Menu Zamknij

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

 

Co to jest zasiedzenie?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

***

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.

***

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.

Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.

Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.

Jakie mogą być sprawy sądowe o zasiedzenie? (Rodzaje zasiedzenia)

  • zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
  • zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
  • zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
  • zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
  • zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).

Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).

Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzeniejak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.

Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu! – tel. +48 459-302-964 lub przez formularz kontaktowy

adw. Jan Górski i adw. dr Michał Górski

 

PS Jesteśmy w trakcie pisania książki pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, która będzie wydana w prestiżowym wydawnictwie prawniczym Wolters Kluwer Polska. Dzięki temu treści obecne na tym blogu (i wiele więcej) będą także dostępne w formie książkowej: https://zasiedzenie.net/nasza-ksiazka-pt-zasiedzenie-nieruchomosci-w-praktyce/

Podziel Się:

923 Komentarze

  1. Marzena

    Dzien dobry,
    Bardzo proszę o pomoc.
    Trudny przypadek. Dwie rodziny (rodzeństwo) mieszkające w domu (każda niezależny lokal, oddzielne piętro z osobnym wejściem i osobnymi licznikami na media, oddzielnym ogrzewaniem itp.) kilkadziesiąt lat.
    Matka (nieżyjąca) budowała parter w latach 50-tych, rodzina z piętra samodzielnie podwyższali w latach 70-tych. Posesja i dzialka bez KW. Rodzina z 1 piętra chce unormować stan prawny, rodzina z parteru ma mówiąc kolokwialnie „wywalone”. Jak to ugryźć?
    W urzędzie gminy i starostwie nie ma aktów nadania ziemi, wlasności ziemi. Jest informacja, że właściciel nieustanowiony oraz figuruje wzmianka o posiadaczy samoistnym, niezyjacej matce rodzeństwa.
    Czy można o ewentualne zasiedzenie, w tym wypadku 1/2? czy o ustalenie faktycznego właściciela? czy jeszcze inne rozwiązanie?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Z podanego przez Panią opisu mogę wstępnie wnioskować, że są szanse na uzyskanie przez obie rodziny zasiedzenia. Stanowczej odpowiedzi mógłbym jednak udzielić dopiero po zapoznaniu się z dokumentacją i po udzieleniu dodatkowych wyjaśnień z Pani strony. To zaś jest możliwe tylko w ramach regularnej porady prawnej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  2. Przerwać zasiedzenie

    Dzień dobry.
    W1995 roku rodzice zapisali na mnie i mojego męża gospodarstwo rolne (wcześniej zakupił je mój dziadek w 1929).
    Akt notarialny zaginął, więc przy zapisie notarialnym sporządzono akt notarialny na podstawie kart.
    W tychże kartach widniała działka, która, tak naprawdę była drogą.
    Jak to w tamtych czasach nie przywiązywało się wagi do takich rzeczy i pozwalało się przejeżdżać sąsiadom na ich pole.Droga jest do dziś. Pani notariusz (jak i my )była wielce zdziwiona, że mamy odcinek drogi ,(który dzielił nasze działki) w posiadaniu, ale nie wpisała jej do księgi wieczystej.
    Pytanie , czy możemy na podstawie tych kart wpisać ją do swojej księgi wieczystej.
    Minęło sporo czasu, czy gmina mogła zająć tę drogę przez zasiedzenie? Jeśli by ją przejęła to powinna mieć postanowienie sądu, a jeśli nie ma czy w tej sytuacji wpisem do księgi możemy przerwać tzw zasiedzenie?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Podstawą wpisu w księdze wieczystej może być stosowny dokument urzędowy (orzeczenie sądu, decyzja, akt notarialny). Czy wspomniane karty spełniają ten wymóg, nie mogę się wypowiedzieć, nie znając ich treści.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. Marek

    Witam serdecznie .
    Moja mama mieszkała z rodzicami w domku wraz z ogrodem, rodzice mojej mamy zmarli ojciec pierwszy, potem mama, nie pozostawili testamentu, brak również księgi wieczystej, lecz mama posiada umowę kupna domu przez ojca i zamieszkałymi na tamtą chwilę użytkownikami. Mama posiadała rodzeństwo wszyscy się wyprowadzili mama pozostała . Do dnia dzisiejszego w ciągłości zamieszkuje to mieszkanie około 40 lat, opłaca podatki , remontuje, ponosi wszelkie koszty związane z użytkowaniem , posesja jest ogrodzona, tylko ona ma klucze do wejścia na posiadłość , dba jak by było to jej własnością . Przez cały okres użytkowania nikt z rodziny się tym nie interesował nie miał najmniejszego wkładu ani finansowego ani w formie jakiejkolwiek pomocy. Mamy kilku sąsiadów mieszkających po sąsiedzku mogących poświadczyć to w sądzie. Do tej pory nie doszło do wykonania dziedziczenia ani żaden potencjalny spadkobierca nie wniósł sprawy spadkowej. Mama na tą chwile nie może wykonać żadnych większych robót budowlanych z powodu braku tytułu własności. Mama chce założyć sprawę o zasiedzenie lecz obawia się że sąd zawiesi i każe najpierw przeprowadzić sprawę spadkową. Nie mam pojęcia co w jej przypadku jest zalecane sama sprawa o zasiedzenie , czy najpierw sprawa spadkowa potem zasiedzenie lecz z tego co się orientuję to nie będzie mogła zasiedzieć po przyznaniu jakiejś części posiadłości przez sąd, no chyba że zasiedzenie reszty spadkobierców. Spadkobierców jest około 10 nie jestem przekonany żeby ewentualnie po sprawie spadkowej doszło by do podziału spadku bez sporów, dodam że mama nawet nie zna części spadkobierców.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Sugerowałbym najpierw wniesienie sprawy o stwierdzenie nabycia spadku po rodzicach, a potem sprawy o zasiedzenie: jeżeli się powiedzie, dział spadku będzie niepotrzebny. W sprawie o zasiedzenie uczestnikami powinno być rodzeństwo mamy, a w razie śmierci któregokolwiek z nich, jego następcy prawni.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Piotr

    Dzień dobry, proszę o pomoc moja mama od urodzenia mieszka w domu po swoich rodzicach, którzy zmarli 26 temu, pozostałe rodzeństwo a jest ich aż 10 wyprowadziło się jeszcze przed śmiercią tych rodziców.Nikt przez te wszystkie lata nie interesował się nieruchomością, oraz nikt nawet nie starał się o spadek tzn nie było żadnej sprawy spadkowej,w księdze wieczystej właścicielami są nadal rodzice mamy, odkąd pamiętam mama dba o wszystko, remontuje, opłaca podatki, w gminie figuruje jako posiadacz samoistny. Pytanie co trzeba byłoby zrobić, czy jest szansa na zasiedzenie po upływie 26 lat dodam że mama w remont nieruchomości zainwestowała około 150 tyś i nie chcielibyśmy żeby sąd to podzielił.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Szansa taka otworzy się dopiero z upływem 30 lat od śmierci rodziców Pana mamy. Teraz zatem występowanie o zasiedzenie byłoby przedwczesne.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  5. Monika

    Czy można wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie WYŁĄCZNIE gruntu ( bez budynku ) na którym postawiony jest budynek, do którego posiadam tytuł prawny w postaci darowizny? – Budynek ( opisany w akcie notarialnym ) wybudowany przez moich poprzedników prawnych, na wspólnych działkach ( należących również do poprzedników prawnych obecnego właściciela gruntu ) za obopólną zgodą (akt sprzed kilkudziesięciu lat )

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Teoretycznie jest to możliwe. Jednakże stanowczej odpowiedzi na Pani wątpliwości mógłbym udzielić dopiero po zapoznaniu się z treścią aktu, o którym Pani wspomina i odebraniu od Pani dodatkowych wyjaśnień, co jest możliwe dopiero w ramach regularnej porady prawnej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  6. Adam

    Dzień dobry,
    pewna grupa osób złożyła wniosek o zasiedzenie wewnętrznej drogi „niczyjej”, prowadzącej do działek, co jest komuś niezbędne do uzyskania w przyszłości pozwolenia na budowę, bo do tego niezbędny jest dostęp do drogi publicznej. Spółdzielnia, która była ostatnim właścicielem tej drogi została rozwiązana w 2015 r., a potem przedmiotowa droga była w zarządzie gminy, która w ostatnim czasie występując do starostwa zrzekła się tego prawa. Ponieważ jako właściciel działki nie jestem zainteresowany ani przyszłym budowaniem ani braniem odpowiedzialności za przyszłe administrowanie i koszty spoczywające na zarządcy drogi, a dotychczasowy stan prawny nijak nie przeszkadzał mi w swobodnym faktycznym dostępie do mojej nieruchomości, to co Pan sugeruje, bo potencjalne wyrażenie zgody przez sąd może skutkować tym, że będę zmuszony wnioskować o ustanowienie drogi koniecznej za odpłatnością, której również nie mam zamiaru ponosić dla cudzych interesów.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Skoro, jak Pan informuje, toczy się sprawa o zasiedzenie tej drogi dojazdowej, to z podejmowaniem przez Pana decyzji związanej z dojazdem należałoby zaczekać do zakończenia tej sprawy. W obecnym stanie rzeczy dywagacje na ten temat byłyby przedwczesne.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Katarzyna

    Sąsiedzi chcą w trybie uproszczonym zalegalizowac samowole budowlaną, która jest w części posadowiona na moim gruncie. Samowola powstała ponad 30 lat temu a wyszło to na jaw ok 8 lat temu. Właścielem nieruchomości nań sąsiad
    postawił samowole jestem od dwóch lat. Domniemam ze sąsiedzi będą chcieli uzyskać zasiedzenia. Chciałabym uniknąć straty tej czesci działki ok 0,150ha na której jest samowola. Czy jest na to sposób?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Kwestia zalegalizowania samowoli budowlanej ma z zasiedzeniem bardzo odległy związek. Przesłankami zasiedzenia są samoistne posiadanie nieruchomości trwające przez okres 30 lat. Na podstawie podanych przez Panią informacji nie można w sposób jednoznaczny stwierdzić czy te przesłanki sąsiad spełnia. Kategorycznie mógłbym się wypowiedzieć na ten temat po zapoznaniu się ze stosowną dokumentacją i uzyskaniem od Pani dodatkowych wyjaśnień, a to jest możliwe w ramach ewentualnej regularnej porady prawnej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Edyta

    Witam posiadam pole które kilka lat temu przepisali mi rodzice, żeby nie stało puste tata kilka ładnych lat temu.mysle okolo 10 pozwolił sąsiadowi je uprawiać w zamian ten daje mojemu bratu który ma zwierzęta kilka worków pszenicy.Nie chcę na razie sprzedawać pola bo mąż opłaca sobie krus ale czy sasiad ma.prawo przez to że je tak długo uprawia mi je odebrać?to była ustna umowa z nim może czas ją zwracać i niech to.pole stoi puste

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Jeżeli sąsiad za korzystanie z pola płaci w formie dostarczania pszenicy, to jego posiadanie jest posiadaniem zależnym, które nie prowadzi do nabycia dzierżawionego gruntu przez zasiedzenie. Dla udokumentowania tej odpłatności proponowałbym zawarcie z nim pisemnej umowy dzierżawy.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  9. Machylinska

    Ja i moje dwie siostry jestesmy (jeszcze nieprawnymi)spadkobierczyniami gruntu po naszej zmarlej Mamie.W toku postepowania o dzial spadku przyznano cioci oraz mojej Mamie nie te dzialki , o ktore rzeczywiscie chodzilo i ktore byly w ich posiadaniu.Wymienione osoby nie orientowaly sie jakie numery maja dzialki przez nie uzytkowane i wbrew swoim interesom wyrazily zgode na taki podzial. Skarge o zamiane tych gruntow sad w 2001 roku odrzucil .Teraz Ciocia chce ta dzialke odzyskac poprzez zasiedzenie. Proponowalam zamiane dzialek ale na dzialce cioci sasiad postawil ogrdzenie powiekrzajac swoj grunt. Ja zadam zeby ciocia domagala sie od sasiada aby opuscil dzialke to zaakceptuje zamiane.Ciocia wniosla sprawe do sadu o zasiedzenie. Jakie ma szanse odebrania nam dzialki?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Obowiązujące zasady etyki zawodowej nie pozwalają mi na formułowanie ocen co do prowadzenia sprawy sądowej i prognoz jej rozstrzygnięcia, jeżeli nie jestem pełnomocnikiem którejś ze stron lub uczestników postępowania.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  10. Najem bez umowy

    Dzień dobry…
    Czy po zajmowaniu lokalu mieszkalnego przez okres 48 lat bez umowy najmu, dbania o ten lokal , przeprowadzenia remontu na własny koszt ( elektryka, hydraulika, wymiana okien , drzwi , remont ścian) poprostu wszystko co było możliwe mogę starać się o zasiedzenie tego lokalu. Dodam że osoba wynajmująca zawsze twierdziła że robię to dla siebie i własnej wygody. Nigdy nie odliczyła mi w czynszu kosztów. W tej chwili żąda natychmiastowego opuszczenia tego lokalu w ciągu 14 dni. Dodam że nie dba o lokatorów, reszta lokali jest w opłakanym stanie .Czy jeżeli nie zasiedzenie mogę dochodzić sądownie chociaż zwrotu poniesionych kosztów. Bardzo proszę o pomoc. Dziękuję.

    • Jan Górski

      Umowa ustana najmu jest umową ważną, a jako taka wyklucza możliwość zasiedzenia wynajmowanego lokalu. Zgodnie z art. 681 kodeksu cywilnego tzw. drobne naprawy lokalu obciążają najemcę, a zatem nie ma podstaw prawnych o żądania zwrotu kosztów poniesionych z tego tytułu. Stosownie zaś do art. 688 tego kodeksu, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *