Jaki jest okres zasiedzenia przy posiadaniu samoistnym w złej wierze? Ile lat trwa zasiedzenie w dobrej wierze?
W tym artykule opisuję, ile wynosi:
- okres zasiedzenia rzeczy ruchomej,|
- okres zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowej i służebności przesyłu oraz użytkowania wieczystego.
Pamiętaj! Okres zasiedzenia musi być nieprzerwany! (choć jak to zwykle w prawie bywa Sąd Najwyższy dopuszczał pewne wyjątki w szczególnych sytuacjach).
Okresy zasiedzenia wymagane przez prawo są długie, przeczytaj więc także artykuł o możliwości doliczenia do zasiedzenia okresu posiadania przez poprzedników.
Nie zapomnij również, że tylko posiadacz samoistny może doprowadzić do zasiedzenia (więcej w artykułach Posiadacz samoistny, Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze).
Okres zasiedzenia ruchomości (na przykład zasiedzenie samochodu)
Tutaj sytuacja jest prosta – DO ZASIEDZENIA RUCHOMOŚCI WYSTARCZĄ 3 LATA nieprzerwanego posiadania w dobrej wierze, niezależnie od tego kiedy rozpoczęło i skończyło się zasiedzenie. Ale uwaga: Sądy bardzo rygorystycznie traktują dobrą wiarę posiadacza samochodu!
Okres zasiedzenia nieruchomości, służebności gruntowej i służebności przesyłu
Dużo trudniejsze jest liczenie okresu zasiedzenia nieruchomości, bo od czasów II wojny światowej prawo w tym zakresie zmieniało się kilka razy.
W związku z powyższym, długość okresu zasiedzenia wymaganego prawem zależy od tego, kiedy rozpoczęło i skończyło się posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia.
Pamiętaj! Jeśli jednak formalnym właścicielem nieruchomości jest osoba niepełnoletnia, bieg zasiedzenia nie może się skończyć zanim nie ukończy ona 20 lat.
Warto również wiedzieć, że prawo i orzecznictwo Sądu Najwyższego przewiduje taki sam okres dla zasiedzenia nieruchomości jak i służebności gruntowej, służebności przesyłu oraz użytkowania wieczystego.
A teraz DWA ZASTRZEŻENIA:
Po pierwsze, ten artykuł NIE DOTYCZY zasiedzenia nieruchomości, których właścicielem był lub jest Skarb Państwa albo samorząd (czyli gmina, powiat albo województwo). Zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa lub nieruchomości samorządowej jest możliwe, ale nieco inaczej liczy się jej okres zasiedzenia.
Po drugie, ten artykuł NIE DOTYCZY sytuacji, gdy posiadanie samoistne nieruchomości rozpoczęło się przed 1946 r.
Obecnie, aby zasiedzieć nieruchomość, posiadanie samoistne w dobrej wierze musi trwać 20 lat, a posiadanie samoistne w złej wierze 30 lat.
Okresy te zostały wydłużone ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy Kodeks cywilny, która weszła w życie w dniu 1 października 1990 r. Dlaczego wtedy? Bo nastąpiła zmiana ustroju na wolnorynkowy, w którym mocniej chroni się własność prywatną.
Wcześniej, w PRL-u, kiedy własność prywatna była oficjalnie „podejrzana”, do nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie wynosiły w Kodeksie cywilnym tylko 10 lat dla posiadania samoistnego w dobrej wierze i 20 lat dla posiadania samoistnego w złej wierze. Okresy te obowiązywały od 1 stycznia 1965 r.
Jeszcze wcześniej, okresy zasiedzenia uregulowane w Prawie rzeczowym z 1946 r. były takie jak teraz – czyli 20 lat dla posiadania samoistnego w dobrej wierze i 30 lat dla posiadania samoistnego w złej wierze.
Jedynym wyjątkiem była sytuacja, gdy ktoś bez ważnej podstawy został wpisany do księgi wieczystej jako właściciel – wtedy okres zasiedzenia wynosił 10 lat dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze i 20 lat dla posiadacza samoistnego w złej wierze.
To, zdaniem władz PRL-u, stanowiło za dużą ochronę własności prywatnej i dlatego okresy zasiedzenia skrócono w nowym Kodeksie cywilnym, który wszedł w życie 1 stycznia 1965 r.,
A teraz WAŻNE PYTANIE:
Kiedy mają zastosowanie dłuższe okresy zasiedzenia (20 i 30 lat), a kiedy krótsze okresy zasiedzenia (10 i 20 lat)?
Po pierwsze, gdy okres zasiedzenia upłynął 1 października 1990 r. lub później stosuje się obecnie obowiązujące dłuższe terminy.
Przykład:
Pan Wincenty Pechowy posiada samoistnie działkę od listopada 1980 r. Jest posiadaczem samoistnym w złej wierze, bo wie, że działka do niego nie należy, ale korzysta z działki jak właściciel.
Jak widać więc, Pan Wincenty Pechowy zaczął posiadać działkę po 1 stycznia 1965 r., czyli wtedy kiedy obowiązywały w Kodeksie cywilnym krótkie okresy zasiedzenia, w tym 20 lat dla posiadacza w złej wierze.
Pan Wincenty Pechowy nie zdążył jednak zasiedzieć swej działki przed 1 października 1990 r., gdyż do tej daty posiadał działkę jedynie przez 10 lat. W takim razie stosuje się już nowe wydłużone terminy.
Pan Wincenty Pechowy może doprowadzić więc do zasiedzenia działki po 30 latach, czyli dopiero w listopadzie 2010 r.
Po drugie, gdy bieg zasiedzenia zaczął się po 1 stycznia 1965 r., a skończył przed 1 października 1990 r. stosuje się krótkie terminy, tak jak w poniższym przykładzie.
Przykład:
Pan Gniewomir Pracowity posiadał samoistnie grunt od lutego 1965 r. Jest posiadaczem samoistnym w złej wierze, bo wie że grunt do niego nie należy, ale korzystał z niego jak właściciel.
Jak widać więc, Pan Gniewomir Pracowity zaczął posiadać działkę po 1 stycznia 1965 r., czyli wtedy kiedy obowiązywały w Kodeksie cywilnym krótkie okresy zasiedzenia.
Pan Gniewomir Pracowity zasiedział więc grunt w styczniu 1985 r., gdyż wtedy upłynęło 20 lat posiadania w złej wierze.
Okres zasiedzenia gruntu przez Pana Gniewomira Pracowitego skończył się przed 1 październikiem 1990 r., a więc nie stosuje się do niego nowych, wydłużonych okresów zasiedzenia.
Najbardziej skomplikowane są jednak sytuacje, gdy bieg zasiedzenia rozpoczął się po 1946 r., a nie skończył się przed 1 stycznia 1965 r. Wtedy, zgodnie z art. XLI par. 2 przepisów wprowadzających kodeks cywilny stosujemy terminy z ówczesnego Kodeksu cywilnego albo z Prawa rzeczowego, w sposób najbardziej korzystny dla zasiadującego.
Przykład:
Pani Hipolita Zapobiegliwa posiadała samoistnie grunt od września 1960 r. po ludziach, którzy opuścili go zaraz po wojnie. Grunt nie jest objęty księgą wieczystą. Pani Hipolita Zapobiegliwa wie, że nie jest właścicielem gruntu, ale traktuje go jak swój – jest więc posiadaczem samoistnym gruntu w złej wierze.
Zgodnie z przepisami Prawa rzeczowego, Pani Zapobiegliwa jako samoistny posiadacz gruntu w złej wierze doprowadziłaby do jego zasiedzenia dopiero po 30 latach, czyli we wrześniu 1990 r.
Kodeks cywilny z 1965 r. przewidywał jednak krótszy okres, to jest 20 lat dla samoistnego posiadacza w złej wierze. Przy stosowaniu kodeksu cywilnego należało jednak liczyć termin od daty jego wejścia w życie, czyli od 1965 r.
W ten sposób licząc, Pani Hipolita Zapobiegliwa jako posiadacz samoistny w złej wierze doprowadziłaby do jego zasiedzenia po 20 latach od daty wejścia w życie Kodeksu cywilnego, czyli w 1985 r.
Jak widać więc, w tej konkretnej sytuacji należy stosować krótsze terminy z Kodeksu cywilnego z 1965 r.
Witam. Czy możliwa jest odpowiedź na pytanie, czy grunt należący do Skarbu Państwa (zielona część pasa drogowego za przydrożnym rowem), który jest użytkowany co najmniej od 1970 r w przekonaniu, że stanowi on nierozerwalną część z pozostałym gruntem będącym w posiadaniu rodziny (wpis w k.wiecz.) można zasiedzieć? Czy można mówić tu o dobrej czy raczej złej wierze?
Działkę o wielkości 0,13 ha (w ewidencji oznaczonej jako 110) wraz z zabudowaniami otrzymał od powojennych władz dziadek męża, repatriant, jako zadośćuczynienie za mienie pozostawione za wschodnią granicą.
W 1970 r. z owych 13 arów uwłaszczono kawałek gruntu o powierzchni 57 m.kw. (0,0057 ha) pod rozpoczynającą się inwestycję drogową (przebudowa drogi, obecnie oznaczanej jako droga krajowa). Działka została podzielona i oznaczona jako xxx/1 podlegajaca wywłaszczeniu oraz xxx/2 pozostająca w zasobach rodziny. Ciekawostką jest fakt, że w dokumentacji geodezyjnej zgoda na wywłaszczenie podpisana jest imieniem i nazwiskiem nieżyjącego od 1965 r. dziadka, zaś nieruchomością w tym czasie zarządzał jego syn. Akt notarialny określający jego status jako właściciela sporządzono w 1973 r.
Modernizację drogi zakończono ok. 1972 r.
W 1982 r. za wywłaszczony teren wypłacono rodzinie niewielkie odszkodowanie.
Po dokonaniu wywłaszczenia i wytyczeniu granicy pomiędzy działkami xxx/1 oraz xxx/2 rodzice męża przy pomocy rodziny i sąsiadów ustawili ogrodzenie: siatka na betonowej podmurówce. Powstało ono wzdłuż linii wskazanej jako owa granica i stoi do dnia dzisiejszego, a więc niemal już 50 lat.
Obecnie (od 1997 r.) nieruchomością zarządza wnuk pierwszego właściciela i właśnie (konkretnie w czerwcu tego roku) dowiedział się, że owe ogrodzenie stoi na pasie drogowym! Takie jest stanowisko GDDKiK po przeprowadzonych dla własnych potrzeb pomiarach geodezyjnych (w czerwcu tego roku).
Dotychczas nikt z rodziny nie miał świadomości, że część gruntu z działki xxx/2 przebiegająca wzdłuż ogrodzenia może być własnością Skarbu Państwa (GDDKiA). Zdziwienie faktem wykazują też sąsiedzi, w pamięci których zachowały się jeszcze wspomnienia tamtych czasów.
Nadmienię, że od chwili powstania ogrodzenia do chwili obecnej nikt z „drogówki” nie podważył ani nie wskazał faktu niewłaściwego posiadania. Przez te wszystkie lata ów pasek terenu (ok. 1,5 m szer. i ok. 50 m. długości) był częścią ogrodu obsadzonego kwiatami i krzewami owocowymi a rodzina dbała o niego w przekonaniu, że działka xxx/1 zaczyna się właśnie za ogrodzeniem.
Czy w tej sytuacji można zastosować opcję zasiedzenia? Czy jest szansa na uzyskanie pozytywnego wyroku? Od podzielenia działki minęło niemal pół wieku, tyleż samo stoi wspomniane ogrodzenie a w wieloletnim przekonaniu całej rodziny wywłaszczenie dotyczyło terenu za ogrodzeniem.
Cała działka na przestrzeni tych lat miała trzech właścicieli: od ok. 1945 r. (ojciec), od 1973 r. (syn) oraz od 1997 r. (wnuk)
Szanowna Pani,
W orzecznictwie sądowym dopuszcza się wyjątek usprawiedliwionymi okolicznościami od zakazu zasiadywania drogi publicznej. Wydaje się, że w opisanej przez Panią sytuacji są pewne szanse, aby ten wyjątek zastosować do opisanego przez Panią pasa gruntu. Pewności jednak nie ma, gdyż zależeć to będzie od oceny sądu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie,
Od 12 lat użytkujemy działkę 266 metrów kwadratowych przyległą do naszej. Działka była ugorem i za zgodą właściciela doprowadziliśmy ja do pięknego ogrodu warzywnego. Od początku pytaliśmy czy będzie ją można kupić. Ponieważ właściciel nie był zainteresowany zbyciem takiej małej działki wchodzącej w skład kilku innych działek o powierzchni kilkunastu tysięcy metrów kwadratowych powiedział, że sprzedaż może być możliwa gdy będzie zbywał inne działki. Po kilku latach doszło do rozwodu i działki trafiły w posiadanie małżonki byłego właściciela, która również udzieliła nam słownej zgody na użytkowanie i potwierdziła, że przy sprzedaży całości spotkamy się u notariusza i dokonamy zakupu. W ostatnich dniach dowiedzieliśmy się, że sprzedaje całą posiadłość deweloperowi nie informując nas. Rozumiem że okres 12 lat uprawiania i traktowania tej ziemi jak własnej (uprawa, nawożenie, krzewy i drzewa owocowe) jest okresem zbyt krótkim aby wystąpić o zasiedzenie, ale czy jest jakaś inna możliwość spowodowania dotrzymania słowa sprzedaży przez właścicielkę?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam
Janusz
Szanowny Panie,
Niestety nie. Byłaby taka możliwość, gdyby to zobowiązanie zostało złożone w formie aktu notarialnego. Be takiej formy pozostaje zobowiązaniem honorowym.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam! Mam taka sytuację, a mianowicie, moja babcia dzierżawi działkę budowlaną od miasta. Przejęła tą dzierżawę po swojej mamie. Ogólnie działka jest użytkowana, mniej więcej 60/70 lat. Ja mam 31 lat i ze względu na wiek babci zajmuje się i dbam o nią ja od 20 lat. Czy w takiej sytuacji mogłabym starać się o ta działkę przez zasiedzenie?
Z góry dziękuję za odpowiedź.
Pozdrawiam.
Niestety, nie widzę szans na zasiedzenie. Umowa dzierżawy przesądza o tym, że posiadanie działki jest tzw. posiadaniem zależnym, a nie samoistnym. Tymczasem tylko to ostatnie może prowadzić do zasiedzenia.
adw. Jan Górski
Witam mam pytanie jestem posiadaczem działki od 4 lat po śmierci mamy , a mieszkam tam 37 lat ,od lat stoi siatka odgrodzona od sąsiadów ,po tylu latach sąsiadka wzięła geodetę i wchodzi nam w podwórko w jednym miejscu około 30 cm a w ty miejscu rosną drzewka ozdobne czy może nam je wyrwać i się ogrodzić, czy możemy składać pismo o zasiedzenie(i czy powinny stać słupki wyznaczone przez geodetę czy może sobie wbić rury bo to zrobiła, a mam małe dziecko i na razie jest to po mojej stronie bo jej obecna siatka jest dalej). Pozdrawiam Magda
Szanowna Pani,
Jeżeli było wszczęte urzędowe postępowanie rozgraniczeniowe, to powinna być Pani o tym zawiadomiona i nie wyrazić zgody na proponowany przebieg granicy, tylko obstawać przy granicy wyznaczonej przez zasiedzenie. Wówczas sprawa zostanie przekazana sądowi, a ten w rozgraniczeniu powinien kierować się przesłaną własności, którą wyznacza zasiedzenie. Dodam, że sąsiadka nie ma prawa samowolnie usuwać drzew czy innych nasadzeń, a gdyby to zrobiła, wtedy przysługiwałoby Pani roszczenie o ochronę naruszonego posiadania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam Pana.
Jestem właścicielką mieszkania, które wynajmuję tym samym lokatorom już od 9 lat. Czy jest jakiś okres,przewidziany prawem, po upływie którego lokatorzy mogą ubiegać się o zasiedzenie mojego mieszkania?
Dzień dobry,
Tak długo, jak lokatorzy respektują umowę najmu i opłacają czynsz najmu na Pani rzecz, nie są oni posiadaczami samoistnymi, tylko zależnymi i mogą mieszkać w tym mieszkaniu 50 albo 100 lat i tak nie nabędą prawa własności do tego mieszkania przez zasiedzenie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam Pana…
Mój wujek- brat taty ( kawaler) był właścicielem budynków gospodarczych a także gruntów rolnych. Wraz z moimi rodzicami i moim rodzenstem mieszkaliśmy i nadal mieszkamy w owym domu, użytkujemy grunty. Wujek zmarł 3 lata temu,mój tato rok po jego śmierci. Zgodnie z prawem spadkobiercami jest rodzeństwo wujka ( mojego zmarłego taty,my). Moim pytaniem jest czy moja mama mieszkająca w tym domu( ponad 30 lat) może ubiegać się o zasiedzenie? Czy pozostali spadkobiercy mogą sie na to nie zgodzic? Dodam tylko że podatki opłacala mama, niestety na kwitku wpłat zawsze było imię i nazwisko wujka jako właściciela ( wujek mieszkał przez ponad te 30 lat innym mieście, zgodził się na opłacanie przez mamę podatków w zamian za użytkowanie budynkami i gruntami rolnymi).
Bardzo proszę o odpowiedź.Dziekuje i pozdrawiam.
Szanowna Pani,
Z Pani opisu nie wynika jasno,jaka była treść umowy pomiędzy wujkiem a Pani rodzicami co do zasad posiadania tej nieruchomości. Można bowiem mieć wątpliwość,czy posiadanie rodziców było posiadaniem samoistnym,a tylko takie prowadzi do zasiedzenia.Wątpliwości tych nie usunie się w ramach niniejszego bloga,można je wyjaśnić do końca w ramach regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw.Jan Górski
Bardzo przydatny portal. Dzięki p. Mecenasie.
Dzień dobry Panie Mecenasie,
stan sprawy jest następujący: w listopadzie tego roku sąsiedzi wystąpili do Mamy o zwrot części działki. Powołują się na zawartą ustną umowę użyczenia między nimi a Mamą w 1997 r. Jak twierdzą w piśmie, w 1997 r. przeprowadzali pomiar geodezyjny swojej działki i okazało się, że część ich działki znajduje się w obrębie naszej działki, która od ok. 1975 r. jest otoczona płotem. Taką informację zawarli w piśmie, w którym żądają wydania części działki należącej do nich. Mama twierdzi, że żadnej umowy o użyczeniu z nikim nie zawierała. Z sąsiadami nigdy na ten temat nie było rozmowy. Nigdy jej o tych nieprawidłowościach nie poinformowali. Jak ustaliła, sąsiedzi działkę kupili od Urzędu Miasta w 1988 r. i 2-3 lata później się wybudowali. W momencie zakupu działki, ani w trakcie budowy ani Urząd Miasta ani sąsiedzi nie informowali mamy o nieprawidłowościach.
Rodzice kupili działkę od Miasta 26.06.1974 r. Przyjęcie obiektu do użytkowania (pismo z Urzędu Miasta) miało miejsce w 1976 r. Płot na podmurówce, z żelaza został postawiony ok. 1975 r. i stoi bez zmian (bez przesuwania) do dzisiaj. Na podstawie decyzji z 17.06.1974 r. teren naszej działki został oddany w użytkowanie wieczyste, natomiast prawo użytkowania wieczystego zostało przekształcone w prawo własności 07.10.1999 r. Działka w całości, w tym jej część sporna, jest zagospodarowana, obsadzona od lat drzewami, kwiatami, jest zadbana i użytkowana. Geodeta na razie potwierdził, że faktycznie nasza działka przekracza swoje wymiary, ale wielkość przekroczenia jeszcze musi zbadać.
Czy możemy przyjąć, że w sprawie wystąpiły przesłanki do zasiedzenia? Sprawa ustnej umowy, na którą powołują się sąsiedzi, wydaje się wymysłem na potrzeby sprawy. Bo nigdy nie było u nas w domu mowy o jakichkolwiek nieprawidłowościach i ustnych umowach.
Szanowna Pani,
Sprawa jest dosyć skomplikowana, gdyż w grę wchodzi ewentualna możliwość zasiedzenia przez Pani Mamę prawa wieczystego użytkowania spornego kawałka siedliska. Nie da się jej jednak rozstrzygnąć bez zapoznania się z całością dokumentacji i związanymi z nią okolicznościami. To zaś przekracza ramy bloga i kwalifikuje się do ewentualnej regularnej porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Panie adwokacie przez moją działkę przechodzi linia energetyczna nN (4 slupy).
Z tego co wiem nie ma ustanowionej służebności przesyłu. Jestem właścicielem od 1990 roku, słupy na działce już stały – (postawione w latach 80). Cała działka jest budowlana w MPZP. Nic mi nie wiadomo żeby poprzedni właściciel cokolwiek podpisywał Zakładowi Energetycznemu, sam też nic nigdy nie pospisywałem.
Czy zakład energetyczny może zasiedzieć służebność przesyłu w 2019- 2020 (okres 30 lat użytkowania w złej wierze)?
Czy mogę zażądać usunięcia tych słupów z mojej działki i czy przerwie to okres zasiedzenia?
Co mogę zrobić żeby ZE nie zasiedział mi mojej działki(służebności), w trakcie prac przy usuwaniu gałęzi ekipa energetyczna powiedziała, że czekają jeszcze 1 rok i mają wymieniać wszystkie słupy.
Szanowny Panie,
Muszę, niestety Pana zmartwić, gdyż sprawa wygląda dla Pana gorzej, niż Pan sądzi. Zakład energetyczny, będący właścicielem tej linii, będzie prawdopodobnie mógł bowiem doliczyć okres posiadania z czasu Pańskiego poprzednika prawnego od którego kupił Pan nieruchomość. Może się wtedy okazać, że zasiedzenie służebności przesyłu już nastąpiło i nie ma Pan żadnych możliwości prawnych pozbycia się niechcianych słupów z nieruchomości.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski