Czy można doliczyć do zasiedzenia okres posiadania poprzedników (np. rodziców, spadkodawców itd.)? Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Kwestia ta ma praktyczne znaczenie przede wszystkim w przypadku zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia służebności gruntowych, zasiedzenia służebności przesyłu i zasiedzenia użytkowania wieczystego.
Dlaczego?
Bo okres zasiedzenia w tym wypadku jest bardzo długi – co do zasady wynosi 30 albo 20 lat (więcej w artykule Okres zasiedzenia).
Prawo jednak pozwala na „uzbieranie” okresu zasiedzenia przez doliczenie posiadania swoich poprzedników.
Często zdarza się bowiem, że posiadacz samoistny nieruchomości otrzymał ją (na przykład kupił) od innego posiadacza samoistnego, który wcześniej korzystał z nieruchomości tak jakby był jej właścicielem.
Jeszcze częściej występują sytuacje, gdy ktoś z rodziny (na przykład rodzice czy dziadkowie), korzystali z nieruchomości jak właściciele, ale nie byli formalnie właścicielami i nie uporządkowali jej stanu prawnego, a obecny posiadacz samoistny kontynuuje korzystanie z nieruchomości.
Czasem tych poprzedników było więcej niż tylko jeden (na przykład najpierw posiadaczem gruntu był dziadek, potem ojciec, a teraz syn)…
Pamiętaj! W takich sytuacjach prawo pozwala na doliczenie do okresu zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników, a także spadkodawców.
Jeśli jednak którykolwiek z poprzedników lub spadkodawców był posiadaczem samoistnym w złej wierze, jego okres zasiedzenia można doliczyć, ale wówczas łączny wymagany przez prawo okres dla obecnego posiadacza i dla jego poprzednika będzie liczony jak przy posiadaniu samoistnym w złej wierze.
Wyjaśnię to na przykładzie.
Pan Hieronim Pracowity od 2000 roku korzysta jak właściciel z działki, którą kupił bez umowy notarialnej od sąsiada. Wcześniej sąsiad Pana Hieronima Pracowitego posiadał tę działkę od 1981 r. Sąsiad pana Hieronima Pracowitego wiedział, że działka do niego nie należy, dlatego był posiadaczem w złej wierze.
Pan Hieronim Pracowity posiada nieruchomość tylko przez okres 11 lat, a więc za krótko by zasiedzieć działkę, gdyby brać pod uwagę tylko jego okres posiadania.
Sąsiad pana Pracowitego posiadał nieruchomość przez 19 lat, a więc on również nie posiadał działki wystarczająco długo, aby doszło do zasiedzenia na jego rzecz.
Pan Pracowity nie stoi jednak na straconej pozycji, bo może doliczyć do swojego okresu posiadania czas kiedy sąsiad posiadał nieruchomość.
Skoro jednak sąsiad Pana Pracowitego był posiadaczem samoistnym w złej wierze, łączny czas posiadania Pana Pracowitego i jego sąsiada musi wynieść 30 lat (czyli tyle ile obecnie wynosi okres posiadania w złej wierze).
W konsekwencji Pan Pracowity zasiedział działkę w 2011 r., gdyż wtedy upłynęło 30 lat (19 lat posiadania sąsiad Pan Pracowitego i 11 lat posiadania Pana Pracowitego).
Pamiętaj!
Co do zasady przed 1990 r. obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia (w tym tylko 20 lat dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze), ale mają one zastosowanie tylko wtedy gdy według starych przepisów bieg zasiedzenia kończył się przed 1 października 1990 r., o czym pisałem szerzej w artykule o okresie zasiedzenia.
UWAGA!!!
Według Sądu Najwyższego doliczenie okresu posiadania przez poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy poprzednik sam nie zasiedział nieruchomości. Sąd bowiem może postanowić o zasiedzeniu przez osobę zmarłą
I to ma duże znaczenie praktyczne, co przedstawię na nieco zmodyfikowanym przykładzie pana Hieronima Pracowitego.
Przyjmijmy więc, że sąsiad Pana Hieronima posiadał działkę nie od 1980 r., ale od 1969 r., a w 1997 r. sprzedał ją nieformalnie Panu Hieronimowi.
Pan Hieronim przeczytał w internecie, że zasiedzenie nieruchomości wynosi 30 lat i że można doliczyć do swojego okresu zasiedzenia okres posiadania poprzednika.
Pan Hieronim postanowił więc złożyć do Sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia działki na swoją rzecz. W uzasadnieniu napisał, że chce do okresu 30 lat doliczyć okres posiadania sąsiada.
Sąd jednak stwierdził, że zasiedzenie nieruchomości nastąpiło na rzecz sąsiada Pana Hieronima w 1989 r., a nie na rzecz Pana Hieronima Pracowitego.
Dlaczego?
Bo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, które obowiązywały do 1 października 1990 r., posiadacz samoistny w złej wierze mógł doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości już po 20 latach posiadania samoistnego (więcej pisałem o tym w artykule Okres zasiedzenia).
Jakie są tego konsekwencje dla Pana Hieronima?
Sąd stwierdził, że właścicielem działki jest sąsiad Pana Hieronima. Jeśli sąsiad będzie złośliwy, może jako właściciel żądać skutecznie wydania działki od Pana Hieronima, a nawet żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki i zwrotu pożytków! (więcej na ten temat napisałem w artykule Dlaczego warto złożyć wniosek o zasiedzenie?)
Warto więc przed założeniem sprawy o zasiedzenie skonsultować się z prawnikiem, który zna się na zasiedzeniu.
Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Pozostał jeszcze do omówienia bardzo ważny temat doliczania okresu posiadania przy dziedziczeniu (spadkobraniu). Trzeba bowiem wiedzieć, że POSIADANIE SAMOISTNE JEST DZIEDZICZNE. W konsekwencji Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach przyjmuje, że spadkobierca może doliczać do okresu zasiedzenia posiadanie spadkodawcy, ale tylko w takiej części, w jakiej dziedziczy spadek.
W celu wyjaśnienia podaję przykład:
Pan Gerwazy Pechowy, który był wdowcem, od 1 stycznia 1975 r. posiadał samoistnie działkę letniskową. Był posiadaczem w złej wierze, gdyż wiedział, że działka letniskowa do niego nie należy, ale traktował ją jak swoją własność.
Pan Gerwazy miał dwóch synów – Kosmę i Damiana. Pan Gerwazy zmarł w 2000 r. Od jego śmierci synowie korzystają wspólnie z tej działki. Synowie dziedziczą po panu Gerwazym po ½ spadku.
Czy Kosma i Damian mają szansę na zasiedzenie działki?
Odpowiedź brzmi – tak. Pan Gerwazy był bowiem posiadaczem samoistnym w złej wierze przez 25 lat, a więc za krótko żeby samemu zasiedzieć nieruchomość. Ale Kosma i Damian mogą doliczyć jego okres posiadania do swojego i wystąpić o zasiedzenie działki najwcześniej z dniem 1 stycznia 2005 r., gdyż wtedy upłynie 30 lat potrzebne do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze (25 lat posiadania pana Gerwazego Pechowego i 5 lat posiadania jego synów). Sąd powinien orzec więc zasiedzenie nieruchomości na rzecz synów Kosmy i Damiana w udziałach po ½ – takich samych, jak udziały obu synów w spadku po panu Gerwazym Pechowym.
Na końcu warto dodać, iż tylko osoba, która otrzymała nieruchomości od poprzednika dobrowolnie albo na zasadzie spadkobrania może doliczyć do zasiedzenia okresu posiadania przez poprzednika lub spadkodawcę. Doliczanie takie jest wykluczone, jeśli nieruchomość została przejęta bez zgody poprzedniego posiadacza.
Dzień dobry,
Kupiłam dom z działką w lutym 2022. okazało się, że płoty stoją źle i fragment zajmowanej przeze mnie działki należy do sąsiada. Jednak działka tak użytkowana była od 36 lat przez poprzednich właścicieli, którzy dbali o ten kawałek (ok 100 m2), posadzili tam drzewa (obecnie 36 letnie świerki), mamy część bramy wjazdowej w tym miejscu. Kontynuujemy zajmowanie się tym fragmentem działki.
Czy ja jako nowy właściciel mogę ubiegać się o uznanie zasiedzenia? Czy to zasiedzenie sąd stwierdzi na rzecz poprzednich właścicieli czy na moją rzecz?
Szanowna Pani,
Z podanego przez Panią opisu wynika, że są szanse na stwierdzenie nabycia tego fragmentu gruntu przez zasiedzenie. Termin zasiedzenia upłynął w czasie, kiedy posiadaczami tego gruntu byli poprzedni właściciele kupionej przez Panią działki. Zasiedzenie nastąpiło zatem na ich rzecz. Proszę zatem rozważyć, czy nie lepszym wyjściem byłoby wystąpienie o rozgraniczenie tych nieruchomości w trybie administracyjnym, a potem na etapie postępowania sądowego odniesienie zarzutu zasiedzenia tego fragmentu gruntu. Uwzględniając ewentualny zarzut zasiedzenia, sąd dokonałby rozgraniczenia zgodnie z linią wyznaczającą granice zasiedzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Czy dobrze rozumiem, że jeżeli ojciec władał samoistnie nieruchomością
(nie był wlaścicielem) pomimo, że od jego śmierci ja opłacam co roku podatek, to w przypadku założenia przeze mnie sprawy o zasiedzenie będzie ono orzeczone na rzecz moją, rodzeństwa i mamy?
Czy jednak z racji opłacania podatków mogę wnioskować o jej zasiedzenie tylko na moją rzecz?
Szanowna Pani,
Tak, rozumie Pani dobrze. Zgodnie z przeważającym kierunkiem orzecznictwa, spadkobiercy wchodzą w całość uprawnień i obowiązków spadkodawcy, a zatem przyjmuje się, że są wwiązani także w następstwo jego posiadania samoistnego, chyba, że spadkodawca przekazał swoje posiadanie tylko jednemu spadkobiercy. Dodam, że samo opłacanie podatków od nieruchomości nie jest jeszcze przejawem jej samoistnego posiadania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry. Czy art. 176.2 K. C. stosuje się także w przypadku kupna czy tylko przy spadku? Np. samoistny posiadacz sprzedał udział w działce, a nowy właściciel dolicza jego czas posiadania – nie jest spadkobiercą.
Szanowny Panie,
Przepis art. 176 par. 2 k.c. obejmuje każdą formę przeniesienia posiadania samoistnego.
adw. Jan Górski
Dzień dobry!
Proszę mi poradzić, co mogłabym zrobić w mojej sytuacji? Poprzedni właściciel użytkował działkę terenu A w użytkowaniu wieczystym od 1968 r. Ogrodził ją zagarniając jednocześnie sąsiednią działkę B należącą do miasta i którą użytkował jak własną. Na działce B wybudował garaż. Po jego śmierci w 2006 roku spadek przejęły jego dzieci, od których w tym samym roku zakupiłam całą ogrodzoną działkę wraz z zabudowaniami. Akt notarialny obejmował grunt w użytkowaniu wieczystym oraz zabudowania. O istnieniu odrębnej działki B nie wiedziałam. Czy istnieje jakakolwiek możliwość pozytywnego rozpatrzenia wniosku do sądu o zasiedzenie? Dziękuję za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Teoretycznie szansa na zasiedzenie w opisanej przez Panią sytuacji istnieje. Wiążącą opinię mógłbym jednak wydać dopiero po zapoznaniu się z dokumentacją sprawy i po uzyskaniu dodatkowych wyjaśnień, a to jest możliwe w ramach regularnej porady prawnej, a nie na blogu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie Mecenasie,
Mam pytanie. Dziadek od 1960 roku był właścicielem 4 działek leżących obok siebie. Otoczył je wszystkie ogrodzeniem, dbał o nie i użytkował. W 1970 roku dwie działki zostały przepisane na moją mamę (córka dziadka) i na ich terenie został wybudowany dom, w którym mieszkamy do dzisiaj. W 1993 miasto zabrało dwie pozostałe działki w celu wybudowania drogi. W zamian za te działki dziadek otrzymał dwie inne działki, które w tym samym roku przepisał na wujka (syn dziadka).
Do dnia dzisiejszego na zabranych działkach nie powstała droga. Rok temu miasto zrezygnowało z planu budowy drogi i działki zostały przekształcone na budowlane.
Przez wszystkie lata wiedzieliśmy, że działki należą do Miasta, ale mieszkaliśmy obok nich, w dalszym ciągu znajdowały się w ramach naszego ogrodzenia, więc dbaliśmy o nie i użytkowaliśmy ten teren jak własny.
Czy w tej sytuacji mogę mówić o zasiedzeniu w dobrej, czy złej wierze? Czy okres zasiedzenia mam liczyć od momentu kiedy działki zostały zabrane na budowę drogi, czy mogę doliczyć okres, w którym dziadek był ich właścicielem? Czy w tym momencie widzi Pan szansę na uznanie takiego zasiedzenia?
Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.
Pozdrawiam!
Szanowna Pani,
Sprawa jest skomplikowana i jej wyjaśnienie przekracza ramy niniejszego bloga. Kwalifikuje się ona do odbycia regularnej porady prawnej, do której należałoby przedstawić całość dokumentacji oraz udzielić dodatkowych wyjaśnień.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry, Panie Mecenasie, mam pytanie. Sprawa o zasiedzenie jest w toku w sądzie rejonowym. Okazało się, że strona przeciwna nie za czekała na sprawiedliwy wyrok sądu, lecz już po przyjęciu wniosku o zasiedzenie i po poinformowaniu o tym fakcie uczestników przez Sąd działka została sprzedana. Przy podpisywaniu aktu notarialnego strona przeciwna oświadczyła że nie ma osób trzecich roszczących prawa do działki na piśmie. Toczy się sprawa o możliwości popełnienia przestępstwa u prokuratora. Następnie nowy właściciel zrobił darowiznę na swojego syna. Czy jeśli Sąd zatwierdzi nasze zasiedzenie i zostanie stwierdzone oszustwo to czy w tej sytuacji istnieje możliwość odzyskania działki fizycznie? Co nam pozostaje w tej sytuacji?
Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Trudno mi się wypowiadać w sposób wiążący bez zapoznania się z dokumentacją sprawy i bez poznania całokształtu jej okoliczności. Na podstawie Pani informacji mogę stwierdzić tylko, że jeśli nieruchomość miała założoną księgę wieczystą, a nabywcy działki byli w dobrej wierze, to nabycie jej przez nich było prawnie skuteczne.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry, Panie Mecenasie, mam pytanie. Sprawa o zasiedzenie jest w toku w sądzie rejonowym. Okazało się, że strona przeciwna nie za czekała na sprawiedliwy wyrok sądu, lecz już po przyjęciu wniosku o zasiedzenie i po poinformowaniu o tym fakcie uczestników przez Sąd działka została sprzedana. Przy podpisywaniu aktu notarialnego strona przeciwna oświadczyła że nie ma osób trzecich roszczących prawa do działki na piśmie. Toczy się sprawa o możliwości popełnienia przestępstwa u prokuratora. Następnie nowy właściciel zrobił darowiznę na swojego syna. Czy jeśli Sąd zatwierdzi nasze zasiedzenie i zostanie stwierdzone oszustwo to czy w tej sytuacji istnieje możliwość odzyskania działki fizycznie? Co nam pozostaje w tej sytuacji?
Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Decydującą kwestią w tej sprawie jest to, czy nabywcy działki działali w dobrej wierze. Ocena ich wiary zależy od szeregu okoliczności, co do których mógłbym się wypowiedzieć w sposób stanowczy po odebraniu dodatkowych wyjaśnień i zapoznaniu się z dokumentacją. To zaś jest możliwe tylko w ramach regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Panie Mecenasie, dom w zabudowie szeregowej został kupiony przez poprzedniego właściela w 1996r. Kupiłem go od niego we wrześniu 2001r. Umowę przedwstępną podpisałem w czerwcu 2001r. Na planach budynku, które otrzymałem od poprzedniego właściciela wszystko wygląda właściwie. Sąsiad (kupił nieruchomość w 1996r), z którym łączę ścianę poinformował mnie, że kawałek mojego pokoju (6m2) leży na jego działce. Nie miałem o tym pojęcia, nigdy wcześniej nikt nic o tym nie wspominał. Proszę mi powiedzieć, czy w tym przypadku ma zastosowanie prawo zasiedzenia?
Szanowny Panie,
W opisanej przez Pana sytuacji zasiedzenie nie ma zastosowania. Jednakże, jeżeli kupował Pan nieruchomość, która miała już założoną księgę wieczystą, to chroni Pańskie nabycie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych, która oznacza, że nabył Pan ten dom razem z tym pokoikiem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, mam takie pytanie kupił działkę i jak się okazało sąsiedzi próbują zasiedzieć część tej działki. Sytuacja wygląda tak że kiedyś była to jedna działka. Jej właściciel otrzymał ją na własność dekretem z 1972 r. potem podzielił tę działkę na dwie części i w 1989 r. przepisał ją na swoich synów ( starszy pan już zmarl). Ja kupiłam jedną z tych działkę w lipcu 2013 r. Teraz przyszły dokumenty z sadu że sąsiad zamierza mi zasiedzieć kawałek działki – łąki i z dniem 01.01.2013 r. że już wtedy stal się właścicielem części. i do okresu zasiedzenia dolicza sobie okres kiedy jego dziadek był właścicielem całości. czy właściciel może jednocześnie zasiadywać swoją działkę. od 1972 do 89 r. dziadek jest nosicielem od 1989 do 2010 r. ojciec jest właścicielem teraz syn jest właścicielem i dolicza do okresu zasiedzenia – do 30 lat czas kiedy jego dziadek był właścicielem dzialki która chcą mi teraz zasiedzieć. Niestety nie mogę nigdzie znaleźć czy jedn osoba może wystąpić w dwóch rolach właściciela i jednocześnie posiadacza samoistnego.
Szanowna Pani,
Artykuł 176 kodeksu cywilnego pozwala, na wskazanych w nim warunkach, doliczyć do czasu posiadania aktualnego posiadacza nieruchomości, okres posiadania przez jego poprzenika. Chodzi tu, jak Pani słusznie wskazuje, o możliwość doliczenia posiadania, a nie okresu władania nieruchomością przez jej właściciela. Jeżeli zatem dziadek był formalnym właścicielem nieruchomości, a potem formalnymi właścicielami jego synowie, to o takim zaliczaniu posiadania nie może być mowy. Taka jest generalna zasada prawna. Co do szczegółów sprawy, nie znając jej realiów, nie mogę się wypowiadać.
Pozdrawiam
adw. Jan Górki
Witam . Jestem w trakcie sprawy spadkowej . Mój dziadek zmarł w 2008 r mieszkał na działce która miał po dziadkach. W 2020 r zmarła moja babcia i moja ciocia z tata zaczęli sprawę spadkowa niestety na pare dni przed rozprawa zmarł mój tato sprawę odroczono. Na działce zamieszkiwał od lat dziadek z tata, ale na początku roku zmarła siostra dziadka,jej córka chce spadek po mamie jako rzekomo należy jej się pół działki gdyż działek zamieszkiwał tak zwana ojcowizne. Czy coś jej się należy i czy może się o to ubiegać ?
Dzień dobry,
wiele zależy od tego, czy ta działka ma formalnych właścicieli (tj. czy Dziadkowie Dziadka mieli tytuł formalny do nieruchomości – akt notarialny, akt własności ziemi itd.) a także od tego, czy zostało przeprowadzone jakiekolwiek postępowania spadkowe po Dziadkach Dziadka i jaki charakter ma ta działka (rolny czy budowlany). Być może w grę wchodziłoby możliwość zasiedzenia (całości lub udziałów), ale tzw. zasiedzenie udziałów w spadku należą do kategorii najtrudniejszych spraw o zasiedzenie, w związku z tym zachęcam do szczegółowej konsultacji sprawy z doświadczonym prawnikiem. Zapraszamy do kontaktu: https://zasiedzenie.net/kontakt/
Pozdrawiam, adw. Michał Górski