Menu Zamknij

Prawo własności przez zasiedzenie. Złóż wniosek!

Czy zasiedzenie daje prawo do własności?

Jeśli, szanowny Czytelniku, czujesz się właścicielem rzeczy, ale nie jesteś jej formalnym właścicielem, warto żebyś się zastanowił nad złożeniem do Sądu wniosku o zasiedzenie.

Oczywiście musisz najpierw przeanalizować czy spełniasz warunki zasiedzenia . Przeczytasz o nich w innych artykułach, które wyjaśniają między innymi zagadnienie posiadacza samoistnego, a także różnice pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze.

Złożenie wniosku o zasiedzenie pozwoli Ci na uzyskanie prawomocnego sądowego stwierdzenia zasiedzenia, które stanowi wiążące dla wszystkich potwierdzenie prawa własności do rzeczy.

Dzięki temu staniesz się formalnie właścicielem rzeczy, płacąc tylko za koszty związane ze sprawą. Wielkość kosztów sprawy o zasiedzenie poruszaliśmy już w naszym innym artykule.

Niewątpliwie przy tym zwiększy się wartość rynkowa rzeczy, gdyż uregulowany status właściciela sprawi, że rzecz będzie można łatwiej sprzedać lub wynająć.

W przypadku nieruchomości, można będzie założyć księgę wieczystą (jeśli takiej jeszcze nie ma) i mieć możliwość uzyskania kredytu zabezpieczonego hipoteką.

Nie dysponując zaś sądowym stwierdzeniem zasiedzenia ryzykujesz, że formalny właściciel lub jego następca w każdej chwili będzie mógł odebrać Ci rzecz.

 

Free-Photos z pixabay.com

Czy właściciel ma prawo żądać wynagrodzenia (odszkodowania) za bezumowne korzystanie z rzeczy od posiadacza samoistnego?

Jeśli jesteś posiadaczem samoistnym nieruchomości w złej wierze (a tak najczęściej bywa), formalny właściciel będzie mógł żądać od Ciebie także tak zwanego wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy. Wysokość takiego wynagrodzenia odpowiada zwykle rynkowej wysokości czynszu najmu lub dzierżawy i można się go domagać co do zasady nawet za 10 lat wstecz (tak uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 24 października 1972 r., III CZP 70/72, OSNC 1973, nr 6, poz. 102).

Formalny właściciel będzie mógł też żądać zwrotu wartości tak zwanych pożytków nawet za 10 lat wstecz, które uzyskałeś albo które powinieneś uzyskać korzystając z nieruchomości.

Co to są pożytki?

Pożytkami są na przykład plony zebrane z nieruchomości (zboża, owoce, warzywa), drewno z lasu, ale także dochody uzyskane z najmu lub dzierżawy nieruchomości.

Co więcej formalny właściciel rzeczy będzie mógł się również domagać odszkodowania za zużycie, pogorszenie się lub utratę rzeczy. Jedyną zaś możliwą obroną przed takim żądaniem będzie udowodnienie, że rzecz uległaby pogorszeniu, zużyciu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu formalnego właściciela. Zapewniam Cię, że udowodnienie takich okoliczności na pewno nie będzie łatwe. To niestety jeszcze nie koniec złych informacji.

Nie dość bowiem, że stracisz nieruchomość i będziesz narażony na dodatkowe koszty w postaci wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy, zwrotu wartości uzyskanych pożytków i konieczności płacenia odszkodowania.

Jeśli jesteś posiadaczem samoistnym w złej wierze, nie będziesz mógł również, co do zasady, żądać zwrotu pieniędzy, które wydałeś na utrzymanie nieruchomości w należytym stanie.

Jak widać więc, zaniechanie złożenia wniosku o zasiedzenie może naprawdę drogo kosztować.

Podziel Się:

55 Komentarzy

  1. Filip

    Dzień dobry, mam następujące pytanie. Od lat osiemdziesiątych moi dziadkowie użytkowali część działki należącej do sąsiadki. Po śmierci dziadków, ta część działki jest dalej użytkowana przez moich rodziców. Cześć ta jest ogrodzona, rodzice zbudowali na niej dwa drewniane budynki gospodarcze, ogródek oraz regularnie koszony trawnik. Sąsiadka od lat siedemdziesiątych mieszka w innej miejscowości, oddalonej o około 400km i działką się nie interesuje. Czy rodzice mają szansę na zasiedzenie ww. części działki. Czy wniosek o zasiedzenie powinni złożyć moi rodzice, czy też może on zostać złożony przeze mnie? Pozdrawiam i proszę o pomoc.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      W opisanej sytuacji są szanse na uzyskanie przez rodziców własności tej nieruchomości w drodze zasiedzenia. Wnioskodawcami w takiej sprawie powinni być rodzice. Pan może być ustanowiony przez nich ewentualnie ich pełnomocnikiem.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

    • Irena

      Witam serdecznie.Pytanie moje ukierunkowane jest na dość złożoną sytuację prawną. Po śmierci moich dziadków zostały budynki gospodarcze i grunty.Nigdy nie przeprowadzono sprawy spadkowej z uwagi na fakt, że rodzina stwarzała problemy co do podziału.30lat temu mój tato złożył do Gminy podanie o przejęcie po śmierci rodziców całego obejścia.Nie otrzymał odpowiedzi. Cały czas przez te lata korzystał z działki pilelegnował, przebywał – budynki gospodarcze uległy zniszczeniu.Nie opłacał podatków. pozostała część rodziny nie przejawiała zainteresowania i nie łożyła na utrzymanie działki. tym roku w lutym minęło 30 lat czy Mój tato może się strać o zasiedzenie? Co z pozostałą rodziną, która z upływem lat jest dość liczna.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Podstawowy problem w opisanej sprawie polega na tym, czy Pani tato był samoistnym posiadaczem tej nieruchomości. Wątpliwość co do tego bierze się stąd, że wnioskował o jej przejęcie przez gminę. Powstaje więc kwestia, czy mimo to mógł się uważać za jej właściciela. Wątpliwość tę pogłębia fakt, że nie płacił podatków, co jest zwykle jednym z przejawów samoistnego posiadania. Jeśli pomimo tych wątpliwości zdecydujecie się Państwo na wniesienie sprawy o zasiedzenie, to uczestnikami postępowania w niej muszą być wszyscy spadkobiercy dziadków.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  2. Jolanta i Józef Paradowscy

    Szanowny Panie,
    Śledzimy Pańskie porady w sprawach dotyczących uznania służebności przejazdu / przechodu na zasadzie zasiedzenia i mamy prośbę o radę jak możemy załatwić nasz problem.
    Nabyliśmy w 1992 roku działkę leśną. Akt notarialny kupna / sprzedaży ani wpis do księgi wieczystej nabytej działki nie zawierał żadnego zapisu o służebności przejazdu / przechodu do naszej działki (i nie tylko naszej – w podobnej sytuacji jest kilkunastu innych właścicieli działek, do których dostęp jest drogą leśną, stanowiącą własność prywatną tych samych ludzi, którzy w 1992 roku sprzedali działki leśne). Wcześniej temat służebności nie był nam potrzebny dopiero kiedy zaczęliśmy rozważać możliwość sprzedaży naszej działki – okazało się, że obecne przepisy nie pozwalają na notarialną zmianę właściciela działki bez uregulowania służebności przejazdu / przechodu.
    Zwyczajową procedurą w takiej sytuacji jest sporządzenie aktu notarialnego służebności. Niestety, działki, stanowiące drogi dojazdowe do naszych działek, stanowią (stanowiły) własność małżeńską. Mąż zmarł dwa lata temu a żona ze względu na stan zdrowia przebywa w Zakładzie Opiekuńczo Leczniczym. Rok temu dotarliśmy do synów, z których jeden wykazał dużą wolę współpracy. Ponieważ księga wieczysta działek będących drogę dojazdową stanowi, że właścicielami jest małżeństwo – pierwszym etapem było przeprowadzenie sprawy spadkowej. W sierpniu 2019 synowie złożyli w sądzie rejonowym wniosek o ustanowienie spadkobiercy po zmarłym. Na początku lutego 2020 odbyła się sprawa spadkowa w wyniku której spadkobiercą po zmarłym a tym samym jedynym właścicielem działek stanowiących drogę dojazdową jest żona zmarłego, jak wspomniano – przebywająca w Zakładzie Opiekuńczo Leczniczym. Przez kilka miesięcy – mimo telefonów do sądu – synowie nie dostali uprawomocnionego orzeczenia sądu w sprawie spadkowej. Dopiero na początku maja 2020 udało nam się uzyskać sygnaturę sprawy spadkowej i informację mailową z sądu, że orzeczenie uprawomocniło się z dniem 12 lutego 2020 a orzeczenia dopiero teraz (w połowie maja) zostały przesłane zainteresowanym. Notarialne uzyskanie służebności uwarunkowane jest – po pierwsze – od uzyskania z właściwego urzędu skarbowego potwierdzenia zgłoszenia (ewentualnie opłaty) spadku, po drugie – dostępu notariusza do spadkobierczyni, przebywającej w zamkniętym Zakładzie Opkiekuńczo Leczniczym. Dostęp do ZOL został zamknięty ze względu sytuację pandemiczną zarówno dla rodziny jak i dla osób niespokrewnionych (np. notariusz).
    W tej sytuacji uznanie służebności na zasadzie zasiedzenia wydaje się szansą spełnienia formalno – prawnych wymogów dla notarialnego zbycia naszej działki.
    Dodatkową ciekawostką jest, że właściwy Urząd Miasta i Gminy uzyskał kilka lat temu od właścicieli działek stanowiących drogę dojazdową do działek leśnych zgodę na ułożenie instalacji wodociągowo – kanalizacyjnej do naszych leśnych działek i te prace inwestycyjne są mocno zaawansowane (trwała infrastruktura na prywatnych działkach dojazdowych).
    Jaka w Pana opinii jest możliwość uzyskania sądowego orzeczenia służebności przejazdu / przechodu na zasadzie zasiedzenia, jak może czasowo wyglądać takie działanie?
    Z poważaniem

    • Jan Górski

      Szanowni Państwo,
      Zgodnie z art.292 k. c. służebność gruntowa ( a taką jest służebność drogi koniecznej) może być nabyta przez zasiedzenie w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. W orzecznictwie przyjmuje się przykładowo, że takim trwałym urządzeniem może być utwardzenie drogi bądź wybudowanie na niej mostka lub przepustu. Terminy zasiedzenia służebności wynoszą 20 lat przy posiadaniu w dobrej wierze i 30 lat przy posiadaniu w złej wierze. Sami Państwo ocenicie, czy spełniacie te wymogi prawne zasiedzenia.
      POzdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. Przemek

    Witam. Chciałbym się dowiedzieć czy w sytuacji opisanej poniżej możemy mówić o zasiedzeniu. Mam dom i działkę (jestem 3 włąścicielem od wybudowania tego domu i nabycia działki od 58 roku- wszystko w rodzinie). Od bramy do drogi gminnej mam jakieś 5 m (szerokość 15-20m). Od bramy do drogi idzie utwardzona (utwardzał 1 właściciel działki – moja Ciocia) droga dojazdowa od początku nabycia działki. Przestrzeń pomiędzy bramą a drogą należy do miasta. Przez tyle lat (od 58 roku) miasto nic za to nie żądało ani nie kazało płacić. Teraz w 2020 roku sobie przypomniało i każe mi albo wykupić całośc (po chorej cenie, uwzględniając, że na tej ich parceli stoi słup energetyczny oraz idzie tu kanalizacja a także kable są wkopane z tego słupa w ziemię) albo wydzierżawić. W innym przypadku nie bedę miał dojścia/dojazdu do posesji. Czy w takim wypadku skoro mineło już grubo 30 lat mogę starać się o zasiedzenie tego dajazdu uwzględniając to, że jest on utwardzony (nasyp z ziemi) oraz jest normalnie zrobiony wjazd z ulicy betonem i asfaltem dodatkowo krawężniki są obniżone (zaznaczone że tak się wyrażę że tu jest wjazd na posesję) i wszystko to robiło miasto a nie ja na własną rękę.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Sytuacja jest niejednoznaczna. Z jednej strony, jak Pan pisze, dojazd był utwardzony przez Pańską rodzinę, co przemawiałoby za możliwością nabycia służebności drogi dojazdowej przez zasiedzenie (art. 292 k.c.). Z drugiej, sam fragment wjazdu wybetonowała gmina. Można jednak twierdzić, że ten wkład pracy gminy był przejawem respektowania korzystania przez Pana rodzinę z dojazdu, co dawałoby szansę na zasiedzenie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Małgorzata

    Witam,

    Dwa lata temu nabyłam nieruchomość, której teren był ogrodzony żywopłotem i siatką. Ogrodzenie wykracza poza nabyty teren i obejmuje część działki (grunt orny) należącej do gminy. Sytuacja jest analogiczna w sąsiednich posesjach.
    Gmina domaga się usunięcia wszelkich znajdujących się nasadzeń, architeltury, ogrodzeń, itp. z zagrożeniem wszczęcia postępowania w sprawie bezumownego korzystania z gruntu.
    Poprzedni właściciele korzystali z tego terenu co najmniej 30 lat, ogrodzenie najprawdopodobniej zostało posadowione dużo wcześniej. Czy zatem zasadne będzie wystosowanie pisma do gminy o nabyciu przeze mnie tego terenu z mocy praca. w wyniku samoistnego posiadania przeze mnie oraz moich poprzedników prawnych? Czy konieczne jest w tej sytuacji złożenie w sądzie wniosku o zasiedzenie?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Oczywiście, może Pani powołać się w piśmie do gminy na zasiedzenie tego fragmentu nieruchomości. Jeżeli jednak gmina nie uwzględni tego Pani argumentu, wniesienie sprawy o zasiedzenie stanie się konieczne.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  5. Sfrustrowany

    Panie Mecenasie,

    Pisze Pan świetne artykuły, bardzo przejrzyście, klarownie ujmujące kwestię zasiedzenia. Również chciałbym zwrócić się z zapytaniem. Otóż w 2018r. zakupiłem udział 1/2 w działce z domem. Działka jest podzielona umownym płotem od lat 60-tych. Obecnie toczy się sprawa o zniesienie współwłasności. Natomiast z drugiej strony mam wjazd na działkę, usytuowany pomiędzy moją częścią domu a domem sąsiada. Sąsiad z wjazdu nie korzystał gdyż jest to wjazd do mojej części, wzdłuż wjazdu przebiegał płot aż do murów sąsiada. Jak się niedawno okazało mój wjazd, z którego korzystali od lat 60-tych poprzedni właściciele, a następnie posiadał ich syn i wnuk, który sprzedał mi swój udział, w części należy do sąsiada, który od kilku dni postawił płot wzdłuż wjazdu na ok. 1/3 szerokości wjazdu, co uniemożliwia mi wjazd na działkę. Rozumiem, że w takiej sytuacji, gdybym wniósł o zasiedzenie, to przysługiwać ono będzie poprzednim właścicielom skoro od lat 60-tych (przyjmując, że od 1965r.) byli samoistnymi posiadaczami w złej wierze (wiedząc, że część wjazdu należy do sąsiada). Czy złożyć zatem wniosek o zniesienie współwłasności, czy wniosek do Sądu o doprowadzenie do zakupu tego skrawka nieruchomości od sąsiada. Choć nie jest mu ten skrawek do niczego potrzebny i zeń nie korzysta, do złośliwie postawił sobie płot i nie sprzeda tego kawałka. Co robić?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      W opisanej sytuacji niewątpliwie przysługuje Panu roszczenie o przywrócenie posiadania wjazdu, samowolnie zagrodzonego przez sąsiada. Może warto wnieść tę sprawę i poczekać na reakcję sąsiada. Jeżeli on wniósłby sprawę o eksmisję Pana z części tego dojazdu, wtedy mógłby Pan ewentualnie bronić się zarzutem zasiedzenia.
      Niestety, nie ma prawnych sposobów, aby wymusić na sąsiedzie sprzedaż fragmentu dojazdu. Może spróbować porozumieć się z nim. Załatwienie sprawy ugodowo bywa w sąsiedzkich stosunkach najlepszym wyjściem, nawet za dosyć wygórowaną cenę.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *