W tym artykule:
Zasiedzenie służebności to zagadnienie, które w prawie nieruchomości odgrywa kluczową rolę. Jest to proces, w którym osoba niebędąca właścicielem nieruchomości może nabyć na niej określone prawa, takie jak prawo przejazdu czy przechodu, poprzez długotrwałe i nieprzerwane korzystanie z tej nieruchomości w określony sposób. W artykule eksplorujemy różne aspekty zasiedzenia służebności, w tym jego definicję, rodzaje oraz warunki, które muszą być spełnione, aby doszło do zasiedzenia. Omawiamy również różnice między służebnością gruntową a osobistą oraz wyjaśniamy, jakie są konsekwencje prawne zasiedzenia dla obu stron – zarówno dla osoby korzystającej z nieruchomości, jak i jej właściciela. Artykuł ten stanowi cenne źródło wiedzy dla każdego, kto chce zrozumieć złożoność i znaczenie zasiedzenia służebności w kontekście prawa nieruchomości.
Służebność – czym jest?
Przysługujące na podstawie ustawy uprawnienia do rzeczy (np. do nieruchomości) określane są mianem praw rzeczowych. Spośród tych praw najpełniejszym jest prawo własności. Służebność należy do tzw. praw rzeczowych ograniczonych. Kodeks wyróżnia dwa zasadnicze rodzaje służebności: służebność gruntową i służebność osobistą. Dodatkowo wyróżnia się tzw. służebność przesyłu przysługującą dla urządzeń do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz innych podobnych urządzeń. Do służebności przesyłu stosuje się odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych.
Służebność osobista przysługuje konkretnie uprawnionej osobie. Dlatego też służebność osobista wygasa najpóźniej na skutek śmieci uprawnionego. Służebność gruntowa przypisana jest natomiast nie do osoby, lecz do gruntu, a więc przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości.
Możliwość zasiedzenia służebności. Nieruchomość władnąca a nieruchomość obciążona
Konieczną przesłanką służebności gruntowej jest istnienie dwóch kategorii nieruchomości: nieruchomość władnąca i nieruchomość obciążona. Nieruchomość władnąca to taka, na rzecz której przysługuje albo prawo do określonego korzystania z drugiej nieruchomości – właśnie jako nieruchomości obciążonej (np. przejazdu czy przechodzenia przez nią) albo kiedy z uwagi na potrzeby nieruchomości władnącej, właściciel nieruchomości obciążonej musi powstrzymywać się przed wykonywaniem określonych uprawnień właścicielskich (np. nie może stawiać na swoim gruncie zbyt wysokiego ogrodzenia, albo innej konstrukcji).
Podstawowym sposobem ustanowienia służebności zarówno gruntowej jak i osobistej jest umowa. Należy jednak podkreślić, że tylko służebności gruntowe oraz służebność przesyłu można nabyć drogą zasiedzenia.
Zasiedzenie służebności gruntowej
Zgodnie z art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. „ Urządzeniem” tym może być np. fragment budynku przekraczający granicę sąsiada, albo tylko rynna służąca do odprowadzania wody. Oznacza to, że przesłankami nabycia służebności gruntowej przez zasiedzenie są:
- posiadanie cudzej nieruchomości w charakterze służebności,
- posiadanie to powinno polegać na korzystaniu z widocznego i trwałego urządzenia,
- okres posiadania wynoszący 20 lat przy dobrej wierze i 30 lat przy złej wierze.
Zasiedzenie służebności drogi koniecznej
Szczególnym rodzajem służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej.
W orzecznictwie przyjmuje się, że przesłankami prowadzącymi do nabycia przez zasiedzenie służebności drogowej są:
- korzystanie z pasa drogowego odbywa się w charakterze służebności, a nie np. po uzyskaniu zgody właściciela na przejazd,
- okres tego korzystania trwa przez czas prowadzący do zasiedzenia (20 lat w dobrej i 30 lat w złej wierze),
- posiadanie ze służebności przejazdu polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia wykonanego przez posiadacza służebności, a nie przez właściciela nieruchomości
W przypadku zasiadywania służebności drogi konieczne tym trwałym urządzeniem może być wykonanie utwardzenia drogi, urządzenie na niej mostków lub trwałych odpływów (przepustów) wody.
Polecamy też lekturę wpisu „Zasiedzenie służebności przejazdu i przechodu – co musisz wiedzieć?”
Rozkład ciężaru dowodów w postępowaniu o ustanowienie służebności drogi koniecznej
Wnioskodawcę, który występuje o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie na rzecz jego nieruchomości służebności drogi koniecznej obciąża przeprowadzenie dowodów, które potwierdzą dwie kwestie. Pierwsza to fakt wykonania przez niego wspomnianego trwałego urządzenia na drodze i druga – wykorzystywanie tej drogi przez okres prowadzący do zasiedzenia bez pytanie o pozwolenie właściciela drogi.
Z kolei uczestnik postępowania, będący właścicielem nieruchomości na której biegnie droga, może bronić się przed zasiedzeniem służebności drogi koniecznej wskazując, że:
- korzystanie z drogi przez wnioskodawcę było okazjonalne i odbywało się za zgodą uczestnika (tzw. posiadanie prekaryjne).
- nie upłynął okres posiadania wystarczający do nabycia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie.
- wreszcie kwestionować fakt istnienia trwałego urządzenia na drodze albo że wykonanie tego urządzenia nie było dziełem wnioskodawcy.
***
Dziękujemy za lekturę wpisu! Chętnie poradzimy, czy Państwa sprawa dotycząca prawa nieruchomości ma szanse na powodzenie w sądzie. Zachęcamy do zapoznania się z informacjami o nas oraz do kontaktu.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .