Kiedy sąd wyda korzystne dla nas postanowienie o zasiedzeniu nieruchomości, należy pamiętać, że naszą radością musimy podzielić się… z fiskusem. Jakkolwiek sąd w postanowieniu tak naprawdę potwierdza tylko fakt, że użytkowaliśmy daną nieruchomość jak właściciele przez wiele lat (zob. Co to jest zasiedzenie? oraz Okres zasiedzenia), nie zmienia to faktu, że fiskus będzie wymagał od nas uiszczenia daniny na podstawie ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (dalej: ustawa).
Ile wynosi podatek od zasiedzenia?
Podatek od zasiedzenia wynosi 7% podstawy opodatkowania. Nasuwa się oczywiście pytanie, jak określić tę podstawę. Otóż chodzi o wartość nieruchomości ustalanej według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. To dość skomplikowane sformułowanie najlepiej wytłumaczyć na przykładzie.
Przykład:
Sąd Rejonowy w Piszu wydał w dniu 31 lipca 2016 r. postanowienie, na mocy którego Pan Pracowity zasiedział z dniem 1 lipca 2010 roku działkę, którą jego śp. rodzice nabyli w drodze nieformalnej umowy (tj. nie przed notariuszem) jeszcze w roku 1980. Zaraz potem Pan Pracowity dokonał znacznych inwestycji – nowy domek, ogrodzenie, doprowadzenie mediów komunalnych, itd. Podstawa opodatkowania będzie obliczana według tego, ile, według cen rynkowych aktualnych na dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu (tj. sierpień 2016 roku), warta byłaby nieruchomość, gdyby Pan Pracowity nie dokonał wspomnianych inwestycji.
Warto przy tym wiedzieć, że od podstawy opodatkowania można odliczyć nakłady poczynione w trakcie okresu zasiedzenia przez nabywcę lub jego spadkobierców. Niestety, nakłady należy udokumentować, co często nie jest sprawą prostą. Ponadto, do podstawy opodatkowania nie wlicza się budynek postawiony na nieruchomości w trakcie okresu zasiedzenia. A zatem, jeśli np. rodzice Pana Pracowitego wcześniej postawili na nieruchomości jakiś domek, to podstawa opodatkowania będzie obliczana według tego, ile, według cen rynkowych aktualnych na dzień uprawomocnienia się postanowienia sądu, warta byłaby nieruchomość, gdyby nie stał na niej żaden domek (ani ten postawiony przez rodziców Pana Pracowitego, ani ten „nowy”) .
Jakie są formalności związane z podatkiem od zasiedzenia?
Pamiętajmy, że to na nas spoczywa obowiązek poinformowania fiskusa o zasiedzeniu. W tym celu do właściwego urzędu skarbowego należy złożyć deklarację SD-3 w przeciągu miesiąca od momentu uprawomocnienia się wyroku. Warto przy tym wiedzieć, że niektóre sądy z urzędu przesyłają do urzędów skarbowych odpis prawomocnego postanowienia „z urzędu”.
Czy istnieją zwolnienia przy podatku od zasiedzenia nieruchomości?
UWAGA! W wielu miejscach można natrafić na informację, że opodatkowaniu nie podlega zasiedzenie nieruchomości, jeśli formalnym właścicielem był najbliższy członek rodziny, od którego nabycie praw majątkowych (np. spadku czy darowizny) nie podlega opodatkowaniu. (Najczęściej dotyczyło to sytuacji, gdy formalnym właścicielem byli wstępni, np. pradziadkowie). Ten stan prawny istniał dzięki przychylnej podatnikom interpretacji prawa przez sądy (np. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 19 marca 2014 r., sygn. akt II FSK 883/12). Te informacje w stosunku do zasiedzenia stwierdzonego po 1 stycznia 2016 roku są już nieaktualne. Znowelizowany art. 4a ustawy wyłączył możliwość zwolnienia z podatku w takiej sytuacji.
Z kolei zwolnione od podatku od zasiedzenia może być pod pewnymi warunkami zasiedzenie gospodarstwa rolnego. W myśl art. 4 ustawy w obecnym jego brzmieniu, zwalnia się od podatku nabycie własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym, wraz z będącymi ich częścią składową drzewami i innymi roślinami, pod warunkiem że w wyniku nabycia zostanie utworzone lub powiększone gospodarstwo rolne, a powierzchnia gospodarstwa rolnego utworzonego lub powstałego w wyniku powiększenia będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha oraz gospodarstwo to będzie prowadzone przez nabywcę przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia;
Ponadto, zwolnienie z podatku jest zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości przez jej dotychczasowego współwłaściciela (właściciela udziału), ale tylko do wysokości udziału we współwłasności (art. 4 ust. 1 pkt 8 ustawy).
Jak widzimy, do kosztów zasiedzenia (zob. -> Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?) należy często także doliczyć podatek. Mimo to, jeśli okoliczności sprawy wskazują na prawdopodobieństwo zasiedzenia, nie warto zwlekać – często bywa tak, że brak formalnego tytułu własności „ujawnia” się w najmniej odpowiednim momencie.
Zachęcam też do lektury wpisu pt. „Zasiedzenia na osobę zmarłą (spadkodawcę) a podatek od zasiedzenia„.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Dzień dobry,
moja sprawa jest trochę skomplikowana.. otóż na jednej działce są dwa siedliska (mieszkają dwie rodziny) obydwie złożyły wnioski do sądu o zasiedzenie ale w różnym czasie: moi rodzice złożyli wniosek wcześniej o 2 miesiące niż sąsiedzi. Wnioski dotyczyły zasiedzenia tej samej działki, z tym, że do wniosku rodziców została załączona mapka sytuacyjna z propozycją podziału działki na dwie części, na co zgadzali się sąsiedzi uczestniczący jako świadkowie w rozprawach i zainteresowani. W międzyczasie odbywały się rozprawy sądowe (prowadzone przez innego sędziego) dotyczące wniosku sąsiadów, w których uczestniczyli rodzice również jako sąsiedzi i zainteresowani, zgadzając się na zasiedzenie sąsiadów na użytkowanej przez nich części działki. We wrześniu 2019 sąd wydał wniosek pozytywny o zasiedzeniu całej działki moim rodzicom ( jakby nie przeczytał o co chodziło w złożonym wniosku, gdzie były szczegółowe z numerami działek dane wraz z wyrysem ze starostwa).W listopadzie ub. r. odbyła się rozprawa sąsiadów , no i klops! Cała działka „zasiedziana” przez moich rodziców, sąsiad chce „zasiedzieć”, rodzice się zgadzają a sąd nie..Jeszcze sąsiad został ofuknięty przez sędziego, że nie protestował na rozprawie moich rodziców. Ale jak miał protestować, skoro miał kopię wniosku moich rodziców, gdzie czarno na białym było wiadomo o co chodzi rodzicom i że działkę trzeba podzielić za obopólną zgodą użytkujących. Na szczęście pan sędzia pochylił się nad tym problemem i stwierdził, że przyjedzie z biegłym geodetą w maju br i podzielą działkę między sąsiadów wg faktycznego jej użytkowania. W maju korona wirus.. ogląd i podział będzie w sierpniu br i jest to rozprawa z wniosku ( sprawy sąsiada) a działka moich rodziców. Zgadzamy się na wszystko co sąd postanowi, bo wszyscy chcemy zakończenia, a co najważniejsze: całą działkę mają rodzice orzeczeniem sądu a jednocześnie wobec tej samej działki toczy się postępowanie. No i jak, kiedy i od czego zapłacić podatek od zasiedzenia??? Bo US powziął pewnie informację z sądu i czeka na kasę. Aktualnie jestem pełnomocnikiem rodziców (mają 90 i 86 lat) ale sama nie wiem.. nieoficjalnie, od pracownika US dowiedziałam się, że na zapłacenie podatku mam 5 lat. Zależy mi głównie na sprawie tego podatku, bo nie wiem, czy już coś trzeba działać w takim stanie rzeczy jak jest w orzeczeniu czyli zapłacić również za część użytkowaną przez sąsiada, czy czekać aż jego postępowanie się zakończy i co wtedy: dostanę nowe orzeczenia o zasiedzeniu a tamto będzie nieważne???
Szanowna Pani,
Tak, radziłbym poczekać na zakończenie sprawy z wniosku sąsiada o zasiedzenie.Wtedy wyjaśni się też sprawa podatku: kto i za jaką powierzchnię będzie go płacił.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry. Mój wujek wraz z ciocią prawomocnym wyrokiem zasiedział działkę i nieruchomość na działce. Wujek był jednocześnie spadkobiercą poprzednich właścicieli. Sąd przyznał zasiedzenie na 27 marzec 2010r. – wyrok z 15 grudnia 2019r.
Czy wobec tego wujek z ciocią muszą zapłacić podatek od zasiedzenie biorąc pod uwagę że wujek był jednocześnie spadkobiercą, a pozostali spadkobiercy to rodzeństwo wujka.
Szanowny Panie,
Podatek od zasiedzenia obciąża tego na czyją rzecz stwierdzone zostało zasiedzenie, a więc w tym przypadku Pańskiego wujka.
Pozdrawiam
adw.Jan Górski
Dzień Dobry !
Prosiłbym o opinie. Urząd Skarbowy w ramach postępowania o ustalenie wysokości podatku od zasiedzenia na rzecz teściowej uznał, że nakłady związane z wybudowaniem domu i remontami oraz modernizacjami (dostarczyliśmy faktury na rzecz teściowej) należy podzielić na pół z racji tego, że te nakłady są elementem wspólności małżeńskiej, gdyż wtedy teściowa była w związku małżeńskim. Teściu zmarłe w 2007 r. przed upływem okresu 30 letniego i przed wydaniem postanowienia o zasiedzeniu na rzecz teściowej. W rezultacie Urząd Skarbowy podzielił wykazane skutecznie koszty na pół a z racji śmierci małżonka uznała jedynie połowę z nich na rzecz teściowej. Czy jest sens odwoływania się do Izby Skarbowej ? Czy takie nakłady teścia teściowa jako spadkobierca ustawowy nie dziedziczy ? Dlaczego te nakłady teścia wyparowały w ocenie Urzędu Skarbowego ?
Szanowny Panie,
Sądzę, że ma Pan podstawy do zakwestionowania stanowiska prawnego urzędu skarbowego, a zatem warto się od decyzji odwołać.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Miesiąc temu zakończyła sie się moja batalia sądowa o zasiedzenie. Wyrok pozytywny. Kilkadziesiąt lat temu, na mocy umowy słownej rodzice mojej żony zamienili się działkami. Kilka lat później wybudowali dom, który częściowo postawiony został na działce,której dotyczy spór. Kilkanaście lat temu odkupiłem notarialnie od teściów ową nieruchomość. W tym roku, po długiej batalii, sæd wydał wyrok o zawieszeniu. Chodziło o sporną część gruntu, na którym, częściowo stał dom.
Wielkie było moje zdziwienie,gdy urząd skarbowy zarządzał daniny od części nieruchomości stojącej na owej działce.Dom został wybudowany przez rodziców mojej żony. Częściowo stoi na działce, która była ich własnością, a czëściowo na działce zasiedzonej. W chwili zawarcia umowy słownej na owej działce nie było żadnych zabudowań. Wszystkie budynki powstały z nakładu rodziców mojej żony.
Czy wobec tego urzæd skarbowy ma prawo wliczyć do podatku od zasiedzenia wartość części nieruchomości, która stoi na gruncie zasiedzonej, za którą już raz zapłaciłem podatek w momencie kupna domu?
Szanowny Panie,
Tę argumentację, która widocznie nie przekonała urząd gminy, proszę powołać w odwołaniu od decyzji ustalającej wymiar podatku. Może organ odwoławczy okaże się bardziej ludzki i wyrozumiały.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam
Czy osoba mająca 85 lat musi płacić podatek od domu, który nabyła przez zasiedzenie?
Niestety, tak. Można jedynie biegać się o umorzenie zobowiązania podatkowego.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
Rodzice nabyli nieruchomość przez zasiedzenie w 2015 roku, wielkość udziału 1/1
Teraz otrzymali indywidualne decyzję o zapłacie podatku od nieruchomosci w kwocie 2700zł, czy to oznacza że jeżeli mama zapłaci 2700zł to ojciec jest zwolniony z opłaty 2700zł za tę nieruchomość? Czy może w tej sytuacji muszą zapłacić osobno po 2700 ale łącznie wyniesie ich to 5400zł za ten sam dom.
Dodam że rodzice są w związku małżeńskim od 30 lat, a decyzje które otrzymali mają różne znaki spraw różnią się jedną cyfrą.
dziękuje za pomoc.
Szanowna Pani,
Obawiam się, że chodzi o podwójną opłatę, ale ostatecznie tę wątpliwość powinien wyjaśnić urząd, który wystawił zobowiązanie podatkowe, albo najbliższy urząd skarbowy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
witam serdeczni mama stara sie o zasiedzenie zostala tez zwolniona z kosztow sadowych ze wzgledu na bardzo niska rete.Niestety po obliczeniu wrazie uzyskania zasiedzenia bedzie musiala zaplacic ok 6000fiskusowi i z tad moje pytanie czy istniejeszansa na zwolnienie od placenia fiskusowi z gory dziekuje i pozdrawiam
Szanowna Pani,
Fiskus w tych sprawach jest bardzo rygorystyczny, ale można ubiegać się o umorzenie podatku lub o rozłożenie płatności na raty. Obawiam się jednak, że Mam będzie musiała zapłacić podatek od zasiedzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry. Proszę o opinię w następującej sprawie – mój tata w marcu 1983 roku kupił grunty rolne. Umowa nie miała formy aktu notarialnego dlatego konieczne stało się postępowanie o zasiedzenie. Sąd postanowieniem z dnia 23 lipca 2014 roku stwierdził zasiedzenie nieruchomości z dniem 21 marca 2013 roku. Postanowienie uprawomocniło się z dniem 23 maja 2018 roku. Obecnie gospodarstwo ma około 14 hektarów. Rodzice od 1983 roku do chwili obecnej cały czas użytkują tę ziemię. Czy w obecnej sytuacji muszą zapłacić podatek czy skoro upłynęło 5 lat od daty z jaką stwierdzono zasiedzenie, a ziemia powiększyła gospodarstwo rolne mogą być zwolnieni z tego podatku? Od której daty należy liczyć te 5 lat przez które należy użytkować zasiedzone grunty żeby móc być zwolnionym od podatku? Czy jest szansa, że fiskus spojrzy łaskawym okiem ze względu na to, że w 1983 za te grunty rodzice zapłacili. Dziękuję.
Szanowna Pani,
Obowiązuje ogólna zasada, że należności podatkowe przedawniają się z upływem pięciu lat. Jeżeli dotychczas nie wszczęto postępowania podatkowego, to być może wykonanie tego niemiłego obowiązku Pani się upiecze.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry. Proszę o opinie w następującej sprawie – Postanowieniem z dnia 23 lipca 2014 roku sąd stwierdził że moi rodzice z dniem 21 marca 2013 roku nabyli przez zasiedzenie nieruchomośc rolna. Postanowienie uprawomocnilo się 23 maja 2018 roku. Łączna wielkość gospodarstwa teraz to około 14 hektarów. Od 1983 roku do chwili obecnej przez cały czas rodzice uzytkowali te ziemie. Czyli od momentu zasiedzenia upłynęło już 5 lat. Czy w takim razie rodzice mogą być zwolnieni z zaplaty podatku, czy te 5 lat liczy się od prawomocności postanowienia. Dodam, że przedmiotowe ziemie zostały przez moich rodziców kupione w marcu 1983 roku, ale umowa nie byla w formie aktu notarialnego i dlatego w świetle prawa własność wtedy nie przeszła na rodziców. Domyślam się, że ta umowa dla fiskusa nie będzie miała znaczenia i dopiero zasiedzenie się liczy. Czy może jednak się mylę?
Szanowna Pani,
Tak, niestety, ma Pani rację. Decyduje data uprawomocnienia się orzeczenia o zasiedzeniu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam:) Moi rodzice niedawno nabyli działkę wraz z budynkami przez zasiedzenie. W czasie zasiadywania zostało zrobione wiele remontów, ponieważ na początku zasiadywania dom mieszkalny był w stanie surowym. Wiadome jest, że nie da sie udokumentować do US poniesionych kosztów 30 czy 40 lat temu. Jedyne co rodzice posiadają to kilka faktur tj. wymiana okien, drzwi, ogrzewania centralnego. Reszty wydatków nie możemy udowodnić. US chce aby zapłacić podatek od wartości nieruchomości na dzień uprawomocnienia zasiedzenia czyli 2018r. Jest to dla mnie nie do zrozumienia dlaczego rodzice mają płacić podatek od tych wszystkich poniesionych nakładów przez 40 lat. Czy widzi Pan jakieś rozwiązanie tej sprawy? Dodam ze operat szacunkowy który zaproponował mi US kosztuję w przedziale 3000-5000 tys. wiec z tego od razu zrezygnowałam
Szanowna Pani,
Proszę spróbować uzyskać dokument o pozwoleniu na budowę domu.Byłby to punkt wyjścia do uzasadnionego twierdzenia, że dom został wykończony potem nakładem Pani rodziców.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski