECZY.

Posiadacz samoistny to więc ten, który ZACHOWUJE SIĘ JAK WŁAŚCICIEL RZECZY.

Czyli ten, który:

- korzysta z rzeczy jakby był jej właścicielem,

- ale też wykonuje obowiązki właściciela.

Posiadacz samoistny traktuje nieruchomość JAK SWOJĄ WŁASNOŚĆ i DBA O NIĄ.

Posiadacz samoistny nieruchomości to więc ten, który – na przykład – uprawia ziemię i korzysta z plonów, ale także przeprowadza remonty, buduje, rozbudowuje lub burzy budynki, wynajmuje albo wydzierżawia nieruchomość.

Posiadacz samoistny to także ten, który BRONI SWOJEJ ZIEMI I BUDYNKÓW przed zagrożeniami

Posiadacz samoistny to również ten, który – na przykład – ubezpieczy budynek, wykona sam lub zleci ogrodzenie nieruchomości (działki, gruntu) albo wypędzi nieproszonych gości z działki.

Posiadacz samoistny WYKONUJE także OBOWIĄZKI WŁAŚCICIELA NIERUCHOMOŚCI, takie jak choćby płacenie podatków od nieruchomości.

Powyższe zachowania to najbardziej typowe zewnętrzne oznaki posiadania samoistnego. Nie muszą one jednak wszystkie występować, aby dana osoba mogła zostać uznana przez Sąd za posiadacza samoistnego.

Kiedy NIE JESTEŚ posiadaczem samoistnym?

Jeśli płacisz czynsz za najem lub dzierżawę rzeczy właścicielowi, to NIE JESTEŚ POSIADACZEM SAMOISTNYM (samodzielnym), ale jesteś posiadaczem zależnym, bo zależysz od właściciela.

Nawet jeśli nie płacisz czynszu właścicielowi, bo właściciel udostępnił Ci rzecz do korzystania za darmo, ale właściciel ciągle interesuje się rzeczą, korzysta z niej albo podejmuje decyzje, które Ty jako posiadacz respektujesz, to również NIE JESTEŚ POSIADACZEM SAMOISTNYM, ale jesteś posiadaczem zależnym, bo zależysz od właściciela.

NIE JESTEŚ POSIADACZEM SAMOISTNYM także wtedy, gdy właściciel udostępnił Ci rzecz na podstawie umowy użyczenia albo gdy zarządzasz nią na zlecenie właściciela.

Jest jeszcze jedna ważna kwestia – w przypadku zasiedzenia, Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach dopuszcza taką możliwość, iż z upływem czasu w określonych wypadkach posiadacz zależny zamieni się w posiadacza samoistnego (samodzielnego).

Koniecznie zapoznaj się także z artykułem Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze.

Warto znać różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami, gdyż mają one DUŻE praktyczne znaczenie przy zasiedzeniu.

Podziel się na:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
  • Blip
  • Blogger.com
  • Flaker
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Buzz
  • RSS
  • StumbleUpon
  • Twitter
  • Wykop
  • Drukuj
  • Poleć
  • LinkedIn
Ten wpis został opublikowany w kategorii artykuły. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

23 odpowiedzi na „Posiadacz samoistny

  1. Ania pisze:

    Witam
    chciałam się dowiedzieć czy jeśli nie był płacony podatek (zarówno do US jak i prawnemu właścicielowi działki) od gruntu to automatycznie dyskfalifikuje nas jako posiadacza samoistego w sprawie zasiedzenia działki.

    • Jan Górski pisze:

      Pani Aniu,
      Płacenie podatku jest ważną zewnętrzną oznaką posiadania samoistnego, ale nie jest konieczną. Jeśli występują inne okoliczności świadczące o tym że traktuje Pani działkę jako swoją własność, to brak płacenia podatków nie będzie przeszkodą do zasiedzenia działki.
      Nie za bardzo rozumiem natomiast, o co Pani chodzi z płaceniem podatku dla prawnego właściciela działki. Podatek jest przecież zbierany przez urzędy państwowe, a nie przez właściciela działki.
      Pozdrawiam

      • Ania pisze:

        Bardzo dziękuję za wyjaśnienia. Jeśli chodzi o kwestię płacenie podatku właścicielowi miałam na myśli że podatek nie jest płacony wogóle ani do urzędu ani nie rozliczam się z właścicielem, który zapewne ten podatek opłaca. Raz jeszcze dziękuję
        Pozdrawiam Ania

        • Jan Górski pisze:

          Jeśli właściciel cały czas opłaca podatek od działki, to będzie dużo trudniej udowodnić przed Sądem, że jest Pani posiadaczem samoistnym (niezależnym) tej działki. W takim wypadku zdecydowanie polecam zapewnienie sobie pomocy adwokata lub radcy prawnego, który zna się na tego rodzaju sprawach.
          Pozdrawiam

  2. Łukasz pisze:

    Witam Pana. Czy osoba zamieszkująca (nie zameldowana) razem z właścicielem, ale nie będąca w żadnym związku formalnym może wystąpić o nabycie nieruchomości w trybie zasiedzenia. Dodam, że właściciel zmarł i aktem oświadczenia dziedziczenia prawo własności zostało przekazane innej osobie.

    • Jan Górski pisze:

      Witam Panie Łukaszu
      Po pierwsze, o zasiedzenie może ubiegać się tylko posiadacz samoistny, czyli ten który traktuje rzecz jako swoją własność. Po drugie, zasiedzenie biegnie przeciwko właścicielowi. Moim zdaniem w zasadzie nie ma szans na przekonanie Sądu w Pana przypadku, że zasiadywał Pan nieruchomość przeciwko właścicielowi, który cały czas mieszkał na swojej nieruchomości. Trzeba się raczej zastanowić nad innymi Pana tytułami prawnymi do nieruchomości – może była zawarta między właścicielem a Panem dorozumiana umowa użyczenia… (ale odpowieź na to pytanie, wymagałaby znajomości całej sytuacji).
      Pozdrawiam

  3. Krysia pisze:

    Witam Pana, jestem właścicielką gruntu rolnego od 1987 r. na którym są posadowione 2 slupy energetyczne i przebiega linia wysokiego napięcia 110KV. Mam pytanie, czy mogę ubiegać się o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości /brak wpisu w KW/, również płacę od samego początku podatek rolny od całości gruntu, ZE nigdy nie kontaktował się ze mną aby sporządzić jakąkolwiek umowę, a teraz twierdzi, że się zasiedział.

    • Jan Górski pisze:

      Pani Krysiu,
      Zakład energetyczny może powoływać się na zarzut zasiedzenia także wtedy gdy służebność przesyłu nie była uwidoczniona w księdze wieczystej i może doliczać sobie okres posiadania także wtedy gdy właścicielem był Pani poprzednik przed 1987 r.
      Proszę pamiętać, że to zakład energetyczny musi zasiedzenie (okres 30 lub 20 lat) i przedstawić odpowiednie dokumenty – samo twierdzenie że zasiedzeli na pewno nie jest wystarczające
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Rafal pisze:

    Witam. Od ponad 80 lat w użytkowaniu rodziny mojej żony znajduje się dzialka należąca do kolei. Nie placimy podatku za nią bo domyślam się, że nie możemy. Pkp przypuszczam, że płaci. Czy mamy szansę wygrać sprawę?

    • Jan Górski pisze:

      Witam panie Rafale,
      niestety nie znając sprawy, nie jestem w stanie Panu precyzyjnie odpowiedzieć na to pytanie.
      Jeśli chodzi o płacenie podatków, to jest to ważny aspekt sprawy o zasiedzenie, ale zasiedzieć nieruchomość można także przy braku płacenia podatków – o ile posiadanie samoistne jest wyraźnie manifestowane w inny sposób.
      Pozdrawiam

  5. rafał pisze:

    Witam i przechodzę do sprawy. W trakcie ustalania drogi koniecznej dla kilku domów , sąd powołał biegłego geodetę, który wykonał mapę na podstawie map wcześniejszego geodety z lat 80-90, od tej mapy odwołała się 1 sąsiadka, która uznała że nie jest to zgodne i wykonano drugą (na podstawie map gminnych ) i sąd ją zatwierdził że jest ona zgodna z ewidencją.Na pierwszej mapie granice są wyrysowane tak jak biegną mury, na drugiej granica sąsiadki jest przesunięta o 4 mety za mur aż do nieruchomości kolejnej sąsiadki ( nadmieniam że granica ta nie dotyczyła bezpośrednio drogi koniecznej, tylko innej granicy między tymi sąsiadami- a jednak sąd w tej sprawie zezwolił na jej wykazanie) Nieruchomość, która w tym momencie traci ziemię(ok 50m 2), jest mojej kuzynki która przebywa w USA od wielu lat, domem i działką opiekował sie mój tata oraz nie żyjąca już babcia kuzynki.Wielu sąsiadów(90%) może potwierdzić że do dnia dzisiejszego należało to(działka) do mojej kuzynki,myślę że i zdjęcia lotnicze wykażą istniejące mury – stanowiące wtedy granicę oraz są mapy sytuacyjne,a nawet mapa budowy domu kuzynki z lat 60-70tych. Jednak sąsiadka cały czas mówi że działka kuzynki wynosi 220m(tak jest w mapach) i że to ona płaciła podatki za te pole,czy w związku tym nawet przy zasiedzeniu może sąd uznać że skoro płaciła podatki to jest jej, lub że należy jej się za to wynagrodzenie .Mam tak dużo pytań, że po prostu spytam jak najlepiej zabrać się za tą sprawę. Za tydzień wszystkie granice się uprawomocnią włącznie z drogą .Acha czy taką sprawę można dać do innego sądu , czy tylko rejonowy tym się zajmuje

    • Jan Górski pisze:

      Panie Rafale, niestety sprawa jest na tyle skomplikowana, że dawanie Panu wskazówek – bez znajomości dokumentacji, map i akt sprawy – byłoby nieodpowiedzialne.
      Doradzam więc skorzystanie z usług prawnika, który specjalizuje się w sprawach dotyczących nieruchomości i który będzie miał możliwość szczegółowego zapoznania się ze sprawą.
      Pozdrawiam

  6. Ania pisze:

    Mnie ciekawi taka oto sytuacja. Czy możliwe jest zasiedzenie w przypadku.
    1.Ania posiada nieruchomość przez 10 lat w złej wierze i przekazuje ją Michałowi
    2. Michał posiada nieruchomość przez 10 lat i przekazuje ją odpłatnie Andrzejowi,
    3. Andrzej posiada nieruchomość przez 10 lat i składa wniosek o zasiedzenie.

    • Jan Górski pisze:

      Witam, problem rzeczywiście jest ciekawy, gdyż art. 176 par. 1 k.c. mówi tylko o możliwości zaliczenia posiadania poprzednika, ale moim zdaniem literalne brzmienie przepisu nie wyklucza możliwości zaliczenia okresu posiadania “poprzednika poprzednika” (pośredniego poprzednika), przy czym kierowałbym się tutaj celem instytucji zasiedzenia, jakim jest stabilizacja długotrwałych stanów faktycznych. A więc moim zdaniem Andrzej mógłby złożyć skutecznie wniosek o zasiedzenie.
      Pozdrawiam

  7. Sylwia pisze:

    Witam serdecznie,
    Chciałabym uzyskać poradę w poniższej sprawie: W 1976 moi rodzice dali wujkowi pieniądze na za kup działki czym spłacili go z domu rodzinnego. Działka którą nabył wujek jest kupiona na podstawie umowy kupna-sprzedaży lecz nie spisana notarialnie oprócz kupującego, sprzedającego jest 2 świadków. “Były” właściciel domagał się pieniędzy bo chciał kupić inną działkę i obiecywał że na drugi dzień pójdą do notariusza i prawnie przepiszą, lecz do tego nie doszło. Wujek przez 38 lat gospodaruje tą działką czyli zburzył stary dom który był w bardzo złym stanie, poprawiał pokrycia dachowe na budynkach gospodarczych oraz płacił podatki przez 28 lat do póki gmina wysyłała nakaz a aktualnie starostwo wysyła do właściciela na którego stoi akt własności. Z tego co wiem to można byłoby sądzić się przez zasiedzenie lecz Wujek niema funduszy na to i ja chciałabym mu w tym pomóc czyli opłacić sąd i wynagrodzenie adwokata, oraz opiekować się nim dożywotnio w zamian za przepisanie na mnie działki. I tu mam pytanie jak prawnie to załatwić aby po rozprawie sądowej o zasiedzenie wujek się nie rozmyślił i żebym ja nie została z rachunkiem za sąd i adwokata? Proszę o radę

    • Jan Górski pisze:

      Witam,
      może Pani spróbować namówić wujka, żeby po prostu podarował Pani notarialnie tę nieruchomość, gdyż stał się jej właścicielem, co zostanie potwierdzone w Sądzie.
      P.S. Zaznaczam, że za mało wiem na temat sprawy, żeby oceniać szanse na zasiedzenie.
      Pozdrawiam

  8. mrufek pisze:

    Witam. Proszę o poradę. Kupiliśmy z mężem działkę rolną z warunkami zabudowy. Przed zakupem starannie sprawdziliśmy m.in. Księgę Wieczystą naszej działki a także odwiedziliśmy wszystkie możliwe urzędy, żeby zebrać jak najwięcej przydatnych informacji. Przeoczyliśmy jednak jedną istotną kwestię – prawo własności działki sąsiedniej. Na naszej działce brak jest mediów (prądu, gazu i wody), o czym oczywiście wiedzieliśmy, ale otrzymaliśmy zapewnienie od sąsiadów, że możemy się do wszystkiego podłączyć. Sprawdziliśmy też w Wodociągach (bo głównie o wodę tu chodzi – dla dostawców innych mediów nie jest to problem), czy technicznie takie podłączenie jest możliwe. Wodociągi stwierdziły, że nie ma żadnych przeciwwskazań. Działkę zakupiliśmy. I tu pojawia się problem. Przy załatwianiu pozwolenia na budowę okazało się, że dwaj bracia, nasi sąsiedzi, którzy zgodę wyrazili, nie są właścicielami swojej nieruchomości. Właścicielem okazał się ich zmarły w 1967 roku ojciec. Sąsiedzi dalej zgadzają się na podłączenie, ale nie chcą słyszeć o żadnej sprawie spadkowej, ani sprawie o zasiedzenie nieruchomości. Powód – mają jeszcze dwóch kolejnych braci (razem czwórka rodzeństwa), którzy od wielu lat z nieruchomości nie korzystają. Moi sąsiedzi mają jednak obawy, że gdyby doszło do sprawy spadkowej nagle musieliby się swoim gospodarstwem podzielić, spłacić itp. Póki co od prawie 50 lat siedzą po cichu i mają się dobrze. W zasadzie doskonale ich rozumiem i nie chcę wcale wymuszać na nich przeprowadzania jakiegokolwiek postępowania spadkowego, ale tu głos zabierają Wodociągi, które zgodziły się na przyłączenie nas do rur sąsiadów, tylko jeśli przyniesiemy notarialnie sporządzony akt służebności przesyłu, podpisany przez właściciela nieruchomości… Oczywiście nie zdobędę podpisu właściciela i na pewno nie uda mi się nakłonić sąsiadów, aby sprawę wyprostowali. A Wodociągi boją się, że jeżeli nie będą miały w ręce służebności przesyłu, to za kilka lat ktoś upomni się o pieniądze, za to że na jego działce powstała sieć. Co więc mogę zrobić? Czy można ww. dwóch braci nazwać posiadaczami samoistnymi (prowadzą gospodarstwo, opłacają podatki itp.) lub użytkownikami i w jakiś sposób wymusić na Wodociągach, aby uznały wyrażoną przez nich zgodę za skuteczną? Czy taki posiadacz samoistny ma w ogóle prawo do wyrażenia takiej zgody? A może jest jeszcze jakaś inna droga (koniecznie pomijająca przeprowadzanie postępowania spadkowego lub sprawy o zasiedzenie), która zmusiłaby Wodociągi do wyrażenia zgody na przyłącze naszej działki? W tym momencie od roku stoimy w miejscu i nie możemy ruszyć z budową. Mamy co prawda pozwolenie na budowę, z zastrzeżeniem wykonania studni, ale z tego co się orientowaliśmy to raczej nie możemy liczyć na wodę ze studni na naszym terenie. Bardzo proszę o pomoc.

    • Jan Górski pisze:

      Witam, sprawa jet niestety trudna…
      A może zaproponować Wodociągom i sąsiadom coś takiego: ustanowienie w formie aktu notarialnego służebności przesyłu, przy czym sąsiedzi oświadczą że przez ponad 30 lat posiadają samoistnie w sposób wyłączny, ciągły i bez zakłóceń przedmiotową nieruchomość w związku z czym nabyli własność całości nieruchomości przez zasiedzenie i jako właściciele wyrażają zgodę na ustanowienie służebności przesyłu.
      Państwo moglibyście się zobowiązać w stosunku do Wodociągów że gdyby okazało się, że sąsiedzi nie nabyli jednak własności przez zasiedzenie, to zaspokoicie Państwo roszczenia pozostałych współwłaścicieli z tytułu bezumownego korzystania ze służebności.
      W ten sposób Wodociągi mają zabezpieczone swoje interesy, a Państwo mają wodociąg i przynajmniej póki co problem z głowy.
      Pozdrawiam

  9. Marek pisze:

    Witam serdecznie. Mam ciekawe pytanie dotyczące zasiedzenia nieruchomości jak i ruchomości:

    W 2010 roku wynająłem hale i magazyny produkcyjne na działce w wieczystym użytkowaniu.
    W 2011 właściciel tej nieruchomości zmarł.
    Hipoteka była obciążona przez US i ZUS oraz przez osoby prywatne na podstawie nakazu zapłaty.
    Spadkobiercy w pierwszej linii i w drugiej linii skutecznie się zrzekli z wiadomych powodów.
    W pomieszczeniach po firmie zmarłego właściciela pozostały ruchomości o wartości 25000 PLN oraz przyczepa.
    I teraz kilka pytań.
    Ile lat muszę zasiadać w/w nieruchomość?
    Kto po tym okresie ma spłacić hipotekę?
    Może lepiej jako posiadacz samoistny traktujący nieruchomość jak własną dogadać się i spłacić hipotekę?? Co wtedy jak się znajdzie jakiś inny “właściciel”??
    Kiedy i czy mogę zasiedzieć w/w ruchomości?
    Dziękuję za pomoc.

    • Jan Górski pisze:

      Witam,
      posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia w Pana przypadku mogłoby się rozpocząć dopiero z chwilą uzewnętrznienia zmiany Pana statusu z najemcy jako posiadacza zależnego na posiadacza samoistnego czyli osoby która traktuje Nieruchomość jako swoją. Taka zmiana statusu może polegać na przykład na zaprzestaniu płacenia najmu. Od tego momentu musiałoby upłynąć 30 lat, aby mógł się Pan starać o stwierdzenie zasiedzenia w złej wierze. Z całą pewnością jest Pan przy tym w złej wierze, gdyż powinien Pan wiedzieć, że nieruchomość nie należy do Pana.
      Jeśli wszyscy spadkobiercy w kolejnych liniach zrzekli się skutecznie spadku, spadek ten uzyskała Gmina jako spadkobierca ustawowy, przy czym jest to Gmina ostatniego miejsca zamieszkania spadkodawcy.
      W Pana sprawie jest jeszcze dodatkowy problem czy zasiadywałby Pan własność czy też prawo użytkowania wieczystego, ale to jest temat na dłuższą rozmowę.
      Jeśli chodzi o zasiedzenie ruchomości, to moim zdaniem będzie to trudne z uwagi na to, iż zasiedzieć ruchomość można tylko w dobrej wierze, a – tak jak pisałem wcześniej – na podstawie okoliczności które Pan przedstawił wynika, że jest Pan w złej wierze.
      Pozdrawiam

      • Marek pisze:

        Dziękuję za wstępne wyjaśnienie. Nawiązując do zaistniałej sprawy to na pewno działka na której znajduje się nieruchomość jest w użytkowaniu wieczystym. Co do Gminy, która dziedziczy spadek to z uwagi na hipotekę, która jest zadłużona raczej nie będzie zainteresowana przejęciem tej działki. Byłem pytałem też w sprawie podatków i zostanę dopisany do karty podatkowej za tą nieruchomość jako posiadacz samoistny. Czynszu już nie płacę bo nie ma komu. Budynki remontuję, media są na moje nazwisko i płacę za nie, a nawet jedną halę wynajmuję komu innemu i wystawiam na to fakturę. Pytanie tylko które bardzo mnie martwi. Kto spłaci hipotekę i kiedy?? Pozdrawiam.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Czemu służy to pytanie?