Czy można zasiedzieć nieruchomość rolną?

Kto i po ilu latach może zasiedzieć grunt rolny oraz jakie są zakazy i ograniczenia? Zapraszamy do lektury aktualnych informacji w tym zakresie.

UWAGA, Niniejszy artykuł uwzględnia także dalsze zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, które weszły w życie w dniu 26 czerwca 2019 

Prawo zasiedzenia gruntu rolnego – co musisz wiedzieć?

Jak stanowi artykuł 172 kodeksu cywilnego:

• 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
• 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
• 3. Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3 [tj. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego] przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 dowody potwierdzające osobiste prowadzenie gospodarstwa rolnego, zamieszkanie, powierzchnię użytków rolnych i kwalifikacji rolniczych ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych

Podkreślić należy, że art. 172 § 3 kodeksu cywilnego wprowadzający ograniczenia nabywania nieruchomości rolnej wszedł w życie 30 kwietnia 2019 r. i dotyczy wyłącznie przypadków, gdy bieg zasiedzenia ziemi rolnej skończył się po tym terminie. A więc w sytuacji, gdy bieg zasiedzenia skończył się przed 1 maja 2019 r., ograniczenia w zakresie zasiadywania nieruchomości rolnej nie obowiązują, nawet jeśli sąd wyda orzeczenie po tej dacie.

Warto też wspomnieć, że zgodnie z ustawą z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Z tej definicji nieruchomości rolnej prawo przewiduje dwa wyłączenia.

1. Pierwsza – nie uznaje się za nieruchomości rolne położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.
2. Druga – nie jest nieruchomością rolną grunt poniżej 0,30 ha.

Kto może zasiedzieć nieruchomość rolną?

Jak wspomniano, w chwili obecnej, nabywcą nieruchomości rolnej przez zasiedzenie może być wyłącznie rolnik indywidualny.

Za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną:

1. będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha i
2. posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz
3. co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego oraz
4. prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo.

Jeśli chodzi o kryterium obszarowe oraz okres zamieszkiwania w danej gminie, są one dość jasne, natomiast poniżej omówimy szczegółowo pozostałe punkty.

Uważa się, że osoba fizyczna osobiście prowadzi gospodarstwo rolne, jeżeli:

• pracuje w tym gospodarstwie,
• podejmuje wszelkie decyzje dotyczące prowadzenia działalności rolniczej w tym gospodarstwie;

Z kolei za kwalifikacje rolnicze uważa się:

• wykształcenie rolnicze zasadnicze zawodowe, zasadnicze branżowe, średnie, średnie branżowe lub wyższe lub
• tytuł kwalifikacyjny lub tytuł zawodowy, lub tytuł zawodowy mistrza w zawodzie przydatnym do prowadzenia działalności rolniczej i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie albo wykształcenie wyższe inne niż rolnicze i ukończone studia podyplomowe w zakresie związanym z rolnictwem, albo wykształcenie średnie lub średnie branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 3-letni staż pracy w rolnictwie, lub
• wykształcenie podstawowe, gimnazjalne, zasadnicze zawodowe lub zasadnicze branżowe inne niż rolnicze i posiada co najmniej 5-letni staż pracy w rolnictwie.

Wreszcie, za staż pracy w rolnictwie uznaje się okres, w którym osoba fizyczna:

• podlegała ubezpieczeniu społecznemu rolników lub
• prowadziła działalność rolniczą w gospodarstwie rolnym o obszarze nie mniejszym niż 1 ha stanowiącym jej własność, przedmiot użytkowania wieczystego, przedmiot samoistnego posiadania lub dzierżawy, lub
• była zatrudniona w gospodarstwie rolnym na podstawie umowy o pracę lub spółdzielczej umowy o pracę, wykonując pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej, lub
• wykonywała pracę związaną z prowadzeniem działalności rolniczej w charakterze członka spółdzielni produkcji rolnej.

Czy możliwe jest zasiedzenie nieruchomości rolnej przez nie-rolnika?

Ustawa przewiduje wyjątki od zasady, że możliwe jest nabycie nieruchomości rolnej tyko przez rolnika indywidualnego. Najważniejszymi z tych wyjątków, odnoszących się także do zasiedzenia, jest nabycie przez zasiedzenie gruntu rolnego o wielkości mniejszej niż 3000 m2.

Z uwagi na niejednoznaczne sformułowanie przepisów, wątpliwości budzi możliwość zasiedzenia przez nierolnika gruntu rolnego o powierzchni od 0,3 hektara do 0,99 hektara po 26 czerwca 2019 r. (data wejścia w życie kolejnej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) – szczegółowo kwestie te opisujemy w naszej książce „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”.

Ponadto, wątpliwości budzi możliwość zasiedzenia nieruchomości rolnych o powierzchni minimum 1 hektara przez:

• posiadacza samoistnego, będącego osobą bliską w stosunku do formalnego właściciela gruntu. Przez taką osobę należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów,
• jednostkę samorządu terytorialnego,
• Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,
• osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania,
• parki narodowe, w przypadku nabycia nieruchomości rolnej na cele związane z ochroną przyrody.

Dodać należy, że ustawa przewiduje generalną klauzulę, zgodnie z którą nabycie nieruchomości rolnej przez inne podmioty może także nastąpić za zgodą Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka, wyrażoną w drodze decyzji administracyjnej

 Uwaga! Jeżeli nabywana nieruchomość rolna ma wejść w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, wystarczające jest, gdy określone w ustawie wymogi dotyczące nabywcy nieruchomości rolnej spełnia jeden z małżonków.

Posiadanie samoistne ziemi rolnej

Zasiedzieć nieruchomość rolną może tylko ten, kto był jej posiadaczem samoistnym. Za posiadanie samoistne uznaje się takie, które spełnia łącznie dwa warunki:

• polega na władaniu i korzystaniu z nieruchomości przez posiadacza w taki sposób jak czyniłby to jej prawowity właściciel, niczego z właścicielem nie uzgadniając. Nie jest więc samoistnym posiadaczem dzierżawca nieruchomości, nawet gdyby dzierżawa ta była bardzo długoterminowa, ani osoba, która posiada nieruchomość na podstawie innej umowy zawartej z właścicielem nieruchomości.
• posiadacz jest postrzegany przez otoczenie tak jak za osoba, której przysługuje formalny tytuł własności do nieruchomości.

Więcej o tym piszemy w artykule pt. „Posiadacz samoistny”.

Zasiedzenie gruntu rolnego w dobrej wierze

Dobra wiara polega na tym, że posiadacz nieruchomości jest w sposób usprawiedliwiony przekonany, że przysługuje mu tytuł własności, chociaż to jego przekonanie jest błędne. Obowiązywanie takiej treści definicji dobrej wiary oznacza, że w praktyce występuje ona rzadko. W zasadzie ogranicza się do przypadków nabycia nieruchomości umową notarialną, która okazuje się nieważna lub do zasiedzenia w niektórych przypadkach gruntu graniczącego z nieruchomościami sąsiadującymi.

Uwaga! Osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy jej nabycia jest posiadaczem w złej wierze, mimo uiszczenia całej uzgodnionej ceny kupna.

Termin zasiedzenia nieruchomości rolnej w dobrej wierze wynosi 20 lat i przez cały ten okres posiadanie musi mieć charakter samoistny.

Zasiedzenie ziemi rolnej w złej wierze

W złej wierze jest posiadacz, który wie, że nie przysługuje mu prawo własności do nieruchomości, a także ten, kto na podstawie okoliczności towarzyszących jego posiadaniu powinien wiedzieć, że prawo to mu nie przysługuje. Oznacza to, że świadomość, iż osoba posiada cudzą własność przesądza tylko o złej wierze posiadacza, nie ma zaś wpływu na samoistny charakter posiadania. Chodzi tylko o to, żeby posiadacz, mimo tej świadomości, traktował nieruchomość jak własną, a więc inwestował w nią, ogradzał, decydował o uprawach, czy o zmianie profilu upraw. Istotnym, choć nieprzesadzającym statusu samoistnego posiadania, jest płacenie podatków od nieruchomości.

Termin zasiedzenia ziemi rolnej w złej wierze wynosi 30 lat i przez cały ten okres posiadanie musi mieć charakter samoistny.

***

Więcej o różnicy pomiędzy dobrą a złą wiarą piszemy w artykule „Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze”

Wniosek o zasiedzenie gruntu rolnego – co musi zawierać?

Wniosek o zasiedzenie nieruchomości należącej do Skarbu Państwa Powinien odpowiadać ogólnym standardom wniosku o zasiedzenie. Oznacza to, że obowiązkowymi elementami tego wniosku są:

• oznaczenie sądu do którego wniosek jest kierowany. Obowiązuje tu właściwość wyłączna  sądu – miejsca położenia nieruchomości,
• oznaczenie rodzaju pisma
• oznaczenie wnioskodawcy z podaniem adresu zamieszkania i numeru PESEL oraz oznaczenie uczestników postępowania z podaniem ich adresów zamieszkania,
• oznaczenie wartość przedmiotu sporu (wartości rynkowej gruntu rolnego)
• sformułowanie żądania wniosku przez dokładne określenie przedmiotowej nieruchomości oraz dane osoby (osób), która zasiedziała nieruchomość i datę zasiedzenia,
• wskazanie dowodów i wniosków dowodowych na poparcie żądania wniosku,
• wykazanie spełnienia przesłanek do zasiedzenia gruntu rolnego (tj. status rolnika indywidualnego) – w sytuacji, gdy bieg zasiedzenia kończy się po 30.04.2019
• uzasadnienie żądania wniosku
• wymienienie składanych załączników (w tym odpowiedniej ilości odpisów wniosku przeznaczonych do doręczenia uczestnikom),
• podpis wnioskodawcy lub jego pełnomocnika.

Wzór wniosku o zasiedzenie można znaleźć w naszej książce „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”

Zachęcamy też do lektury wpisu „Zasiedzenie nieruchomości rolnej – zmiany w prawie” .

O autorze

Witaj,

nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.

Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".

Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .

Wasze Opinie:

Kancelaria Adwokacka Jan Górski

5.0

Na podstawie 58 opinii

Iza S

11:16 08 Jan 23

W imieniu mojego taty polecam współpracę z mecenasem dr Michałem Górskim. Obsługa prawna bardzo profesjonalna. Jasne przedstawienie różnych wariantów rozwiązania sprawy. Bardzo dobre przygotowanie do rozmowy. Rzetelne podchodzenie do sprawy. Kultura osobista na wysokim poziomie. Bardzo polecam!

Agnieszka Tomczyk

21:15 24 Oct 22

Bardzo rzeczowy i dobrze przygotowany do spotkania prawnik. Realnie ocenia szanse wygrania sprawy. Rzetelny i cierpliwy. Polecam serdecznie szczególnie w sprawach zasiedzenia, ponieważ ma ogromna wiedzę i doświadczenie, statystyki mówią same za siebie.

Sylwia Maluszycka-Celi

14:36 21 Oct 22

Bardzo polecam współpracę z mecenasem Michałem Górskim. Profesjonalnie poprowadzona sprawa o zasiedzenie nieruchomości, wszystko sprawnie i terminowo. Bardzo dobry kontakt na każdym etapie sprawy, jasne i konkretne wytyczne w sprawie kierunku działania oraz niezbędnych dokumentów. Dodatkowo pan Michał jest bardzo sympatycznym człowiekiem. Polecam serdecznie!

Dagmara Dziarnowska

09:04 11 Apr 22

Bardzo polecam korzystanie z usług tej kancelarii. Mecenas Michał Górski est wyjątkowo kompetentny, widać że bardzo sprawny w ocenie sprawy, ktora w moim przypadku jest bardzo skomplikowana. Fachowa porada na poziomie, przy tym miły i serdeczny kontakt i bardzo ludzkie traktowanie. Korzystajcie.

Marlena

22:56 22 Mar 22

Bardzo serdecznie polecam Kancelarie Mecenasa Jana Górskiego. Nasza sprawa była bardzo trudna. W trakcie tych kilku lat trwania procesu zawsze dyspozycyjny , przygotowany do każdego spotkania i do każdej rozprawy . W chwilach krytycznych kiedy sprawa się mniej lub bardziej komplikowała Pan Mecenas zawsze emanował opanowaniem i wiarą w sukces. Pełen profesjonalizm. Brawo.Jeszcze raz DZIĘKUJEMY.

Paulina Manios

09:40 01 Feb 22

W marcu 2021 r. nawiązaliśmy z Kancelarią współpracę w sprawie dotyczącej zasiedzenia udziałów w nieruchomości. Od samego początku zarówno mec. Michał Górski, jak i mec. Jan Górski wykazali się dużym zaangażowaniem w szczegółowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, rozważenie potencjalnych czynników niepowodzenia postępowania sądowego oraz skrupulatne przygotowanie wniosku o zasiedzenie.Dzięki rozległej wiedzy merytorycznej i przede wszystkim doświadczeniu mec. Michała oraz Jana Górskich sąd wydał postanowienie stwierdzające zasiedzenie udziałów już na pierwszej rozprawie. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za rzetelność, profesjonalizm, wsparcie i życzliwe, ludzkie podejście do naszej sprawy. Życzymy dalszych sukcesów naukowych oraz zawodowych i z pewnością będziemy polecać!