Menu Zamknij

Zasiedzenie nieruchomości

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

 

Co to jest zasiedzenie?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

***

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.

***

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.

Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.

Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.

Zasiedzenie można podzielić na:

  • zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
  • zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
  • zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
  • zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
  • zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).

Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).

Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzeniejak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.

Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu!

adw. Jan Górski i adw. dr Michał Górski

 

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

851 Komentarzy

  1. Rafał

    Witam.
    Mam pytanie – czy możliwe jest zsiedzenie nieruchomości gruntowej użytkowanej przez rodzinę od kilku pokoleń (przynajmniej 100 lat) należącej do dóbr Kościoła Katolickiego. Działka jest użytkowana jako ogród ogrodzona, koszona etc.

    • Agata

      Witam
      Moja sprawa jest ze tak napisze wiekowa. Dziadek posiadał ziemie ktora oddal agencji rolnej w zamian za podlaczenie wody (czego i tak nie otrzymal) na ow dzialce powstaly bloki mieszkalne. Przez x lat powiedzmy 40 miedzy masza dzialka a blokami byla siatka odgradzajaca dzialki. Teraz nagle okazalo sie (dopatrzenie jednego z mieszkancow blokow) ze zajmujemy czesc dzialki nalezacej do nich. Przez te wszyskie lata,na dzialce nic nie bylo uprawiane, sluzyla jako ozdoba, do dnia dzisiejszego tak jest. Jest tam wsadzone wiele pracy i serca (o pieniazkach nie wspomne, bo pojawilo sie tam wiele krzewow i kwiatow) Jakie kroki musze wykonac zeby zdobyc ja na wlasnosc.
      Czy konieczna jest wizyta geodety by ustalic granice?
      Mam teraz 30 lat, do dnia dzisiejszego myslalam ze dzialka jest nasza wlasnoscia. Prosze o porade

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Długi okres hodowania na odgrodzonej działce kwiatów i krzewów może przemawiać za tym, że Pani rodzina miała ją w samoistnym posiadaniu. To zaś upoważnia do wystąpienia z wnioskiem o jej zasiedzenie. O celowości powołania geodety zdecyduje sąd prowadzący taką ewentualnie wniesioną przez Panią sprawę.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

    • Ziembicki

      Witam czy istnieje mozliwosc przepisania domu z dzialka przez zasiedlenie wujek mieszka tam juz 40 lat jest to jego dom rodzinny oplaca podatek z dzialke jednak dzialka jest zapisana na jego matke ktora juz nie zyje od ponad 30 lat dodam ze wujek posiada 5 rodzenstwa lecz mieszkaja po polsce jedynie wujek jest tam zameldowany na tej dzialce prosze o porade w tej sprawie

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Jeżeli Pana wujek był samoistnym posiadaczem siedliska przez tak długi okres, to istnieje szansa na nabycie jego własności przez zasiedzenie.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

    • Dominik

      choć minęło trochę czasu od pytania postawionego przez Rafała, być może komuś przyda się ta wiedza. Otóż mówiąc, iż rodzina użytkuje nieruchomość czyjąś, w tym wypadku kościoła, rozumiemy przez to ograniczone prawo rzeczowe. Ograniczone prawa rzeczowe, podobnie jak i inne typu dzierżawa i najem są określane jako posiadanie zależne.

      Ustawa w prost określa wymóg posiadania samoistnego. W mojej ocenie nieruchomości oddanej w użytkowanie nie można zasiedzieć. Jednak można zasiedzieć prawo do użytkowania.

    • Jan Górski

      Panie Dominiku,
      dziękuję za Pana w głos w dyskusji, choć nie mogę się z nim zgodzić.
      Chciałbym zwrócić uwagę, że w w większości wypadków, jeśli ktoś kto nie jest prawnikiem i używa słowa „użytkuje”, zwykle chodzi mu właśnie o posiadanie w rozumieniu art. 336 kodeksu cywilnego. Użytkowanie w rozumieniu art. 252 kodeksu cywilnego polega zaś na tym, że użytkujący ma prawo do używania rzeczy i pobierania jej pożytków. Użytkowanie jest ograniczony prawem rzeczowym i nie jest możliwe nabycie użytkowania przez zasiedzenie, gdyż kodeks cywilny nie przewiduje takiej możliwości. Oczywiście proszę nie mylić użytkowania z użytkowaniem wieczystym. Sąd Najwyższy bowiem w wielu swoich orzeczeniach dopuścił możliwość nabycia prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie. Z tym, że – według Sądu Najwyższego – można nabyć przez zasiedzenie tylko istniejące już prawo użytkowania wieczystego. Możliwość zaś zasiedzenia użytkowania wieczystego wynika zaś – zdaniem Sądu Najwyższego – z podobieństwa prawa użytkownia wieczystego do prawa własności. Warto zaznaczyć, że kodeks cywilny nie przewiduje wprost możliwości nabycia prawa użytkowania wieczystego przez zasiedzenie.
      Pozdrawiam

    • Jan Górski

      Szanowni Państwo,
      w piątek była u mnie na poradzie klientka, która źle zrozumiała ten wpis i się bardzo przestraszyła, że niemożliwe jest zasiedzenie użytkowania wieczystego aż do momentu kiedy wyjaśniłem jej różnicę między użytkowaniem a użytkowaniem wieczystym.
      Więc piszę, żeby uniknąć nieporozumień:
      Jak najbardziej jest możliwe zasiedzenie użytkowania wieczystego, natomiast nie ma możliwości zasiedzenia użytkowania.

    • Zasiedzenie

      Witam. Mój problem polega na tym,że sąsiad który zmarł stawiał płot między swoją, a moją działką 20 lat temu prostując go, na odcinku trzech metrów jakieś pół metra . Działkę nabyła córka potem sprzedała. Teraz nowy nabywca działki po trzech latach gnębi mnie o ten skrawek, że jest źle postawiony płot. Przy płocie rosną na jego działce wysokie na dziesięć metrów świerki a po mojej stronie też takie 10 metrowe tuje. Więc jak mam teraz to myśleć, geodeta który u niego był to mówił mi, że to pójdzie w zasiedzenie, bo jest tego bardzo nie wiele i widać, że to było bardzo dawno. Błagam proszę mi odpowiedzieć jak mam zrobić żeby, to zasiedli? Czy też automatycznie się zasiedli?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Termin zasiedzenia w takiej sytuacji wynosi 30 lat, a zatem o nabyciu tego przygranicznego pasa gruntu przez zasiedzenie na razie nie ma mowy.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

    • Jan Górski

      Niestety odpowiedź brzmi „to zależy”.
      To zależy m.in. od:
      -stopnia skomplikowania sprawy,
      – skonfliktowania uczestników,
      -Sądu, który będzie rozpoznawał sprawę (czy Sąd ma duże obłożenie sprawami i duże zaległości czy też nie)
      – przygotowania wniosku (im lepiej przygotowany wniosek, tym krócej trwa postępowanie).
      Sprawa może skończyć się na 2 rozprawach, a może skończyć się po kilkunastu rozprawach. Sprawa może skończyć się w I instancji, a może dotrzeć do Sądu Najwyższego. W małych nieobleganych Sądach terminy rozpraw wyznaczane są co miesiąc, w Warszawie nawet co 3-4 miesiące.
      Jak widać więc jest dużo czynników od których zależy długość sprawy o zasiedzenie i nie da się precyzyjnie odpowiedzieć na Pana pytanie nie znając większej ilości szczegółów…

  2. Anna

    Witam,
    Jestem uczennicą liceum ogólnokształcącego, klasa maturalna. Trafiłam tutaj przypadkowo w poszukiwaniu wyjaśnień, na czym polega zasiedzenie. Chciałam podziękować za pomoc, bo wreszcie zrozumiałam temat zadany przez nauczyciela i pogratulować przejrzystości z jaką Pan prowadzi blog. Wszystko opisane jest tak przystępnie i prosto,że osoba całkowicie niezorientowana w temacie, jest w stanie wszystko zrozumieć. Naprawdę, bardzo dziękuję :)))

    • edek

      W prostych słowach zasiedzenie to legalna kradzież. Dawniej złodzieja nazywało się złodziejem. Ale nie ma się co dziwić, jest to prawo tworzone przez osoby odpowiedzialne za”prywatyzację” polskiego majątku narodowego.

    • Michał Górski

      Szanowny Panie,

      rozumiem Pana surową ocenę, ale pragnę zauważyć, że instytucja zasiedzenia znana jest już od prawa rzymskiego (usucapio).

      Pozdrawiam, Michał Górski

    • Lila

      Cesarstwo Rzymskie upadlo w V wieku n.e., a dla przypomnienia teraz mamy wiek XXI. Z tego tez powodu nalezaloby przemyslec i zmienic przestarzale przepisy prawne, ktore kloca sie z obecnym pojeciem moralnosci. Przywlaszczenie sobie czyjejs wlasnosci jest i bedzie kradzieza!

    • Darek

      Mam w tej sprawie inne zdanie. Dlaczego?
      Zasiedzenie stwierdza się po 20 i 30 latach w zależności czy było w dobrej wierze czy w złej.
      Jeżeli ktoś nie interesuje się 20, 30 lat nieruchomością, nie płaci podatków nie dba o stan techniczny, a robi to ktoś inny to jak najbardziej zasługuje na to żeby zostać pełnoprawnym właścicielem.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      O zasadności wniosku o zasiedzenie, tak jak każdego innego żądania zgłoszonego do sądu, rozstrzyga się na podstawie konkretnie ustalonego stanu faktycznego. O samoistność posiadania decyduje zaś całokształt okoliczności faktycznych, które mogą pozwolić na ocenę, że ktoś włada nieruchomością w sposób” właścicielski”, a więc jak właściciel, mimo braku formalnego tytułu prawnego.
      adw. Jan Górski

  3. Michał

    Witam.
    Mam do Pana pytanie. Moi dziadkowie mieszkają w domu jednorodzinnym, który należał do mojego pradziadka. Niestety, nie pozostawił on żadnego testamentu. Po jego śmierci, dziadkowie po uzgodnieniu z siostrą dziadka, wprowadzili się do niego, wyremontowali, rozbudowali, itp. Stało się to 1991 r. I stąd moje pytanie, czy można mówić tutaj o zasiedzeniu, a jeśli tak, to w dobrej, czy złej wierze?

    Pozdrawiam

    • Michał

      Tak, siostrę mojego dziadka.
      Dodam również, że podatki, wszelkie opłaty i zobowiązania opłaca mój dziadek. Jako że istniały dwie posesje, którymi dysponował mój pradziadek, dziadek i jego siostra dokonali nieformalnego podziału, w wyniku którego dziadek objął w posiadanie w/w nieruchomość, a jego siostra drugą.

      Pozdrawiam

  4. Elżbieta

    Witam !
    Mam poważny problem . Niewiem czy założyć sprawe o zasiedzenie czy inaczej można załatwić tą sprawe. Opiszę panu całą sytuację. Trzydzieści lat temu miałam przepisane gospodarstwo rolne wraz z budynkami u Naczelnika Gminy. Gdy umarm mój mąż zrobiłam sprawe spadkową dla mnie i dzieci. Okazało się że przy przepisaniu gospodarstwa 30 lat temu w moiej Umowie Przekazania gospodarstwa wyszła pomyłka zamiast działki o numerze np.218 napisano mi 212 . Chciałam założyć KW..
    I w tedy ta pomyłka wyszła na jaw. Udałam się do gminy i tam dostałam pismo odmowne ,że gmina nie może mi napisać Decyzii o owej pomyłce tylko mam się udać do sądu i założyć Sprawe o zasiedzenie. Jest to dla mnie trudna sprawa gdyż nie znam całej rodziny mojej cioci jest ich ze 20 osób i nie wiem gdzie mieszkają. Proszę o pomoc co w tej sprawie mogę zrobić. Może jest inne rozw2iązanie.
    Pozdrawiam!

    • Jan Górski

      Niestety, poza zasiedzeniem też nic innego nie przychodzi mi do głowy. Złe określenie działki to zbyt poważna sprawa, żeby Sądy lub urzędy mogły traktować to jako zwykłą omyłkę pisarską.
      Pozdrawiam

  5. Elżbieta

    Dziękuje za szybką odpowiedz!
    Nie wiem czy wynająć jakiegoś prawnika czy złożyć wniosek i czekać?
    Mam jeszcze jedno pytanie. Czy rodzina te osoby należące do spadku będą musieli się wstawić do sądu obowiązkowo? I jak ja mam je znaleźć ? No ale z tym będę musiała sobie poradzić. I czy jak któraś osoba się nie wstawi to jakie będą konsekwencje?
    Mógł bi mi pan przybliżyć jak odbywa się sprawa jak to nie robi problemu.
    Pozdrawiam!

  6. bogdan

    Witam
    Czy jest mozliwe zasiedzenie dzialki rolnej zabudowanej od agencji rolnej???
    dzialka jest urzytkowana od 35 lat.
    Prosze o odpowiedz. Dziekuje

    • Jan Górski

      Jeśli dzierżawi Pan działkę od Agencji Rolnej i płaci Pan z tego tytułu czynsz dzierżawny, to nie jest Pan posiadaczem samoistnym i nie może Pan zasiedzieć nieruchomości.

    • bogdan

      Dziękuje za odpowiedz.
      Nie dzierzawie dzialki ale traktuje ja jak posiadacz samoistny,z wyjatkiem placenia podatku. Czy moge starac sie o zasiedzenie?

  7. Wincent

    Witam!
    Moi rodzice w 1950 zawarli umowę o sprzedaży-kupnie lokalu w Warszawie – mieszkania od inżyniera, który wraz z właścicielem odbudował dom po wojnie i który w ramach rozliczeń odbudowy posiadał jedno z mieszkań w budynku, mieszkał tam wraz z rodziną. Mój ojciec w 1950r. współfinansuje wykończenie mieszkania i adaptacje jednego pomieszczenia na potrzeby prac naukowych. W 1951 r. – finalizacja transakcji. Transakcja nie mogła być potwierdzona w KW – ustawa Bieruta. Dom został następnie znacjonalizowany. W tamtych latach właściciele nadal „posiadali” własność, ale zamieszkaniem ludności kierował państwowy tzw. Wydział Kwaterunkowy Prezydium Rady Narodowej w Warszawie, rodzice uzyskali potwierdzenie kwaterunku w kupionym lokalu. W 1998 r. spadkobiercy właściciela wpisanego od 1942r. w KW odzyskują budynek. Rodzice nie zostali uwzględnieni – dowiedzieli się o “odzyskaniu” po zapadnięciu decyzji. Czując się właścicielami zapłaconego mieszkania – nie podpisali umowy najmu ze spadkobiercami , którzy nie domagali się oddania mieszkania wiedząc o transakcji z 1951r. Rodzice mieszkali tam do śmierci – ojciec do 1993, matka do 2011r. Ja (syn) mieszkam od 1951 do obecnej chwili , kiedy otrzymałem ustną informacje, że mam się wyprowadzić, ponieważ kolejna spadkobierczyni właściciela ma zamiar zamieszkać w tym mieszkaniu (mimo, że posiada mieszkanie piętro niżej).

    Pytanie : czy mogę wystąpić o zasiedzenie przez rodziców naszego mieszkania?

    W opłatach za mieszkanie (nie można było mieszkać bez płacenia czynszu) przez pewien czas jednym ze składników był procent podatku od nieruchomości. Potem nie było rozliczenia na składniki. Przez wszystkie lata inwestowaliśmy w stan techniczny mieszkania.
    Posiadam notarialne oświadczenie córki inżyniera o sprzedaży mieszkania.

    • Jan Górski

      Czy przez sfinalizowanie transakcji rozumie Pan notarialną umowę sprzedaży?
      Kto był stroną tej umowy? Czy inżynier czy ówczesny właściciel?
      Pozdrawiam

  8. Wiktor

    Witam. a ja mam pytanie odnośnie uwłaszczenia. Jaka jest różnica pomiędzy nabyciem prawa własności do działki poprzez zasiedzenie a uwłaszczenie. Która metoda jest bardziej opłacalna( mniej kosztów) i który sposób by Pan polecił. Dziękuję

    • Jan Górski

      Jeśli są spełnione przesłanki do uwłaszczenia, to polecałbym uwłaszczenie, bo postępowanie o uwłaszczenie jest zwolnione od opłaty sądowej, która w przypadku zasiedzenia nieruchomości, niezależnie od wartości nieruchomości, wynosi dużo, bo 2000 złotych. Ale tak czy siak, polecałbym konsultację u prawnika mającego doświadczenie w tych sprawach, bo może okazać się że z innych względów (na przykład dowodowych), korzystniejsze będzie dla Pana zasiedzenie.

  9. Agnieszka

    Witam. Moja sprawa jest nietypowa, ale związana z zasiedzeniem.
    W 1997r kupiliśmy z mężem działkę budowlaną. Działka była ogrodzona jednym ogrodzeniem z sąsiednią działką, ponieważ właścicielkami były dwie siostry wraz z mężami, widocznie uważały że środkowe ogrodzenie nie jest im potrzebne. Są to dwie niezależne działki, które były wydzielone i sprzedawane przez Gminę, posiadają rozgraniczenia. Jedna z sióstr sprzedała swoją działkę, my odkupiliśmy ją już od następnego właściciela. Właściciele sąsiedniej działki rozwiedli się i wyjechali do USA zanim my kupiliśmy naszą działkę i nie było z nimi żadnego kontaktu. Budowę zakończyliśmy w 1999r i zamieszkaliśmy tam, przez ten czas żaden ze współwłaścicieli nie interesował się działką, zarastała chwastami. Gdy założyliśmy swój ogród, zostaliśmy poniekąd zmuszeni do koszenia tej sąsiedniej działki bo wchodziły z niej ślimaki, gryzonie, wsiewały się chwasty i zaczęły kiełkować drzewa samosiejki, te których nie wykosiliśmy mają w tej chwili ok.12-15 m wys. Ta pusta działka znajduje się od południowej strony naszej posesji, więc gdyby nie była koszona, to po kilku latach mielibyśmy 8 m od budynku ścianę drzew, zasłaniającą słońce, uniemożliwiającą wegetację moim roślinom i dojrzewanie owoców w przydomowym sadzie. Ponadto jest to teren na którym występuje wiatr halny (z południa) i tak blisko rosnące drzewa zagrażałyby naszemu budynkowi. Do koszenia działki najpierw wynajmowałam znajomego 2 razy do roku, potem kupiliśmy kosę spalinową i zaczął regularnie kosić syn, od trzech lat koszę kosiarką tak że działka jest zadbana. Nie rosną na niej żadne rośliny uprawne które przynosiłyby mi jakiekolwiek korzyści oprócz estetycznych. Jak wcześniej wspomniałam obydwie działki mają wspólne ogrodzenie po zewnętrznych granicach, na tej sąsiedniej od strony drogi nie było furtki i bramy wjazdowej, tylko murki i słupki sylikatowe, więc założyliśmy prowizorycznie starą siatkę żeby nikt nam nie wchodził również na naszą posesję. Kilka lat temu (7-8?) jedna z sąsiadek była u rodziny w USA i spotkała się tam ze współwłaścicielką działki o której piszę. Podobno ta Pani (nie mam tego na piśmie) pozwoliła korzystać z działki żeby nie zarastała. Miała być w następnym roku w Polsce, ale nie pojawiła się. Teraz po 15 latach w grudniu pojawiła się siostra współwłaściciela , podobno z pełnomocnictwem bo mi go nie pokazała. Na pytanie dlaczego przez 15 lat mając pełnomocnictwo nie pokazała się ani raz żeby sprawdzić co się na działce dzieje, powiedziała że mieszka po drugiej stronie miasta i ma nie po drodze (6 kilometrów). Przy pierwszym spotkaniu sama zaproponowała że spiszemy umowę nawet na 10 lat i za opłatę podatku będziemy dalej utrzymywać działkę, a ewentualnie gdyby kiedyś właściciele się dogadali mielibyśmy prawo pierwokupu. Zgodziliśmy się i umówili na spotkanie po długim weekendzie. Przy drugim spotkaniu Pani zmieniła zdanie, powiedziała że ani użyczenie, ani dzierżawa nie wchodzą w grę, bo ona nie może decydować, ale kazała nam w ciągu 30 dni usunąć wszystko z działki, bo na nią wtargnęliśmy. Po dłuższej rozmowie okazało się że Pani obawia się że złożymy wniosek o zasiedzenie, ale z tego co się zorientowałam to musiałabym użytkować działkę jeszcze co najmniej 15 lat żeby mieć prawo do zasiedzenia. Mogłabym oczywiście zrobić to ogrodzenie rozgraniczające , ale działka dalej pozostałaby nie koszona i musiałabym na nią co jakiś czas „wtargnąć”, żebym mogła normalnie funkcjonować na swojej posesji. Zaproponowałam że podpiszemy z mężem oświadczenie że nie zamierzamy ubiegać się o zasiedzenie, ale nie wiem czy takie oświadczenie wystarczy, bo mam kontakt tylko z pełnomocnikiem jednej strony, a nie chcę uczestniczyć w żadnych sporach i przepychankach.Proszę o odpowiedź. Z góry dziękuję.

    • Jan Górski

      Każde z rozwiązań które Pani wymieniła (umowa dzierżawy, użyczenia czy też oświadczenie o tym, że nie czujecie się Państwo właścicielami działki i nie zamierzacie ubiegać się o jej zasiedzenie) będzie praktycznie uniemożliwiało, a przynajmniej bardzo utrudniało zasiedzenie nieruchomości. Na pewno zaś każda z tych form przerywa bieg zasiedzenia.
      Pozdrawiam

    • Agnieszka

      Dziękuję za informację. Postaram się wprowadzić któreś z tych rozwiązań w życie. A swoją drogą dziwię się że nie ma regulacji prawnych, które nakazywałyby właścicielom utrzymanie działek zwłaszcza budowlanych w odpowiedniej kondycji. Takie zapuszczone działki utrudniają życie sąsiadom i psują wygląd całej okolicy.
      Pozdrawiam

    • Agnieszka

      Witam. Umówiłam się na spisanie takiego oświadczenia i umowy użyczenia, tylko chciałabym wiedzieć czy muszą być one sporządzane u notariusza, czy wystarczą dokumenty spisane przez samych zainteresowanych ?
      Pozdrawiam.

  10. wiktor

    Witam. Moje pytanie odnośnie dokumentacji niezbędnej przy składaniu wniosku o zasiedzenie. Tu na stronie wymieniona jest duża liczba przeróżnej dokumentacji a ja chciałbym wiedzieć które załączniki do wniosku są niezbędne, bez których wniosek nie przejdzie. Dziękuję

    • Jan Górski

      Uważna lektura artykułu powinna rozwiać Pana wątpliwości. Jeśli będzie miał Pan nadal wątpliwości, warto zasięgnąć porady u prawnika który się w tych sprawach specjalizuje i który przeanalizuje Pana sytuację.
      Pozdrawiam

    • Jan Górski

      Postępowanie o zasiedzenie w drugiej instancji jest rozpoczynane poprzez złożenie apelacji od postanowienia Sądu Rejonowego. Jeśli apelacja spełnia wszystkie warunki formalne (na przykład została opłacona, itd.), jest przesyłana Sądowi Okręgowemu oraz pozostałym uczestnikom postępowania, którzy mają prawo w 2-tygodniowym terminie wnieść pisemną odpowiedź na apelację. Następnie odbywa się rozprawa apelacyjna przed Sądem Okręgowym (najczęściej tylko jedna). Po rozprawie Sąd Okręgowy wydaje postanowienie i ma do wyboru 3 możliwości: 1. oddala apelację (czyli postanowienie Sądu Rejonowego jest utrzymywane w mocy) 2. zmienia postanowienie Sądu Rejonowego (może zmienić w całości lub w części) 3. uchyla postanowienie i przekazuje sprawę od ponownego rozpoznania przez Sąd Rejonowy (wtedy sprawa trafia do Sądu Rejonowego i jest rozpoznawana drugi raz)/
      Pozdrawiam

    • Jakub

      Dziękuję za odpowiedź. Chciałem się jeszcze dowiedzieć czy można odpowiedzieć pisemnie na apelację po upłynięciu dwóch tygodni od jej otrzymania?

    • Jan Górski

      Witam, po upływie terminu do wniesienia odpowiedzi na apelację, można pisemnie ustosunkować się apelacji. Zaznaczam jednak, że takie pismo nie ma charakteru formalnej odpowiedzi na apelację, tylko pisma procesowego złożonego w sprawie.
      Warto przy tym zaznaczyć, że wnioski złożone w takim piśmie poparte na rozprawie apelacyjnej będą skutecznie złożone.
      Pozdrawiam

  11. Kuba

    Witam,
    Mam pytanie dotyczące zasiedzenia. Od 4 lat jestem po rozwodzie, moja była żona mieszka w moim mieszkaniu wraz z dwójką nieletnich dzieci. Mieszkanie zostało kupione w 1995 roku, zanim zawarłem związek małżeński. Wraz z żoną zamieszkaliśmy w 1996 roku. Czy dobrze rozumiem, że zgodnie z prawem zasiedzenia, moja była żona za dwa lata stanie się współwłaścicielem mieszkania? Wszystkich opłat związanych z użytkowaniem mieszkania dokonuję sam, a była żona jest obciążona postępowaniem komorniczym. Czy w momencie nabycia praw do zasiedzenia, komornik będzie mógł dochodzić swoich praw np. poprzez licytację jej części?
    pozdrawiam
    Kuba

    • Jan Górski

      Witam Panie Kubo,
      Myślę, że może Pan spać spokojnie. W przypadku Pana żony wchodzi w grę co najwyżej zasiedzenie w złej wierze, przy którym wymagany jest okres 30 lat. Poza tym, będzie bardzo trudno udowodnić żonie, iż czuje się właścicielem tego mieszkania, w szczególności w sytuacji, gdy nawet nie dokonuje ona opłat za użytkowanie mieszkania.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  12. Ola

    Witam !
    Moi teściowie w 1978r kupili działkę o pow. 710m na tzw. dobrowolną umowę, następnie z własnych pieniędzy na tej działce postawili dom i do dnia dzisiejszego nie mają ani na działkę ani na dom aktu własności, chcemy to wszystko teraz wyprostować co mamy zrobić od czego zacząć.

    • Jan Górski

      Proszę zapoznać się z artykułami na stronie, wydaje mi się, że znajdzie Pani odpowiedź co robić dalej. Zasiedzenie w takim wypadku wydaje mi się dobrym kierunkiem (choć oczywiście nie znam całości sprawy)

  13. monika

    Witam serdecznie.
    Mam taką sprawę:
    Działka nie ma dostępu do drogi publicznej. Fizycznie dojazd do działki odbywa się po działce należącej do Nadleśnictwa – Lasy Państwowe. Wszystkie sąsiednie działki oddzielające przedmiotową działkę od drogi publicznej porośnięte są lasem, łącznie z działką Nadleśnictwa. Drzew nie ma jedynie w tym miejscu gdzie przebiega droga dojazdowa. Nadleśnictwo nie zgadza się na ustanowienie służebności drogowej. Korzystanie z tego dojazdu odbywa się minimum od 1964 roku. Świadczą o tym dokumenty geodezyjne oraz świadkowie. Jednak z drogi korzystają też inne osoby. Czy jest uzasadnione staranie się o zasiedzenie służebności? Czy to, że w tym miejscu nie ma drzew można uznać za świadome działanie ludzkie? Czy korzystanie z drogi przez innych użytkowników nie wyklucza tej możliwości?
    Z góry dziękuję i pozdrawiam.

    • Jan Górski

      Witam Pani Moniko,
      niestety nie znam szczegółów sprawy, więc proszę nie traktować moich wskazówek jako wiążących, ale mogę podpowiedzieć wstępnie, że moim zdaniem w grę wchodzą dwie potencjalne możliwości. Po pierwsze, złożenie do Sądu wniosku o zasiedzenie służebności drogowej, co z pewnością jest rozwiązaniem trudniejszym do wykonania (sprawa jest nietypowa), ale znacznie tańszym. Pod drugie, złożenie do Sądu wniosku o ustanowienie drogi koniecznej (każda działak musi mieć jakąś drogę dojazdową, więc Sąd na pewno jakąś drogę ustanowi), z tym że za ustanowienie drogi koniecznej Sąd zasądzi pieniądze od Państwa na rzecz Nadleśnictwa, bo ustanowenie drogi koniecznej następuje odpłatnie.
      Proszę pamiętać, że przy obu wariantach, trzeba ponosić koszty sądowe (czyli opłaty od wniosku, zaliczki na geodetę, etc).
      Pozdrawiam

  14. Dariusz

    Witam! Dotychczas nie interesowałem się problematyką zasiedzenia. Zetknąłem się dziś z artykułem o orzeczeniu w takiej sprawie i przyznam, że przeraziłem się. Posiadam nieruchomość (grunt), na którym zamierzałem się kiedyś budować i pewnie założyć ogród i sad. Na tą chwilę nie jestem jednak gotowy finansowo na takie wyzwanie. Ponieważ praca zawodowa sprawia, że rzadko tam mógłbym bywać zgodziłem się z dobergo serca na to by inna osoba korzystała nieodpłatnie z części tego gruntu uprawiając tam sobie jakieś warzywa i organizując weekendowo grille itp. Bywam tam raz, dwa razy w roku, opłacam podatek, posadziłem parę drzewek. Czy dobrze rozumiem, że robiąc to co zrobiłem, umożliwiłem tej osobie rozpoczęcie okresu zasiedzenia swojej działki? Jeśli tak to jak należy się zabezpieczać przed tego rodzaju sytuacjami. Zresztą wyobraziłem sobie teraz taki scenariusz, że z tytułu pracy bywam sporadycznie na swojej nieruchomości, a tym czasem jakaś nawet obca, nieznana mi osoba, bez mojej wiedzy, wkracza na moją ziemię, grilluje sobie, wita się z mieszkańcami wioski, może wyciągnie jakąś kosiarkę i skosi kawałek trawy parę razy w roku, tak aby to widziano, a potem okaże się, że to też zasiedzenie? Ludzie zostaną powołani do sądu na świadków, że dany osobnik tam sobie wypoczywał i gospodarzył (mam na myśli np. takie koszenie, bo to chyba najprostszy i najtańszy pozór jaki można stworzyć). To mnie przeraża, przecież tak można doprowadzić do zawłaszczenia z rozmysłem! Może moje zrozumienie istytucji zasiedzenia jest obarczone błędami (mam taką nadzieję). Pozdrawiam i Dziękuję

  15. aniulka

    Witam, mam tylko jedno pytanie. Ponieważ minął mi okres zasiedzenia części nieruchomości -biegł co najmniej od 1978 roku- czy prawowity właściciel może mnie usunąć z tej części zasiedzianej działki? Co będzie z moim zasiedzeniem, w sytuacji gdy sprzeda działkę wraz z ta częścią, którą zasiedziałam, innej osobie? Dodam, że nie mam prawomocnego orzeczenia sądu o zasiedzeniu nieruchomości. Bardzo proszę o odpowiedź i poradę co zrobić najpierw aby nie stracić tej części ziemi? Pozdrawiam, Anna

    • Jan Górski

      Pani Anno,
      to zależy od Pani konkretnej sytuacji – jeśli nieruchomość, którą Pani zasiedziała jest objęta księgą wieczystą, to wówczas nabywca może powoływać się na rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych i może Pani stracić własność nieruchomości, którą nabyła Pani przez zasiedzenie.
      Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, wówczas sprzedaż nie będzie skuteczna względem osoby, która zasiedziała. Warto jednak pamiętać, iż dla Sądu fakt sprzedaży nieruchomości przez właściciela może stanowić dowód na to, że jednak interesował się nieruchomością, co może być brane pod uwagę w postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia.
      Pozdrawiam

  16. ep

    w latach 80 ub . wieku młoda osoba zamieszkała w mieszkaniu kamienicy podlegającej kwaterunkowi, gdyż były najemca wyprowadził się i udostępnił tej osobie to mieszkanie. Osoba ta została tam zameldowana, chociaż nie miała decyzji o przydziale ani innego tytułu prawnego. Właściciele nie interesowali się kamienicą a osoba uważała to mieszkanie za swoje gdyż nikt się nim nie interesował . Lokal był samodzielnym mieszkaniem lecz formalnie kamienica nie miała podziału fizycznego .Czy może ona wystąpić o zasiedzenie w dobrej wierze , zła wiara nie wchodzi w rachubę był wyrok eksmisyjny.

    • Jan Górski

      Moim zdaniem (choć zastrzegam, że nie znam szczegółów sprawy), szanse na uzyskanie własności mieszkania na drodze zasiedzenia w dobrej wierze są w tej sytuacji bliskie zeru z uwagi na fakt, iż Sąd najprawdopodobniej przyjmie, że ta młoda osoba wiedziała w chwili wprowadzenia się do mieszkania, iż nie jest ono jej własnością, ale innych osób.
      Pozdrawiam

  17. margaret

    witam, założyliśmy sprawę o zasiedzenie która trwa juz około 3 lat . jesteśmy na etapie ogłoszenia w prasie ( za miesiac minie pół roku). przez te 3 lata sprawe prowadziła pani adwokat która niedawno przeszła na emeryture i zamkneła działalność , więc trafilismy do innego adwokata ktorego dali nam z urzedu a tamta adwokatke mielismy prywatnie wzieta . moje pytanie brzmi czy aktualny adwokat ma prawo żądać od nas pieniedzy mimo ze poprzedniej adwokatce zaplacilismy naprzod juz za cała sprawe zwiazana z tym zasiedzeniem?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      nie znając szczegółów trudno mi Pani doradzać, ale jeśli ma Pani wątpliwości można na wszelki wypadek wyjaśnić sprawę we właściwej Okręgowej Radzie Adwokackiej, gdyż tam będą mieli informację na temat podstawy wyznaczenia Pani nowego adwokata i tego czy mógł on żądać w takim wypadku od Pani wynagrodzenia.
      Pozdrawiam

  18. paulina

    Witam. Moi rodzice rozpoczęli budowę dom w 1999 roku. po latach okazało się że dom stoi na granicy z działka sąsiada, na której jest obszar uprawny ze stara piwnica i studnia która my użytkujemy. nawet mamy ogrodzone użytkowane budowle, ponieważ korzystamy znich około 30 lat. zatem czy możemy te budynki zająć poprzez zasiedzenie z gruntem na którym się znajdują?
    drugie pytanie to takie: czy jest takie coś że jeśli dom mieszkalny stoi na granicy działek to sąsiad może ubiegać się o płacenie dzierżawy?

    • Jan Górski

      Witam,
      Co do zasady możliwe jest zasiedzenie części gruntu należącego do sąsiada. Trzeba jednak udowodnić w Sądzie, że było się posiadaczem samoistnym tej części gruntu, czyli traktowało się go jako swoją własność. W takich wypadkach Sądy często wymagają udowodnienia okresu 30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego.
      Pani opis jest zbyt skrótowy, żeby precyzyjnie szacować szanse na potwierdzenie zasiedzenia w Sądzie. Jeśli jednak część gruntu którą Państwo chcą zasiedzieć była w Państwa wyłącznym użytkowaniu przez 30 lat i będziecie Państwo w stanie udowodnić to w Sądzie, to na pewno warto się poważnie zastanowić nad zasiedzeniem.
      Jeśli dom mieszkalny stoi na granicy, ale jej nie przekracza, to moim zdaniem sąsiadowi nie przysługuje prawo do żądania od Państwa odszkodowania za bezumowne korzystanie, gdyż nie korzystacie z jego własności.

  19. darek

    Witam!
    Wspólnie jesteśmy właścicielami budynku (6rodzin) i każdy ma udziału w gruncie – jednak mieszkańcy się zmieniali. Nasza działka graniczy bezpośrednio z działką, której właścicielem jest gmina. Działka ogrodzona jest wspólnie – jedno opłotowanie z naszą działką. Dla nieznających tematu, wygląda to jakby to była jedna działka, ale na papierze i w KW jest inaczej. Cały czas korzystamy z tej działki, mamy na niej swoje materiały oraz regularnie kosimy trawę i pielęgnujemy. Stanowi ona jedność z naszą posesją. Gmina się nie interesuje. Czy można taki grunt przejąć przez zasiedzenie?

    • Jan Górski

      Witam, teoretycznie jest to możliwe, ale sprawy z zasiadywaniem sąsiednich nieruchomości należących do Skarbu Państwa lub Gminy są dosyć trudne i wymagają dokładnej analizy dokumentacji.
      Pozdrawiam

  20. Nata

    Szanowny Panie Janie, potrzebuję pomocy. Sytuacja wygląda następująco: w latach 20-tych działka leśna była własnością mojej rodziny, co widać na mapie z roku 1920. Została opisana nr 5. Jak się okazuje w okresie późniejszym, w latach 70-tych działka została oznaczona numerami: 435 i 436, z czego działka 435 została wpisana do innego właściciela. Działka 435 została włączona jako jedna z części działki oznaczonej obecnie numerem 350. Nikt z rodziny nie wiedział o zaistniałej sytuacji przez bardzo długi czas. Właściciel w rozmowie z moim tatą przyznał rację, ale niestety już nie żyje, a obecni spadkobiercy nie zgodzili się na sprostowanie. Tata założył sprawę o zasiedzenie, jednak sąd stwierdził, że nie ma pewności i orzekł na naszą niekorzyść. Wniesiona została apelacja do II instancji. Czy jest jeszcze jakaś szansa na odzyskanie tej działki i co można zrobić w tej sprawie? Przez takie niedopatrzenie straciliśmy połowę pierwotnej działki. Bardzo proszę o pomoc.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani, z opisu Pani sprawy wynika, że jest ona skomplikowana pod względem geodezyjnym i prawnym i bez szczegółowej analizy sprawy nie jestem w stanie Pani pomóc.
      Pozdrawiam

  21. Łukasz

    Witam.Potrzebuję porady. Moja rodzina uprawia ziemię która należała pierwotnie do kuzynki mojego dziadka. Z tego co zdążyłem się zorientować kuzynka umarła 27-28 lat temu, od tamtej pory mój dziadek uprawiał tą ziemie. W dokumentach które posiadam podatek opłacany jest od 1992 do 2007 roku przez mojego dziadka, a od 2007-2014 przez moją mamę. Ziemia cały czas jest utrzymywana w dobrej kulturze rolnej.
    1. Jaka jest szansa na zasiedzenie w dobrej wierze ?
    2. Czy w gminach prowadzone są archiwa podatkowe z tylu lat?

    • Jan Górski

      Sądy dopuszczają zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze w naprawdę niewielu przypadkach. Natomiast podkreślam, że nie podejmuję się oceny powodzenia szans sprawy bez szczegółowej analizy dokumentacji, co jest niemożliwe w ramach bloga.
      Zwykle pracownicy Gminy twierdzą, że nie trzymają dokumentacji podatkowej starszej niż 5 lat, gdyż tyle wynosi okres przedawnienia. W praktyce jednak zdarzały się mi się że sytuacje, gdzie życzliwie nastawieni pracownicy Gminy potrafili się doszukać starszych dokumentów podatkowych, ale na pewno nie była to reguła.

  22. Katarzyna

    Dzień dobry. Planuję zakup nieruchomości do której dojazd od drogi gminnej wiedzie przez działkę leśną innego właściciela. Obecni właściciele tej nieruchomości mieszkają w niej od przynajmniej 44 lat i od tego czasu korzystają z tej drogi bez umowy. Właściciel działki leśnej, przez którą wiedzie droga, zmarł, i nie zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe. W tej chwili działkę lesną użytkuje kuzyn zmarłego właściciela (za jego życia miał podpisaną umowę dzierżawy). Czy w takiej sytuacji (nieustalony właściciel działki leśnej z drogą) jest możliwe ustanowienie służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie? Jeśli tak, to czy mogę to zrobić ja po nabyciu nieruchomości (jako że służebność gruntowa nie jest osobosta ale niejako przynależna do działek) czy też muszą to zrobić obenci właściciele, jako że to oni zasiedzieli służebność?

    pozdrawiam i z góry dziękuję za odpowiedź,

    • Jan Górski

      Jako nowy nabywca działki będzie miała Pani interes prawny, żeby wystąpić zarówno o zasiedzenie służebności gruntowej jak i odpłatne ustanowienie służebności gruntowej.
      Brak ustalenia właściciela będzie utrudniał przeprowadzenie sprawy sądowej, ale przeprowadzenie takiej sprawy nie jest niemożliwe.
      P.S. Radziłbym jednak skonsultować u prawnika, czy na pewno są spełnione przesłanki do zasiedzenia służebności gruntowej, bo uzyskanie zasiedzenie służebności gruntowej nie jest wcale takie proste.
      Gdyby zasiedzenie służebności gruntowej nie było możliwe, pozostaje jeszcze ustanowienie odpłatnej służebności gruntowej (tzw. drogi koniecznej) – oczywiście jeśli działka nie ma innego połączenia z drogą publiczną.
      Pozdrawiam

    • irena

      Witam!
      Sąsiad zagrodził murem wejście na część mojej działki z tyłu budynku na szerokości 1m trwa to już 30lat nie wnosi o zasiedzenie ,czy ja mogę wejść na ten teren i obejrzeć moją ścianę budynku i założyć brakujący styropian przecież to mój grunt i stanowi ochronę budynku i dostęp do tej części budynku.

  23. Beata

    Wynajmujemy domek od 13 lat. Płacimy za niego czynsz-zonie zmarłego własciciela. Własciciel nie był włascicielem prawnie,tylko jego rodzice. Czy mozemy się starac o własnośc domu przez zasiedzenie?

    • Jan Górski

      Moim zdaniem nie, bo skoro wynajmujecie Państwo, to nie traktujecie tego domku jako swojej własności, a tym samym nie jesteście posiadaczami samoistnymi. A tylko posiadanie samoistne prowadzi do zasiedzenia.
      Pozdrawiam

  24. Piotr

    W jakiej formie dotychczasowy samoistny posiadacz nieruchomosci – moze przenieść swoje prawo na inną nową osobę – bez notariusza ? , bo przecież nie posiada tytułu własności.

    • Jan Górski

      Panie Piotrze
      posiadanie samoistne nie jest prawem tylko stanem faktycznym. Stan faktyczny nie może podlegać zajęciu. Przenieść posiadanie samoistne można w różnoraki sposób – na przykład poprzez wydanie kluczy do nieruchomości.
      Pozdrawiam

  25. irena

    Czy można udaremnić zasiedzenie jeżeli grunt który sąsiad zawłaszczył zabudowując murem stanowi dostęp do tylnej części budynku i jest to odległość od granicy która była wymagana w okresie budowy domu.
    Proszę o odpowiedż

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      bez zdjęć trudno mi sobie wyobrazić tę sytuację tylko na na podstawie Pani opisu.
      Proszę więc porobić kilka zdjęć tej sytuacji i skonsultować u prawnika najlepsze rozwiązanie.
      Proszę tylko nie odwlekać sprawy w nieskończoność, bo czas działa na Pani niekorzyść.
      Pozdrawiam

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Why ask?