Co to jest zasiedzenie?
Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem?
***
Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!
Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?
Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.
***
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.
Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.
Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.
Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.
Jakie mogą być sprawy sądowe o zasiedzenie? (Rodzaje zasiedzenia)
- zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
- zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
- zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
- zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
- zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).
Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).
Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzenie i jak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.
Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).
Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu! – tel. +48 459-302-964 lub przez formularz kontaktowy
adw. Jan Górski i adw. dr Michał Górski
PS Jesteśmy w trakcie pisania książki pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, która będzie wydana w prestiżowym wydawnictwie prawniczym Wolters Kluwer Polska. Dzięki temu treści obecne na tym blogu (i wiele więcej) będą także dostępne w formie książkowej: https://zasiedzenie.net/nasza-ksiazka-pt-zasiedzenie-nieruchomosci-w-praktyce/
Dzień dobry, użytkuję garaż i zabudowania po dziadku, które postawił ponad 40lat temu-około 8lat temu zburzyłem stare kurniki, które się rozlatywały i postawiłem tam wiatę blaszaną. Wszystko okazuje się, że leży na działce, którą właśnie ktoś kupił i dał czas 2miesiace na uprzątnięcie wszystkiego i będzie burzyć i robić działki budowlane… Działka należała do leciwych sąsiadów. 40lat temu udostępnili kawałek dziadkowi – wszystko jak za starych czasów bez dokumentów na słowo… Teraz dziadka już 15lat nie ma, 0 dokumentów, nowy właściciel nie chce odsprzedać, nie chce nic rozmawiać tylko wyprowadzka, rozbiórka i zrównanie z ziemią. Sprawę przedstawił tak, że będzie geodeta, gmina, stwierdza, że to wszystko jest na jego działce i to samowola budowlana, dostanie nakaz 30dni na rozbiórkę samowoli i tyle… Co z zasiedzeniem? Jak i czy jest sens walczyć? Garaż ma wartość sentymentalna, ale ciągle cis tam się dokładało… Niestety żadne podatki nie były płacone… Prąd poprowadzony z mieszkania, ale nie wiem czy to ma znaczenie? Jest dużo świadków, ale narazie 0dokumentów potwierdzających przeszło 30lat?gdzid szukać? W gminie? Może zdjęcia jakieś archiwalne? Za jazda informacje będę wdzięczny
Szanowny Panie,
Wszystko zależy od treści umowy pomiędzy Pańskim dziadkiem a sąsiadami. Jeżeli była to nieformalna umowa sprzedaży lub nieformalnej darowizny, to zasiedzenie mogłoby ewentualnie wchodzić w grę. Jeżeli jednak było to tylko grzecznościowe pozwolenie sąsiadów udzielone dziadkowi na korzystanie z tego kawałka działki, to na zasiedzenie nie ma szans. Ani dziadek ani Pan nie byliście bowiem samoistnymi posiadaczami tej działki
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,moja mama uprawiala gospodarstwo rolne które należało do mojej babci przez co najmniej 50 lat.po śmierci babci nie przepisali go,tata też zmarł .mama cały czas uprawiała gospodarstwo i płaciła wszystkie podatki.Teraz jest już w złym stanie i chciałem się dowiedzieć czy może to gospodarstwo przejść na nią przez zasiedzenie.Jezeli tak co powinniśmy zrobić .Bardzo dziękuję za informacje
Szanowny Panie,
W tej sprawie konieczne są dalsze ustalenia i wyjaśnienia. Chodzi przede wszystkim o krąg spadkobierców Pana babci i taty. Nie tylko o ich ustalenie, ale także o to, czy oni akceptowali, jeśli nie wyraźnie, to przynajmniej w sposób dorozumiany, wyłączność posiadania gospodarstwa przez Pana mamę. Dopiero wtedy można wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie na rzecz mamy. Dodam, że wszyscy spadkobiercy babci i taty powinni być uczestnikami takiego postępowania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Moje pytanie brzmi. Choć myślę, że porada prawna twarzą w twarz by była bardziej potrzebna. Chodzi o to są 3 osoby w spadku do działek. Co już jest podzielone. Mimo wszystko na jedną z osób w udziale 147/384 jest komornik i ma się odbyć licytacja po nowym roku bo jest zajęcie przez komornika. Natariusz mówi że jest zły podział co uniemożliwia ew przepisanie na inną osobę tej zadłużonej części. Chcąc spłacić te zadłużenie a potem przepisać by już ew w przyszłości nie zajęto nowym zadłużeniem o ile takie jest. Czy adwokat może wnieść do sądu sprawę o złym podziale tych dziełek na te 3 osoby i ew wstrzymaniu tej egzekucji. Dodam ze tylko ta część 1 osoby jest brana pod uwagę i z niej chcą sciagnac dług.
Pani Anno,
Ma Pani rację, że w tej sprawie podjęcie jakichkolwiek sensownych działań jest możliwe na podstawie porady, jak to Pani ujmuje, „twarzą w twarz”, po przedstawieniu całościowej dokumentacji i udzieleniu dodatkowych wyjaśnień.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry, w marcu 2019 r. nabyłam dom z działką w Lublinie. Około 70m2 działki należy do Gminy Lublin – jest to pas wzdłuż ogrodzenia po stronie posesji, gdzie jest furtka i brama wjazdowa. Poprzedni właściciel bezumownie korzystał z nieruchomości. Po zakupie w marcu 2019r. wystąpiłam do Gminy z pismem o wykup tego gruntu. W grudniu 2021 odpisali mi, że powinnam złożyć wniosek o dzierzawe. Czy w takiej sytuacji mam możliwość złożyć wniosek do sądu o zasiedzenie. Poprzedni właściciel korzystał bezumownie z gruntu od lat 70. Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Jeżeli poprzedni właściciel był samoistnym posiadaczem tego pasa gruntu przez tak długi okres, to jest możliwe, że nabył on jego własność przez zasiedzenie, a nie Pani. Pozostaje kwestia, czy umowa z marca 2019 r. obejmowała także ten pas gruntu, czy nie, a jeśli nie, to ,w razie nabycia przez zasiedzenie, czy poprzedni właściciel zechce przenieść na Panią jego własność i na jakich warunkach.
Z powyższego wynika konieczność ścisłej współpracy z nim.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam.
Chciałabym zapytać odnośnie dojazdu do posesji. Po upływie 30 a może i więcej lat dojeżdżam przez droge z działki sąsiada. Nie wiadomo tak naprawdę z czyjej działki jest ta droga (mam obok siebie dwóch sąsiadów). Jeden z nich użytkuje razem ze mną owy dojazd ale nie bierze odpowiedzialności za ewentualna naprawę czy czystość tej drogi. Jak mogę się dowiedzieć z czyjej działki jest ten dojazd i czy jest możliwość wykupienia bądź przepisania go przeze mnie na własność? Co musiałabym w tej kwestii zrobić, gdzie się udać ?
Szanowna Pani,
Jeżeli nieruchomość ma urządzoną księgę wieczystą, to ustalenie jej właściciela jest możliwe na podstawie istniejącego w niej wpisu w dziale II tej księgi. Jeżeli księgi nie ma, trzeba „rozpytać się ” wśród sąsiadów, kto jest właścicielem działki.
Najlepszy sposobem uzyskania prawa do przejazdu jest porozumienie się z właścicielem co do odkupienia pasa dojazdowego. Jeżeli porozumienie okaże się niemożliwe, a innego dojazdu do Pani nieruchomości nie ma, istnieje możliwość ustanowienia na Pani wniosek przez sąd odpłatnie tzw. drogi koniecznej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry chciałbym zapytać czy jeżeli od 21 lat dzierżawie garaż po tym jak znalazłem go jako pustostan a odnalezienie osoby która go wybudowała było i jest niemożliwe a pzez ten okres systematycznie opłacam i dzierżawę i podatki w urzędzie miasta ( działka stanowi własność skarbu państwa) czy wyczerpuje to przesłanki zasiedzenia ? Czy aby w przyszłości móc go sprzedać muszę wystąpić do sądu o potwierdzenie i czy w takim przypadku wiąże się to z jakimiś kosztami ?
Szanowny Panie,
Będąc dzierżawcą garażu, jest Pan jego tzw. posiadaczem zależnym, a to, niestety, w ogóle wyklucza możliwość nabycia jego własności w drodze zasiedzenia, niezależnie od długotrwałości okresu posiadania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
A czy w przypadku najemcy wygląda to inaczej. Garaż nie posiada prawnego właściciela lata temu legalnie przekazany w moje ręce przez nadzorcę terenu ?
Tak. sytuacja najemcy jest w tej sytuacji identyczna z sytuacja prawną dzierżawcy.
Adw. Jan Górski
Dzień dobry.30 lat temu moi rodzice zamienili się ustnie na działki.Dzialka moich rodziców graniczy z działką na której mieszkają moi teściowie oraz ja z mężem.Obie działki są razem ogrodzone.Od kilku lat jestem skłócona z teściami.Tesniowa wniosła sprawę do sądu o zasiedzenie .Dodam że ja mieszkam wraz z nią 23 lata,i to ja opłacam podatek z tej działki i są na mnie księgi wieczyste.Czy teściowa może odebrać mi działkę.? Działki moja i teściów mają inne oznaczenia.
Szanowna Pani,
Sprawa nie przedstawia się w sposób jednoznaczny i trudno ją rozstrzygnąć bez zapoznania się z dokumentacją i z dodatkowymi wyjaśnieniami, co wymagało by odbycia regularnej porady prawnej. Wstępnie wygląda jednak na to, że za tym, iż to jednak teściowa była samoistną posiadaczką przemawia fakt, że to ona była stroną nieformalnej umowy zamiany nieruchomości.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Moja mama jest wspołwłascicielka nieruchomości zabudowanej od ok 35 lat wcześniej całkowita właścicielka była babcia. Mamy spór z sąsiadem który zakupił ok15 lat temu sąsiednią nieruchomość zabudowana o przebieg granic niedawno wziął geodete i teraz domaga się od nas oddania części działki która stanowi wiazd na nasze podwórko. Od zawsze było to ogrodzone podwórko i płot do dziś jest w tym miejscu. Byliśmy świadomi że granica kawałkiem może być na podworku ale nie było problemów z poprzednimi właścicielami. Obecny sąsiad mimo że nie podpisaliśmy zgody co do granic przy geodecie wymusza na nas oddanie działki nawet przymierza się do wejścia na nasze podwórko siła i przesunięcia płotu blokując nam tym samym bramę. Co możemy zrobić w tym przypadku. Czy mamy szansę o zasiedzenia tego kawałka ziemi, i jakich dowodów potrzebujemy
Szanowna Pani,
Na podstawie przekazanych przez Panią informacji nie jestem w stanie udzielić wiążących wyjaśnień w tej sprawie co do właściwego sposobu procedowania w niej . Nie jest bowiem nawet pewne, czy czynności geodety, o których Pani wspomina, dokonywane były w ramach postępowania rozgraniczeniowego, czy też tylko w ramach tzw. wznowienia granic. Koniecznych uzupełnień można byłoby dokonać w ramach ewentualnej regularnej porady prawnej. Mogę tylko dodać, sąsiad nie ma prawa dokonywać samowolnej zmiany dotychczasowego stanu posiadania. W razie naruszenia posiadania, przysługuje Państwu ochrona prawna w celu przywrócenia stanu sprzed naruszenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
rolnik użytkuje ziemię rolną przed i po śmierci ojca, który był jej właścicielem. Ojciec zmarł w 1997 r. i sądownie zostali ustaleni spadkobiercy, tj. wszystkie dzieci zmarłego.
Czy użytkujący ziemię rolnik może wbrew woli innych spadkobierców wystąpić o zasiedzenie i przejąć ziemię na wyłączną własność? Jeżeli tak na jakich warunkach?
Z poważaniem
Jacek
Szanowny Panie,
W orzecznictwie sądowym kwestia ta rozstrzygana jest w ten sposób, że zasiedzenie przez współwłaściciela udziałów w nieruchomości pozostałych współwłaścicieli jest możliwe tylko w wyjątkowych sytuacjach. Przyjmuje się, że zasiadujący współwłaściciel musi zademonstrować wyłączność posiadania właścicielskiego zarówno wobec otoczenia jak i pozostałych współwłaścicieli. Czy taka sytuacja może mieć miejsce w Pana przypadku, nie mogę się kategorycznie wypowiedzieć bez szczegółowej znajomości stanu faktycznego. Dodam tylko, że termin zasiedzenia wynosi 30 lat, a więc i tak sprawa jest narazie nieaktualna.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry. Mam pytanie odnośnie unieważnienia /złamania akt jeśli chodzi o nieruchomości ziemie, budynki gospodarcze i dom. Od lat ok. 30 jest brat dopóki był w domu to on się zajmował ziemnia. Jednak 8lat temu zaczął się ukrywać przed policja (jest poszukiwany przez nią ale z marnym skutkiem).Nikt nie zna jego adresu pobytu. Od owych 8lat ziemia zajmuje się ziemia siostra (uzyskała jalsa lewa dzierżawę i z tego tytułu zajmuje i pobiera pieniądze na ziemię. W domu mieszkają także nasi rodzice. (ojciec dopóki miał siły to pomagał przy ziemi). I tu moje pytanie jakie są możliwe wyjścia z tej sytuacji? Zasiedzenie od strony siostry odpada, bo niestety stała się osoba głęboko uzależniona od alkoholu, a na poprawę jej stanu jeszcze długo trzeba będzie poczekać.. Dodam, że dziedziczacym po bracie jest jego syn obecnie jeszcze nie pełnoletni (15lat który, nie mieszka w owym gospodarstwie).
Szanowna Pani,
Skoro na gospodarstwie mieszkają Państwa rodzice, a, jak Pani pisze – ojciec do niedawna pracował na nim, to o zasiedzeniu gospodarstwa przez któregokolwiek z ich dzieci nie może być mowy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski