Czy tryb dochodzenia roszczeń z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest jedynym sposobem skutecznego zakwestionowania treści wpisów w księdze wieczystej?
Co to jest rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych?
Sens prowadzenia ksiąg wieczystych dla nieruchomości wyraża się w zaufaniu do treści istniejących w nich wpisów. Ustawa o księgach wieczystych i hipotece (ukwh) konstruuje to zaufanie w postaci domniemania sformułowanego w art. 3 tej ustawy. Zgodnie z tym przepisem:
Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.
Konsekwencją tego domniemania jest instytucja tzw. rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych uregulowana w art. 5 ukwh. Istota tej rękojmi polega na tym, że w razie niezgodności wpisu w księdze z rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść osoby działającej w dobrej wierze, która nabyła prawo ujawnione w księdze wieczystej.
Tryb usunięcia niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a rzeczywistym stanem prawnym z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece
Zgodnie z art. 10 ukwh,
w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo której prawo jest bezpodstawnie obciążone lub ograniczone, może żądać usunięcia niezgodności.
Żądania tego dochodzi się w sprawie cywilnej w trybie procesowym. Uwzględnienie przez sąd żądania takiego pozwu jest podstawą do wpisania do księgi pominiętego prawa lub wykreślenia bezpodstawnego obciążenia.
Czy można zakwestionować treść wpisów w księdze wieczystej w innym postępowaniu sądowym?
W praktyce powstała wątpliwość, czy tryb dochodzenia roszczeń na podstawie art. 10 ukwh jest jedynym sposobem skutecznego zakwestionowania treści wpisów w księdze wieczystej, czy też można czynić to także w formie zarzutu o niezgodności istniejącego wpisu z rzeczywistym stanem rzeczy zgłoszonego w innej sprawie. Chodzi, przykładowo, o to, czy pozwany o eksmisję z nieruchomości może skutecznie podnieść zarzut, że powód w istocie nie jest jej właścicielem, gdyż wpis jego prawa własności w księdze wieczystej był wadliwy, czy też zarzut ten może być zgłoszony i rozpatrywany wyłącznie w odrębnym procesie, wszczętym na podstawie art. 10 ukwh.
Odpowiedzi na to pytanie udzielano w orzecznictwie sądowym w zależności od tego, czy wpis miał charakter konstytutywny, czy deklaratywny.
Najprościej rzecz ujmując, wpis deklaratywny nie konstytuuje wpisanego prawa, lecz przydaje mu jedynie walor przewidzianego w art. 3 ukwh domniemania jego prawdziwości z rzeczywistym stanem prawnym.
PRZYKŁAD – notarialne zbycie nieruchomości powoduje przejście jej własności na nabywcę z mocy samej treści tego aktu, niezależnie od tego czy zostało objęte wpisem w księdze wieczystej
Natomiast wpis konstytutywny to taki, którego dopiero ujawnienie w księdze wieczystej warunkuje powstanie prawa.
PRZYKŁAD – samo ustanowienie w umowie notarialnej prawa wieczystego użytkowania, odrębnej własności lokalu, czy obciążenia hipoteką nie powoduje powstania tych praw; stają się one skuteczne prawnie dopiero po ich ujawnieniu (wpisaniu) w księdze wieczystej.
Nie budziło wątpliwości, że przy wpisach deklaratywnych, można je podważać „przesłankowo” także w innych procesach, a nie tylko na skutek wszczęcia sprawy w trybie art. 10 ukwh. Natomiast istniały wątpliwości odnośnie do wpisów o charakterze konstytutywnym.
Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 8 września 2021
Wątpliwości te rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 8 września 2021 r., III CZP 28/21 o następującej treści:
Domniemanie zgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym, o którym mowa w art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2019 r. poz. 2204 z późn. zm.), także w odniesieniu do wpisu hipoteki, może zostać wzruszone – jako przesłanka rozstrzygnięcia – w innej sprawie cywilnej niż sprawa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10 tej ustawy).
Wprawdzie uchwała odnosi się wprost tylko do jednego rodzaju wpisu konstytutywnego – hipoteki, ale z jej uzasadnienia wynika, że ma zastosowanie do wszystkich przypadków wpisów o charakterze konstytutywnym.
A zatem, jeśli pozew o eksmisję złoży użytkownik wieczysty, w stosunku do którego są wątpliwości, czy jest „właściwie” wpisany do księgi wieczystej, druga strona może to kwestionować w tym samym postępowaniu, bez konieczności wytaczania odrębnego powództwa z art. 10 ukwh.
Podziel się:
O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
