Czy można doliczyć do zasiedzenia okres posiadania poprzedników (np. rodziców, spadkodawców itd.)? Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Kwestia ta ma praktyczne znaczenie przede wszystkim w przypadku zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia służebności gruntowych, zasiedzenia służebności przesyłu i zasiedzenia użytkowania wieczystego.
Dlaczego?
Bo okres zasiedzenia w tym wypadku jest bardzo długi – co do zasady wynosi 30 albo 20 lat (więcej w artykule Okres zasiedzenia).
Prawo jednak pozwala na „uzbieranie” okresu zasiedzenia przez doliczenie posiadania swoich poprzedników.
Często zdarza się bowiem, że posiadacz samoistny nieruchomości otrzymał ją (na przykład kupił) od innego posiadacza samoistnego, który wcześniej korzystał z nieruchomości tak jakby był jej właścicielem.
Jeszcze częściej występują sytuacje, gdy ktoś z rodziny (na przykład rodzice czy dziadkowie), korzystali z nieruchomości jak właściciele, ale nie byli formalnie właścicielami i nie uporządkowali jej stanu prawnego, a obecny posiadacz samoistny kontynuuje korzystanie z nieruchomości.
Czasem tych poprzedników było więcej niż tylko jeden (na przykład najpierw posiadaczem gruntu był dziadek, potem ojciec, a teraz syn)…
Pamiętaj! W takich sytuacjach prawo pozwala na doliczenie do okresu zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników, a także spadkodawców.
Jeśli jednak którykolwiek z poprzedników lub spadkodawców był posiadaczem samoistnym w złej wierze, jego okres zasiedzenia można doliczyć, ale wówczas łączny wymagany przez prawo okres dla obecnego posiadacza i dla jego poprzednika będzie liczony jak przy posiadaniu samoistnym w złej wierze.
Wyjaśnię to na przykładzie.
Pan Hieronim Pracowity od 2000 roku korzysta jak właściciel z działki, którą kupił bez umowy notarialnej od sąsiada. Wcześniej sąsiad Pana Hieronima Pracowitego posiadał tę działkę od 1981 r. Sąsiad pana Hieronima Pracowitego wiedział, że działka do niego nie należy, dlatego był posiadaczem w złej wierze.
Pan Hieronim Pracowity posiada nieruchomość tylko przez okres 11 lat, a więc za krótko by zasiedzieć działkę, gdyby brać pod uwagę tylko jego okres posiadania.
Sąsiad pana Pracowitego posiadał nieruchomość przez 19 lat, a więc on również nie posiadał działki wystarczająco długo, aby doszło do zasiedzenia na jego rzecz.
Pan Pracowity nie stoi jednak na straconej pozycji, bo może doliczyć do swojego okresu posiadania czas kiedy sąsiad posiadał nieruchomość.
Skoro jednak sąsiad Pana Pracowitego był posiadaczem samoistnym w złej wierze, łączny czas posiadania Pana Pracowitego i jego sąsiada musi wynieść 30 lat (czyli tyle ile obecnie wynosi okres posiadania w złej wierze).
W konsekwencji Pan Pracowity zasiedział działkę w 2011 r., gdyż wtedy upłynęło 30 lat (19 lat posiadania sąsiad Pan Pracowitego i 11 lat posiadania Pana Pracowitego).
Pamiętaj!
Co do zasady przed 1990 r. obowiązywały krótsze terminy zasiedzenia (w tym tylko 20 lat dla zasiedzenia nieruchomości w złej wierze), ale mają one zastosowanie tylko wtedy gdy według starych przepisów bieg zasiedzenia kończył się przed 1 października 1990 r., o czym pisałem szerzej w artykule o okresie zasiedzenia.
UWAGA!!!
Według Sądu Najwyższego doliczenie okresu posiadania przez poprzednika jest możliwe tylko wtedy, gdy poprzednik sam nie zasiedział nieruchomości. Sąd bowiem może postanowić o zasiedzeniu przez osobę zmarłą
I to ma duże znaczenie praktyczne, co przedstawię na nieco zmodyfikowanym przykładzie pana Hieronima Pracowitego.
Przyjmijmy więc, że sąsiad Pana Hieronima posiadał działkę nie od 1980 r., ale od 1969 r., a w 1997 r. sprzedał ją nieformalnie Panu Hieronimowi.
Pan Hieronim przeczytał w internecie, że zasiedzenie nieruchomości wynosi 30 lat i że można doliczyć do swojego okresu zasiedzenia okres posiadania poprzednika.
Pan Hieronim postanowił więc złożyć do Sądu wniosek o stwierdzenie zasiedzenia działki na swoją rzecz. W uzasadnieniu napisał, że chce do okresu 30 lat doliczyć okres posiadania sąsiada.
Sąd jednak stwierdził, że zasiedzenie nieruchomości nastąpiło na rzecz sąsiada Pana Hieronima w 1989 r., a nie na rzecz Pana Hieronima Pracowitego.
Dlaczego?
Bo zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego, które obowiązywały do 1 października 1990 r., posiadacz samoistny w złej wierze mógł doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości już po 20 latach posiadania samoistnego (więcej pisałem o tym w artykule Okres zasiedzenia).
Jakie są tego konsekwencje dla Pana Hieronima?
Sąd stwierdził, że właścicielem działki jest sąsiad Pana Hieronima. Jeśli sąsiad będzie złośliwy, może jako właściciel żądać skutecznie wydania działki od Pana Hieronima, a nawet żądać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z działki i zwrotu pożytków! (więcej na ten temat napisałem w artykule Dlaczego warto złożyć wniosek o zasiedzenie?)
Warto więc przed założeniem sprawy o zasiedzenie skonsultować się z prawnikiem, który zna się na zasiedzeniu.
Czy posiadanie samoistne jest dziedziczne?
Pozostał jeszcze do omówienia bardzo ważny temat doliczania okresu posiadania przy dziedziczeniu (spadkobraniu). Trzeba bowiem wiedzieć, że POSIADANIE SAMOISTNE JEST DZIEDZICZNE. W konsekwencji Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach przyjmuje, że spadkobierca może doliczać do okresu zasiedzenia posiadanie spadkodawcy, ale tylko w takiej części, w jakiej dziedziczy spadek.
W celu wyjaśnienia podaję przykład:
Pan Gerwazy Pechowy, który był wdowcem, od 1 stycznia 1975 r. posiadał samoistnie działkę letniskową. Był posiadaczem w złej wierze, gdyż wiedział, że działka letniskowa do niego nie należy, ale traktował ją jak swoją własność.
Pan Gerwazy miał dwóch synów – Kosmę i Damiana. Pan Gerwazy zmarł w 2000 r. Od jego śmierci synowie korzystają wspólnie z tej działki. Synowie dziedziczą po panu Gerwazym po ½ spadku.
Czy Kosma i Damian mają szansę na zasiedzenie działki?
Odpowiedź brzmi – tak. Pan Gerwazy był bowiem posiadaczem samoistnym w złej wierze przez 25 lat, a więc za krótko żeby samemu zasiedzieć nieruchomość. Ale Kosma i Damian mogą doliczyć jego okres posiadania do swojego i wystąpić o zasiedzenie działki najwcześniej z dniem 1 stycznia 2005 r., gdyż wtedy upłynie 30 lat potrzebne do zasiedzenia nieruchomości w złej wierze (25 lat posiadania pana Gerwazego Pechowego i 5 lat posiadania jego synów). Sąd powinien orzec więc zasiedzenie nieruchomości na rzecz synów Kosmy i Damiana w udziałach po ½ – takich samych, jak udziały obu synów w spadku po panu Gerwazym Pechowym.
Na końcu warto dodać, iż tylko osoba, która otrzymała nieruchomości od poprzednika dobrowolnie albo na zasadzie spadkobrania może doliczyć do zasiedzenia okresu posiadania przez poprzednika lub spadkodawcę. Doliczanie takie jest wykluczone, jeśli nieruchomość została przejęta bez zgody poprzedniego posiadacza.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Moja babcia zmarła w 1996 nagle nie pozostawiając testamentu mój dziadek zmarł po 23 od śmierci babci opłacając mieszkanie w tym moja mama ze mną mieszkaliśmy z dziadkiem opiekując się nimi mama opłacała np cześć rachunków czy należy się jej możliwość na dzień dzisiejszy zasiedzenia gdzie widnieją zdjęcia rodzinne oraz myślę,że któryś z sąsiadów może potwierdzić,iż mieszkaliśmy z dziadkiem od chwili śmierci babci?
Szanowny Panie,
Jeżeli dziadkowie byli właścicielami tego mieszkania, to ewentualny bieg okresu jego zasiedzenia na rzecz Pana i mamy rozpoczął się dopiero z chwilą śmierci babci.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, Panie Mecenasie nie wiem czy mogę tu dać zapytanie do swojej sprawy , ale zapytam. Mąż odziedziczył po wujku dom wraz budynkami gospodarczymi , okazało się jednak, przez przypadek , że budynki gospodarcze o pół metra przekraczają granice działki .Ta część przekroczona znajduje się bowiem na pasie zieleni, przy drodze gminnej . I co teraz? Mąż chce remontować budynki przerabiać, na hale bo jest rolnikiem .Dodam że wujek był właścicielem działki i nieruchomości conajmniej 20 lat . Mąż odziedziczył je w akcie w 2021 roku. Czy należy teraz składać wniosek do są o zasiedzenie i czy prawnie Mąż stanie się posiadaczem samoistnym ?
Szanowna Pani,
Z Pani opisu wynika, że wujek był prawdopodobnie samoistnym posiadaczem tego pasa gruntu. Mąż Pani jako spadkobierca wujka odziedziczył także to posiadanie. Jeżeli okres posiadania przez wujka łącznie z okresem posiadania przez męża wynosi 30 lat, mąż mógłby wystąpić o zasiedzenie tego pasa gruntu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie Mecenasie. Moi rodzice nabyli budynek w roku 1977. Wraz z roszczeniem do gruntu. Poprzedni wlasciciele zlozyli wniosek o wieczyste. Nie rozpatrzony do dnia dzisiejszego. Teraz dowiaduje sie ze jakis wyrok z 08/2022 uniemozliwia zwrot gruntu. Dom caly czas jest wlasnoscia rodziny. Nie mamy zadnych lokatorow. Dlaczego ten wyrok ma dotyczyc wszystkich. Nie jestesmy handlarzami. Czy mam przeniesc budynek.? Czy moze wystapic o zasiedzenie?
Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Sprawa jest dosyć skomplikowana, a Pański jej opis jest zbyt skrótowy, abym mógł się w niej wypowiadać w sposób odpowiedzialny. Potrzebne jest zapoznanie się z dokumentacją i odebranie dodatkowych wyjaśnień, a to jest możliwe w drodze regularnej porady prawnej, a nie w ramach bloga.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień Dobry,
Piszę o poradę w sprawie koleżanki( nie ma komputera)
Urząd Gminy dokonał uwłaszczenia działki nr 150 o pow 0,7863ha. na swoją korzyść nie biorąc pod uwagę faktu, że działka ta należała do moich dziadków już 1948 roku lub 1949r., gdy zbudowali na niej dom. W 1974 roku przekazali gospodarstwo rolne o powierzchni 6,52 ha rzecz Skarb Państwa w zamian za rentę rolniczą, fakt ten odnotowany jest w decyzji o przekazaniu gospodarstwa rolnego . Po śmierci dziadka w 1983 roku jej użytkownikiem została moja babcia, która zmarła 1993 roku. Babcia użytkowała tę działkę nieprzerwanie 19 lat. Moja mama razem z mężem, moim ojcem użytkowali przedmiotową działkę nieprzerwanie 16 lat, a po śmierci mojej mamy w 2009 roku , samodzielnie działkę użytkował mój ojciec, też nieprzerwanie do śmierci w 2020 roku tj. 11 lat. Ja, wnioskodawczyni razem z mężem użytkujemy ową działkę po śmierci ojca 2 lata. Wymienieni użytkownicy tej działki byli na stałe zameldowani w tym domu na tej działce aż do jej uwłaszczenia przez samorząd gminny w 2016 roku. Dbali o siedlisko , ponosząc środki finansowe na budowę budynku gospodarczego i jego odbudowę w latach 1983-1984 po pożarze, a następnie na jego remont np. wykonanie elewacji i jej pomalowanie, wymiana drzwi i okien. Dokonano również remontu i modernizacji domu, w którym dobudowano łazienkę i ganek, doprowadzono wodę z wodociągu, założono centralne ogrzewanie, wykonano elewację zewnętrzną, wymieniono okna, drzwi, wymieniono podłogi , czyli dokonano gruntownego remontu. Działkę ogrodzono i dbano o nią jak o własną.
Urząd Gminy, jak zawierał ze mną umowę najmu domu w 2016 roku, nie wiedziałam o tym, że dziadkowie oddali ziemię 6,25 ha na Skarb Państwa za rentę rolniczą. Nie znałam treści decyzji o przekazaniu gospodarstwa. W piśmie procesowym z dnia 12.09.2022 r. sygnatura akt INs125/22 powołując się na art.4 ust.2 ustawy z dnia 24 01.1968 roku wykluczono możliwość uznania zarówno współposiadania przez Ewę i Józefa małż. Baczewskich w okresie od daty przekazania gospodarstwa do śmierci mojego dziadka Józefa w 1983 r, i posiadania budynków przez moją babcię od 25.04.1983 r. do jej śmierci w dniu 27.10. 1993r. Przecież sukcesywnie wchodziły nowe przepisy prawne bardziej korzystne dla rolników, którzy przekazali gospodarstwo za rentę rolniczą lub emeryturę oraz dla członków ich rodzin. Działkę i dom Urząd Gminy przejął na własność, podzielił na 3 mniejsze. Mnie zaproponowano kupno domu i działkę o wiele mniejszą. Odmówiłam, gdyż zażądano ode mnie zbyt dużą sumę. Przecież ja w ten dom inwestowałam i moi rodzice też.
Aneta
Szanowna Pani,
Jest mi przykro, ale nie mogę udzielać porad prawnych w toczącej się sprawie sądowej, w której nie jestem pełnomocnikiem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Kupiłam dom z działką w lutym 2022. okazało się, że płoty stoją źle i fragment zajmowanej przeze mnie działki należy do sąsiada. Jednak działka tak użytkowana była od 36 lat przez poprzednich właścicieli, którzy dbali o ten kawałek (ok 100 m2), posadzili tam drzewa (obecnie 36 letnie świerki), mamy część bramy wjazdowej w tym miejscu. Kontynuujemy zajmowanie się tym fragmentem działki.
Czy ja jako nowy właściciel mogę ubiegać się o uznanie zasiedzenia? Czy to zasiedzenie sąd stwierdzi na rzecz poprzednich właścicieli czy na moją rzecz?
Szanowna Pani,
Z podanego przez Panią opisu wynika, że są szanse na stwierdzenie nabycia tego fragmentu gruntu przez zasiedzenie. Termin zasiedzenia upłynął w czasie, kiedy posiadaczami tego gruntu byli poprzedni właściciele kupionej przez Panią działki. Zasiedzenie nastąpiło zatem na ich rzecz. Proszę zatem rozważyć, czy nie lepszym wyjściem byłoby wystąpienie o rozgraniczenie tych nieruchomości w trybie administracyjnym, a potem na etapie postępowania sądowego odniesienie zarzutu zasiedzenia tego fragmentu gruntu. Uwzględniając ewentualny zarzut zasiedzenia, sąd dokonałby rozgraniczenia zgodnie z linią wyznaczającą granice zasiedzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry,
Czy dobrze rozumiem, że jeżeli ojciec władał samoistnie nieruchomością
(nie był wlaścicielem) pomimo, że od jego śmierci ja opłacam co roku podatek, to w przypadku założenia przeze mnie sprawy o zasiedzenie będzie ono orzeczone na rzecz moją, rodzeństwa i mamy?
Czy jednak z racji opłacania podatków mogę wnioskować o jej zasiedzenie tylko na moją rzecz?
Szanowna Pani,
Tak, rozumie Pani dobrze. Zgodnie z przeważającym kierunkiem orzecznictwa, spadkobiercy wchodzą w całość uprawnień i obowiązków spadkodawcy, a zatem przyjmuje się, że są wwiązani także w następstwo jego posiadania samoistnego, chyba, że spadkodawca przekazał swoje posiadanie tylko jednemu spadkobiercy. Dodam, że samo opłacanie podatków od nieruchomości nie jest jeszcze przejawem jej samoistnego posiadania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry. Czy art. 176.2 K. C. stosuje się także w przypadku kupna czy tylko przy spadku? Np. samoistny posiadacz sprzedał udział w działce, a nowy właściciel dolicza jego czas posiadania – nie jest spadkobiercą.
Szanowny Panie,
Przepis art. 176 par. 2 k.c. obejmuje każdą formę przeniesienia posiadania samoistnego.
adw. Jan Górski
Dzień dobry!
Proszę mi poradzić, co mogłabym zrobić w mojej sytuacji? Poprzedni właściciel użytkował działkę terenu A w użytkowaniu wieczystym od 1968 r. Ogrodził ją zagarniając jednocześnie sąsiednią działkę B należącą do miasta i którą użytkował jak własną. Na działce B wybudował garaż. Po jego śmierci w 2006 roku spadek przejęły jego dzieci, od których w tym samym roku zakupiłam całą ogrodzoną działkę wraz z zabudowaniami. Akt notarialny obejmował grunt w użytkowaniu wieczystym oraz zabudowania. O istnieniu odrębnej działki B nie wiedziałam. Czy istnieje jakakolwiek możliwość pozytywnego rozpatrzenia wniosku do sądu o zasiedzenie? Dziękuję za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Teoretycznie szansa na zasiedzenie w opisanej przez Panią sytuacji istnieje. Wiążącą opinię mógłbym jednak wydać dopiero po zapoznaniu się z dokumentacją sprawy i po uzyskaniu dodatkowych wyjaśnień, a to jest możliwe w ramach regularnej porady prawnej, a nie na blogu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie Mecenasie,
Mam pytanie. Dziadek od 1960 roku był właścicielem 4 działek leżących obok siebie. Otoczył je wszystkie ogrodzeniem, dbał o nie i użytkował. W 1970 roku dwie działki zostały przepisane na moją mamę (córka dziadka) i na ich terenie został wybudowany dom, w którym mieszkamy do dzisiaj. W 1993 miasto zabrało dwie pozostałe działki w celu wybudowania drogi. W zamian za te działki dziadek otrzymał dwie inne działki, które w tym samym roku przepisał na wujka (syn dziadka).
Do dnia dzisiejszego na zabranych działkach nie powstała droga. Rok temu miasto zrezygnowało z planu budowy drogi i działki zostały przekształcone na budowlane.
Przez wszystkie lata wiedzieliśmy, że działki należą do Miasta, ale mieszkaliśmy obok nich, w dalszym ciągu znajdowały się w ramach naszego ogrodzenia, więc dbaliśmy o nie i użytkowaliśmy ten teren jak własny.
Czy w tej sytuacji mogę mówić o zasiedzeniu w dobrej, czy złej wierze? Czy okres zasiedzenia mam liczyć od momentu kiedy działki zostały zabrane na budowę drogi, czy mogę doliczyć okres, w którym dziadek był ich właścicielem? Czy w tym momencie widzi Pan szansę na uznanie takiego zasiedzenia?
Będę bardzo wdzięczna za odpowiedź.
Pozdrawiam!
Szanowna Pani,
Sprawa jest skomplikowana i jej wyjaśnienie przekracza ramy niniejszego bloga. Kwalifikuje się ona do odbycia regularnej porady prawnej, do której należałoby przedstawić całość dokumentacji oraz udzielić dodatkowych wyjaśnień.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry, Panie Mecenasie, mam pytanie. Sprawa o zasiedzenie jest w toku w sądzie rejonowym. Okazało się, że strona przeciwna nie za czekała na sprawiedliwy wyrok sądu, lecz już po przyjęciu wniosku o zasiedzenie i po poinformowaniu o tym fakcie uczestników przez Sąd działka została sprzedana. Przy podpisywaniu aktu notarialnego strona przeciwna oświadczyła że nie ma osób trzecich roszczących prawa do działki na piśmie. Toczy się sprawa o możliwości popełnienia przestępstwa u prokuratora. Następnie nowy właściciel zrobił darowiznę na swojego syna. Czy jeśli Sąd zatwierdzi nasze zasiedzenie i zostanie stwierdzone oszustwo to czy w tej sytuacji istnieje możliwość odzyskania działki fizycznie? Co nam pozostaje w tej sytuacji?
Z góry bardzo dziękuję za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Trudno mi się wypowiadać w sposób wiążący bez zapoznania się z dokumentacją sprawy i bez poznania całokształtu jej okoliczności. Na podstawie Pani informacji mogę stwierdzić tylko, że jeśli nieruchomość miała założoną księgę wieczystą, a nabywcy działki byli w dobrej wierze, to nabycie jej przez nich było prawnie skuteczne.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski