Czy można doliczyć do zasiedzenia okres posiadania poprzedników (np. rodziców, spadkodawców itd.)? Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Kwestia ta ma praktyczne znaczenie przede wszystkim w przypadku zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia służebności gruntowych, zasiedzenia służebności przesyłu i zasiedzenia użytkowania wieczystego.
Dlaczego?
Bo okres zasiedzenia w tym wypadku jest bardzo długi – co do zasady wynosi 30 albo 20 lat (więcej w artykule Okres zasiedzenia).
Prawo jednak pozwala na „uzbieranie” okresu zasiedzenia przez doliczenie posiadania swoich poprzedników.
Często zdarza się bowiem, że posiadacz samoistny nieruchomości otrzymał ją (na przykład kupił) od innego posiadacza samoistnego, który wcześniej korzystał z nieruchomości tak jakby był jej właścicielem.
Jeszcze częściej występują sytuacje, gdy ktoś z rodziny (na przykład rodzice czy dziadkowie), korzystali z nieruchomości jak właściciele, ale nie byli formalnie właścicielami i nie uporządkowali jej stanu prawnego, a obecny posiadacz samoistny kontynuuje korzystanie z nieruchomości.
Czasem tych poprzedników było więcej niż tylko jeden (na przykład najpierw posiadaczem gruntu był dziadek, potem ojciec, a teraz syn)…
Pamiętaj! W takich sytuacjach prawo pozwala na doliczenie do okresu zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników, a także spadkodawców.
Jeśli jednak którykolwiek z poprzedników lub spadkodawców był posiadaczem samoistnym w złej wierze, jego okres zasiedzenia można doliczyć, ale wówczas łączny wymagany przez prawo okres dla obecnego posiadacza i dla jego poprzednika będzie liczony jak przy posiadaniu samoistnym w złej wierze.
Wyjaśnię to na przykładzie.
Pan Hieronim Pracowity od 2000 roku korzysta jak właściciel z działki, którą kupił bez umowy notarialnej od sąsiada. Wcześniej sąsiad Pana Hieronima Pracowitego posiadał tę działkę od 1981 r. Sąsiad pana Hieronima Pracowitego wiedział, że działka do niego nie należy, dlatego był posiadaczem w złej wierze.
Pan Hieronim Pracowity posiada nieruchomość tylko przez okres 11 lat, a więc za krótko by zasiedzieć działkę, gdyby brać pod uwagę tylko jego okres posiadania.
Sąsiad pana Pracowitego posiadał nieruchomość przez 19 lat, a więc on również nie posiadał działki wystarczająco długo, aby doszło do zasiedzenia na jego rzecz.
Pan Pracowity nie stoi jednak na straconej pozycji, bo może doliczyć do swojego okresu posiadania czas kiedy sąsiad posiadał nieruchomość.
Skoro jednak sąsiad Pana Pracowitego był posiadaczem samoistnym w złej wierze, łączny czas posiadania Pana Pracowitego i jego sąsiada musi wynieść 30 lat (czyli tyle ile obecnie wynosi okres posiadania w złej wierze).
W konsekwencji Pan Pracowity zasiedział działkę w 2011 r., gdyż wtedy upłynęło 30 lat (19 lat posiadania sąsiad Pan Pracowitego i 11 lat posiadania Pana Pracowitego).
Pamiętaj!
Co do zasady przed 1990 r. obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia (w tym tylko 20 lat dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze), ale mają one zastosowanie tylko wtedy gdy według starych przepisów bieg zasiedzenia kończył się przed 1 października 1990 r., o czym pisałem szerzej w artykule o okresie zasiedzenia.
UWAGA!!!
Według Sądu Najwyższego doliczenie okresu posiadania przez poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy poprzednik sam nie zasiedział nieruchomości. Sąd bowiem może postanowić o zasiedzeniu przez osobę zmarłą
I to ma duże znaczenie praktyczne, co przedstawię na nieco zmodyfikowanym przykładzie pana Hieronima Pracowitego.
Przyjmijmy więc, że sąsiad Pana Hieronima posiadał działkę nie od 1980 r., ale od 1969 r., a w 1997 r. sprzedał ją nieformalnie Panu Hieronimowi.
Pan Hieronim przeczytał w internecie, że zasiedzenie nieruchomości wynosi 30 lat i że można doliczyć do swojego okresu zasiedzenia okres posiadania poprzednika.
Pan Hieronim postanowił więc złożyć do Sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia działki na swoją rzecz. W uzasadnieniu napisał, że chce do okresu 30 lat doliczyć okres posiadania sąsiada.
Sąd jednak stwierdził, że zasiedzenie nieruchomości nastąpiło na rzecz sąsiada Pana Hieronima w 1989 r., a nie na rzecz Pana Hieronima Pracowitego.
Dlaczego?
Bo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, które obowiązywały do 1 października 1990 r., posiadacz samoistny w złej wierze mógł doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości już po 20 latach posiadania samoistnego (więcej pisałem o tym w artykule Okres zasiedzenia).
Jakie są tego konsekwencje dla Pana Hieronima?
Sąd stwierdził, że właścicielem działki jest sąsiad Pana Hieronima. Jeśli sąsiad będzie złośliwy, może jako właściciel żądać skutecznie wydania działki od Pana Hieronima, a nawet żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki i zwrotu pożytków! (więcej na ten temat napisałem w artykule Dlaczego warto złożyć wniosek o zasiedzenie?)
Warto więc przed założeniem sprawy o zasiedzenie skonsultować się z prawnikiem, który zna się na zasiedzeniu.
Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Pozostał jeszcze do omówienia bardzo ważny temat doliczania okresu posiadania przy dziedziczeniu (spadkobraniu). Trzeba bowiem wiedzieć, że POSIADANIE SAMOISTNE JEST DZIEDZICZNE. W konsekwencji Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach przyjmuje, że spadkobierca może doliczać do okresu zasiedzenia posiadanie spadkodawcy, ale tylko w takiej części, w jakiej dziedziczy spadek.
W celu wyjaśnienia podaję przykład:
Pan Gerwazy Pechowy, który był wdowcem, od 1 stycznia 1975 r. posiadał samoistnie działkę letniskową. Był posiadaczem w złej wierze, gdyż wiedział, że działka letniskowa do niego nie należy, ale traktował ją jak swoją własność.
Pan Gerwazy miał dwóch synów – Kosmę i Damiana. Pan Gerwazy zmarł w 2000 r. Od jego śmierci synowie korzystają wspólnie z tej działki. Synowie dziedziczą po panu Gerwazym po ½ spadku.
Czy Kosma i Damian mają szansę na zasiedzenie działki?
Odpowiedź brzmi – tak. Pan Gerwazy był bowiem posiadaczem samoistnym w złej wierze przez 25 lat, a więc za krótko żeby samemu zasiedzieć nieruchomość. Ale Kosma i Damian mogą doliczyć jego okres posiadania do swojego i wystąpić o zasiedzenie działki najwcześniej z dniem 1 stycznia 2005 r., gdyż wtedy upłynie 30 lat potrzebne do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze (25 lat posiadania pana Gerwazego Pechowego i 5 lat posiadania jego synów). Sąd powinien orzec więc zasiedzenie nieruchomości na rzecz synów Kosmy i Damiana w udziałach po ½ – takich samych, jak udziały obu synów w spadku po panu Gerwazym Pechowym.
Na końcu warto dodać, iż tylko osoba, która otrzymała nieruchomości od poprzednika dobrowolnie albo na zasadzie spadkobrania może doliczyć do zasiedzenia okresu posiadania przez poprzednika lub spadkodawcę. Doliczanie takie jest wykluczone, jeśli nieruchomość została przejęta bez zgody poprzedniego posiadacza.
Dzień dobry,
Szukając numerów działek wchodzących w skład mojego obejścia (ogród przydomowy) odkryłam, że jedna z działek ma założoną inną księgę wieczystą, niż dwie pozostałe, na których stoi dom i zabudowania gospodarcze. Przejrzałam treść tej księgi i okazało się, że część mojego ogrodu należy do sąsiada! Jestem zaszokowana, mieszkam tu od urodzenia, tj prawie 50 lat, od kilku lat jestem właścicielką nieruchomości (spadek po tacie), ojciec zaś otrzymał je od swojego ojca. Posiadamy więc działkę od co najmniej 60 lat. Nie wiem, czy płacimy od niej podatek, bo mieszkam w górach i moje dwadzieścia parę arów to 9 różnych działek z różnymi numerami, łatwo coś przeoczyć, nie wiem też, czy podatek płaci sasiad. Od starszych osób słyszałam że na naszym terenie działki były jeszcze mniejsze i bardziej rozdrobnione, więc ludzie wymieniali się nimi, żeby scalić gospodarstwa. W naszym przypadku też tak było, z tym, że wszystko wskazuje na to, że ta „zamiana” została wykazana jednostronnie. Sąsiad nie ma pojęcia, że jest właścicielem mojego ogródka. Co zrobić w tej sytuacji? Od wczoraj wiem, że posiadana przez rodzinę działka nie należy do nas. Jest ogrodzona, wykoszona, obsadzona roślinami, przekopana za naszą zgoda pod kanalizację dla kliku domów i wodociąg dla nas. Jest częścią większej całości, mojej posesji. Nie graniczy z gruntem sąsiada
Szanowna Pani,
Z podanego przez Panią opisu należy wnosić, że tę działeczkę nabyli w drodze zasiedzenia prawdopodobnie Pani rodzice. Stanowczą opinie w tej sprawie mógłbym wydać po uzyskaniu od Pani dodatkowych informacji w ramach już regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, mam pytanie odnośnie części działki rodziców, przez ponad 30 lat zajmowała ją ciocia, nikt nie wiedział, że ta część jest rodziców, nie cioci; ciocia dom z działka sprzedała, przez przypadek wyszło przy pomiarach, że 70 m2 powinno być jeszcze rodziców, nowy właściciel użytkuje tę część 14 lat, chce ją zasiedzieć, czy ma takie prawo, czy ta część powinna być oddana moim rodzicom? Dziękuję, pozdrawiam
Szanowna Pani,
Z Pani opisu wynika, że najprawdopodobniej to ciocia zdążyła zasiedzieć ten fragment siedliska. Jeśli tak było, to nabywca wszedł w jej prawa i ma interes do stwierdzenia zasiedzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Zasiedzenie wchodzi do spadku.
Dziadkowie zony a potem jej rodzice uzywali kawałek ziemi sasiada – w sumie chyba ok 60 lat.
Potem zona dostala ziemie od mamy i tez uzyywala ten kawalek myslac ze nalezy do niej.
W sumie z zona uzywamy go 35 lat – czy mozemy zlozyc wniosek o zasiedzenie tylko na siebie? Czy sad z urzedu bedzie badal zasiedzenie dziadków??
Szanowny Panie,
Jeżeli będziecie Państwo wykazywać tylko swoje posiadanie, to jest szansa, że sąd nie będzie się „cofał” do okresu posiadania przez Państwa dziadków.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry.
Kolega kupił w 2000 r. stary budynek położony na działce A. Zburzył ten budynek i wybudował nowy, który był oddany do użytku w 2003 r.
Z działką tą graniczy działka B. Właściciel tej działki jest znany z imienia i nazwiska ale nie z nim kontaktu.
Kolega próbował odszukać tego właściciela, ale z tego co zdołał ustalić to w 2000 r. wyjechał on do Kanady, tam chorował, był w jakimś domu opieki. Nie wiadomo czy aktualnie żyje. W Polsce nie ma spadkobierców.
Kolega od 2000 r. czyli przez 20 lat opiekował się tą działką tzn. kosił trawę, zasadził krzewy, remontował ogrodzenie, płacił podatki. Był więc posiadaczem samoistnym w złej wierze, który chciał wejść w posiadanie działki B przez zasiedzenie.
Kupiłem w tym roku od Kolegi budynek położony na działce A. Tak jak on mam zamiar opiekować się działką B. Czy w tym przypadku mogę sobie doliczyć do swojego okresu zasiedzenia okres zasiedzenia Kolegi?
Pozdrawiam i z góry dziękuję za odpowiedź.
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 176 k.c. warunkiem doliczenia okresu posiadania poprzedniego posiadacza jest przeniesienie tego posiadania na rzecz następcy. Tak więc doliczenia tego okresu będzie możliwe, jeżeli Pański kolega sprzedając działkę A przekazał Panu w posiadanie działkę B. Jeżeli tego przekazania nie było, zasiedzenie na Pańską rzecz zacznie biec od początku.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam.
Dziadek mojego męża był posiadaczem domu i działki, które poprzednio były własnością jego teściów. Z niewiadomych przyczyn nie dokonał zasiedzenia. Aktualnie dom nie ma żadnego właściciela, dziadek wychowywał mojego męża który mieszka w tym domu od urodzenia łącznie 27 lat a od 9 lat płaci podatki i mieszka w nim sam (dziadek zmarł). Czy mając 30 lat może wystąpić o zasiedzenie przez posiadanie w złej wierze (czy mieszkanie w nieruchomości przed 18 rokiem życia można wliczyć w ten czas?). Czy jeżeli wystąpi o zasiedzenie teraz doliczając czas posiadania nieruchomości przez dziadka, synowie dziadka mogą ubiegać się o część własności? Żaden z nich tu nie mieszka, nie mamy z nimi nawet kontaktu jeden z nich mieszka od ponad 30 lat na drugim końcu Polski a drugi za granicą, nikt nie dbał o dom oprócz nas.
Z góry dziękuję za odpowiedź, pozdrawiam.
Szanowna Pani,
Niestety, nie jestem w stanie udzielić Pani stanowczej odpowiedzi na blogu. Sprawa jest bowiem niejednoznaczna. Zachodzi potrzeba uzyskania dodatkowych wyjaśnień i zapoznania się z dokumentami, a to jest możliwe w ramach regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam . Jestem w trakcie sprawy spadkowej . Mój dziadek zmarł w 2008 r mieszkał na działce która miał po dziadkach. W 2020 r zmarła moja babcia i moja ciocia z tata zaczęli sprawę spadkowa niestety na pare dni przed rozprawa zmarł mój tato sprawę odroczono. Na działce zamieszkiwał od lat dziadek z tata, ale na początku roku zmarła siostra dziadka,jej córka chce spadek po mamie jako rzekomo należy jej się pół działki gdyż działek zamieszkiwał tak zwana ojcowizne. Czy coś jej się należy i czy może się o to ubiegać ?
Dzień dobry,
wiele zależy od tego, czy ta działka ma formalnych właścicieli (tj. czy Dziadkowie Dziadka mieli tytuł formalny do nieruchomości – akt notarialny, akt własności ziemi itd.) a także od tego, czy zostało przeprowadzone jakiekolwiek postępowania spadkowe po Dziadkach Dziadka i jaki charakter ma ta działka (rolny czy budowlany). Być może w grę wchodziłoby możliwość zasiedzenia (całości lub udziałów), ale tzw. zasiedzenie udziałów w spadku należą do kategorii najtrudniejszych spraw o zasiedzenie, w związku z tym zachęcam do szczegółowej konsultacji sprawy z doświadczonym prawnikiem. Zapraszamy do kontaktu: https://zasiedzenie.net/kontakt/
Pozdrawiam, adw. Michał Górski
Witam, mam takie pytanie kupił działkę i jak się okazało sąsiedzi próbują zasiedzieć część tej działki. Sytuacja wygląda tak że kiedyś była to jedna działka. Jej właściciel otrzymał ją na własność dekretem z 1972 r. potem podzielił tę działkę na dwie części i w 1989 r. przepisał ją na swoich synów ( starszy pan już zmarl). Ja kupiłam jedną z tych działkę w lipcu 2013 r. Teraz przyszły dokumenty z sadu że sąsiad zamierza mi zasiedzieć kawałek działki – łąki i z dniem 01.01.2013 r. że już wtedy stal się właścicielem części. i do okresu zasiedzenia dolicza sobie okres kiedy jego dziadek był właścicielem całości. czy właściciel może jednocześnie zasiadywać swoją działkę. od 1972 do 89 r. dziadek jest nosicielem od 1989 do 2010 r. ojciec jest właścicielem teraz syn jest właścicielem i dolicza do okresu zasiedzenia – do 30 lat czas kiedy jego dziadek był właścicielem dzialki która chcą mi teraz zasiedzieć. Niestety nie mogę nigdzie znaleźć czy jedn osoba może wystąpić w dwóch rolach właściciela i jednocześnie posiadacza samoistnego.
Szanowna Pani,
Artykuł 176 kodeksu cywilnego pozwala, na wskazanych w nim warunkach, doliczyć do czasu posiadania aktualnego posiadacza nieruchomości, okres posiadania przez jego poprzenika. Chodzi tu, jak Pani słusznie wskazuje, o możliwość doliczenia posiadania, a nie okresu władania nieruchomością przez jej właściciela. Jeżeli zatem dziadek był formalnym właścicielem nieruchomości, a potem formalnymi właścicielami jego synowie, to o takim zaliczaniu posiadania nie może być mowy. Taka jest generalna zasada prawna. Co do szczegółów sprawy, nie znając jej realiów, nie mogę się wypowiadać.
Pozdrawiam
adw. Jan Górki