Menu Zamknij

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

Co to jest zasiedzenie?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

***

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.

***

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.

Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.

Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.

Zasiedzenie można podzielić na:

  • zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
  • zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
  • zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
  • zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
  • zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).

Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).

Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzeniejak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.

Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu!

adw. Jan Górski i dr Michał Górski

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

744 Komentarze

  1. Anna

    Dzień dobry,
    Panie Mecenasie odziedziczyłam 3/4 nieruchomości po babci. Drugi małżonek mojej babci zmarł w 1981 roku. Zgodnie z postępowaniem spadkowym 1/4 części nieruchomości przypadła jego synowi. Syn ten zaś zmarł w 2004 roku i aktualnie 1/4 nieruchomości przypada jego synowi i drugiej żonie.
    Przez cały ten okres do 2016 roku mieszkanie użytkowała wyłącznie moja babcia. Czy mogę wystąpić o zasiedzenie w imieniu babci, która już nie żyje oraz czy okres zasiedzenia będzie liczony od śmierci męża babci (1981r.), czy jego syna (2004r.).
    Dziękuję i pozdrawiam

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Odpowiedź na Pani pytanie nie jest prosta, gdyż zależy od okoliczności sprawy. O tych zaś mógłbym się wypowiedzieć dopiero po zapoznaniu się z dokumentami i całością sprawy. Chodzi o to, czy babcia była samoistnym posiadaczem nieruchomości, tzn. traktującym ją jak własną i tak postrzeganym przez otoczenie. Wtedy zasiedzenie należałoby liczyć od śmierci jej męża. Jeżeli jednak uwzględniała interesy pasierba, to zasiedzenie biegło dopiero od jego śmierci.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  2. Kamila

    Witam serdecznie.
    Jestem współwłaścicielka nieruchomości gruntowej zabudowanej. Jest to kamienica w której są mieszkania i ogrody. Żadne mieszkanie nie jest przypisane do konkretnego współwłaściciela- wszyscy mamy prawo do użytkowania całości w różnych wielkosciach. Mieszkania były wyznaczone tylko umownie.
    W jednym z tych mieszkań zamieszkiwala rodzina mająca zameldowanie- ciocia zameldowala kobiete ok 30lat temu która pomagała jej w domu. Ta kobieta urodzila dzieci. Moja ciocia zmarla ok 25lat temu i nie pozostawila zadnego spadku. Ta rodzina ok 5 lat temu zamknęła nam wszystkim prawowitym wspolwlascicielom dostęp do kamienicy i ogrodów i w rzeczywistości zajęli wszystko. Wiekszosc z wlascicieli w tym ja mieszkamy za granica.Teraz próbują zasiedziec całą kamienicę. Czy jest możliwe by dostali jakie kolwiek zasiedzenie? Chocby części przy braku wyznaczonych lokali? Czy ja jako współwłaściciel mogę sama zakładać sprawę o ich całkowite usunięcie? Dziękuję

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Na pytanie, czy kobieta samowolnie zajmująca kamienicę może nabyć jej własność przez zasiedzenie nie mam odpowiedzi, gdyż do jej udzielenia należałoby zapoznać się z całością dokumentacji i okoliczności sprawy, co przekracza ramy bloga. Natomiast Pani, jako współwłaścicielka nieruchomości, ma prawo wnieść sprawę o eksmisję z niej osobę zajmującą ją bez tytułu prawnego.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski

  3. Katarzyna

    Szanowny Panie mecenasie niedawno podczas proby przeksztalcenia dzialki z użytkowania wieczystego na własność dowiedzieliśmy się, że posiadamy jeszcze jedna działkę, która od prawie 30 lat uzytkują bezplatnie sąsiedzi (115m)Okazuje się, że przez 28 lat ,bo tyle jesteśmy z mężem po ślubie, płacimy podatki i użytkowanie wieczyste za tą działkę..czy mamy prawo zaproponować sąsiadom sprzedaż tej dzialki ?Czy możemy też życzyć sobie jakiegoś odszkodowania ,bądź czynszu za minione lata użytkowania?Dodam jeszcze że mieszkamy w małej miejscowości..Jak poruszylismy temat, okazało się że ludzie stwierdzili ,iż sąsiedzi doskonale wiedzieli o tej sytuacji

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Jeżeli sąsiad jest posiadaczem samoistnym tej działki, to, niestety, nabył jej własność przez zasiedzenie, a Państwu nie przysługują w stosunku do niego żadne roszczenia. Jeżeli termin zasiedzenia nie upłynął, możecie żądać wydania działki i wynagrodzenia za korzystanie z niej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Ewa

    Nabyliśmy dom w roku 2008 przed nami było dwóch właścicieli , \ rury gazowe , wodne i przewody elektryczne do domu przechodzą przez dom naszego sąsiada , ruchomości znajdują się tam od 1980 roku ,na działce sąsiada znajduje się nasza rura spustowa z domu naszego , natowias studzienka wód opadowych z naszego domu jest na działce sąsiada , Sąsiad ma dom dwurodzinny , mamy z nim problem bo nie chce nas dopuszczać do naszych ruchomości ( mamy obowiązek rocznego przeglądu ruchomości zgodnie z przepisami prawa budowlanego , wnieśliśmy sprawę o zasiedzenie służebności dojścia do naszych ruchomości wraz w roku w celu przeglądów oraz w ciągu 24 godzin w przypadku awarii . Zarówno MPWIK , Tauron i Gazownia pismami stwierdzili że ruchomości w domu sąsiada stanowią naszą własność , czy obowiązuje nas okres zasiedzenie służebności dojścia do naszych własności dodana z poprzedników , właścicieli naszej nieruchomości ?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Przepisy o zasiedzeniu służebności przesyłu nie wyłączają ogólnej reguły z art. 176 par. 1 k.c. o możliwości doliczenia od swojego posiadania okresu posiadania poprzednika prawnego.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  5. Aga

    Panie Mecenasie mam lokatorów na umowie najmu na czas nieokreslony i bezplatnie.Robili remonty.Ja nie wtracalam się i nie klocilam bo to rodzina. Teraz jak zaczelam zabraniac to zaczeli mi grozić ze musze im zwrocic koszty które poniesli. Czy mogą tego wymagac a jesli tak to które koszty musialabym poniesc? Czy wymagana jest moja pisemna zgoda na remont by mogli zadac zwrotu kosztow? I czy to ze sie nie wtracalam moze byc potraktowane jako zgoda na remont?Bo tak mnie straszą.Czy odgrywa tu role czy zostaną lub czy się wyprowadza?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Zgodnie z art. 681 k.c. najemcę (lokatora) obciążają malowanie lokalu oraz drobne naprawy mieszkania i urządzeń zapewniających korzystanie z ogrzewania, dopływu i odpływu wody. Jeżeli dokonał innych nakładów, może domagać się po zakończeniu najmu zwrotu tylko takich, które miały charakter nakładów koniecznych i to tylko o tyle , o ile właściciel wzbogaciłby się jego kosztem.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  6. Zdzislaw

    Witam mam do Pana pytanie. Jestem posiadaczem działki rolnej która przez lata dzierzawilem. Umowa dzierżawy został wypowiedziana gdyż postanowiłem sprzedać działkę bo znalazł się kupiec (właściciel pola obok mojego) po rozmowie z Panem k
    który miał nabyć ziemie który zapewniał że chce ją kupic sprawa jakby ucichla (Pan przestał się odzywac) co się okazało po jakimś czasie urzytkuje moja ziemię jak swoją, zasial na niej buraki i zaorał granice między naszymi polami. Co mam zrobić? Do kogo mogę zwrócić się o pomoc?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Zgodnie z art. 705 k.c., po zakończeniu dzierżawy dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy. Może Pan zatem domagać się sądownie zwrotu ziemi.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Wojciech

    Panie Mecenasie,
    Nabyłem w 1985 roku notarialnie z moim teściem działki leśne opow. 3 ha jako współwłasność.. Po 3 miesiącach teść zmarł bez testamentu. Z dzieci teścia żyje tylko moja żona.
    Przez 34 lata prowadziłem na działkach prace ochronne, trzebieże itd. zgodnie z planem dla lasu. Płaciłem podatki, występowałem w spornych sprawach z Urzędem Gminy i Starostwem. Mieszkam i jestem zameldowany na jednej z działek. Prowadzę w tej samej gminie gospodarstwo rolne. Jak uregulować prawo własności ( przez zniesienie współwłasności lub zasiedzenie współwłasności )

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Nic Pan nie wspomina o teściowej, która przecież też ma prawo do kupionej niegdyś przez Was nieruchomości. Jeżeli teściowa nie była współposiadaczem nieruchomości, to wydaje się, że macie podstawy aby wraz z żoną wystąpić o zasiedzenie udziału w nieruchomości należącej do teścia (teściów?).
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Krzysztof

    Na granicy posesji stoi budynek, który dachem wystaje nad sąsiednią działkę. Budynek jest starszy niż 30 lat, dach nie był przez te 30 lat modyfikowany/remontowany. Czy wniosek do sądu o zasiedzenie terenu pod dachem mógłby skutkować z jakimś prawdopodobieństwem (jakim?) pozytywnym rozpatrzeniem?

  9. Zak

    Witam serdecznie. Moja mama od urodzenia mieszka w domu rodzinnym ( 56 lat). Dom wybudowal mój dziadek. Babcia zmarła w 86r., dziadek *w 2008( w latach 1988-2007 nie zamieszkiwal domu rodzinnego, ponieważ powtornie się ożenił). Mama od czasu wyprowadzki mojego dziadka pełniła role jednego właściciela- podatki, wszystkie oplaty w urzędzie, zakładanie pradu i innych przyłączy jest ” na mame”, do tego dokupiony kawałek ziemi oraz dobudowany fragment domu przez moich rodziców. Mamy także spisany odręcznie testament mojej babci, niestety właśnie dowiedzieliśmy ze jest nieważny( moja babcia na lozu śmierci nie była w stanie pisac- testament spisała sąsiadka w obecności swiadkow). Mama ma dwoch braci, ktorzy od ponad 30 lat nie zamieszkują domu rodzinnego, nie interesują się nim także. Pytanie brzmi: jak mozna ” ugryźć” ta sprawe na nasza korzysc??

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      W grę może wchodzić ewentualnie nabycie przez mamę w drodze zasiedzenia udziału w nieruchomości należącej do Pana babci, ale nie jest to pewne ani jednoznaczne. Radzę się więc jeszcze raz upewnić co do ważności pozostawionego przez babcię testamentu, gdyż nabycie w drodze spadkobrania jest prostsze i tańsze.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  10. Emil

    Witam
    Mam oddana ziemie w dzierzawe bez umowy około 20 lat. 7 lat dzierzawił 1 rolnik teraz 13 drugi.Boje sie zasiedzenia.Czy warto spisac chociazby umowe dzierzawy na rok zeby przerwac zasiedzenie.Nie chce na wiecej bo nie chce tez aby obecny dzierzawca miła prawo pierwokupu ziemi

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Czemu służy to pytanie?

Free Ringtones