Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania

Zasiedzenie domu

Na początku artykułu chciałbym podkreślić, iż z punktu widzenia prawa, najważniejsza jest ziemia na której stoi dom czy budynek.

Dlaczego?

Bo zgodnie z prawem do właściciela ziemi należy AUTOMATYCZNIE dom lub inny budynek postawiony na tej ziemi (poza kilkoma wyjątkami).

Także wtedy, gdy dom jest warty dużo więcej niż ziemia na której stoi.

Jeśli więc myślisz o zasiedzeniu domu, to przede wszystkim musisz pomyśleć o zasiedzeniu nieruchomości „pod domem”.

A jak zasiedzisz nieruchomość, dom lub inny budynek na niej postawiony stanie się automatycznie Twoją własnością.

Przeczytaj więc artykuły o zasadach zasiedzenia nieruchomości takie jak Zasiedzenie nieruchomości, Posiadacz samoistnyPosiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze oraz Okres zasiedzenia.

Czasami jednak (zwłaszcza w miastach) grunt pod domem jest własnością Skarbu Państwa lub gminy i został oddany w użytkowanie wieczyste.

Można to łatwo sprawdzić.

Jeśli jesteś w posiadaniu domu lub budynku i płacisz co roku opłatę roczną za użytkowanie wieczyste (zwykle płatną do końca marca), właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa lub gmina.

UWAGA, nie chodzi tu o podatek od nieruchomości, ale o opłatę roczną!

Nie możesz wtedy zasiedzieć nieruchomości, ale możesz ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu.

To naprawdę istotna kwestia, bo jeśli będziesz w takiej sytuacji składał do Sądu wniosek o zasiedzenie własności nieruchomości, a nie o zasiedzenie użytkowania wieczystego wraz z własnością domu, przegrasz z całą pewnością sprawę.

Pamiętaj! Warunki zasiedzenia użytkowania wieczystego są takie same jak zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie mieszkania (lokalu)

Możesz zasiedzieć mieszkanie lub lokal usługowy, ale TYLKO, gdy jest to tak zwana odrębna własność lokalu.

Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma charakter odrębnej własności lokalu?

Po pierwsze, prawo wymaga, żeby KAŻDA odrębna własność lokalu miała założoną oddzielną księgę wieczystą.

Jeśli więc mieszkanie nie ma oddzielnej księgi wieczystej, NA PEWNO nie ma charakteru odrębnej własności lokalu i nie można go zasiedzieć.

W takim wypadku można co najwyżej zasiedzieć cały budynek, w którym znajduje się lokal wraz z gruntem pod budynkiem…:)

NIE MOŻNA MYLIĆ jednak odrębnej własności lokalu z tak zwanym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, które też może mieć założoną odrębną księgę wieczystą.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tylko ograniczonym prawem rzeczowym i nie można go zasiedzieć, gdyż żaden przepis prawa na to nie pozwala. Kodeks cywilny przyjął bowiem zasadę, iż możliwe jest zasiedzenie ograniczonego prawa rzeczowego tylko, gdy jest to wyraźnie dozwolone.

Pamiętaj, odrębna własność lokalu jest traktowana przez prawo jako nieruchomość i podlega zasiedzeniu na takich samych zasadach jak nieruchomość!

Jeśli więc jesteś posiadaczem samoistnym odrębnej własności lokalu przez przewidziany prawem okres możesz wystąpić do Sądu o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (wielkość udziału jest opisana w księdze wieczystej).

Może się jednak zdarzyć, o czym pisałem już wyżej, iż grunt pod budynkiem ,w którym znajduje się mieszkanie, został oddany w użytkowanie wieczyste.

Wtedy można wystąpić o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością lokalu (określenie udziału w użytkowaniu wieczystym jaki przypada na dany lokal znajduje się w księdze wieczystej).

Jeśli w takim wypadku wadliwie sformułujesz wniosek, wnosząc na przykład o zasiedzenie samej tylko własności lokalu, narażasz się na przegranie sprawy!

Pamiętaj! Warunki zasiedzenia udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością lokalu są takie same jak zasady zasiedzenia nieruchomości.

A na końcu WAŻNA UWAGA. Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub lokal usługowy nie masz szans na zasiedzenie, chyba że nie płacisz czynszu właścicielowi od 30 lat…

Podziel się na:
  • Facebook
  • Google Bookmarks
  • Blip
  • Blogger.com
  • Flaker
  • Gadu-Gadu Live
  • Google Buzz
  • RSS
  • StumbleUpon
  • Twitter
  • Wykop
  • Drukuj
  • Poleć
  • LinkedIn
Ten wpis został opublikowany w kategorii artykuły. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

18 odpowiedzi na „Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania

  1. aga pisze:

    mam pytanie
    wynajmujemy z mezem mkeszkanie wszystkie prace i remonty wykonujemy na nsz koszt. nke mamy kontaktu z wlascicielem placimy najem na jego kata . czy w takim wypadku mozemy starac sie o prawo przez zasiedzenie?

  2. Kasia pisze:

    Witam.Moi rodzice dzierżawcami gruntu gminnego na 99 lat.Właścicielem gruntu wcześniej był dziadek który przekazał tą właśnie ziemię na skarp państwa za wcześniejszą emeryturę.Rodzina nic o tym nie wiedziała .Dziadkiem opiekowali się moi rodzice będąc również zameldowanym w domu który się na tej działce znajduje.Po śmierci dziadka rodzice weszli w dzierżawę wieczystą tego gruntu .Rodzice musieli również wykupić mieszkanie oraz budynki gospodarcze które się znajdowały na tej działce.Dodam wszystkie formalności związane z dzierżawą były załatwiane po śmierci dziadka. Nikogo w gminie nie interesowało czy dziadek ma inne dzieci.Moje pytanie czy dzieci dziadka mogą domagać się podziału spadku ,chodzi o tą ziemie? pozdrawiam

  3. Martyna pisze:

    Witam Chciałabym się dowiedzieć o sytuacje mojej mamy, która zamieszkuje mieszkanie Wujka który zmarl ,nie mając żadnych spadkobierców, zaraz po jego śmierci od blisko 7 lat. Chciałabym się dowiedzieć czy w takiej sytuacji moja mama może złożyć wniosek do sadu o zasiedzenie?

  4. Marta pisze:

    Dzień dobry!

    Chciałabym zapytać czy jeśli z mężem wzięliśmy w użytkowanie na czas nieoznaczony grunt wraz z starą drewnianą stodołą w 2008r i przerobiliśmy to od razu na budynek mieszkalny to czy możemy się starać o prawo do zasiedzenia? Jeśli nie to jakie warunki musimy jeszcze spełnić? Ja jestem inwestorem przekształcenia budynku z gospodarczego na mieszkalny, wszystkie media są na mnie, płace podatek za sam dom (no właśnie-jak zrobić by płacić również podatek za użyczony grunt i czy jest to konieczne?), opiekuję się działką w każdym możliwym rozumieniu-wyrównałam teren, bo była to jedna wielka skarpa, nasadziłam różnych roślin, ogrodziłam, koszę itd. Rodzina obiecywała, że przepisze na nas tą nieruchomość, gdyż mieli kredyt hipoteczny pod całość swoich nieruchomości i wtedy jedynym rozwiązaniem wydawało się użyczenie. Niestety na tą chwilę chyba za bardzo spodobało się im to co tam przez te kilka lat zrobiliśmy i nie chcą nam tego przepisać tylko proponują ‘zwrot nakładów’, jednak nie wyznaczony przez rzeczoznawcę tylko ustalony przez nich a co za tym idzie dużo, dużo niższy niż wartość poczynionych inwestycji. Proszę o pomoc jak się do tego zabrać i co najlepiej uczynić, gdyż prawnik, którego wynajęłam proponuje tylko wniosek do sądu o zwrot nakładów wg rzeczoznawców. A my jesteśmy emocjonalnie związani z tym domem i nie chcemy go “oddawać”. Obecnie tam nie mieszkamy, bo nie dało się wytrzymać w pobliżu rodziny, która ciągle prowokowała kłótnie i wzywała policję, jednak nadal dbam o nieruchomośc tak samo.

    Pozdrawiam serdecznie!

  5. przemek pisze:

    jestem co dopiero po spadku mam pól mieszkania wraz z ciocią która zmieniła zamki i nie chce mi dać kluczy a chce się wprowadzić i mieszkać na swojej polówce a w później jak się zgodzi to spłacić ją co mam teraz robić i gdzie iść

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie,
      Pana opis jest bardzo skrótowy i nie znam dokumentacji w Pana sprawie, więc mogę tylko odpowiedzieć ogólnie. Jeśli wskutek spadkobrania, nieruchomość staje się wspówłasnością spadkobierców i jeden z nich nie chce dopuścić do korzystania drugiego spadkobiercy, to wówczas taki spadkobierca może wystąpić do Sądu o dopuszczenie do współposiadania (wspólnego korzystania) z tej nieruchomości – w praktyce Sąd powinien nakazać wydanie kluczy do nieruchomości. W praktyce, jeśli wspólne korzytanie z nieruchomości jest tak bardzo konfliktogenne, sugerowałbym, żeby rozważyć czy nie lepiej byłoby wystąpić od razu do Sądu z wnioskiem o dział spadku.
      Przed założeniem sprawy sądowej zalecałbym jednak konsultację u prawnika, który spejalizuje się w prawie nieruchomości i prawie spadkowym i który przeanalizuje dokumenty i będzie mógł udzielić porady prawnej dostosowanej do Pana sytuacji.
      Pozdrawiam

  6. Piotr pisze:

    Witam, Moi rodzice maja służebność do konca zycia w domu jedno rodzinnym piętrowym, ojciec mamy zapisał jej około 100m2 czyli całe jedno pietro. Włacicielem jest moja ciotka. Pytanie czy moi rodzice mogą starać sie od cioci o to by przepisała na nich ta część służebności, ewentualnie czy moga sie starac o zasiedzenie? Zameldowani sa juz tam ponad 35lat

    • Jan Górski pisze:

      Szanowny Panie, z uwagi na to, że Pana opis jest bardzo skrótowy, mogę Panu odpowiedzieć bardzo tylko bardzo ogólnie – jeśli ktoś jest posiadaczem nieruchomości na podstawie służebności, to znaczy, że zasadniczo jest posiadaczem zależnym, gdyż wie, że jego tytuł do korzystania z nieruchomości pochodzi od właściciela. Tymczasem, żeby zasiedzieć nieruchomość trzeba być posiadaczem samoistnym, czyli takim który traktuje nieruchomość jak swoją własność. Co prawda Sąd Najwyższy dopuszcza zmianę posiadania zależnego na samoistne, ale w tym wypadku taka zmiana byłaby najprawdopodobniej bardzo trudna do udowodnienia.
      Niezależnie od powyższego, polecam konsultację z prawnikiem, który zna się na prawie nieruchomości i który będzie mógł przejrzeć dokumenty i udzielić porady prawnej znając całą sytuację prawną nieruchomości.
      Pozdrawiam

  7. Paula pisze:

    Witam razem z mężem mieszkamy w jego domu rodzinnym. Mój mąż mieszka i jest zameldowany od 30 lat wszystko tam remontuje itd., wszystkie rachunki budowlane są na męża. Podatek za dom opłacamy my ale jest zapisany na bacie. Dodam że w tym domu nie wiadomo kto jest właścicielem. Bo dom jest po teściach babci.Babcia mieszkała w nim ze swoim mężem. Czy mój mąż może starać się o prawo zasiedzenie domu czy musi on najpierw zrobić go na babcie a potem babcia oddaje mu to w darowiźnie? Babcia jest bardzo schorowaną osobą i na pewno nie jest w stanie jeździć po adwokatach i sądach. Czy w wypadku kiedy przepis miałby być najpierw na babcie można starać się u notariusza o pełnomocnictwo w przepisie. Nie wiadomo ile babcia jeszcze pożyje Proszę o pomoc

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani, opisana przez Panią sytuacja jest zbyt skomplikowana żeby Pani udzielić nawet ogólnej wskazówki – konieczne jest szczegółowe omówienie sprawy i zapoznanie się z dokumentacją dotyczącą nieruchomości. Sugeruję więc zasięgnięcie porady prawnej u adwokata, który tak jak ja specjalizuje się w prawie dotyczącym nieruchomości.
      Pozdrawiam

  8. sibi pisze:

    Moi rodzice od 35 lat mieszkaja w domu jednorodzinnym,na tym samym podwórku mieszka babcia w swoim domu. Właścicielem jest babcia po odziedziczeniu wszystkiego po. Babcia i rodzice nie dogadują się, teraz babcia chce wszystko sprzedać i kupić sobie mieszkanie. Czy może tak zrobić i co wtedy z rodzicami?

  9. bozena pisze:

    mieszkam w mieszkaniu spoldzielczym,ktorego wlascicielem byl obcy mi mezczyzna ja u niego wynajmowalam mieszkanie,mezczyzna zmarl a mnie kazano sie wyprowadzic do 2 tygodni.A mieszkalam 31 lat,mezczyzna zostal wypisany z czlonkowstwa spoldzielni,wiec prosze mi odpowiedziec jakie mi przysluguja prawa odnosnie zasiedzenia wszelkie remonty wykonywalam za swoje pieniadze

    • Jan Górski pisze:

      Szanowna Pani,
      jeśli była Pani najemcą tego mieszkania, to nie jest Pani posiadaczem samoistnym, a tylko posiadaczem zależnym. W takiej sytuacji nie zasiedziała Pani tego mieszkania, gdyż zasiedzenie może nastąpić tylko na rzecz posiadacza samoistnego. Niezależnie od tego, moim zdaniem zasiedzenie mieszkania spółdzielczego jest wykluczone.
      Niemniej jednak proszę pamiętać, że nasze prawo chroni najemców, w szczególności gdy dotyczy to umów zawartych na czas nieokreślony (a tak zapewne jest w Pani wypadku). Po pierwsze, w przypadku umów najmu zawartych na czas nieokreślony (a tak prawdopodobnie jest w Pani wypadku), nowy właściciel z mocy prawa staje się stroną umowy najmu, a więc wynajmującym.
      Po drugie, co do zasady, stosownie do art. 688 k.c., jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. To oznacza, że prawdopodobnie termin wyznaczony Pani jest niezgodny z prawem, gdyż jest za krótki.
      Poza tym, ustawa o ochronie praw lokatorów dopuszcza wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego tylko w szczególnych wypadakach, to jest:
      Art. 11. [Rozwiązywanie umów o używanie lokalu]
      1.Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
      2.Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
      1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
      2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
      3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
      4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
      3.Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
      1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
      2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
      4.Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
      5.Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa w ust. 4.
      6.1Jeżeli właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na podstawie przepisu ust. 5, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Właściciel jest nadto obowiązany do zapłaty lokatorowi kary ustawowej w wysokości 15% wartości odtworzeniowej lokalu.
      7.Przepisy ust. 4-6 stosuje się, jeżeli w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.
      8.W wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu, nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu.
      9.W wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32.
      10.Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
      11.Wypowiedzenie najmu w zasobach towarzystwa budownictwa społecznego może nastąpić także na podstawie art. 30 ust. 5 ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz. U. z 2013 r. poz. 255).
      12.Jeżeli lokatorem, któremu właściciel wypowiada stosunek prawny na podstawie ust. 5, jest osoba, której wiek w dniu otrzymania wypowiedzenia przekroczył 75 lat, a która po upływie terminu, o którym mowa w ust. 5, nie będzie posiadała tytułu prawnego do innego lokalu, w którym może zamieszkać, ani nie ma osób, które zobowiązane są wobec niej do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili śmierci lokatora; przepisów art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego nie stosuje się.
      Proszę również pamiętać, że nawet jeśli umowa najmu została zawarta w formie ustnej, to i tak jest ona ważna, tylko oczywiście trudniej udowodnić, że taka umowa została zawarta.
      Pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Możesz użyć następujących tagów oraz atrybutów HTML-a: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

Czemu służy to pytanie?