Menu Zamknij

Zasiedzenie nieruchomości

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

 

Co to jest zasiedzenie?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

***

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.

***

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.

Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.

Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.

Zasiedzenie można podzielić na:

  • zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
  • zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
  • zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
  • zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
  • zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).

Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).

Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzeniejak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.

Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu!

adw. Jan Górski i adw. dr Michał Górski

 

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

826 Komentarzy

  1. Adam

    Witam serdecznie, jestem na etapie kupowania domu, w którego przypadku jest pięcioro właścicieli, którzy odziedziliczyli nieruchomość. Częścią tej nieruchomości są dwie działku (trójkąty), wynajmowane od lat od gminy (okres 3-letniego wynajmu). Prawdopodobnie te działki były wynajmowane od ok. 30-40 lat. Czy prawo zasiedzenia przejdzie na mnie jeśli kupię tą nieruchomość. Czy warto przed zakupem wystapić do sądu o zasiedzenie (i nabyć tą nieruchomość od spadkobierców?). Pozdrawiam, Adam

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Jeżeli te „trójkątowe” działki były i są przedmiotem dzierżawy od gminy, to ich zasiedzenie nie wchodzi w grę. Dzierżawa świadczy bowiem o posiadaniu zależnym nieruchomości, a ono nie prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie nawet, jeżeli jest wykonywane przez wiele lat.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  2. Jan

    Dzień dobry. Czy umowa użyczenia lub umowa o nieodpłatne używanie rzeczy i pobieranie z niej pożytków przerywa bieg zasiedzenia podobnie jak umowa dzierżawy?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      tak, obie te umowy świadczą o zależnym charakterze posiadania, a takie nie prowadzi do zasiedzenia, nawet jeżeli jest wykonywane przez wiele lat.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. ERYK

    Moja babcia zmarła 8 lat temu i po niej odziedziczyłem 1/8 mieszkania
    Teraz moja ciocia która mieszka tam około 30 lat a włascicielka jest od tego czasu co ja chce to mieszkanie uzyskać przez zasiedzenie
    czy ma do tego prawo

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Podany przez Pana opis sytuacji jest zbyt skrótowy, co nie pozwala na udzielenie stanowczej opinii prawnej. Do jej sformułowania potrzebne byłoby uzyskanie dodatkowych wyjaśnień i zapoznanie się z dokumentami. To zaś jest możliwe w ramach ewentualnej regularnej porady prawnej.
      POzdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Ewa

    Witam. Posiadam małą działkę rolną którą otrzymałam jako darowiznę od dziadków. Po ich śmierci moja mama zaczęła ją nieformalnie (bez umowy) dzierżawić swojej siostrze ciotecznej (razem ze swoją działką która przylega do mojej). Mama pobiera opłaty za dzierżawę gotówką więc nie ma na to dowodów, plus płaci podatek za oba kawałki ziemi sama. Działka ta również przylega do domu do którego jeździmy wielokrotnie w czasie roku. Czy ciotka ma szanse na zasiedzenie? I jeśli tak to czy po 20 czy 30 latach? Czy można zrobić coś aby już teraz zabezpieczyć się przed ewentualnym zasiedzeniem w przyszłości? Będę bardzo wdzięczna za pomoc w tej kwestii.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      W opisanej sytuacji może w grę wchodzić ewentualnie tylko 30 = letni termin zasiedzenia. Do zasiedzenia nie powinno jednak w ogóle dojść, gdyż kuzynka Pani mamy opłaca jej czynsz dzierżawny, a zatem jest posiadaczką zależną dzierżawionej nieruchomości. Posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia, nawet jeśli jest długoletnie. Chcąc jednak uniknąć nieporozumień co do charakteru posiadania, proponowałbym zawarcie przez mamę z kuzynką umowy dzierżawy na piśmie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  5. Ignacy

    Szanowny Panie Janie,

    w roku 1980 kupiliśmy z żoną działkę (użytkowanie wieczyste) rozwiedliśmy się w roku 1988, nie założyłem sprawy o podział majątku. Po rozwodzie była żona nie interesowała się działką, nie ponosiła żadnych kosztów. 2 lata po rozwodzie wybudowałem na wspólnej działce dom, po czym przekształciłem działkę z użytkowania wieczystego na własność. Była żona nie chciała zrzec się prawa własności, zmarła w 2007 roku, do dnia dzisiejszego widnieje w księdze wieczystej jako współwłaściciel działki. Nasze dzieci są spadkobiercami jej części, przy czym jedno z nich mieszka w wybudowanym przeze mnie domu od 20 lat. Czy w obecnej sytuacji mam prawo starać się o zasiedzenie części działki należącej do byłej żony, czyli tzw. zasiedzenie między współwłaścicielami?

  6. Zasiedzenie wjazdu, Marcin

    Witam. Mój pradzadek w 1939r wybudował dom(pradzadek zginął na wojnie a prababka umarła 1994r).
    Do 1984 r mieszkali w nim dziadkowie,moja mama z rodzeństwem.
    W 1984, wprowadzili się i do nowego domu, wybudowanego przez dziadka (zmarł w 1996r)na sąsiedniej działce. (w starym domu została prababka).
    W 1984 moi rodzice wzięli ślub i w 1985 przeprowadzili się do starego domu, który został im przepisany (darowizna) przez prababke w 1993r.
    W 2012r sąd podzielił część nowego domu po zmarłym dziadku(5 osób)
    W 2014 moi rodzice przepisuja mi w formie darowizny cały dom z działką.
    Do mojej posesji jest jeden wjazd, od 1985r dbali i utwardzali go moi rodzice, za ich pozwoleniem korzystali z niego dziadkowie, chociaż do ich domu istnieje wjazd z drugiej strony z dostępem do drogi gminnej.
    Jeden ze spadkobierców (części po dziadku) chce zasiedziec ten wjazd. W 1989 wyprowadził się i przyjeżdżał sporadycznie).
    Czy ma szansę zasiedzec wjazd?
    Czy moi dziadkowie mogli zasiedziec ten wjazd? Jeśli tak, to czy moi rodzice będąc właścicielami od 1993 mogli go przez ten czas zasiedziec?
    Czy mogę bez żadnych konsekwencji zagrodzić wjazd?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Przede wszystkim odradzam zagrodzenie przejazdu. Osoby , które z niego dotychczas korzystały mogą bowiem wnieść sprawę o przywrócenie posiadania, którą Pan z pewnością przegra. Jeżeli zaś chodzi o jego zasiedzenie, to zgodnie z art. 292 k.c. zasiedzenie służebności drogi koniecznej jest możliwe, jeżeli polega n korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia.
      Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego takim urządzenie może być utwardzenie drogi.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Maja W

    Witam,bardzo proszę o poradę,przy naszym domu i placu sąsiad ma dom i plac i w latach 80 ojciec mój zgodził się ale nie notarialnie tylko ustnie aby mogli użytkować naszą działkę która jest za ich domem,postawili tam budynek gospodarczy,rok temu ojciec przepisał mi majątek cały i mam pytanie czy mogli by mnie wyrolować i starać się o zasiedzenie mojej działki?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Wszystko zależy od treści nieformalnej umowy na podstawie której ojciec przekazał część siedliska sąsiadowi. Sytuację komplikuje fakt, że ojciec tolerował postawienie tam budynku gospodarczego. Nie podaje Pani, czy ma on charakter budynku trwałego, na fundamentach, czy prowizorycznego. W pierwszym przypadku sąsiad ma duże szanse na uzyskanie zasiedzenia.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Grzegorz

    Dzień dobry
    Moja mama wraz ze swoim bratem otrzymali w spadku ziemię orną. Działka została podzielona na dwie równe połowy ale zawsze obrabiana była tylko przez nią. Przez cały okres życia brata a także po jego śmierci 10 lat temu tamta strona rodziny nigdy nie interesowała się tym gruntem co za tym idzie nie opłacała podatków a powiem więcej do dzisiaj nie ma pojęcia gdzie te grunty dokładnie się znajdują. Dwa lata temu moja mama żeby uporządkować sprawę chcąc uniknąć spraw sądowych poprosiła swoją bratową o przekazanie (odstąpienie) na jej rzecz części gruntów po bracie celem stworzenia jednej własności. Oczywiście jak można się tego było spodziewać ziemia stała się przedmiotem poważnego sporu w rodzinie. Ziemia o której mowa uprawiana jest przez moich rodziców ponad 30 lat w tym także okresie opłacane są przez nich podatki oczywiście za obydwie działki na co rodzice posiadają dowody w postaci wszystkich rachunków.
    Proszę powiedzieć czy taka sytuacja uprawnia moją mamę do zasiedziałości?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Cała trudność tej sprawy polega na tym, że chodzi o działkę spadkową. Zwykle w takich sytuacjach przyjmuje się, że spadkobiercy, wchodząc w całość uprawnień spadkodawcy, dziedziczą także posiadanie. W opisanej przez Pana sytuacji, jeśli dobrze ją odczytuję, spadkobiercy sami podzielili nieruchomością spadkową. Skoro brat mamy, ani nikt z jego rodziny nie interesował się częścią, która przypadła mu w wyniku nieformalnego podziału, można prezentować stanowisko, że zrezygnowali z posiadania na rzecz Pana mamy, czy obojga rodziców. Przeprowadzenie takiego dowodu umożliwi uzyskanie zasiedzenia części nieruchomości pierwotnie przeznaczonej dla brata mamy.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  9. TOMASZ

    Mam pytanie zamierzam nabyć nieruchomość która posadowiona jest na działce z księgą wieczystą natomiast z planu wynika że działka jest większa (ogrodzenie działki) powiększona jest o następną działkę która była użytkowana przez poprzednich właścicieli wiele lat (nie wiem) pewnie od podbudowania nieruchomości w latach 70-tych. Rok lub dwa lata temu nabyła to osoba która sprzedaje tą nieruchomość z działką tak ogrodzoną. Czy jest możliwość złożenia wniosku o zasiedzenie tej wąskiej działki jak zakupię nieruchomość z tym gruntem? Czy są obostrzenia które mnie wykluczają i mogę mieć problem z tym gruntem?
    Dziękuję za udzielenie odpowiedzi.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Wystąpić o zasiedzenie nieruchomości może osoba, która ją posiadała jako posiadacz samoistny. Pan nie był posiadaczem opisanej przez Pana działki, zatem nie jest Pan legitymowany do złożenia takiego wniosku.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  10. Beata

    Szanowny Panie ,
    Chciałabym złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości, chodzi o dom jednorodzinny z ogrodem . Zainteresowałam się tym po śmierci ojca.Problem w tym , że właściciele tej nieruchomości już dawno nie żyją ,a ojciec jest wpisany jako użytkownik .Nie wiem, czy miał z nimi podpisaną jakąś umowę. Właściciele nie mieli dzieci ,a o ewentualnych krewnych nic nie wiem.Mieszkam tu od dziecka tj. ponad 40 lat i przez ten czas nikt się tą działką nie interesował. Szukałam numeru księgi wieczystej w internecie ,ale prawdopodobnie ta nieruchomość jej nie posiada, gdyż numery sąsiednich działek znalazłam bez problemu .Nie wiem od czego zacząć.Dom jako taki nie przedstawia wielkiej wartości ,jest stary nie ma kanalizacji ani bieżącej wody nadaje się do gruntownego remontu albo do rozbiórki,nie będąc prawnym właścicielem jednak nie wiele mogę zdziałać .Proszę o poradę.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Z Pani opisu nie wynika , co się dzieje z matką. Jeżeli rodzice razem posiadali nieruchomość, to prawdopodobnie nabyli jej własność przez zasiedzenie po upływie 30 lat takiego posiadania. Pani może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie na ich rzecz zasiedzenia. Uczestnikami tego postępowania powinni być spadkobiercy właścicieli nieruchomości. Jeżeli Pani ich nie zna, należy zgłosić wniosek, aby sąd dał ogłoszenie o toczącym się postępowaniu.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  11. Porada w sprawie zasiedziałości

    Dzien dobry.
    Opisze moja sytuacje z nieruchomoscia ,ktora stała się moim problemem z chwilą śmierci mamy w grudniu 2019r.
    Otóz właścicielem posesji 700m2 z zabudową ok130m2 jest moja prababka ktora nabyła ja poprzez sprawe o zasiedziałosc wnioskowaną przez moja mame.Prababka miała 5- cioro dzieci,które nabyły po 1/5 nieruchomosci.
    Dzieci juz dawno poumierały ,ale pozostało po nich 11 spadkobierców.
    Żyjący spadkobiercy nie mieszkali nigdy na posesji ,nie interesowali się nia ,a niektórzy pewnie nie wiedzą gdzie się.ona mieści. Na w/w terenie mieszkalam od zawsze Ja z Rodzicami (jestem tam zameldowana od 50 lat tj.od urodzenia )I to My dbaliśmy o zabudowe i teren .Mama opłacala wszystkie podatki gruntowe,ma udokumentowane fakturami zakupy i inwestycje. W tej chwili oboje moi Rodzice nie żyja ,a ja przy załatwieniu najprostrzej sprawy dowiaduje się ze posesja nie ma żyjącego właściciela , jest niedokończona sprawa spadkowa,a ja nie jestem na ten moment nawet wspólwłaścicielem
    Ja na posesji prowadze tez od 20 lat jednoosobowa działalność gospodarcza.Przebywam tam niemal cały czas ,wyłaczajac noce bo mieszkam w innym miejscu.
    Moje pytanie brzmi jak moge na własność nabyć nieruchomość „która jest moja całe życie”ale w świetle prawa nic do niej nie mam.Czy moge załozyć sprawe o zasiedzenie – skoro podatki i rachunki są na nieżyjących Rodziców.Podatek gruntowy i media bede opłacać na swoje nazwisko dopiero od 2020r. Bardzo prosze o porade .
    Dziękuje

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Z Pani opisu wynikałoby, że posiadaczami samoistnymi nieruchomości byli Pani rodzice. Jeżeli to ich posiadanie trwało 30 lat, może Pani wystąpić o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na ich rzecz z datą upływu tego terminu. Po rodzicach Pani oczywiście dziedziczy tę nieruchomość wraz z rodzeństwem, jeżeli takie jest.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Why ask?