Czy można doliczyć do zasiedzenia okres posiadania poprzedników (np. rodziców, spadkodawców itd.)? Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Kwestia ta ma praktyczne znaczenie przede wszystkim w przypadku zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia służebności gruntowych, zasiedzenia służebności przesyłu i zasiedzenia użytkowania wieczystego.
Dlaczego?
Bo okres zasiedzenia w tym wypadku jest bardzo długi – co do zasady wynosi 30 albo 20 lat (więcej w artykule Okres zasiedzenia).
Prawo jednak pozwala na „uzbieranie” okresu zasiedzenia przez doliczenie posiadania swoich poprzedników.
Często zdarza się bowiem, że posiadacz samoistny nieruchomości otrzymał ją (na przykład kupił) od innego posiadacza samoistnego, który wcześniej korzystał z nieruchomości tak jakby był jej właścicielem.
Jeszcze częściej występują sytuacje, gdy ktoś z rodziny (na przykład rodzice czy dziadkowie), korzystali z nieruchomości jak właściciele, ale nie byli formalnie właścicielami i nie uporządkowali jej stanu prawnego, a obecny posiadacz samoistny kontynuuje korzystanie z nieruchomości.
Czasem tych poprzedników było więcej niż tylko jeden (na przykład najpierw posiadaczem gruntu był dziadek, potem ojciec, a teraz syn)…
Pamiętaj! W takich sytuacjach prawo pozwala na doliczenie do okresu zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników, a także spadkodawców.
Jeśli jednak którykolwiek z poprzedników lub spadkodawców był posiadaczem samoistnym w złej wierze, jego okres zasiedzenia można doliczyć, ale wówczas łączny wymagany przez prawo okres dla obecnego posiadacza i dla jego poprzednika będzie liczony jak przy posiadaniu samoistnym w złej wierze.
Wyjaśnię to na przykładzie.
Pan Hieronim Pracowity od 2000 roku korzysta jak właściciel z działki, którą kupił bez umowy notarialnej od sąsiada. Wcześniej sąsiad Pana Hieronima Pracowitego posiadał tę działkę od 1981 r. Sąsiad pana Hieronima Pracowitego wiedział, że działka do niego nie należy, dlatego był posiadaczem w złej wierze.
Pan Hieronim Pracowity posiada nieruchomość tylko przez okres 11 lat, a więc za krótko by zasiedzieć działkę, gdyby brać pod uwagę tylko jego okres posiadania.
Sąsiad pana Pracowitego posiadał nieruchomość przez 19 lat, a więc on również nie posiadał działki wystarczająco długo, aby doszło do zasiedzenia na jego rzecz.
Pan Pracowity nie stoi jednak na straconej pozycji, bo może doliczyć do swojego okresu posiadania czas kiedy sąsiad posiadał nieruchomość.
Skoro jednak sąsiad Pana Pracowitego był posiadaczem samoistnym w złej wierze, łączny czas posiadania Pana Pracowitego i jego sąsiada musi wynieść 30 lat (czyli tyle ile obecnie wynosi okres posiadania w złej wierze).
W konsekwencji Pan Pracowity zasiedział działkę w 2011 r., gdyż wtedy upłynęło 30 lat (19 lat posiadania sąsiad Pan Pracowitego i 11 lat posiadania Pana Pracowitego).
Pamiętaj!
Co do zasady przed 1990 r. obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia (w tym tylko 20 lat dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze), ale mają one zastosowanie tylko wtedy gdy według starych przepisów bieg zasiedzenia kończył się przed 1 października 1990 r., o czym pisałem szerzej w artykule o okresie zasiedzenia.
UWAGA!!!
Według Sądu Najwyższego doliczenie okresu posiadania przez poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy poprzednik sam nie zasiedział nieruchomości. Sąd bowiem może postanowić o zasiedzeniu przez osobę zmarłą
I to ma duże znaczenie praktyczne, co przedstawię na nieco zmodyfikowanym przykładzie pana Hieronima Pracowitego.
Przyjmijmy więc, że sąsiad Pana Hieronima posiadał działkę nie od 1980 r., ale od 1969 r., a w 1997 r. sprzedał ją nieformalnie Panu Hieronimowi.
Pan Hieronim przeczytał w internecie, że zasiedzenie nieruchomości wynosi 30 lat i że można doliczyć do swojego okresu zasiedzenia okres posiadania poprzednika.
Pan Hieronim postanowił więc złożyć do Sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia działki na swoją rzecz. W uzasadnieniu napisał, że chce do okresu 30 lat doliczyć okres posiadania sąsiada.
Sąd jednak stwierdził, że zasiedzenie nieruchomości nastąpiło na rzecz sąsiada Pana Hieronima w 1989 r., a nie na rzecz Pana Hieronima Pracowitego.
Dlaczego?
Bo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, które obowiązywały do 1 października 1990 r., posiadacz samoistny w złej wierze mógł doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości już po 20 latach posiadania samoistnego (więcej pisałem o tym w artykule Okres zasiedzenia).
Jakie są tego konsekwencje dla Pana Hieronima?
Sąd stwierdził, że właścicielem działki jest sąsiad Pana Hieronima. Jeśli sąsiad będzie złośliwy, może jako właściciel żądać skutecznie wydania działki od Pana Hieronima, a nawet żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki i zwrotu pożytków! (więcej na ten temat napisałem w artykule Dlaczego warto złożyć wniosek o zasiedzenie?)
Warto więc przed założeniem sprawy o zasiedzenie skonsultować się z prawnikiem, który zna się na zasiedzeniu.
Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Pozostał jeszcze do omówienia bardzo ważny temat doliczania okresu posiadania przy dziedziczeniu (spadkobraniu). Trzeba bowiem wiedzieć, że POSIADANIE SAMOISTNE JEST DZIEDZICZNE. W konsekwencji Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach przyjmuje, że spadkobierca może doliczać do okresu zasiedzenia posiadanie spadkodawcy, ale tylko w takiej części, w jakiej dziedziczy spadek.
W celu wyjaśnienia podaję przykład:
Pan Gerwazy Pechowy, który był wdowcem, od 1 stycznia 1975 r. posiadał samoistnie działkę letniskową. Był posiadaczem w złej wierze, gdyż wiedział, że działka letniskowa do niego nie należy, ale traktował ją jak swoją własność.
Pan Gerwazy miał dwóch synów – Kosmę i Damiana. Pan Gerwazy zmarł w 2000 r. Od jego śmierci synowie korzystają wspólnie z tej działki. Synowie dziedziczą po panu Gerwazym po ½ spadku.
Czy Kosma i Damian mają szansę na zasiedzenie działki?
Odpowiedź brzmi – tak. Pan Gerwazy był bowiem posiadaczem samoistnym w złej wierze przez 25 lat, a więc za krótko żeby samemu zasiedzieć nieruchomość. Ale Kosma i Damian mogą doliczyć jego okres posiadania do swojego i wystąpić o zasiedzenie działki najwcześniej z dniem 1 stycznia 2005 r., gdyż wtedy upłynie 30 lat potrzebne do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze (25 lat posiadania pana Gerwazego Pechowego i 5 lat posiadania jego synów). Sąd powinien orzec więc zasiedzenie nieruchomości na rzecz synów Kosmy i Damiana w udziałach po ½ – takich samych, jak udziały obu synów w spadku po panu Gerwazym Pechowym.
Na końcu warto dodać, iż tylko osoba, która otrzymała nieruchomości od poprzednika dobrowolnie albo na zasadzie spadkobrania może doliczyć do zasiedzenia okresu posiadania przez poprzednika lub spadkodawcę. Doliczanie takie jest wykluczone, jeśli nieruchomość została przejęta bez zgody poprzedniego posiadacza.
Dzień dobry. Nie mogę poradzić sobie z takim stanem faktycznym: ojciec był właścicielem nieruchomości w tym posiadał działkę co do której nie wiedział ze nie jest właścicielem od roku 1990. W 2012 roku darował wszystko synowi. Wówczas okazało się ze jedna z działek nie należy do niego, ale w zasadzie w dobrej wierze już ja zasiedział. Czy syn może wystąpić (jako właściciel pozostałych działek) z wnioskiem o stw zasiedzenia na rzecz ojca w dobrej wierze Ew. Na rzecz siebie w złej wierze? Czy ojciec musi być uczestnikiem takiego postępowania? Bardzo dziękuje za pomoc.
Szanowna Pani,
W opisanej przez Panią sytuacji wnioskodawcą o zasiedzenie powinien być ojciec. Syn może być jego pełnomocnikiem w takiej sprawie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
prosiłbym o informację, czy jest szansa na zasiedzenie części nieruchomości w opisanej sytuacji:
mój ojciec najmował od gminy mieszkanie wraz z przynaleznosciami – powiększył niefortunnie garaż przez co wchodzi na ok. 5 m2 na działkę sąsiada – wybudowanie tego garażu miało miejsce ok. 40 lat temu. Po śmierci ojca najmowałem lokal – już jako dorosły człowiek nie zdawałem sobie sprawy że nachodzi na część sąsiada.
w 2011 nabyłem od gminy własność nieruchomości wraz z przynależnościami.
Synowie sąsiada, który już nie żyje domagają się usunięcia części nachodzącej na ich część. Czy istnieje szansa na zasiedzenie nieruchomości?
Dziękuję za informację
Szanowny Panie,
Sądzę, że jest szansa na zasiedzenie tych 5 m2 działki sąsiadów.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry
Zastanawia mnie czy opisany stan prawny pozawala mi lub mojej ciotce starać się o zasiedzenie nieruchomości którą jest kamienica.
Kamienica ta natomiast jest zarządzana przez miejską spółdzielnie mieszkaniową.
Nieruchomość decyzją w PRLu zajęta w zarząd państwowy po tym , gdy na zapytanie do konsulatu w Londynie o pobyt przedwojennego wlasciciela w 1957roku strona polska dostala informację o naturalnej smierci tego przedwojennego spadkobiercy.
Potem przez lata nic się nie działo tytuł prawny -nie uregulowany.
Z inicjatywy jednego lokatorów(dziś już nie żyjący) , który chcial wykupic jedno mieszkanie poruszył machinę proceduralną i w 2006 roku odbyła się rozprawa mająca ustalenie potencjalnych osób mających prawo do spadku. Osoby te mieszkają w Niemczech i nie wiedziały nawet gdzie znajduje się budynek do którego mogą starać się o przyznanie im praw do spadku a i sama sprawa spadkowa powodowała u nich podejrzenia że będzie jakimś obciążeniem. Od tamtej rozprawy nic się legislacyjnie nie działo.
Moja ciotka mieszka tam od lat 70ych w 2014roku po śmierci swojej matki która również mieszkała tam od bodajże 1969 roku. Założyła również wspólnotę lokatorów która zajmowała się współ administrowaniem budynkiem ,wspólnota została przez nią rozwiązana w 2016 r z uwagi na to że wieloletnich ,,starych lokatorów” została jedynie dwójka sąsiadów.
Nieruchomość nie posiada odrębnych ksiąg wieczystych na każdy lokal.
Czy ze zobrazowanej sytuacji da się wybrnąć jakoś w pozytywną stronę?
Ja jako wnuk mojej nie żyjącej już babki też pomieszkuję tam u ciotki lecz nie jestem zameldowany ale interesuję się tematem zasiedzenia całej nieruchomości i nie wiem czy to jest w tej sytuacji możliwe. I czy na ciocię czy na osobę zmarłą jako spadkodwacę w postaci mojej babki.
Czy można tu np od przyszłego roku zastosować przepisy które umożliwiają zasiedzenie po 30latach w złej wierze i ewentualne unieważnienie decyzji o zajęciu?
Oraz czy jest skłonny Pan do tego by podjąć ewentualnie się tego zlecenia
Jestem skłonny założyć nawet spółkę celową wraz z ciocią by ponosić koszta i opłaty związane z tym procesem .
Szanowny Panie,
Podany przez Pana opis sprawy jest niepełny, mimo to, już na pierwszy rzut oka można stwierdzić, że jest ona skomplikowana na tyle, że nie jest możliwa odpowiedzialna wypowiedź na jej temat w ramach niniejszego bloga. Możliwe byłoby to w trakcie ewentualnej regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie Janie,
Czy można doliczyć do zasiedzenia okres posiadania (Czy ten przepis prawa ma zastosowanie) jeśli ojciec w latach 1970-1979 był właścicielem działki, później oddał gospodarstwo na skarb państwa i od tego czasu użytkował ją syn.
Coś takiego prowadziło by do sytuacji w której, czas użytkowania właściciela liczy się do zasiedzenia przez użytkownika.
Szanowny Panie,
Instytucja doliczenia posiadania dotyczy wyłącznie statusu posiadacza a nie właściciela. Nie można więc doliczać do czasu swojego posiadania okresu posiadania nieruchomości przez jej właściciela.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam Panie Janie,
Chciałabym się zapytać czy w następującej sytuacji można starać się o zasiedzenie przy założeniu że okres zasiedzenia został przerwany.
Sytuacja wygląda następująco:
Moja Mama w zamian za załatwienie babci renty (umowa między babcią a mamą została spisana przez sekretarza w gminie) opłacała od roku 79 do 94 podatek od gruntu i tym samym była osobą władającą.
Babcia nie posiadała aktu notarialnego gdyż to dziadek zakupił grunt w roku 35 (dziadek uległ wypadkowi i zmarł) lecz również nie zdążył tego przeprowadzić i nie miał aktu notarialnego. W roku 94 (już po przepisaniu gruntu na mamę za rentę) babcia wzięła fałszywego świadka który w sądzie skłamał iż babcia sobie ten grunt kupiła i co nastąpiło od 94 roku do 2001 to babcia znów opłacała podatek przez 7 lat. Po śmierci babci (od roku 2002) mama ponownie zaczęła opłacać podatek od gruntu i płaci go do dnia dzisiejszego.
Z góry dziękuję za odpowiedz.
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Sądząc z Pani opisu, sprawa jest zagmatwana na tyle, że nie da się jej odpowiedzialnie wyjaśnić w ramach bloga. Kwalifikuje się zatem do regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry Panie Mecenasie,
W roku 1980 zmarła moja prababcia będąca właścicielem gruntów rolnych. Od tego roku grunty były uprawiane przez moją babcię, której pomagał mój tata. Płatnikiem podatku była babcia.
W 2001 roku zmarła moja babcia i od tego roku tata zajmował się uprawą tych gruntów.
W 2007 roku rodzice przepisali na mnie swoje gospodarstwo rolne, którym zajmuję się do dzisiaj. Uprawiam również grunty należące do mojej babci oraz płacę za nie podatki, jak również biorę na nie dopłaty.
Proszę o informację czy w takiej sytuacji mogę sam wystąpić o zasiedzenie czy może musi to zrobić mój tata.
Z góry dziękuję za odpowiedź,
Pozdrawiam Krzysztof
Szanowny Panie,
Wydaje się, że można będzie doliczyć okresy posiadania gruntu przez babcie i tatę, a zatem jest szansa aby Pan, jako kolejny posiadacz samoistny, uzyskał zasiedzenie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry Panie Janie,
Na wstępie chciałbym podziękować za rozjaśnienie większości kwestii w artykule. Szacunek za „kawał” dobrej roboty.
Widzę, że poprzednicy zadawali pytania, z tego względu także pozwolę sobie to uczynić:
Sprawa wygląda następująco: w 84 Dziadek podzielił swoją działkę i dał jej część synowi, natomiast płot zostawiaj sobie. W 85 gmina zleciła geodecie wyznaczenie granic w całej gminie i stworzył dokument, który każdy podpisał że akceptuje granice.
96 Tata otrzymał tą działkę z płotem od moich Dziadków. Dzidkowie użytkowali ją aż do śmierci w latach 2000. W tym roku (2019) Tata przepisał na mnie działkę notarialnie z wykreśleniem wieczystej służebności Dziadków. Podczas robienie mapy do celów projektowych okazało się, że granica jest źle wprowadzona w 85 i część działki wraz z płotem teoretycznie należy do Sąsiada, który chce odzyskać grunt ok 50 m2 i nie chce się porozumieć żeby zrobić granicę „w płocie”, który zrobił Dziadek w latach 70 (tylko świadkowie mogą potwierdzić, ale widać że płot to jedna całość)
Są dokumenty notarialne i geodezyjne potwierdzające powyższe daty.
Mam dwa pytania:
1) odnośnie sumowania lat zasiedzenia: czy można to w liczyć nieżyjących Dziadków
2) jak nie czy minął już okres zasiedzenie i mogę złożyć wniosek do sądu o zasiedzenie
Szanowny Panie,
Tak, w opisanej sytuacji może Pan doliczyć do czasu posiadania okresy posiadania tego przygranicznego kawałka gruntu przez Pańskich poprzedników prawnych. Sugeruję rozważenie wszczęcia postępowania rozgraniczeniowego z sąsiadem. Jeśli nie dojdzie do ugody z nim przed geodetą, będzie możliwość powoływania się na zasiedzenie na etapie postepowania sądowego.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry.
Czy jest możliwość starania się o zasiedzenie gruntu w sytuacji gdy:
opis przypadku: budownictwo wielorodzinne z kończ wojny, bloki po 4/6 mieszkań w klatce, osobne wspólnoty, obok budynków znajdują się niewielkie ogródki (około 100m2). Od powojennych przydziałów lokali ogródki podzielili między sobą mieszkańcy i takie podziały zachowały się do dziś. Każdy uprawia i dba o swój „kawałek”. Teren jest własnością gminy. Do tej pory nie były pobierane żadne opłaty za dzierżawę czy użytkowanie tego gruntu. Teraz gmina chce podzielić działkę i wydzierżawić użytkownikom.
1. Czy zasiedzenie tych działek jest w tej sytuacji zasadne i można jeszcze o nie wystąpić? 2. Czy każdy sąsiad musi wystąpić o zasiedzenie sam, czy można zrobić to wspólnie?
3. Jeśli zasiedzenie jest zasadne, to co w sytuacji gdy jeden z sąsiadów nabył mieszkanie w tym budynku niedawno, np. 5 lat temu, ale przejął ogródek od poprzedniego właściciela, który użytkował go 30 lat zasiedzenie również będzie możliwe?
Z góry dziękuję
Szanowny Panie,
Zasiedzenie nieruchomości wchodzi w grę, jeśli jej posiadanie było posiadaniem samoistnym, a więc o cechach posiadania takiego, jak właściciel. Osobiście mam wątpliwości co do tego, czy posiadanie tych mini ogródków miało charakter samoistny, a tym samym, niestety, nie widziałbym szans na nabycie ich własności przez zasiedzenie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski