Co to jest zasiedzenie?
Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem?
***
Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!
Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?
Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.
***
Czym jest zasiedzenie?
Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.
Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.
Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.
Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.
Zasiedzenie można podzielić na:
- zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
- zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
- zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
- zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
- zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).
Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).
Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzenie i jak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.
Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).
Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu!
adw. Jan Górski i dr Michał Górski
Zwracam się do Pana z takim zapytaniem, otöż nad moim dachem biegną kable energetyczne Tauron i zasilają tylko sąsiada, mam do remontu dach ale nie mogę remontować z powodu kabli. Sąsiad nie chce podłączyć z przodu Prädu bo OKABLUJE MU TO PODWÖRKO, a ja muszę mieć okablowane. Skierowsłam pismo do Tauron o przedstawienie zgody na przeprowadzenie kabli, otrzymałam odpowiedź że nie mają żadnej dokumentacji, jedynie przypuszczają że kable przebiegają w latach 70-80 i prawdopodobnie jest to zasiedzenie nieruchomości. Co mogę w takiej sytuacji zrobić? Moją Księgę wieczystą mam wolną od wpisów. Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Przede wszystkim proponuję podjęcie próby porozumienia się z Tauronem, jeżeli kable rzeczywiście uniemożliwiają remont dachu. Jeżeli próby ugodowego załatwienia sprawy nie powiodą się, pozostają dwa wyjścia: Jeżeli Tauron nie nabył służebności przez zasiedzenie, może Pani domagać się zdemontowania kabli. Jeżeli taką służebność nabył, można dochodzić zmiany sposobu jej wykonywania, ale, niestety, za wynagrodzeniem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
bardzo proszę o odpowiedź czy jest możliwość zasiedzenia?
A więc:moja mama mieszka od urodzenia w domu swoich rodziców, dom jest „poniemiecki”, grunt pod domem, jak i ogród, podwórko jest w użytkowaniu wieczystym. Jest jeszcze 40 arów pola, które od wielu lat nie jest uprawiane, pole było własnością rodziców mojej mamy. Mama miała 3 braci, którzy już nie żyją. Mama mamy zmarła w 1983r. zostawiając testament, w którym połowę swojego majątku przekazała mojej mamie. Dziadek natomiast zmarł w 1990r. nie pozostawiając testamentu. Spadkobiercami po dziadku są dzieci braci mojej mamy, jest ich troje. Postępowanie spadkowe po dziadku nie zostało jeszcze przeprowadzone. Mama sama użytkuje dom, podwórko i ogród, opłaca wszystkie podatki, wieczyste użytkowanie, od śmierci dziadka, opłaca także podatek od pola. Przeprowadza wszystkie remonty, rozbudowała także dom. W 1991r. spłaciła także kredyt za dom, wcześniej opłacał go jej ojciec. Dzieci jej braci nigdy nie interesowały się tym majątkiem. W styczniu 2020r. minie 30 lat od śmierci dziadka, mama jest już po 70-tce i chciałaby uregulować w końcu sprawy związane ze spadkiem. Kiedyś ktoś mamie podpowiedział o zasiedzeniu skoro wszystko sama użytkuje i opłaca przez tyle lat. Stąd moje wyżej postawione pytanie: czy jest możliwość zasiedzenia? Jeśli tak, to czy liczy się ją od 1990r.?, kiedy to zmarł jej ojciec?
Bardzo proszę o odpowiedź.
Z góry dziękuję i pozdrawiam.
Szanowna Pani,
W opisanej przez Panią sytuacji w grę wchodziłoby ewentualne zasiedzenie połowy nieruchomości pozostałej w spadku po Pani dziadku (właścicielką drugiej połowy jest Pani mama z tytułu zapisu testamentowego). Orzecznictwo sądowe stawia rygorystyczne wymagania odnośnie do możliwości zasiedzenia przez spadkobiercą udziałów pozostałych spadkobierców. W sytuacji Pani mamy prawdopodobieństwo możliwości takiego zasiedzenia zwiększa to, że mama spłaciła resztę kredytu, przeprowadziła remont i rozbudowę domu, jak rozumiem, bez pytania o zgodę bratanków. Te okoliczności przemawiałyby za możliwością potraktowania jej jako posiadacza samoistnego całego udziału pozostałego w spadku po Pani dziadku. Oczywiście, termin 30 – letni zasiedzenia biegłby od daty śmierci dziadka.
Mama i jej rodzeństwo była w domu dziecka mama jako najstarsza opuściła pierwsza dom dziecka a rodzeństwo było w rodzinach zastępczych. Mama uzytkuje dom już ponad 30 lat opłaca podatek za dom za pole rolne czy przysługuje jej prawo zasiedzenia czy będzie musiała podzielić majtek ze swoim rodzenswtem
Szanowny Panie,
W sprawie zasadniczą kwestią jest, kto jest formalnym właścicielem domu i pola użytkowanego przez Pana mamę. Jeżeli właścicielem jest osoba obca, to jest spora możliwość zasiedzenia. Jeżeli jednak dom i pole , które użytkuje mama były własnością jej rodziców, to szanse na zasiedzenie przez nią udziałów w tej nieruchomości pozostałego rodzeństwa są niewielkie.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
Witam.
mam zapytanie odnośnie następującej sprawy:
1. jest nas 5-cioro współwłaścicieli działko , na której stoi nieruchomość w trakcie budowy; otrzymaliśmy ją w spadku po Rodzicach jednak parcela nie posiada drogi dojazdowej gdyż stanowi własność Urzędu Miasta; obecnie mamy założoną sprawę w Sądzie o wyznaczenie drogi koniecznej aby móc doprowadzić do stanu zgodnego z prawem dom którego budowę rozpoczęli Rodzice;
2. w podobnej sytuacji jest nasze Wujostwo, których parcela równolegle przylega do Naszej – Oni również nie posiadają drogi dojazdowej z tego samego powodu co My i TERAZ:
Wujostwo złożyło sprawę o zasiedzenie części działki, której bezpośrednio sąsiadami jesteśmy z nimi i otrzymaliśmy tą informację na piśmie z Sądu do którego mamy się odnieść.
W związku z powyższym czy jest opcja wyrażenia zgody na zasiedzenie przy jednoczesnym zaznaczeniu aby udostępnić nam możliwość przejazdu przez przedmiotową działkę?? pytam ponieważ być może jest to jedyny moment aby pomyśleć o możliwości podzielenia naszej działki na dwie? Pytam ponieważ każda parcela musi mieć drogę dojazdową zatem część naszej działki na której stoi nieruchomość w trakcie budowy będzie miała zrobioną drogę przez służebność a gdyby Sąd i Wujostwo wyrazili zgodę to w przyszłości moglibyśmy podzielić parcelę TYLKO CZY TAK MOŻNA NA TYM ETAPIE SPRAWY?
Szanowna Pani,
Ze względów procesowych nie da się połączyć sprawy o zasiedzenie ze sprawą o ustanowienie drogi koniecznej. Teoretycznie jest możliwe takie rozwiązanie, że nabywacie Państwo na współwłasność z Wujostwem przez zasiedzenie drogi dojazdowej. Ale czy taka konfiguracja wchodzi w grę, nie znając akt sprawy, nie mogę się wypowiadać w sposób kategoryczny.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
Mam nietypowy problem z podatkiem od zasiedzenia. Mój dziadek nabył w latach 60 pustą działkę od sąsiada w drodze zamiany. Dziadek zmarł w latach 80. Sąd orzekł zasiedzenie działki na moich rodziców. Na działce znajduje się dom mieszkalny i budynki inwentarskie. Dom wraz z budynkami gospodarczymi wybudował mój dziadek. Niestety przed fiskusem nie jesteśmy w stanie udowodnić, że dom i budynki wybudował dziadek, gdyż w latach 60 dziadek nie występował o pozwolenia budowlane. W związku z powyższym nie posiadam dokumentów pozwalających wyłączyć z przedmiotu opodatkowania dom mieszkalny i budynki gospodarcze. Proszę o informację, czy w tej sytuacji istnieje jakakolwiek możliwość zwolnienia od tego podatku? Lub czy istnieje możliwość udowodnienia fiskusowi, że dom i budynki znajdujące się na działce były wzniesione przez dziadka?
Szanowna Pani,
A może budowlanego, który zachowały się przynajmniej jakieś dokumenty potwierdzające nabycie materiałów budowlanych? Ostatecznie proszę rozważyć czy opłaca się Pani zawnioskować do urzędu o powołanie biegłego rzeczoznawcy budowlanego, który po dokonaniu oględzin będzie w stanie ustalić rob budowy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Mam wielki problem. Mieszkam w kamienicy, której właścicielami z prawem do ogrodów A budynkiem jest pięć rodzin. W 1999 roku przy kupnie kamienicy, operat szacunkowy wyliczył wielkość gruntów zależnie od metraż mieszkania, lecz część rodzin nie zajęła wtedy swoich ogrodów. Między innymi moja rodzina, przy akceptacji pozostałych, zaczęła uprawiać leżąca odłogiem ziemię. Sprawa jest o tyle skomplikowana, że działki nigdy nie wydzielił geodeta a mieszkańcy mogą jedynie bazować na wyliczeniach pochodzących z operatu, więc nawet dokładnie nie wiadomo, kto gdzie mialby mieć działkę i jak dużą. Przez 20 lat nikt nie zgłaszał żadnych roszczeń. Dodam, że tereny te są zajmowane i uprawiane przez moją rodzinę znacznie dłużej, bo już od przełomu lat 89/90, kiedy jeszcze wynajmowaliamy mieszkanie od spółdzielni. Czy istnieje możliwość zachowania zajętych przez moją rodzinę gruntów?
Szanowny Panie,
Jesteście Państwo nieeąttpliwie posiadc
Witam,
Jestem współwłaścicielką w 50% wraz z byłym mężem domu oraz kawałka działki. Były mąż od ponad 30 lat nie interesuje się jego częścią, nie opłaca podatków, nie przeprowadza remontów, nie przebywa na terenie. Ja opłacam wszystkie podatki związane z nieruchomością, przeprowadzam remonty oraz mieszkam nieustannie od ponad 35 lat. Były mąż złożył wniosek kilka miesięcy temu o podział majątku. Czy jest możliwość zasiedzenia takiej współwłasności w moich okolicznościach oraz stanie się jedynym właścicielem?
Szanowna Pani,
W opisanej sytuacji zasiedzenie jest bardzo wątpliwe. Nie ma bowiem przesłanek do przyjęcia, aby brak zainteresowania przez b. męża nieruchomością można było interpretować jako rezygnację z niej. Naturalnie, poczynione przez Panią nakłady powinny zostać przez Panią zgłoszone i rozliczone w sprawie o podział majątku.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam serdecznie,
Panie Mecenasie,
moja sytuacja i pytanie jest następujące:
Moi dziadkowie w 1974 roku wybudowali dom. Mieszkam tu wraz z dziadkami i rodzicami. Dwa lata temu osłupieliśmy – chcieliśmy uzyskać akt własności i okazało się, że działka wcale nie należy do dziadków, tylko do gminy – wszystko dlatego że prawdopodobnie w latach 80tych zmieniły się przepisy, że aby być właścicielem działki musi ona mieć 20a, a działka dziadków miała około 18, do tego babcia nie zgłosiła, czy nie złożyła w gminie jakiegoś papierka (dokładnie niestety nie pamiętam o jakie przepisy chodziło i co to miało być za pismo). Po paru miesiącach i sprawach sądowych finalnie stanęło na tym, że dziadkowie zostali właścicielami działki poprzez zasiedzenie. Czy po takich „bataliach” dziadkowie mogą bezproblemowo przepisać nieruchomość (dom, działkę) na mnie? czy po zasiedzeniu nie trzeba odczekać jakiegoś czasu (np. 5 lat) aby można było jakoś tą nieruchomością zarządzać? zastanawiamy się także, jakie wyjście z tej sytuacji jest najlepsze, abym mogła stać się właścicielką nieruchomości. Może po prostu darowizna?
pozdrawiam.
Szanowna Pani,
Tak, sugerowałbym wybór formy darowizny przekazania nieruchomości na Pani rzecz; powinna być zwolniona od podatku.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski