Czy zasiedzenie daje prawo do własności?
Jeśli, szanowny Czytelniku, czujesz się właścicielem rzeczy, ale nie jesteś jej formalnym właścicielem, warto żebyś się zastanowił nad złożeniem do Sądu wniosku o zasiedzenie.
Oczywiście musisz najpierw przeanalizować czy spełniasz warunki zasiedzenia . Przeczytasz o nich w innych artykułach, które wyjaśniają między innymi zagadnienie posiadacza samoistnego, a także różnice pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze.
Złożenie wniosku o zasiedzenie pozwoli Ci na uzyskanie prawomocnego sądowego stwierdzenia zasiedzenia, które stanowi wiążące dla wszystkich potwierdzenie prawa własności do rzeczy.
Dzięki temu staniesz się formalnie właścicielem rzeczy, płacąc tylko za koszty związane ze sprawą. Wielkość kosztów sprawy o zasiedzenie poruszaliśmy już w naszym innym artykule.
Niewątpliwie przy tym zwiększy się wartość rynkowa rzeczy, gdyż uregulowany status właściciela sprawi, że rzecz będzie można łatwiej sprzedać lub wynająć.
W przypadku nieruchomości, można będzie założyć księgę wieczystą (jeśli takiej jeszcze nie ma) i mieć możliwość uzyskania kredytu zabezpieczonego hipoteką.
Nie dysponując zaś sądowym stwierdzeniem zasiedzenia ryzykujesz, że formalny właściciel lub jego następca w każdej chwili będzie mógł odebrać Ci rzecz.
Czy właściciel ma prawo żądać wynagrodzenia (odszkodowania) za bezumowne korzystanie z rzeczy od posiadacza samoistnego?
Jeśli jesteś posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze (a tak najczęściej bywa), formalny właściciel będzie mógł żądać od Ciebie także tak zwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wysokość takiego wynagrodzenia odpowiada zwykle rynkowej wysokości czynszu najmu lub dzierżawy i można się go domagać co do zasady nawet za 10 lat wstecz (tak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72, OSNC 1973, nr 6, poz. 102).
Formalny właściciel będzie mógł też żądać zwrotu wartości tak zwanych pożytków nawet za 10 lat wstecz, które uzyskałeś albo które powinieneś uzyskać korzystając z nieruchomości.
Co to są pożytki?
Pożytkami są na przykład plony zebrane z nieruchomości (zboża, owoce, warzywa), drewno z lasu, ale także dochody uzyskane z najmu lub dzierżawy nieruchomości.
Co więcej formalny właściciel rzeczy będzie mógł się również domagać odszkodowania za zużycie, pogorszenie się lub utratę rzeczy. Jedyną zaś możliwą obroną przed takim żądaniem będzie udowodnienie, że rzecz uległaby pogorszeniu, zużyciu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu formalnego właściciela. Zapewniam Cię, że udowodnienie takich okoliczności na pewno nie będzie łatwe. To niestety jeszcze nie koniec złych informacji.
Nie dość bowiem, że stracisz nieruchomość i będziesz narażony na dodatkowe koszty w postaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zwrotu wartości uzyskanych pożytków i konieczności płacenia odszkodowania.
Jeśli jesteś posiadaczem samoistnym w złej wierze, nie będziesz mógł również, co do zasady, żądać zwrotu pieniędzy, które wydałeś na utrzymanie nieruchomości w należytym stanie.
Jak widać więc, zaniechanie złożenia wniosku o zasiedzenie może naprawdę drogo kosztować.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Panie Mecenasie,
17 lat temu moja mama otrzymała od wujka (aktem notarialnym) grunty rolne wraz z budynkami gospodarczymi oraz domem. Pole rolne oraz zabudowa gospodarcza z domem stanowią jedną działkę mającą jeden numer ewidencyjny. Na tejże działce ponad 30 lat temu siostra tego wujka ogrodziła sobie ogródek działkowy (ok. 900m) i uprawia go do dnia dzisiejszego. Zaznaczę, że w momencie, kiedy cała nieruchomość była przepisywana na wujka, jego siostra zrzekła się u notariusza majątku i odpisała się na rzecz wujka. Mama przejmując prawo własności do nieruchomości z grzeczności nie zakazała cioci użytkowania tego ogródka. Wujek zmarł rok temu, ale do momentu śmierci użytkował budynki gospodarcze oraz dom, a siostra cały czas się zarzekała, że będzie uprawiała ten ogródek dopóki żyje jej brat. Wujek zmarł rok temu, ale nie zapowiada się, żeby ciocia miała zamiar zaprzestać uprawy ogródka. Czy jest szansa, że ciocia może nabyć prawo własności do tego ogródka przez zasiedzenie? Zaznaczę, że mama oczywiście płaci podatek od całości nabytej nieruchomości od momentu jej nabycia oraz ma cały czas bezpośredni kontakt z tą posiadłością, gdyż jest naprzeciwko działki, na której mieszka oraz ma plany związane z tą nieruchomością.
Szanowna Pani,
Do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie prowadzi jej samoistne posiadanie przez okres wskazany w ustawie. Z podanego przez Panią opisu sytuacji należy wnioskować, że siostra wujka posiada ogródek z grzeczności najpierw wujka, potem Pani mamy. Takie posiadanie jest posiadaniem zależnym i nie skutkuje zasiedzeniem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Panie Mecenasie,
Pisze Pan świetne artykuły, bardzo przejrzyście, klarownie ujmujące kwestię zasiedzenia. Również chciałbym zwrócić się z zapytaniem. Otóż w 2018r. zakupiłem udział 1/2 w działce z domem. Działka jest podzielona umownym płotem od lat 60-tych. Obecnie toczy się sprawa o zniesienie współwłasności. Natomiast z drugiej strony mam wjazd na działkę, usytuowany pomiędzy moją częścią domu a domem sąsiada. Sąsiad z wjazdu nie korzystał gdyż jest to wjazd do mojej części, wzdłuż wjazdu przebiegał płot aż do murów sąsiada. Jak się niedawno okazało mój wjazd, z którego korzystali od lat 60-tych poprzedni właściciele, a następnie posiadał ich syn i wnuk, który sprzedał mi swój udział, w części należy do sąsiada, który od kilku dni postawił płot wzdłuż wjazdu na ok. 1/3 szerokości wjazdu, co uniemożliwia mi wjazd na działkę. Rozumiem, że w takiej sytuacji, gdybym wniósł o zasiedzenie, to przysługiwać ono będzie poprzednim właścicielom skoro od lat 60-tych (przyjmując, że od 1965r.) byli samoistnymi posiadaczami w złej wierze (wiedząc, że część wjazdu należy do sąsiada). Czy złożyć zatem wniosek o zniesienie współwłasności, czy wniosek do Sądu o doprowadzenie do zakupu tego skrawka nieruchomości od sąsiada. Choć nie jest mu ten skrawek do niczego potrzebny i zeń nie korzysta, do złośliwie postawił sobie płot i nie sprzeda tego kawałka. Co robić?
Szanowny Panie,
W opisanej sytuacji niewątpliwie przysługuje Panu roszczenie o przywrócenie posiadania wjazdu, samowolnie zagrodzonego przez sąsiada. Może warto wnieść tę sprawę i poczekać na reakcję sąsiada. Jeżeli on wniósłby sprawę o eksmisję Pana z części tego dojazdu, wtedy mógłby Pan ewentualnie bronić się zarzutem zasiedzenia.
Niestety, nie ma prawnych sposobów, aby wymusić na sąsiedzie sprzedaż fragmentu dojazdu. Może spróbować porozumieć się z nim. Załatwienie sprawy ugodowo bywa w sąsiedzkich stosunkach najlepszym wyjściem, nawet za dosyć wygórowaną cenę.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
Dwa lata temu nabyłam nieruchomość, której teren był ogrodzony żywopłotem i siatką. Ogrodzenie wykracza poza nabyty teren i obejmuje część działki (grunt orny) należącej do gminy. Sytuacja jest analogiczna w sąsiednich posesjach.
Gmina domaga się usunięcia wszelkich znajdujących się nasadzeń, architeltury, ogrodzeń, itp. z zagrożeniem wszczęcia postępowania w sprawie bezumownego korzystania z gruntu.
Poprzedni właściciele korzystali z tego terenu co najmniej 30 lat, ogrodzenie najprawdopodobniej zostało posadowione dużo wcześniej. Czy zatem zasadne będzie wystosowanie pisma do gminy o nabyciu przeze mnie tego terenu z mocy praca. w wyniku samoistnego posiadania przeze mnie oraz moich poprzedników prawnych? Czy konieczne jest w tej sytuacji złożenie w sądzie wniosku o zasiedzenie?
Szanowna Pani,
Oczywiście, może Pani powołać się w piśmie do gminy na zasiedzenie tego fragmentu nieruchomości. Jeżeli jednak gmina nie uwzględni tego Pani argumentu, wniesienie sprawy o zasiedzenie stanie się konieczne.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam. Chciałbym się dowiedzieć czy w sytuacji opisanej poniżej możemy mówić o zasiedzeniu. Mam dom i działkę (jestem 3 włąścicielem od wybudowania tego domu i nabycia działki od 58 roku- wszystko w rodzinie). Od bramy do drogi gminnej mam jakieś 5 m (szerokość 15-20m). Od bramy do drogi idzie utwardzona (utwardzał 1 właściciel działki – moja Ciocia) droga dojazdowa od początku nabycia działki. Przestrzeń pomiędzy bramą a drogą należy do miasta. Przez tyle lat (od 58 roku) miasto nic za to nie żądało ani nie kazało płacić. Teraz w 2020 roku sobie przypomniało i każe mi albo wykupić całośc (po chorej cenie, uwzględniając, że na tej ich parceli stoi słup energetyczny oraz idzie tu kanalizacja a także kable są wkopane z tego słupa w ziemię) albo wydzierżawić. W innym przypadku nie bedę miał dojścia/dojazdu do posesji. Czy w takim wypadku skoro mineło już grubo 30 lat mogę starać się o zasiedzenie tego dajazdu uwzględniając to, że jest on utwardzony (nasyp z ziemi) oraz jest normalnie zrobiony wjazd z ulicy betonem i asfaltem dodatkowo krawężniki są obniżone (zaznaczone że tak się wyrażę że tu jest wjazd na posesję) i wszystko to robiło miasto a nie ja na własną rękę.
Szanowny Panie,
Sytuacja jest niejednoznaczna. Z jednej strony, jak Pan pisze, dojazd był utwardzony przez Pańską rodzinę, co przemawiałoby za możliwością nabycia służebności drogi dojazdowej przez zasiedzenie (art. 292 k.c.). Z drugiej, sam fragment wjazdu wybetonowała gmina. Można jednak twierdzić, że ten wkład pracy gminy był przejawem respektowania korzystania przez Pana rodzinę z dojazdu, co dawałoby szansę na zasiedzenie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie,
Śledzimy Pańskie porady w sprawach dotyczących uznania służebności przejazdu / przechodu na zasadzie zasiedzenia i mamy prośbę o radę jak możemy załatwić nasz problem.
Nabyliśmy w 1992 roku działkę leśną. Akt notarialny kupna / sprzedaży ani wpis do księgi wieczystej nabytej działki nie zawierał żadnego zapisu o służebności przejazdu / przechodu do naszej działki (i nie tylko naszej – w podobnej sytuacji jest kilkunastu innych właścicieli działek, do których dostęp jest drogą leśną, stanowiącą własność prywatną tych samych ludzi, którzy w 1992 roku sprzedali działki leśne). Wcześniej temat służebności nie był nam potrzebny dopiero kiedy zaczęliśmy rozważać możliwość sprzedaży naszej działki – okazało się, że obecne przepisy nie pozwalają na notarialną zmianę właściciela działki bez uregulowania służebności przejazdu / przechodu.
Zwyczajową procedurą w takiej sytuacji jest sporządzenie aktu notarialnego służebności. Niestety, działki, stanowiące drogi dojazdowe do naszych działek, stanowią (stanowiły) własność małżeńską. Mąż zmarł dwa lata temu a żona ze względu na stan zdrowia przebywa w Zakładzie Opiekuńczo Leczniczym. Rok temu dotarliśmy do synów, z których jeden wykazał dużą wolę współpracy. Ponieważ księga wieczysta działek będących drogę dojazdową stanowi, że właścicielami jest małżeństwo – pierwszym etapem było przeprowadzenie sprawy spadkowej. W sierpniu 2019 synowie złożyli w sądzie rejonowym wniosek o ustanowienie spadkobiercy po zmarłym. Na początku lutego 2020 odbyła się sprawa spadkowa w wyniku której spadkobiercą po zmarłym a tym samym jedynym właścicielem działek stanowiących drogę dojazdową jest żona zmarłego, jak wspomniano – przebywająca w Zakładzie Opiekuńczo Leczniczym. Przez kilka miesięcy – mimo telefonów do sądu – synowie nie dostali uprawomocnionego orzeczenia sądu w sprawie spadkowej. Dopiero na początku maja 2020 udało nam się uzyskać sygnaturę sprawy spadkowej i informację mailową z sądu, że orzeczenie uprawomocniło się z dniem 12 lutego 2020 a orzeczenia dopiero teraz (w połowie maja) zostały przesłane zainteresowanym. Notarialne uzyskanie służebności uwarunkowane jest – po pierwsze – od uzyskania z właściwego urzędu skarbowego potwierdzenia zgłoszenia (ewentualnie opłaty) spadku, po drugie – dostępu notariusza do spadkobierczyni, przebywającej w zamkniętym Zakładzie Opkiekuńczo Leczniczym. Dostęp do ZOL został zamknięty ze względu sytuację pandemiczną zarówno dla rodziny jak i dla osób niespokrewnionych (np. notariusz).
W tej sytuacji uznanie służebności na zasadzie zasiedzenia wydaje się szansą spełnienia formalno – prawnych wymogów dla notarialnego zbycia naszej działki.
Dodatkową ciekawostką jest, że właściwy Urząd Miasta i Gminy uzyskał kilka lat temu od właścicieli działek stanowiących drogę dojazdową do działek leśnych zgodę na ułożenie instalacji wodociągowo – kanalizacyjnej do naszych leśnych działek i te prace inwestycyjne są mocno zaawansowane (trwała infrastruktura na prywatnych działkach dojazdowych).
Jaka w Pana opinii jest możliwość uzyskania sądowego orzeczenia służebności przejazdu / przechodu na zasadzie zasiedzenia, jak może czasowo wyglądać takie działanie?
Z poważaniem
Szanowni Państwo,
Zgodnie z art.292 k. c. służebność gruntowa ( a taką jest służebność drogi koniecznej) może być nabyta przez zasiedzenie w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W orzecznictwie przyjmuje się przykładowo, że takim trwałym urządzeniem może być utwardzenie drogi bądź wybudowanie na niej mostka lub przepustu. Terminy zasiedzenia służebności wynoszą 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze i 30 lat przy posiadaniu w złej wierze. Sami Państwo ocenicie, czy spełniacie te wymogi prawne zasiedzenia.
POzdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry, mam następujące pytanie. Od lat osiemdziesiątych moi dziadkowie użytkowali część działki należącej do sąsiadki. Po śmierci dziadków, ta część działki jest dalej użytkowana przez moich rodziców. Cześć ta jest ogrodzona, rodzice zbudowali na niej dwa drewniane budynki gospodarcze, ogródek oraz regularnie koszony trawnik. Sąsiadka od lat siedemdziesiątych mieszka w innej miejscowości, oddalonej o około 400km i działką się nie interesuje. Czy rodzice mają szansę na zasiedzenie ww. części działki. Czy wniosek o zasiedzenie powinni złożyć moi rodzice, czy też może on zostać złożony przeze mnie? Pozdrawiam i proszę o pomoc.
Witam serdecznie.Pytanie moje ukierunkowane jest na dość złożoną sytuację prawną. Po śmierci moich dziadków zostały budynki gospodarcze i grunty.Nigdy nie przeprowadzono sprawy spadkowej z uwagi na fakt, że rodzina stwarzała problemy co do podziału.30lat temu mój tato złożył do Gminy podanie o przejęcie po śmierci rodziców całego obejścia.Nie otrzymał odpowiedzi. Cały czas przez te lata korzystał z działki pilelegnował, przebywał – budynki gospodarcze uległy zniszczeniu.Nie opłacał podatków. pozostała część rodziny nie przejawiała zainteresowania i nie łożyła na utrzymanie działki. tym roku w lutym minęło 30 lat czy Mój tato może się strać o zasiedzenie? Co z pozostałą rodziną, która z upływem lat jest dość liczna.
Szanowna Pani,
Podstawowy problem w opisanej sprawie polega na tym, czy Pani tato był samoistnym posiadaczem tej nieruchomości. Wątpliwość co do tego bierze się stąd, że wnioskował o jej przejęcie przez gminę. Powstaje więc kwestia, czy mimo to mógł się uważać za jej właściciela. Wątpliwość tę pogłębia fakt, że nie płacił podatków, co jest zwykle jednym z przejawów samoistnego posiadania. Jeśli pomimo tych wątpliwości zdecydujecie się Państwo na wniesienie sprawy o zasiedzenie, to uczestnikami postępowania w niej muszą być wszyscy spadkobiercy dziadków.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie,
W opisanej sytuacji są szanse na uzyskanie przez rodziców własności tej nieruchomości w drodze zasiedzenia. Wnioskodawcami w takiej sprawie powinni być rodzice. Pan może być ustanowiony przez nich ewentualnie ich pełnomocnikiem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie,
mam pytanie o zasiedzenie w złej wierze. 30 lat temu moja mama chciała zakupić dom. Została podpisana umowa kupna z poprzednim właścicielem i wtedy mama zapłaciła większą część pieniędzy. Reszta miała zostać dopłacono już u notariusza jednak nigdy do tego nie doszło. Poprzedni właściciele nie dążyli do dopełnienia formalności ani mama nie dopilnowała tego. Czy teraz po tych 30 latach może złożyć sprawę do sadu? Problem jest również taki że to nie ona opłacała podatek. Jednak władała domem jako jedyny właściciel, przeprowadzała remonty i wszystkie rachunki są na jej nazwisko. Jakie ma szanse żeby wygrać i czy sąd może nakazać zapłatę podatku poprzedniemu właścicielowi?
Szanowna Pani,
Pani mama, jako samoistny posiadacz nieruchomości nabytej nieformalną umową, stała się jej właścicielką po upływie 30 lat posiadania. Może więc występować z wnioskiem o stwierdzenie przez sąd tego zasiedzenia. Podatek od nieruchomości zapewne będzie musiała opłacić od daty stwierdzenia przez sąd nabycia jej przez zasiedzenie.
POzdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
od 13 lat spłacam kredyt za dom – w którym mieszkam, remontuje dbam i zarządzam. Niestety kredyt zaciągnęła na siebie moja siostra, obecnie siostra domaga się żebym spłaciła cały kredyt wciągu pół roku ( zostało 5 lat) oraz oddała jej 1/ 3 wartości nieruchomości – chociaż wcześniej na ten cel dałam jej kilkanaście tysięcy złotych. Inaczej chce sprzedać dom w który włożyłam duży nakład finansowy. Czy mogę ubiegać się o zasiedzenie ? zwrot kosztów ?
Szanowna Pani,
W Opisanej sytuacji nie widzę szans na zasiedzenie. Oczywiście, siostra będzie musiała rozliczyć się z Panią ze spłaconej przez Panią części kredytu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
ponad 30 lat temu moi rodzice zamieszkali w domu w którym wcześniej mieszkali rodzice ojca. Matka ojca po prostu powiedziała żeby tam zamieszkali bez żadnej umowy na piśmie za użytkowanie wieczyste ziemi na ktorej stoi dom płaci ojciec i i wszelkie opłaty ale nie są tam zameldowani. Czy dom może byc przejęty przez zasiedzenie ?
Szanowny Panie,
Podany przez Pana opis sprawy jest na tyle ogólnikowy, że nie pozwala na wyrażenie jednoznacznej opinii prawnej na blogu. Byłoby to możliwe w ramach ewentualnej regularnej porady prawnej, po udzieleniu dodatkowych wyjaśnień i zapoznaniu się z dokumentacją.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
dzień dobry,
Posiadam działkę budowlana, do której prowadzi droga niepubliczna, której dane odcinki przyporządkowane są do innych właścicieli. Nie możemy ustanowić służebności, ponieważ dwóch właścicieli ma sprawę w sądzie w związku z niezgodnością treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Chcieliśmy wystąpić o wyznaczenie drogi poprzez zasiedzenie- -rodzice maja na tej działce dom od ponad 30 lat. Czy jest to możliwe i ile potrwa ta sprawa?
Szanowna Pani,
Nabycie służebności drogi koniecznej jest możliwe w razie posiadania jej przez 30 lat i korzystania z wybudowanego na niej trwałego urządzenia, np. mostku lub dokonania utwardzenia tej drogi.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski