Menu Zamknij

Czy właścicielowi działki zabudowanej przez osobę trzecią grozi utrata własności przez zasiedzenie?

 

Czy brak przedawnienia roszczenia o wykup z art. 231 § 2 kodeksu cywilnego wpływa na możliwość zasiedzenia gruntu pod budynkiem?

zasiedzenie gruntu pod budynkiem adwokat

fot. pixabay.com/dimitrisvetsikas1969 

Roszczenie o wykup z art. 231 § 2 kodeksu cywilnego

Zgodnie z art. 231 § 2 kodeksu cywilnego:

właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie  o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Przewidziane w tym przepisie roszczenie właściciela stanowi formę swoistego przymusowego wykupu. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia co do zasady i warunków wykupu, właściciel może dochodzić tego roszczenia sądownie. Trzeba przy tym dodać, że przez „wynagrodzenie odpowiednie” należy rozumieć wartość rynkową działki. W razie sporu, wartość tę ocenia sąd na podstawie opinii biegłego rzeczoznawcy.

 

Przedawnienie roszczenia o wykup z art. 231 § 2 k.c.

Na tle tego roszczenia właściciela w orzecznictwie sądowym doszło do rozbieżności w kwestii, czy roszczenie to podlega przedawnieniu: część sądów uznawała, że roszczenie to, jak każde roszczenie majątkowe, ulega przedawnieniu. Większość sądów, przyjmująca, że roszczenie to należy do kategorii roszczeń chroniących prawo własności nieruchomości, uznawała , że nie podlega ono przedawnieniu.

Ostatnio zapadły dwie uchwały Sądu Najwyższego, pierwsza z dnia 16 maja 2019 r. III CZP 109/18 i druga, w składzie siedmiu sędziów, z dnia 17 sierpnia 2021 r., przesądzające o tym, że  roszczenie właściciela gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, o nabycie przez posiadacza własności działki za odpowiednim wynagrodzeniem nie ulega przedawnieniu.

 

Roszczenie o wykup a zasiedzenie gruntu pod budynkiem

Należy jednak przestrzec, że to korzystne dla właścicieli orzecznictwo Sądu Najwyższego, które trzeba uznać obecnie za ugruntowane, zawiera w sobie pewną pułapkę. Uspokojony tym stanowiskiem Sądu właściciel może  bowiem zachowywać się biernie, będąc przekonanym, że jego prawo własności do zabudowanej przez osobę trzecią nieruchomości jest niezagrożone. Tymczasem upływ czasu może dotkliwie pozbawić go tego złudzenia, doprowadzając do zasiedzenia nieruchomości przez osobę, która – posługując się określeniem ustawodawcy – wzniosła na jego gruncie „budynek lub inne urządzenie  o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki”. Osoba ta jest bowiem zwykle posiadaczem samoistnym zajętego pod budowę gruntu, na rzecz której biegnie termin zasiedzenia. Często będzie to posiadanie w złej wierze, które skutkuje nabyciem własności przez zasiedzenie po upływie 30 lat.  Zdarza się jednak, że sąd zakwalifikuje taką osobę jako posiadacza w dobrej wierze i wówczas do zasiedzenia wystarczy okres 20 lat.

 

Obrona przed zasiedzeniem

Trzeba dodać, że ta przestroga o możliwości zasiedzenia nie ogranicza się tyko do zabudowanego gruntu. Dotyczy ona każdego innego sposobu korzystania z nieruchomości w charakterze  samoistnego posiadania, które po upływie ustawowego terminu prowadzi do zasiedzenia, a tym samym do utraty prawa własności przez dotychczasowego właściciela. O tym, jak przerwać bieg zasiedzenia, piszemy m.in. w artykule „Jak można przerwać bieg zasiedzenia?

Podziel Się:
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
0
Potrzebujesz pomocy? Zostaw komentarz!x
()
x