Menu Zamknij

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

***Zachęcamy do zapoznania się z informacjami o naszej książce „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce” i o możliwości jej zakupu z kodem rabatowym***

 

Co to jest zasiedzenie nieruchomości?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mniea także niżej, w sekcji „Adwokat od zasiedzenia”.

 

Czym jest zasiedzenie? – przepisy prawa

Najkrócej rzecz ujmując, zasiedzenie to nieodpłatnylegalny sposób na nabycie własności rzeczy (nieruchomości i ruchomości – np. samochodu) na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Podstawą prawną zasiedzenia jest art. 172 kodeksu cywilnego, który stanowi, że:

1. Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze

2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Zapraszamy też do obejrzenia krótkiego filmiku przygotowanego razem z Wydawnictwem WoltersKluwer:

 

Zasiedzenie nieruchomości – czym jest?

Niniejszy blog jest poświęcony w głównej mierze w dużej mierze tematyce „zasiedzenie nieruchomości” (gruntu, działek, lokali itd.), w związku z tym dalszy tekst będzie traktował głównie o kwestiach z tym związanych. Na początku warto nadmienić tzw. „oczywistą oczywistość” – najczęściej władanie nieruchomością opiera się na podstawie formalnego tytułu prawnego. Zwykle jest nim prawo własności albo prawo wywodzące się z zawartej umowy np. dzierżawy, najmu, czy użyczenia. Bywają jednak przypadki władania nieruchomością bez żadnego formalnego tytułu prawnego.

 

1.     Jakie są przesłanki zasiedzenia nieruchomości?

Jeżeli takie bezumowne władanie:

  • odpowiada cechom posiadania samoistnego (tzn. władający nieruchomością zachowuje się jakby był jej właścicielem – zob. niżej, punkt „Kto może zasiedzieć?”)
  • i stan ten trwa przez odpowiednio długi okres przewidziany w ustawie (zobacz też niżej, w punkcie „Okres zasiedzenia”)

–  powyższe przesłanki prowadzą do nabycia własności gruntu przez zasiedzenie.

 

2.     Jak dochodzi do zasiedzenia nieruchomości?

Innymi słowy, można w związku z tym powiedzieć, że zasiedzenie jest wynikiem:

  • z jednej strony braku, zainteresowania nieruchomością przez jej formalnego właściciela (bądź sytuacji, gdy właściciel nie jest znany),
  • a z drugiej – władania nią przez inną osobę (będącą jej posiadaczem) w taki sposób, jakby to ona była jej właścicielem.

 

Kto może zasiedzieć? Kim jest posiadacz samoistny?

Podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie jest nie jakiekolwiek długoletnie jej posiadanie, lecz musi być to posiadanie samoistne, określane jako posiadanie właścicielskie.

Aby zakwalifikować kogoś za posiadacza samoistnego, muszą być spełnione dwa wymagania.

  1. Pierwsze polega na tym, że władający nieruchomością posiadacz powinien zachowywać się tak, jakby był jej właścicielem, gospodarzem. Powinien zatem w zależności od sytuacji podejmować wobec niej samodzielnie podstawowe decyzje gospodarcze, i inwestycyjne, opłacać podatki.
  2. Drugim wymaganiem jest, aby w opinii lokalnej posiadacz był odbierany jako właściciel posiadanej nieruchomości.

Z powyższego wynika, że nie jest posiadaczem samoistnym nieruchomości ten, kto włada nią na podstawie umowy (dzierżawy, najmu, użyczenia, czy innych umów). Takie posiadanie określa się mianem posiadania niesamoistnego (zależnego). Trzeba jednak podkreślić, że posiadanie niesamoistne może przemienić się w posiadanie samoistne. Może stać się to, przykładowo wtedy, gdy po zakończeniu umowy posiadacz nie zwraca nieruchomości właścicielowi i zaczyna gospodarować na niej samodzielnie „na własną rękę”, tak jakby był jej właścicielem.

Szerzej o tym, kim jest posiadacz samoistny piszemy w artykule „Posiadacz samoistny”. Proponujemy też krótki filmik wykonany we współpracy z wydawnictwem WoltersKluwer:

 

 

Jaki jest okres zasiedzenia?

1.     Ile lat trzeba być posiadaczem samoistnym?

Jak wspomniano wyżej, obecnie obowiązujące przepisy kodeksu cywilnego przewidują następujące okresy wymagane do zasiedzenia:

  1. 20 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze,
  2. 30 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w złej wierze,

Warto wiedzieć, że przepisy kodeksu cywilnego obowiązujące od 1 stycznia 1965 r. do dnia 1 października 1990 r. przewidywały krótsze okresy zasiedzenia: 10 lat przy samoistnym posiadaniu nieruchomości w dobrej wierze i 20 lat przy posiadaniu w złej wierze. Jeżeli okres posiadania samoistnego trwał pomiędzy tymi datami, wówczas to cały czas obowiązują krótsze terminy.

PRZYKŁAD: syn otrzymał od ojca pole w drodze nieformalnej darowizny (bez aktu notarialnego) w roku 1968. Okres posiadania samoistnego w złej wierzy potrzebnego do zasiedzenia minął po 20 latach (bo upłynął przed 1 października 1990 roku).

Więcej o okresie zasiedzenia można dowiedzieć się w artykule „Okres zasiedzenia.

 

2.     Jak liczyć początek biegu zasiedzenia?

Początek biegu terminu zasiedzenia liczy się zawsze od dnia przejęcia nieruchomości w posiadanie samoistne. Należy podkreślić, że warunkiem nabycia przez zasiedzenie jest, aby posiadacz przez cały okres posiadania, czyli nieprzerwanie był posiadaczem samoistnym.

 

3.     Doliczanie posiadania poprzedników do okresu zasiedzenia

Trzeba dodać, że na podstawie art. 176 kodeksu istnieje możliwość doliczenia okresu posiadania samoistnego nieruchomości przez poprzednika prawnego. Dochodzi do tego w dwóch przypadkach. Pierwszy, kiedy dotychczasowy posiadacz przenosi swoje posiadanie na inną osobę w drodze umowy. Drugi przypadek dotyczy spadkobrania, a więc sytuacji, w której obecny posiadacz stał się spadkobiercą dotychczasowego posiadacza samoistnego. W orzecznictwie sądowym  przyjmuje się, że jeżeli spadkobierców samoistnego posiadacza jest kilku, samoistne posiadanie podlega  dziedziczeniu przez wszystkich spadkobierców w takich  częściach, w jakich dziedziczą spadek

Więcej na ten temat można poczytać we wpisie „Doliczenie do zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników

 

Dobra a zła wiara przy zasiedzeniu – jaka różnica?

1.     Czym jest zasiedzenie w dobrej wierze?

W orzecznictwie przyjmuje się, przy zasiedzeniu ma zastosowanie dobra wiara w ujęciu ścisłym. Polega ona na tym, że posiadacz ma usprawiedliwione przekonanie, iż przysługuje mu rzeczywiście wykonywane przez niego prawo. Tak zawężone pojmowanie dobrej wiary sprawia, że z dobrą wiarą możemy mieć do czynienie tylko wyjątkowo, np. kiedy ktoś nabywa nieruchomość umową notarialną, która okazała się być nieważna, albo przy niewielkiej korekcie granic.

 

2.     Czym jest zasiedzenie w złej wierze?

W związku z powyższym regułą jest więc zła wiara, która polega na tym, że posiadacz wie, iż nie przysługuje mu prawo własności do posiadanej nieruchomości, albo na podstawie okoliczność wejścia w posiadanie powinien o tym wiedzieć. Z tego względu przejęcie posiadania na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży, czy darowizny jest posiadaniem w złej wierze.

O różnicach pomiędzy dobrą a złą wiarą więcej dowiesz się drogi Czytelniku w artykule „Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze”. Należy podkreślić, że o dobrej lub złej wierze rozstrzyga moment przejęcia nieruchomości w posiadanie; późniejsze zmiany w świadomości posiadacza nie mają tu znaczenia.

 

Czy można zasiedzieć spadek (pozostałych spadkobierców)? Jak zasiedzieć udział we współwłasności?

Wiele osób zwraca się do nas z tego rodzaju pytaniami i niestety odpowiedź z reguły nie jest prosta. Po pierwsze, należy wiedzieć, że istnieje prawna możliwość zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości albo zasiedzenia praw pozostałych spadkobierców do nieruchomości przez jednego ze spadkobierców. Natomiast sądy bardzo restrykcyjnie podchodzą do tego rodzaju wniosków wskazując np., że sam fakt zamieszkiwania na działce lub w mieszkaniu przez jednego ze współwłaścicieli/spadkobierców nawet przez ponad 30 lat nie stanowi jeszcze przesłanki zasiedzenia praw (udziałów) pozostałych współwłaścicieli/spadkobierców. Wynika to nie z przepisów, ale z orzecznictwa sądów, które bardzo uważnie śledzimy (nie tylko w zakresie prowadzonych przez nas spraw o zasiedzenie, ale zawsze jesteśmy na bieżąco z orzecznictwem Sądu Najwyższego i sądów wyższych instancji z całej Polski).

Z przykładem sprawy o zasiedzenie współwłasności, którą prowadziliśmy, można zapoznać się tutaj: „Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości

 

Co można zasiedzieć?

1.     Zasiedzenie prawa własności nieruchomości

Najczęstszymi sprawami o zasiedzenie są sprawy o zasiedzenie prawa własności działki. W przypadku wygranej, sąd w postanowieniu stwierdza przykładowo, że Dyzio Marzyciel z dniem 1 stycznia 2000 roku nabył przez zasiedzenie prawo własności nieruchomości położonej w miejscowości Łąka, powiat niebieskobłękitny, województwo obłoczkowe, stanowiącą działkę ewidencyjną o numerze 100, obręb – Tuwimowo 😊

 

2.     Zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego

Odrębną kategorią spraw są sprawy o zasiedzenie użytkowania wieczystego.  Na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. 2018 poz. 1716) „uwłaszczono” wiele gruntów będących dotychczas w użytkowaniu wieczystym w pełne prawo własności, zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego w wielu przypadkach ciągle jest możliwe. Więcej można przeczytać o tym w artykule pt. Czy można zasiedzieć prawo użytkowania wieczystego?

 

3.     Zasiedzenie służebności drogowej (Jak zasiedzieć drogę konieczną?)

Jeszcze innym rodzajem zasiedzenie jest zasiedzenie służebności drogowej (prawa przejazdu, przechodu itd.). Często myli się to z zasiedzeniem drogi koniecznej, choć akurat ten warunek konieczności nie jest … no właśnie, konieczny 😊 . Podstawowym przepisem regulującym zasiedzenie służebności jest art. 292 kodeksu cywilnego:

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

O jednym z istotnych orzeczeń Sądu Najwyższego w sprawie zasiedzenia służebności można przeczytać we wpisie „Zasiedzenie służebności drogi koniecznej – ważne orzeczenie Sądu Najwyższego

 

4.     Zasiedzenie działki rolnej

W cytowanym artykule 172 kodeksu cywilnego  jest oddzielny „paragraf” dotyczący możliwości zasiedzenia gruntów rolnych:

3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Niestety, przepis ten powoduje duże komplikacje prawne, o których szerzej piszemy też w artykułach „Jak zasiedzieć nieruchomość rolną?” oraz „Zasiedzenie nieruchomości rolnej – zmiany w prawie”. Zachęcamy też do obejrzenia krótkiego filmiku:

 

5.     Czy można zasiedzieć las państwowy?

To kolejne stosunkowe częste pytanie od naszych Czytelników i Klientów. Niestety, i tutaj odpowiedź nie jest taka prosta. Do niedawna orzecznictwo w tej sprawie było rozbieżne, o czym pisaliśmy w artykule „Czy można zasiedzieć las państwowy?”. Obecnie przed Sądem Najwyższym toczy się postępowanie, którego rezultat powinien rozwiać wątpliwości. Szerzej pisaliśmy o tej sprawie w gazecie „Rzeczpospolita”:  https://www.rp.pl/opinie-prawne/art36333661-michal-gorski-jan-pawel-gorski-czy-las-panstwowy-mozna-zasiedziec

 

6.     Czego nie można zasiedzieć? Wyłączenia możliwości zasiedzenia

Warto wiedzieć, że ustawy szczególne przewidują wyłączenia możliwości zasiedzenia niektórych nieruchomości. Do najważniejszych z tych wyłączeń należą:

– grunty pod wodami publicznymi,

– drogi publiczne (choć z wyjątkami – por. Czy jest możliwe zasiedzenie fragmentu drogi publicznej lub pasa drogowego?

– grunty zajęte pod lotniska międzynarodowe,

– grunty niezbędne do celów obronności i bezpieczeństwa Państwa.

 

 

Jakie nieruchomości / grunty można zasiedzieć?

1.     Nieruchomość gruntowa (działka)

Podstawowym rodzajem nieruchomości jest nieruchomość gruntowa. Rozumie się przez nią część powierzchni ziemi objętej księgą wieczystą. W braku księgi wieczystej, nieruchomością jest grunt należący do konkretnego właściciela lub posiadacza samoistnego. Nieruchomość może należeć też do kilku osób, wtedy stanowi współwłasność. Ze względu na specyficzne cechy i  odrębności w regulacjach prawnych, w ramach nieruchomości gruntowych wyróżnia się m.in. nieruchomości rolne i leśne.

Należy jednak podkreślić, że zasiedzenie nie musi dotyczyć całej nieruchomości gruntowej. Nieraz zdarza się, że posiadacz zajmuje tylko część nieruchomości (lub działki ewidencyjnej). I w tym wypadku prowadzi to do zasiedzenia tej części, a tym samym do wyodrębnienia i prawnego „usamodzielnienia” nowej nieruchomości.

 

2.     Czy można zasiedzieć sam budynek / dom?

W naszym prawie obowiązuje zasada wywodząca się jeszcze z prawa rzymskiego, zgodnie z którą budynek trwale związany z gruntem jest własnością  właściciela gruntu i to także wtedy, gdy postawiła go inna osoba. (Osoba ta ma jedynie możliwość dochodzenia od właściciela rozliczenia się z tytułu poniesionych przez nią nakładów na budowę). Ustawa może przewidywać jednak wyjątki od tej zasady, kiedy własność budynku odrywa się od własności gruntu na którym go postawiono. Najważniejszymi z nich są dwa.:

  • Pierwszy to prawo wieczystego użytkowania, przy którym prawo własności gruntu należy do Skarbu Państwa lub do gminy, a wzniesiony na tym gruncie budynek przez wieczystego użytkownika jest jego własnością.
  • Drugi to odrębna własność budynku powstała na podstawie art. 5 i art. 7 dekretu z 26.10. 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na terenie m. st. Warszawy ( dekret Bieruta). Na podstawie przepisów tego dekretu dotychczasowy właściciel zabudowanej nieruchomości mógł otrzymać prawo tzw. własności czasowej do niej (później prawo wieczystego użytkowania), zatrzymując prawo własności do stojącego na niej budynku.

W orzecznictwie wyjaśniono, że długoletni posiadacz prawa wieczystego użytkowania może nabyć je przez zasiedzenie, z jednoczesnym nabyciem prawa własności do stojącego na niej budynku.

 

3.     Nieruchomość lokalowa (zasiedzenie mieszkania)

Chodzi o tzw. odrębną własność lokalową którą reguluje ustawa z 24.06. 1994 r. o własności lokali. Lokal taki pozostaje wprawdzie częścią  budynku, ale wyodrębniony na podstawie tej ustawy lokal stanowi przedmiot własności oddzielny od gruntu,  tym samym oddzielną nieruchomość, która może podlegać zasiedzeniu.

Szerzej o możliwości zasiedzenia domu i mieszkania piszemy tutaj: Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania

 

Wniosek o zasiedzenie – gdzie można znaleźć wzór wniosku?

Stwierdzenie nabycia nieruchomości przez sąd w drodze zasiedzenia odbywa się w trybie nieprocesowym. Postępowanie to inicjuje wniosek o zasiedzenie złożony przez osobę, która ma interes prawny w stwierdzeniu zasiedzenia. Przyjmuje się, że taki interes ma posiadacz domagający się stwierdzenia zasiedzenia na swoją rzecz lub na rzecz jego poprzedników prawnych , a także wierzyciel samoistnego posiadacza. We wniosku należy m.in. :

  • podać adres sądu, dane samego wnioskodawcy i uczestników postępowania,
  • określić przedmiot zasiedzenia i jego wartość,
  • podać uzasadnienie żądania wniosku,
  • wskazać dowody potwierdzające żądanie,

Do wniosku jeśli to możliwe, warto dołączyć odpis księgi wieczystej lub wypis z ewidencji gruntów dla zasiadywanej nieruchomości oraz wyrys z mapy ewidencyjnej.

Więcej o tym, jak powinien wyglądać wniosek o zasiedzenie piszemy też we wpisie „Wniosek o zasiedzenie”. Natomiast wzór wniosku o zasiedzenie można znaleźć w naszej książce pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”,

 

Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?

Opłata sądowa od wniosku o zasiedzenie prawa własności wynosi 2000 zł, a prawa użytkowania wieczystego 100 zł.

Do tego mogą dojść koszty biegłego geodety w przypadku zasiadywania części nieruchomości, koszty odpisów dokumentów, wypisów z danych urzędowych, opłaty związane z poszukiwaniem uczestników (koszty ogłoszeń, koszty wniosków do bazy PESEL), a także te związane doręczaniem odpisów wniosku przez komornika czy ustanowienia kuratora.

W przypadku przegranej sprawy, niestety można liczyć się z koniecznością zwrotu opłat poniesionych przez wygrywającą stronę.

Więcej o tym, ile kosztuje sprawa o zasiedzenie piszemy we wpisie „Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?”.

Jesteś zainteresowany, ile kosztuje porada w sprawie o zasiedzenie oraz ile kosztowałoby kompleksowe poprowadzenie sprawy o zasiedzenie przez naszą Kancelarię? Zachęcamy do kontaktu!

 

Kto jest uczestnikiem postępowania o zasiedzenie?

Mówiąc najogólniej uczestnikami postępowania o zasiedzenie oprócz wnioskodawcy powinny być wszystkie osoby, których dotyka wynik sprawy o zasiedzenie. W pierwszym rzędzie jest to właściciel nieruchomości, która podlega zasiedzeniu lub jego spadkobiercy. W praktyce sądowej istnieją rozbieżności co do określenia dalszego kręgu potencjalnych uczestników. Dotyczy to zwłaszcza właścicieli nieruchomości sąsiadujących z zasiadywanym gruntem. Niektóre sądy wymagają wskazania wszystkich tych właścicieli, bez względu na to, czy mają oni interes prawny aby brać udział w takiej sprawie.

 

Skutki orzeczenia sądu o zasiedzeniu

Skutek zasiedzenia ma charakter radykalny, gdyż prowadzi do pozbawienia  prawa własności nieruchomości dotychczasowego właściciela, a prawo to nabywa jej długoletni posiadacz, przy czym nabycie to następuje nieodpłatnie. Jak wspomniano, zasiedzenie następuje z mocy samego prawa, na skutek upływu terminu zasiedzenia, a więc w razie samoistnego posiadania nieruchomości odpowiednio: 20 lat przy dobrej wierze i 30  przy złej wierze. Dlatego też orzeczenie sądu o zasiedzeniu nie ustala prawa własności, lecz jest  dokumentem urzędowym potwierdzającym nabycie własności, które nastąpiło z mocy ustawy.

 

Jak można przerwać bieg zasiedzenia?

To kolejne częste pytanie, które otrzymujemy. Wszystkich zainteresowanych odsyłamy do tekstu „Jak można przerwać bieg zasiedzenia?

 

Podatek od nabycia nieruchomości przez zasiedzenie

            Wspomniano już o tym, że nabycie przez zasiedzenie następuje nieodpłatnie, a więc że nowy właściciel nie ma żadnych zobowiązań w stosunku do poprzedniego właściciela nieruchomości.  Fiskus nie jest jednak już tak łaskawy, gdyż pobiera 7% podatku od podstawy opodatkowania. Do podstawy opodatkowania nie wlicza się wartości nakładów poniesionych przez samoistnego posiadacza, a więc np. wzniesionego przez niego na zasiadywanej nieruchomości budynku.

Należy podkreślić, że podatek ten powinien być ustalany od wartości nieruchomości na dzień upływu okresu zasiedzenia, a nie na datę uprawomocnienia się orzeczenia o zasiedzeniu.

Więcej o podatku od zasiedzenia a także o tym, w jakich sytuacjach można go uniknąć, piszemy tutaj.

***

Zachęcamy do zapoznania się także z pełnym spisem treści naszego bloga

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu! – tel. +48 459-302-964 lub przez formularz kontaktowy

adw. Jan Górski i adw. dr Michał Górski

***

Adwokat od zasiedzenia– nasze zasady

Naszą zasadą jest udzielanie pomocy prawnej na najwyższym poziomie – zarówno merytorycznym, jak i w zakresie kontaktu z Klientami, kierując się ich dobrem i interesem. Wiemy, że tego oczekują od nas Klienci, zresztą my sami tego oczekujemy korzystając z pomocy specjalistów w innych dziedzinach.

Nasza pomoc prawna w sprawach o zasiedzenie polega nie tylko na tym, że szczegółowo i rzetelnie analizujemy sprawy Klientów i skutecznie je prowadzimy przed sądami w całej Polsce. Dodatkowo, na każdym etapie sprawy przekazujemy Klientom komplet informacji o toczącym się postępowaniu, w tym strategię działania. Kontakt z Klientami jest jednym z naszych najważniejszych priorytetów. Nasi Klienci doceniają to podejście, a ich opinie można przeczytać nie tylko na naszym blogu, ale też wyszukiwarce Google oraz profilu facebookowym naszej Kancelarii.

Dzięki wyspecjalizowaniu się w prawie nieruchomości, wielokrotnie wypowiadaliśmy się w tym zakresie do czołowych mediów ogólnopolskich, w tym m.in. w „Rzeczpospolitej”, „Dzienniu Gazezie Prawnej” czy też w programach telewizyjnych i radiowych. Publikowaliśmy także wielokrotnie artykuły w znanych portalach branżowych (Prawo.pl, Topagrar.pl itd.). O  wystąpieniach w różnych mediach mogą Państwo więcej dowiedzieć się na stronie: Adwokat Jan Górski w mediach.

Nasze doświadczenie pozwoliło nam napisać książkę pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, która została wydana nakładem prestiżowego wydawnictwa prawniczego Wolters Kluwer.

 

Rzetelna pomoc prawna adwokata w sprawach o zasiedzenie 

Kierując się powyższymi zasadami, pierwszym krokiem w naszej Kancelarii jest udzielenie Klientom kompleksowej, rzetelnej porady prawnej, poprzedzonej szczegółową analizą sprawy. W jej ramach:

  • dokonujemy wszechstronnej analizy sprawy pod kątem nie tylko przepisów prawa, aktualnego orzecznictwa (w tym Sądu Najwyższego) oraz naszego bogatego doświadczenia w prowadzeniu spraw sądowych z zakresu prawa nieruchomości, w tym dotyczących zasiedzenia. Nasza specjalizacja w prawie nieruchomości pozwala nam bardzo szczegółowo analizować bieżące trendy w orzecznictwie sądowym i w nauce prawa, które mają wpływ na sytuację prawną naszych Klientów.
  • odpowiadamy na wszystkie pytania i wątpliwości prawne, poświęcając tyle czasu ile trzeba na omówienie wszystkich prawnych kwestii (spotkanie z Klientami trwa średnio 2 godziny, nieraz dłużej) oraz
  • uczciwie szacujemy szanse powodzenia ewentualnej sprawy sądowej i proponujemy najbardziej optymalną strategię procesową w tym względzie.

Warto pamiętać, że zasiedzenie jest wyjątkiem od prawa własności, w związku z tym dokładna, rzetelna analiza szans na pozytywny rezultat w tego rodzaju sprawach jest szczególnie kluczowa. Kiedy szanse na zasiedzenie lub na obronę przed zasiedzeniem są niewielkie lub minimalne, również o tym uczciwie informujemy Klientów, podając szczegółowo argumenty, które może podnosić druga strona. Zawsze oczywiście jednak przedstawiamy argumentacją mogącą zmaksymalizować szanse na wygraną. W końcu dobry adwokat to przede wszystkim skuteczny adwokat 🙂 .

Zawsze też szczegółowo informujemy o wszystkich aspektach postępowania – od sporządzenia wniosku o zasiedzenie i sformułowanie wniosków dowodowych, poprzez  ustalanie kręgu uczestników aż do – w przypadku wygranej sprawy – założenia lub wprowadzenia zmian w  księdze wieczystej i kwestii podatkowych. Przedstawiamy też wszystkie koszty z tym związane – zarówno naszych usług jak i kosztów sądowych (opłaty sądowe, zaliczki na biegłych itd.). Tak jak od innych specjalistów zawsze oczekujemy kompleksowego przedstawienia tematu, z którym się do nich zwracamy tak i my chcemy maksymalnie spełniać oczekiwania naszych Klientów w powierzonych nam sprawach.

Porada może odbyć się w naszej Kancelarii adwokackiej w Warszawie, ul. Ogrodowa 28/30 lok. 420, 00-896 Warszawa. Oferujemy także 100% zdalne porady prawne online w sprawach o zasiedzenie – przez telefon, Skype, Whatsapp, e-mail itd.

 

Koszt porady prawnej w sprawie o zasiedzenie, wynagrodzenie adwokata

Z uwagi na fakt, że wycenę porady uzależniamy od czasu potrzebnego na uprzednią analizę dokumentacji, koszt porady możemy sprecyzować po udzieleniu nam informacji dotyczących sprawy.

Jeśli Państwo bylibyście zainteresowani wyceną, uprzejmie prosimy o skontaktowanie się z nami. Cieszymy się z każdego telefonu czy maila, gdyż, niezależnie od kwestii ustalenia wynagrodzenia, po prostu bardzo lubimy kontakt z Klientami, obecnymi i przyszłymi.

Samo udostępnienie informacji do wyceny oczywiście do niczego nie zobowiązuje, jest także w pełni poufne (obowiązuje nas ochrona danych osobowych i tajemnica adwokacka).

 

Gdzie prowadzimy sprawy sądowe o zasiedzenie?

Siedziba naszej Kancelarii Adwokackiej znajduje się w Warszawie, ale prowadzimy i prowadziliśmy setki spraw sądowych dotyczących nieruchomości, w tym zasiedzenie na terenie całej  Polski. Skutecznie pomogliśmy Klientom w sprawach dotyczących zasiedzenia przed Sądami m.in. w Łodzi, Katowicach, Białymstoku, Lublinie, Częstochowie, Łomży, Przemyślu, Piotrkowie Trybunalskim, Płocku, ale też wielu mniejszych miast i miejscowości (zajmujemy się też sprawami o zasiedzenie działek rolnych).

***

PS Zachęcamy do nabycia książki pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, której jesteśmy współautorami. O tym, jak uzyskać kod rabatowy, piszemy tutaj: książka „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce” z kodem rabatowym

poradnik jak zasiedzieć działkę

 

Podziel się:

O autorze

Witaj,

nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.

Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".

Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .

adwokat jan gorski zasiedzenie

Wasze Opinie:

Kancelaria Adwokacka Jan Górski
5.0
Na podstawie 58 opinii
powered by Google
Iza SIza S
11:16 08 Jan 23
W imieniu mojego taty polecam współpracę z mecenasem dr Michałem Górskim. Obsługa prawna bardzo profesjonalna. Jasne przedstawienie różnych wariantów rozwiązania sprawy. Bardzo dobre przygotowanie do rozmowy. Rzetelne podchodzenie do sprawy. Kultura osobista na wysokim poziomie. Bardzo polecam!
Agnieszka TomczykAgnieszka Tomczyk
21:15 24 Oct 22
Bardzo rzeczowy i dobrze przygotowany do spotkania prawnik. Realnie ocenia szanse wygrania sprawy. Rzetelny i cierpliwy. Polecam serdecznie szczególnie w sprawach zasiedzenia, ponieważ ma ogromna wiedzę i doświadczenie, statystyki mówią same za siebie.
Sylwia Maluszycka-CeliSylwia Maluszycka-Celi
14:36 21 Oct 22
Bardzo polecam współpracę z mecenasem Michałem Górskim. Profesjonalnie poprowadzona sprawa o zasiedzenie nieruchomości, wszystko sprawnie i terminowo. Bardzo dobry kontakt na każdym etapie sprawy, jasne i konkretne wytyczne w sprawie kierunku działania oraz niezbędnych dokumentów. Dodatkowo pan Michał jest bardzo sympatycznym człowiekiem. Polecam serdecznie!
Dagmara DziarnowskaDagmara Dziarnowska
09:04 11 Apr 22
Bardzo polecam korzystanie z usług tej kancelarii. Mecenas Michał Górski est wyjątkowo kompetentny, widać że bardzo sprawny w ocenie sprawy, ktora w moim przypadku jest bardzo skomplikowana. Fachowa porada na poziomie, przy tym miły i serdeczny kontakt i bardzo ludzkie traktowanie. Korzystajcie.
MarlenaMarlena
22:56 22 Mar 22
Bardzo serdecznie polecam Kancelarie Mecenasa Jana Górskiego. Nasza sprawa była bardzo trudna. W trakcie tych kilku lat trwania procesu zawsze dyspozycyjny , przygotowany do każdego spotkania i do każdej rozprawy . W chwilach krytycznych kiedy sprawa się mniej lub bardziej komplikowała Pan Mecenas zawsze emanował opanowaniem i wiarą w sukces. Pełen profesjonalizm. Brawo.Jeszcze raz DZIĘKUJEMY.
Paulina ManiosPaulina Manios
09:40 01 Feb 22
W marcu 2021 r. nawiązaliśmy z Kancelarią współpracę w sprawie dotyczącej zasiedzenia udziałów w nieruchomości. Od samego początku zarówno mec. Michał Górski, jak i mec. Jan Górski wykazali się dużym zaangażowaniem w szczegółowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, rozważenie potencjalnych czynników niepowodzenia postępowania sądowego oraz skrupulatne przygotowanie wniosku o zasiedzenie.Dzięki rozległej wiedzy merytorycznej i przede wszystkim doświadczeniu mec. Michała oraz Jana Górskich sąd wydał postanowienie stwierdzające zasiedzenie udziałów już na pierwszej rozprawie. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za rzetelność, profesjonalizm, wsparcie i życzliwe, ludzkie podejście do naszej sprawy. Życzymy dalszych sukcesów naukowych oraz zawodowych i z pewnością będziemy polecać!
js_loader
Zobacz wszystkie opinie w Google
Subscribe
Powiadom o
guest
1K komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Łukasz
Łukasz
18 grudnia 2023 00:43

Dzień dobry. Przedmiotem sprawy jest działka z budynkiem mieszkalnym z roku 1980 z 4-ema pietrami ( lokale nie są wydzielone prawnie ) należąca do dwóch współwłaścicieli ( braci ) po 1/2 udziału. W 2010 została założona KW gdzie są wskazani tylko dwaj współwłaściciele. Wszystkie ustalenia są ustne. Każdy współwłaściciel zajmuje jedno piętro dla siebie bez formalnej umowy, dwa są wspólne, ale jedno z nich zajmuje brat współwłaścicieli na podstawie ustnej umowy użyczenia. Ten brat mieszka w budynku od 1981 i ostatnio zaczął wygrażać zasiedzeniem udziału w całej nieruchomości. Nie opłaca podatków, nie opłaca rachunków, nie przeprowadził żadnego remontu ani niczego nie wybudował. Żyje z opieki socjalnej i jest tak zwanym „śmieciarzem”. Jego argumentami na zasiedzenie jest przebywanie na użyczonym piętrze oraz zaśmiecenie działki różnymi przedmiotami ( kawałki mebli, złom metalowy). Początkowo właściciele wyrażali na to zgodę dopóki problem nie narósł do rangi patologi. Zgoda trwała ok do 2012 później zaczęły się interwencje policji przy usuwaniu śmieci, bo śmieciarz „bronił dobytku”. Policja przyznała rację właścicielom i duża część została wywieziona.Ze względu na groźby pobicia i że to rodzina, współwłaściciele na dłuższy czas przestali reagować na nanoszenie kolejnych różnych przedmiotów na teren działki. Jednak w 2023 ostatecznie zaczęły się dyskusje o eksmisji uciążliwego brata bez względu na wszystko.Ten zaczął wtedy wygrażać zasiedzeniem. Czy jego groźby są realne ? Można zasiedzieć udział w całej nieruchomości za pomocą śmieci i awantur? Ten Brat już mówi, że „żadnej umowy użyczenia nie było on wszystkiemu zaprzeczy” i ” uważa się za współwłaściciela od początku”

Marta
Marta
26 września 2023 16:02

Dzień dobry. Czy można doliczyć do swojego posiadania czas samoistnego posiadania rodziców, jeżeli przypadało ono na czas, w którym się było małoletnim dzieckiem? Tj. rodzice przekazuja mi posiadanie w 2005r., wcześniej posiadali nieruchomość 15 lat, ja chcę doliczyć to posiadanie i zasiedzieć nieruchomośc w 2020r. (ale przed 2005r. byłem niepełnoletnia). Dziękuję, Marta

Marta
Marta
Reply to  Jan Górski
1 października 2023 13:31

Dziękuję serdecznie. Pozdrawiam

Grazyna
Grazyna
11 września 2023 14:05

Dzień dobry mam pytanie, co nalezy zrobic zeby przepisac 47 ar dzialki, która zakupił moj tesc w latach 70 -tych. Niestety nic nie zostało uregulowane, juz w tej chwili sprzedający nie żyja i tesciowie tez. My nie mozemy dogadac sie ze spadkobiercami strony sprzedającej. Kilka prób zakończyło sie negatywnie. Kawałek tej działki jest zastawiony w banku.

Piotr
Piotr
5 lipca 2023 15:13

Panie Mecenasie,
nie znalazłem jeszcze wątku ws. uchwały SN (​III CZP 94/22), który w tezie wskazał że Artykuł 2 ustawy z dnia 6 lipca 2001 r. o zachowaniu narodowego charakteru strategicznych zasobów naturalnych kraju nie wyłącza możliwości zasiedzenia nieruchomości stanowiącej las państwowy.

W związku z powyższym chciałbym zapytać Pana o zdanie w jaki sposób należałoby ruszyć prawomocnie zakończoną sprawę o wydanie nieruchomości zainicjowanej przez Lasy Państwowe. W I instancji stwierdzone zasiedzenie (brak wątpliwości sądu o spełnieniu przesłanek do zasiedzenia) i powództwo Lasów zostało oddalone. W drugiej instancji w powołaniu się na ww. art. 2 – Sąd nakazał wydanie nieruchomości dla Lasów wskazując, że lasu nie można zasiedzieć.

Czy w tej sprawie należałoby szukać nadzwyczajnych środków i wzruszać prawomocne postępowanie czy złożyć wniosek o zasiedzenie nieruchomości ?

Proszę o jakieś wskazówki.

Rafał
Rafał
4 czerwca 2023 09:52

Witam serdecznie. Moja znajoma dzierżawiła przez około 23 lata kilka hektarów pola od swojej dalszej ciotki. W związku z możliwością przejścia na zasiłek przedemerytalny z ZUS musiała zrezygnować z dzierżawy ziemi, a nową umowę dzierżawy wykonano na córkę znajomej(obecnie 4 lata jak córka użytkuję tą ziemię, uprawia i płaci podatki) po czym ciotka zmarła. Znajoma po śmierci ciotki dziedziczy 1/20 ziemi i pytanie czy istnieje możliwość zasiedzenia całości hektarów sumując dzierżawę znajomej i użytkowanie ziemi przez córkę? Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam

Anna J.
Anna J.
21 maja 2023 14:05

Dzień dobry.
Od 1992 roku mieszkam w domu po rodzicach (KW założona w 1990). Jestem jak mi się wydaje samoistnym właścicielem – ja zarządzam całym domem (tylko ja i moje dzieci mamy klucze, nikt bez mojej wiedzy nie może do niego wejść). Do 2019 roku rachunek za gaz i prąd przychodził do mnie ale brat bez słowa zmienił adres doręczeń do siebie i podrzucał mi kserokopie (pod wycieraczkę, nieraz pocztą tradycyjną, nie poleconym)

Czy w związku z tym mam szansę na zasiedzenie domu pomimo tego, że od 2019 roku rachunki nie przychodziły do mnie a do brata, który skserowane wysyłał do mnie a ja płaciłam ?

Antonina
Antonina
13 maja 2023 09:46

Od 1996 roku moja siostra z mężem użytkowała bezumownie mój dom jednorodzinny pod miastem a ja od 2008 roku jej mieszkanie w mieście (spółdzielcze własnościowe z KW od 2008)

Aby nie zasiedzieć sobie nieruchomości i rozwiązać w przyszłości problemy zasiedzenia zrobiliśmy w 2010 roku (za namową rodziców) notarialna umowę zamiany domu i mieszkania bez dopłaty (uznaliśmy taką samą wartość nieruchomości). Po śmierci siostry w 2022 roku mąż siostry (jedyny spadkobierca) uznał tą umowę zamiany za dokonaną bez jego zgody i złożył miesiąc temu do Sądu o unieważnienie transakcji zamiany – sprawa w toku (uznał, że spółdzielcze własnościowe było w ramach wspólności majątkowej a tylko siostra jest stroną umowy zamiany). 

Teraz straszy że jak wygra unieważnienie zamiany to odbierze mi mieszkanie, które mam na zasadzie umowy zamiany oraz zasiedzi mój dom bo połączy złą wiarę 14 lat (od 1996 do 2010) i dobrą wiarę 13 lat (2010 – 2023) czy jest to zgodne z przyjętą zasadą ?

Marian
Marian
27 stycznia 2023 06:35

Dzień dobry! W zeszłym roku dowiedziałem się że od przeszło 50lat użytkuję około 100mk pasa bocznego drogi gminnej. Poza tym w 2016r gmina przez ogródek przekopywała przepusty pytając się mnie o zgodę. Niestety teraz to obróciło się przeciw mnie, gmina w piśmie napisała że już w 2016r pojawił się spór – rzekomo mówili o tym że mam część pasa bocznego drogi w ogrodzie. Gmina wzywa do usunięcia wszystkiego co znajduje się na jej fragmencie działki gminnej (jest to: płot, drzewa, część „małej stodoły”. Poza tym część tego gminnego fragmentu przechodzi przez środek moich dwóch działek. Czy mogę udać się do sądu? Jakie dowody mogę przedstawić?

Olga
Olga
16 grudnia 2022 10:31

Dzień dobry,

Od 6 lat toczy się sprawa o zasiedzenie domu ( bliźniak ) , który był po moich dziadkach. Dziadek przepisał wszystko swojej córce – chociaż nasza część miała być na nas. Złożyliśmy sprawę o zasiedzenie nieruchomości i w pierwszej Instancji Sąd przyjął wniosek o zasiedzenie – w apelacji Sąd II Instancji oddalił wniosek – twierdząc , że mieliśmy posiadanie zależne a nie samoistne. Że dopiero po śmierci Dziaków – którzy nie mieszkali z nami , moglibyśmy stać się posiadaczami samoistnymi- czy mamy jakąkolwiek szansę na Kasację wyroku w Sądzie Najwyższym ?.

Helena
Helena
28 listopada 2022 20:59

Dzien dobry
Od 30 lat wraz z sąsiadami użytkujemy działkę gminną wokół naszego bloku (działkę pod blokiem mamy wykupioną wraz z mieszkaniami) . Teraz gmina chce żebyśmy ją wykupili po cenie rynkowej . Czy ta działka nie należy nam się przez zasiedzenie?

?>