Menu Zamknij

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

Co to jest zasiedzenie?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

***

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.

***

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.

Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.

Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.

Zasiedzenie można podzielić na:

  • zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
  • zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
  • zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
  • zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
  • zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).

Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).

Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzeniejak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.

Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu!

adw. Jan Górski i dr Michał Górski

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

790 Komentarzy

  1. Romek

    Na początku lat 70 ubiegłego wieku, moi rodzice zajęli mieszkanie komunalne z komórką. Mniej więcej w tym czasie (na pewno przed rokiem 1980) mój ojciec powiększył komórkę o ok. 7m2. Dobudówka została zrealizowana na sąsiadującej łące (wzdłuż granicy działek rosły chwasty i ta część łąki nie była użytkowana). W 2011 r. wykupiłem mieszkanie wraz z pomieszczeniami gospodarczymi ale bez dobudowanej części komórki. Czy mogę się uważać za posiadacza samoistnego zabudowanej części łąki?

  2. Jakub

    Dzień dobry,
    Jeszce raz serdecznie proszę o pomoc i odpowiedź.
    Mam wielki problem. Mieszkam w kamienicy, której właścicielami z prawem do ogrodów A budynkiem jest pięć rodzin. W 1999 roku przy kupnie kamienicy, operat szacunkowy wyliczył wielkość gruntów zależnie od metraż mieszkania, lecz część rodzin nie zajęła wtedy swoich ogrodów. Między innymi moja rodzina, przy akceptacji pozostałych, zaczęła uprawiać leżąca odłogiem ziemię. Sprawa jest o tyle skomplikowana, że działki nigdy nie wydzielił geodeta a mieszkańcy mogą jedynie bazować na wyliczeniach pochodzących z operatu, więc nawet dokładnie nie wiadomo, kto gdzie mialby mieć działkę i jak dużą. Przez 20 lat nikt nie zgłaszał żadnych roszczeń. Dodam, że tereny te są zajmowane i uprawiane przez moją rodzinę znacznie dłużej, bo już od przełomu lat 89/90, kiedy jeszcze wynajmowaliamy mieszkanie od spółdzielni. Czy istnieje możliwość zachowania zajętych przez moją rodzinę gruntów?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Jeżeli nawet uznać, że jesteście Państwo samoistnymi posiadaczami tego gruntu, to początkowa data tej samoistności przypada na 1999 r. Jest to jednak posiadanie w złej wierze, co sprawia, że termin zasiedzenia wynosi 30 lat, a więc o zasiedzeniu na razie nie ma mowy.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. Jeffrey

    Dzień dobry, chciałbym uniknąć zasiedzenia, sprawa wygląda tak:

    sąsiadka miała ponad 30 lat, część mojej działki więc można zasiedzieć nawet w złej wierze, ale ponad 4 lata temu został postawiony płot zgodnie z granicą geodezyjną. Przebieg prawidłowej granicy był wcześniej nieznany. Na wniosek sąsiadki był inicjowany trzykrotnie pomiary geodety. Wyniki wszystkich pomiarów były dla mnie korzystne, więc jeszcze w 2015 roku postawiłem płot, jedynie w miejscu gdzie jest obora, nadal sąsiadka korzysta z mojej działki, w pozostała część działki jest w moim posiadaniu i widać moje władztwo na działce. Pomiar z roku 2015 został zaakceptowany przez syna sąsiadki, które jest stroną w procesie w występuje przeciwko mnie.

    Ja płaciłem podatek zaś sąsiadka ubezpieczanie (za nieruchomość na mojej działce)

    Jest dokumentacja, która świadczy o konflikcie między rodzinami m.in. o granicę od co najmniej od 1985 roku.

    W 2014 roku sąsiadka wystąpiła do sądu, abym jej oddał część działki (bo nie znała granicy i była przekonana, że moja szopa stoi na jej) i sąd zawiesił postępowanie, bo przez rok nie uzupełniła dokumentów.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      O nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie decyduje jej samoistne posiadanie przez okres wskazany w ustawie (w tym przypadku 30 lat). Nabycie własności następuje z mocy samego prawa z chwilą upływu terminu zasiedzenia. Jeżeli więc termin ten upłynął przed postawieniem przez Pana płotu, to, niestety, sąsiadka wcześniej nabyła ten przygraniczny pas gruntu przez zasiedzenie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Patrycja

    Witam moja teściowa dostała w spadku po rodzicach mieszkanie i działki w jednym z domów mieszkaja ludzie czy ma ona ich prawo wyrzucic jeżeli naszła zmiana właściciela

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      To zależy, czy ci lokatorzy mają tytuł prawny do zamieszkiwania (np. umowa najmu, użyczenia, czy innego rodzaju). Wtedy trzeba najpierw wypowiedzieć taką umowę i dopiero po upływie okresu wypowiedzenia można domagać się wydania zajmowanego przez nich lokalu.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

  5. zasiedzenie

    witamPana mój ojciec dostał w spadku po swioch rodzicach 2.5 ha ziemi wraz z e starym domem drewnianym i stodoła . z moją mamą zawarł zwiąek małżeński w 1953 r.mama dostała od swoich rodziców też 2.59 ha samej ziemi rolnej razem gospodarzyli ojciec zmarł w 1975 r,po jego śmierci gospodarowała mama ale razem nią mieszkał brat od ur. w 1955r ,pracował w hucie,obecnie emeryt,mama zmarła w 2010 r.w 2012 r sąd podzielił spadek po 1/5 dla każdego z 5 dzieci. w 2019 r odbyła się sprawa spadkowa po ojcu i śąd nie przyznał mi udziału w gospodarstwie rolnym po ojcu bo w 1973 wyjechałam ,czekam na wyrok z uzasadnieniem/sprawa odbyła się 18.10.2019r.czworo mojego rodzeństwa otrzymało udzial po 3/16 a mama 4/16 po ojcu.brat ur. w 1955r obecnie wniósł sprawę o zasiedzenie,termin na 24.listopada.brat twierdzi że zostal samoistnym posiadaczem .dwa domy mama wybudowała już po śmierci ojca w miejscu wyburzenia starych drewnianych czy brat się zasiedzi na naszych udziałach,czy można przerwać ew zasiedzenie i jaki będzie koszt

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Jeżeli podany przez Panią opis jest precyzyjny, to, moim zdaniem, zasiedzenie biegło ewentualnie na rzecz Pani matki i brata, a nie tylko a rzecz samego brata. Po matce zaś już Pani powinna dziedziczyć także należący do niej udział w gospodarstwie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  6. Adam

    Witam
    Mam pytanie : czy umowa dzierżawy przerywa bieg zasiedzenia?
    Dotyczy takiej sytuacji.Grunty Skarbu Państwa,600 m2.W użytkowaniu mojej rodziny od roku 1982.W 1983 na części posadowiono budynek.W połowie 2008 roku Skarb Państwa po interwencjach moich sąsiadów ‚zauważył’,że ma taki grunt.Zawarł ze mną umowę dzierżawy-do połowy 2014 roku ją miałem,płaciłem też ustaloną kwotę.Potem jej nie przedłużono.W związku z budynkiem ,który częściowo jest na tym gruncie Skarbu Państwa chciałbym ten grunt zasiedzieć.Od 1983 roku minęło już ponad 30 lat-biorąc pod uwagę zasiedzenie w złej wierze.Ale czy ta umowa dzierżawy z połowy 2008 roku nie przerwała okresu zasiedzenia i czy nie biegnie on ponownie od połowy 2014 roku?

    Adam

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Niestety, dzierżawa przerwała bieg ewentualnego zasiedzenia. Pewną pociechą w Pańskiej sytuacji jest regulacja z art. 151 k.c. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli przy wznoszeniu budynku przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego.Może jednak żądać ustanowienia za wynagrodzeniem odpowiedniej służebności albo wykupienia zajętej pd budowę części gruntu.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Paulina

    Mam pytanie. Działka na której posadowiony jest budynek mieszkalny i budynek garażowy. Budynek wybudowany przed 1967 rokiem. W 2014 pozwolenie na rozbudowę budynku. Obok działki działka z ogrodzeniem sąsiada. Od ok 35 lat. Ogrodzenie odsunięte od granicy ok 1 m. Brak znaków granicznych w terenie. Część za ogrodzeniem użytkowana przez właściciela budynku mieszkalnego: sieczenietrawy, traktowanie jako swoją własność przez każdego z obecnych przez wszystkie lata właścicieli. Od czasu do czasu trawa wysieczona przez sąsiada. Czy w takiej sytuacji można złożyć wniosek o zasiedzenie cześć działki?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Podany przez Panią opis sytuacji jest na tyle skrótowy, że nie pozwala na jednoznaczną ocenę prawną w ramach bloga. Ocena taka możliwa byłaby podczas ewentualnej regularnej porady prawnej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Marta

    Od śmierci wujka…w domu postawionym przez moją ciocię mieszkała jego konkubina i powiedzmy syn. Nie chcieli się wyprowadzić, sprawa przepadła dostali tą część przez zasiedzenie, ale czy mogę żądać zwrotu kosztów za czas od śmierci wujka do czasu wyroku sądu o zasiedzeniu? Przez ten cały czas ja płaciłam pieniądze za media i grunt

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Sądzę, że należałoby potraktować, że nabywcy przez zasiedzenie wzbogacili się bezpodstawnie Pani kosztem, nie ponosząc opłat od posiadanej nieruchomości. W takim razie obowiązani byliby do zwrotu tych opłat za 6 lat wstecz.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  9. Bogdan

    Dzień dobry
    Opiszę pokrótce mój problem. W 1945 r. mój dziadek przybył na „ziemie odzyskane”. Zajął do zamieszkania budynek jednorodzinny. Później w latach 70-tych właścicielem tej nieruchomości został mój ojciec, który z kolei w 1988 r. nieruchomość zabudowaną wraz z gruntem (ok. 10 ha) przepisał notarialnie mojemu bratu. W 2015 roku brat przepisał notarialnie nieruchomość dla mnie.Nieruchomość zabudowana była ogrodzona drewnianym płotem. W 2005 roku kiedy rolnicy zaczęli ubiegać się o dopłaty obszarowe do ziemi w moje ręce trafiła mapa siedliska gospodarstwa. Jakież był moje zdziwienie, gdy na mapie ujrzałem, że granica działek mojej i sąsiada jest inna niż stoi płot. Mój płot stoi poza moją działką w działce sąsiada (a właściwie trzech sąsiadów, mających udziały w działce po 1/3). Przez całe dziesięciolecia nikt na to uwagi nie zwracał. Nikt z nas nie wiedział (ani nasz dziadek, później ojciec i mój brat a teraz ja) że użytkujemy cudzy grunt od 1945 r.. Zajmowany przez moją rodzinę grunt był użytkowany jako ogród przydomowy, był ogrodzony a wzdłuż płotu dokonano nasadzeń drzew z gat. świerk, które obecnie mają po ok. 30-40 lat. Działka jest przez nas zagospodarowana, ogrodzona już nowym płotem z siatki. Nigdy nikt z mojej rodziny nie płacił sąsiadom żadnego czynszu, bo też nikt nie wiedział, że ta część nie należy do nas. Cały czas traktowaliśmy grunt jako własny, stąd też było nasze przekonanie, że podatek rolny płacony do gminy dotyczy całego siedliska. Grunt użytkowany przez moją rodzinę stanowi przybliżoną powierzchnię ok. 3 arów (300 m2). Chcę złożyć w sądzie wniosek o zasiedzenie gruntu, który był w naszym ciągłym użytkowaniu od 1945 roku .Moje pytania są następujące: Jeśli złożę wniosek o zasiedzenie i opłacę w wys. 2000 zl to na czyj koszt będzie wyodrębniony grunt . Zapewne geodezyjne wydzielenie działki będzie kosztowało ok. 3500 zł. Czy to jest mój dodatkowy koszt, jeśli nie to kogo? Zatem kto zapłaci za prace geodezyjne. I na koniec pytanie zasadnicze. Czy ja jestem uprawniony do zasiedzenia. Trudno znaleźć świadków w tej sprawie w osobach, które są współwłaścicielami w udziałach po 1/3 . Oni choć nie użytkują tego gruntu (bo też o tej sytuacji nie wiedzieli) zapewne upomną się o jakąś zapłatę za utracone ary. Dziękuję z góry za udzieloną poradę.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Z Pańskiego opisu wynika, że pewnie rzeczywiście doszło do zasiedzenia tego pasa gruntu przez Pana rodzinę. Pozostaje kwestia, kiedy do tego zasiedzenia doszło. Najbardziej prawdopodobne wydaje się, że nastąpiło to na rzecz Pańskich rodziców.Oczywiście, Pan miałby interes prawny, aby żądać zasiedzenia także na rzecz rodziców a nie na swoją rzecz.
      Co do kosztów, to proponuję rozważyć też wariant ewentualnego wystąpienia z wnioskiem o rozgraniczenie. Zgodnie z ostatnim orzecznictwem Sądu Najwyższego, w sprawie o rozgraniczenie sąd uwzględnia też zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu, a wpis od wniosku o rozgraniczenie jest niższy, niż od zasiedzenia. Ostateczne rozstrzygnięcie o kosztach zależeć będzie od stanowiska procesowego sąsiadów. Jeżeli będą oni oponować Pańskiemu wnioskowi, to sąd może obciążyć ich kosztami, przynajmniej częściowo. Jeżeli zgodzą się na granicę przebiegającą według linii zasiedzenia, to całość kosztów poniesie Pan.
      I wreszcie kwestia dotycząca powetowania sąsiadom utraty przez nich kawałków siedliska. Formalnie rzecz biorąc, nabycie przez zasiedzenie jest nieodpłatne i sąsiedzi nie mają z tego tytułu do Pana roszczeń. Trzeba jednak rozważyć jak to wpłynie na dalsze stosunki z nimi. Może warto jednak tę sprawę załatwić w sposób ugodowy?.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Why ask?