Co to jest zasiedzenie?
Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem?
***
Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!
Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?
Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.
***
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.
Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.
Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.
Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.
Zasiedzenie można podzielić na:
- zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
- zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
- zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
- zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
- zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).
Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).
Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzenie i jak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.
Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).
Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu!
adw. Jan Górski i dr Michał Górski
Dzień dobry Panie Mecenasie,
Bardzo proszę o poradę ws nieruchomości która została zakupiona przez moich rodziców wiele lat temu a niestety nie posiadają żadnej umowy zakupu.
Nieruchomością jest siedlisko (plus ok 6 hektarów uprawnej ziemi) które zostało zakupione przez moich rodziców od brata mamy i jego żony. Zakup (tylko samego domu wraz z podwórkiem bez ziemi uprawnej) odbył się ok 97 roku (kwota zakupu 5000zł) i była to na ten czas umowa ustna w rozmowie której uczestniczyli moi rodzice, wujek, jego żona oraz moja babcia która nadal żyje. Wujek (brat mamy) zmarł w 99 roku, a nieruchomość z bardzo dużym prawdopodobieństwem została przed śmiercią przepisana na jego syna. Niestety ciotka teraz wypiera się i mówi, że to było wszystko na zasadzie wypożyczenia, że rodzice mogli po prostu sobie przyjeżdżać na lato i korzystać. Ostatnio stwierdziła, że chce to sprzedać (tylko tę część z domem i zagrodą) i nawet był już klient który oglądał (byli przy tym moi rodzice) i który był mocno zainteresowany zakupem.
Opis nieruchomości
Jest to stary dom murowany wraz z budynkiem drewnianym typu stodoła i działką ok 2 tyś m2.
Dom ten jest rodzinnym miejscem w którym to mieszkała duża część mojej rodziny tzn. moja babcia z dziećmi i swoją siostrą. Zanim właścicielem nieruchomości stał się mój wujek prawowitym właścicielem była moja ciotka (rodzona siostra mojej babci) którą babcia opiekowała się i z którą mieszkała przez wiele lat zanim ciotka zmarła. Ciotka na wiele lat przed śmiercią przepisała tę nieruchomość na wujka który to uprawiał tę ziemię a następnie po jego śmierci jego żona i syn wypuszczali w dzierżawę innym rolnikom (ciotka płaciła co rok podatek od tej nieruchomości). W dokumentach nie ma również wydzielonej części na dom wraz z zagrodą tylko funkcjonuje to jako całość.
Przez te wszystkie lata kiedy rodzice korzystali sezonowo z nieruchomości poczynili liczne nakłady niestety nie gromadząc za to rachunków tzn. remont domu, przystosowanie terenu (trawnik, drzewka ozdobne), wyburzenie murowanej szopy, budowa murowanego ogrodzenia, podciągnięcie wody z własnej studni, odprowadzenie kanalizacji do własnego szamba. Jedynymi rachunkami które płacili jest energia elektryczna i które to przychodzą na rodziców adres zamieszkania.
Dodatkowe informacje
Podczas korzystania z nieruchomości przez rodziców przez wiele lat odbywały się tam liczne zjazdy rodzinne oraz duża część sąsiadów może zaświadczyć, że rodzice korzystają z niej przez te wszystkie lata. Wiedzą również oni że rodzice teoretycznie są właścicielami nieruchomości a nie najemcami. Mamy w tej wsi rodzinę która mogłaby również to zaświadczyć oraz ci wszyscy którzy przyjeżdżali do rodziców w gościnę. Jako dowód również mogą być rachunki za energię elektryczną.
Pytania:
1. Jak ocenia Pan ogólnie powyższą sytuację i możliwość załatwienia jej na korzyść moich rodziców aby stali się oni prawowitymi właścicielami nieruchomości (ciotka nie chce się dogadać chce po prostu to sprzedać)?
2. Czy w związku z tym, że rodzice korzystają z nieruchomości już grubo ponad 20 lat a wcześniej zamieszkiwała w niej moja babcia (matka mojej mamy oraz mojego wuja) możemy powoływać się na zasady zasiedzenia w dobrej wierze (okres 20 lat) czy w złej wierze (okres 30 lat – babcia jest pod opieką rodziców i również w dalszym ciągu korzysta sezonowo z tej nieruchomości)?
Ps. Doczytałem, że do okresu zasiedzenia wliczany jest również okres w którym z nieruchomości korzystali np. rodzice czyli moja babcia wtedy ten okres wynosi grubo ponad 30 lat.
3. Czy złożony wniosek o zasiedzenie może zablokować ewentualny proces sprzedaży nieruchomości?
4. Czy można ewentualnie w jakiś inny sposób zablokować proces sprzedaży?
Niestety rodzice są na emeryturach dość skromnych i nie stać ich na poradę prawną w związku z powyższym bardzo serdecznie dziękuję za wszelką okazaną pomoc.
Pozdrawiam,
Jakub
Szanowna Pani,
Posiadanie na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży jest posiadaniem w złej wierze. Może zatem doprowadzić do zasiedzenia po upływie 30 lat. W ewentualnej sprawie o zasiedzenie trzeba będzie udowodnić fakt dokonania tej sprzedaży oraz posiadanie nieruchomości przez rodziców. Można w niej zgłosić też żądanie zabezpieczenia wniosku o zasiedzenie przez zakaz sprzedaży jej przez formalnych właścicieli – uczestników postępowania. Gdyby jednak nawet do sprzedaży doszło, to nowi właściciele będą uczestnikami postępowania, gdyż ewentualna sprzedaż nie przekreśla uprawnień rodziców nabytych w drodze zasiedzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Wiele lat temu prawdopodobnie dziadek mojego męża (teraz to trudne do określenia kto) umówił się z sąsiadem, że przekaże mu część swojej działki rolnej na rozbudowę siedliska (sąsiad miał wąską działkę) w zamian za inną nieruchomość rolną. Wg sąsiada zamiana nastąpiła, w dokumentach nie ma natomiast potwierdzenia tego faktu, nie wiadomo, czy działka i która, została przekazana przez sąsiada. Niedawno podczas zbierania dokumentów do przepisania ziemi z teścia na męża okazało się, że cała działka nadal należy do teścia i na niej są wykazane budynki sąsiada – dom (ok. 95% pow.), budynki gospodarcze i stodoła. Zakończenie budowy domu nastąpiło w 1990 roku, pozostałych budynków wcześniej. W międzyczasie nastąpiło kilka przepisań własności gruntów – z dziadka męża na ojca, niedawno nawet z teścia na męża a także z sąsiada na jego syna, po śmierci syna spadek na jego żonę i córki. Do tej pory nikt nie widział w tym problemu. Obecnie mąż chce uregulować sytuację, chciał się dogadać z sąsiadką, żeby odkupiła zajmowaną część działki (900 m2 z ponad 2 ha), jednak po wielu dyskusjach i zmianach zdania, nie doszli do porozumienia. Dodam, że obecnie nich tych budynków nie zajmuje, w czasie wakacji ktoś z tej rodziny pojawiał się sporadycznie na weekend, na stałe nikt tu nie mieszka od listopada zeszłego roku. Mąż ciągle użytkuje rolniczo pozostałą część działki. Teraz sąsiadka chce wystąpić o zasiedzenie działki. Czy w tym przypadku grozi zasiedzenie całości działki, czy tylko zajmowanej części? Co w przypadku, jeśli oni tu nie przebywają na stałe? Budynki są przypisane do działki męża,czy istnieje zatem możliwość zasiedzenia w drugą stronę, jeśli w akcie notarialnym mąż jest jako właściciel tylko z adnotacją, że nie on to budował? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Nabycie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje na skutek samoistnego jej posiadania przez okres wskazany w ustawie (30 lat). Z Pani opisu wynika, że sąsiedzi zasiedzieli ten fragment działki należącej niegdyś do dziadka, na której się pobudowali. Samo formalne zapisanie tej części działki na Pani męża nie jest przeszkodą w nabyciu tej części nieruchomości przez sąsiadów w drodze zasiedzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam serdecznie. Czy można, jest sens w ogóle ubiegać się, zakładać sprawę związana z zasiedzeniem domu wraz z podworzem, ogrodem przedwojennym, jeżeli wciąż żyje jego właściciel księgi wieczystej? Jest to tak jak wspominałam dom powojenny, gdy Niemcy uciekali po wojnie,a dom stał pusty. Moj tata mieszka tam nieprzerwanie od 50lat. Wcześniej mieszkali tam jego rodzice wraz z dziećmi.Właściciel jest bardzo oporny nie chce sprzedać,ani domu z podworzem, ani ogrodu od ponad 20lat. W tym czasie tata zrobił małą dobudowke łazienki oraz pokoju,za zgodą właściciela oraz garaż również za zgodą.Wlasciel nie interesuje się w ogóle działka, nic nie inwestowal w nia,opłaty za grunt ponosi ojciec,nie płaci również żadnych kosztów związanych z zamieszkaniem domu właścicielowi.
Szanowna Pani,
Zasiedzenie może nastąpić tylko na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości. Ponieważ, jak Pani wspomina, tata wykonywał tam czynności „za zgodą właściciela”, uzyskiwanie tej zgody może podważać samoistny charakter posiadania. Sprawa jest dosyć delikatna i wymaga raczej regularnej, odpłatnej już, porady prawnej – być może , że wystarczy nawet drogą telefoniczną.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski