O tym, kto to jest posiadaczem samoistnym i że tylko posiadacz samoistny może doprowadzić do zasiedzenia rzeczy napisałem oddzielny artykuł. Przy zasiedzeniu ważne jest także to, czy posiadacz samoistny jest posiadaczem w dobrej wierze, czy też posiadaczem w złej wierze.
Warto znać różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami, gdyż mają one DUŻE praktyczne znaczenie.
Posiadacz samoistny w dobrej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości (np. zasiedzenia gruntu, zasiedzenia działki), zasiedzenia rzeczy ruchomej (np. zasiedzenia samochodu), zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności przesyłu.
Z kolei posiadacz samoistny w złej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu, ale NIE MOŻE zasiedzieć rzeczy ruchomej. Co więcej, wymagany przez prawo okres zasiedzenia dla posiadacza samoistnego w złej wierze jest zawsze dużo dłuższy niż dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze. Na czym więc polegają różnice między tymi dwiema kategoriami?
Posiadacz samoistny w dobrej wierze
Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś:
- kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
- jest błędnie przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.
Najlepiej wyjaśnić to na prostym przykładzie.
Pan Lubomir Pechowy kupił od Pana Sprzedającego grunt na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Niestety umowa ta okazała się nieważna, o czym Pan Lubomir Pechowy nie wie. Nieważna umowa oznacza zaś, że Pan Lubomir Pechowy nie stał się właścicielem gruntu.
Pan Lubomir Pechowy jest jednak przekonany, że jest właścicielem gruntu i to błędne przekonanie jest usprawiedliwione, bo zawarł z Panem Sprzedającym przed notariuszem umowę sprzedaży i zapłacił Panu Sprzedającemu pieniądze. Pan Lubomir Pechowy traktuje więc grunt jako swój, korzysta z niego, płaci podatki.
Pan Lubomir Pechowy jest więc posiadaczem samoistnym gruntu w dobrej wierze, dzięki czemu może doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości w przewidzianym przez prawo krótszym okresie.
A co się stanie, jeśli po kilku latach od zawarcia umowy sprzedaży, zapłaty pieniędzy i wydania gruntu Pan Pechowy dowie się, że umowa sprzedaży jest nieważna i nie jest on właścicielem? Czy przestanie on być posiadaczem w dobrej wierze?
Tą kwestią zajmował się już Sąd Najwyższy, który wyjaśnił, iż dla ustalania dobrej wiary przy zasiedzeniu nieruchomości decydujący jest MOMENT OBJĘCIA W POSIADANIE (moment wydania rzeczy).
W konsekwencji Pan Pechowy nadal będzie traktowany jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Tak samo będzie w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu.
UWAGA!!!! W przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych (na przykład zasiedzenia samochodu), jeśli posiadacz samoistny w dobrej wierze dowie się, że nie jest właścicielem rzeczy w trakcie okresu zasiedzenia, powoduje to utratę dobrej wiary, a więc niemożność zasiedzenia.
W praktyce częściej jednak sprawy o zasiedzenie dotyczą posiadaczy w złej wierze, o czym piszę poniżej.
Posiadacz samoistny w złej wierze
Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś:
- kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
- wie, że nie jest właścicielem lub powinien o tym wiedzieć.
Jako przykład można podać następującą sytuację.
Pan Bożydar Pracowity zajął opuszczony przez sąsiada grunt i zaczął go uprawiać, a po pewnym czasie zaczął płacić podatki od gruntu.
Pan Bożydar Pracowity wie, że nie jest właścicielem gruntu, dlatego że go nie kupił ani nikt mu go nie podarował. Traktował jednak grunt jako swoją własność. Jest więc posiadaczem samoistnym, ale w złej wierze.
Kolejny przykład dotyczy umów nieformalnego obrotu ziemią rolniczą.
Pan Bożydar Pracowity w latach 70-tych kupił od Pana Sąsiada – rolnika pole o powierzchni 6 ha. Umowa sprzedaży została zawarta na piśmie, a Pan Bożydar Pracowity zapłacił za to pole pieniądze. Od tego czasu uprawia pole, a także płaci za nie podatek. Pan Sąsiad tratuje pole jako własność Pana Bożydara Pracowitego.
Mimo, że Pan Pracowity zapłacił za grunt, NIE STAŁ SIĘ WŁAŚCICIELEM. Kodeks cywilny przewiduje bowiem obowiązek zawierania umów sprzedaży nieruchomości w specjalnej formie aktu notarialnego. Pan Bożydar Pracowity i Pan Sąsiad zawarli zaś tylko zwykłą umowę na piśmie. Brak specjalnej formy aktu notarialnego powoduje nieważność umowy.
Skoro więc umowa jest nieważna, Pan Bożydar Pracowity nie stał się właścicielem pola, mimo że za nie zapłacił.
Co więcej, jak wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity jest posiadaczem samoistnym gruntu W ZŁEJ WIERZE, mimo że za niego zapłacił.
Dlaczego?
Zdaniem Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity, tak jak każdy inny obywatel, powinien był wiedzieć, że umowy kupna nieruchomości (także gruntów rolnych) zawiera się w specjalnej formie aktu notarialnego i że bez tej formy umowa kupna nieruchomości jest nieważna.
W konsekwencji, Pan Bożydar Pracowity powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem rzeczy i dlatego jest posiadaczem samoistnym działki w złej wierze.
A więc potrzebuje dłuższego okresu, żeby zasiedzieć nieruchomość, o czym mowa w artykule o czasie potrzebnym do zasiedzenia nieruchomości.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Dzień dobry. W lutym 2020 roku moj tata przekazał mi darowizną dom i pole. Które dostał od swoich rodziców jak jeszcze był kawalerem. W domu tym mieszkała jego mama czyli moja babcia, która miała w akt wpisaną służebnośc. Wraz z babcią w domu tym mieszka jeszcze mój stryj który jest tam tylko zameldowany. Opłaca on rachunki za prąd i wodę podatki opłacam ja a wcześniej opłacali je moi rodzice. Stryj jest uciążliwy. Leczy się psychiatrycznie nadużywa alkoholu. Jak ustalić czy coś mu się ode mnie należy czy nie? Np zwrot poniesionych kosztów remontu. W 2012 roku przeprowadził remont domu w postaci wymiany blachy na dachu, zrobienia elewacji i remontu garażu na auto którym jeździ. Moi rodzice myśleli że ten remont zleciła babcia a ich nikt nie pytał o zgodę. Chciała bym uregulować sprawy że stryjem ale nie wiem co mogę mu teraz zaproponować. On uważa że ten dom mu się należy bo mieszka w nim odkąd pamięta. A to jego rodzice przepisali dom na drugiego syna czyli mojego tatę. Bo tamten nic nie chciał bo pracował zawodowo.
Szanowna Pani,
Rozumiem, że służebność mieszkania w tym domu została formalnie ustanowiona tylko na rzecz babci, a nie także na rzecz stryja. Z Pani opisu można jednak wnioskować, że dziadkowie pozwalali mieszkać razem z nimi swemu synowi, czyli Pani stryjowi. Jeśli tak, to należałoby przyjąć, że przekazali mu zajmowanie jakichś pomieszczeń w formie bezpłatnego użyczenia i to prawdopodobnie dożywotniego. Zresztą, zgodnie z art. 716 k.c. wcześniejsze zakończenie nawet użyczenia terminowego może nastąpić, „Jeżeli biorący w użyczenia używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy”, co zdaje się nie ma miejsca. Wygląda więc na to, że sprawę ze stryjem można załatwić tylko w polubowny sposób.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dobry wieczór, ja mam nieco inną sytuację, 6kwietnia 2022r zakupiliśmy z partnerem działkę budowlaną od Pani, która odziedziczyła ją ( w 1993r częściowo po zmarłej mamie, ojciec zmarł w 1998r, spadek po ojcu przyjęła dopiero w lutym 2022r.), poprzednia właścicielka mieszka za granicą cały czas. Po dokonaniu zakupu u notariusza ( w KW wszystko było w najlepszym porządku), wybraliśmy się na działkę i przyszedł sąsiad, który oznajmił, że działka jest jego i jesteśmy intruzami, poprosiliśmy go o jakieś dokumenty ale nic nie przedstawił. 3 tygodnie po naszym zakupie złożył do sądu wniosek o zasiedzenie, twierdząc że jego dziadek stał się samoistnym posiadaczem w 1990roku ( do 1998r. prawowici właściciele opłacali wszelkie rzeczy związane z działką i korzystali z niej, potem ich córka dogadała się z ciotką, która mieszaka zaraz obok, że może korzystać z tej działki ( to dosyć duży sad) w zamian za opłacanie podatku od gruntu oraz utrzymanie działki. po śmierci tej ciotki, dokumenty przejął wujek poprzedniej właścicielki, dziadek sąsiada, który wystąpił z wnioskiem o zasiedzenie. Uważa on ze dziadek przekazał mu działkę, i on kontynuuje zasiedzenie ( sąsiad ma 36lat). Ponadto zawnioskował o zabezpieczenie na KW, co totalnie blokuje nam jakiekolwiek działania ( nasze próby wystąpienie o przyłącza, i inne rzeczy spotkały sie z odmowami ). Dowody sąsiada są bardzo słabe: uiszczanie opłaty od nieruchomości od 2017roku, rachunki za prąd (działka jest nieuzbrojona), zdjecia z imprez rodzinnych, na których nie widać dokładnego miejsca, mogły być wykonane gdziekolwiek. Część zdjęć jest wykonana na jego posesji a podciągnięta na potrzeby wniosku, jako sporna działka. Sasiad zagadał nas, że ma dla nas propozycje ugody i ze jego pełnomocnik ma nam ją przedstawić, co nie nastąpiło do dzisiaj. Wygląda nam to na próbę wyłudzenia,żeby odstąpił od roszczeń. W wniosku bardzo zaniżył wartość nieruchomości. Dodatkowo jego pełnomocnikiem jest Pani, która była kiedyś moją klientką. Mimo złożonych zażaleń na wpis do KW oraz odpowiedzi na jego wniosek, w sprawie totalnie nic się nie rusza, my mamy związane ręce, nie możemy ruszyć z budową. A za chwilkę, będziemy musieli się wynieść z aktualnego mieszkania i będziemy mieli problem. Czy Pan może podpowiedzieć czy w Pana ocenie ta sprawa jest beznadziejna i możemy stracić nasze oszczędności, jakie ruchy jeszce można poczynić i jak długo czeka sie na ruch sądu w tej sprawie. Będe wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam Ania
Szanowna Pani,
Zgodnie z obowiązującymi mnie zasadami, nie mogę wypowiadać się co do czynności sądowych w sprawie, w której nie jestem pełnomocnikiem. Dodam więc tylko, że w kwestii przyśpieszenie rozpoznania Państwa zażaleń na wpisy w KW, mogą Państwo zwrócić się z prośbą do prezesa sądu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Jestem w trakcie sprawy o zasiedzenie. Przez moją działkę przebiega kawałek działki gminnej. Mój ojciec był właścielem działki i w niewiedzy uzytkował ten kawałek tej działki gminnej, w stosunku do tego kawałka toczy się postępowanie w 2006r aktem darowizny ojciec przekazał działkę mi i siostrze. Mieszkamy wszyscy razem tam od urodzenia ja 1981r siostra 1985r, uzytkujemy ten kawałek gminny jak swój. W 2018r przy pomiarach wyszło włąśnie ze uzytkujemy ten gminny kawałek, nikt o tym nie wiedział, Oboje złozyliśmy wniosek do sądu o zasiedzenie. Sąd wskazał na ostatniej rozprawie, ze osoba ktora zasiedziala dzialke gminną to bedzie nasz ojciec zasiedzenie nastąpi-ło w 2005 roku. ojciec zmarł w 2021 roku. Sad nakazal uzupenienie informacji o spadkobiercach. Moje pytanie jest takie, ja i siostra odrzuciliśmy spadki po ojcu, bo mieliśmy podejrzenie o tym, ze miał długi, jedyną osobą która tego jeszcze nie zrobiła jest brat ojca. Mój ojciec nic nie posiadał w chwili śmierci.Jak to bedzie teraz wygladało jeśli sąd przyzna ojcu zasiedzenie?? Czy akt darowizny z 2006 roku daje nam prawa do tej ziemi co do ktroej toczy sie postepowanie, przypominam zasiedzenie bedzie na ojca w 2005 roku czy bedzie ten kawałek gminny jednak na spadkobiercę czyli brata ojca? Sprawa jest w toku
Szanowny Panie,
Zgodnie z art. 1020 kodeksu cywilnego, spadkobierca, który odrzucił spadek, zostaje wyłączony od dziedziczenia, tak jakby nie dożył otwarcia spadku. Oznacza to, że do spadku dochodzą inni bliscy z rodziny, w tym prawdopodobnie rodzeństwo Państwa ojca.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie,
W opisanej przez Pana sytuacji nabywca nieruchomości jest jedynie jej posiadaczem. Własność uzyska dopiero po zawarciu drugiej umowy, rozporządzającej, a więc przenoszącej własność już w sposób bezwarunkowy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam!Dzierżawie grunt rolny bez umowy tylko na słowa przez 30lat.Pytam czy ta osoba może prawnie go przejąć.Pomimo tego że,wie kto jest właścicielem
Szanowny Panie,
Użytkowanie gruntu na podstawie umowy dzierżawy stanowi jego tzw. posiadanie zależne. To zaś wyklucza nabycie przez zasiedzenie, niezależnie od czasokresu trwania umowy dzierżawy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
Rodzice w 1998 r przekazali mi darowizną 3,5 ha pola gdzie była założona, kw natomiast
na plac z zabudowaniami nie było kw ale Sąd zapisał budynki znajdujące się na tej
działce.Została uiszczona opłata spadkowa przy odpisie tego gospodarstwa.Na całość tego gospodarstwa posiadam akt notarialny z 1998 r.
W 2016 roku złożyłem wniosek do Sądu o zasiedzenie placu który użytkuję
ponad 40 lat. Sprawę wygrałem jest to 13,21 arów nadmieniam to jest 6 k.ziemi.
Natomiast US we Włoszczowie naliczył mi 3500 zł do zapłaty.
Czy US zgodnie z prawem naliczył taką sumkę
Proszę o odpowiedz.
Dzień dobry,
zachęcam do lektury naszego artykułu dot. podatku od zasiedzenia: https://zasiedzenie.net/podatek-od-zasiedzenia-nieruchomosci/ W razie dalszych wątpliwości, zachęcam do skorzystania z porady np. u adwokata lub doradcy podatkowego.
Pozdrawiam, adw. Michał Górski
Witam. Posiadam akt własności ziemi z 1972 roku mojego dziadka i babci, którzy zmarli odpowiednio dziadek 1979 roku a babcia 1977 roku. W stosunku do tej ziemi rolnej 1,3 ha nie było sprawy spadkowej .Nie ma księgi wieczystej-nie założono. Tę ziemię obrabia ktoś obcy podobno od połowy lat 90-tych i płaci podatek w Gminie. Moje pytanie czy jest to posiadacz w dobrej wierze czy w złej wierze? Czy jest szansa uchronić tę ziemię przed zasiedzeniem. Mieszkam bardzo daleko od tej Gminy dlatego moje takie pytanie-wiem, że jest to z mojej strony zaniedbanie.Ale chcę to uratować.
Szanowny Panie,
Rzeczywiście, może tu istnieć obawa zasiedzenia. W grę jednak wchodziłaby zła wiara, a więc potrzebny jest 30 – letni termin zasiedzenia. Aby go przerwać, powinien Pan niezwłocznie skontaktować się z posiadaczem ziemi dziadków i zawrzeć z nim pisemną umowę dzierżawy, choćby na dotychczasowych warunkach tj., że on będzie ją nadal uprawiał za płacenie podatku.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, przez ponad 20 lat mój dziadek uprawiał działki rolne, które w moim przekonaniu były jego własnością.
W wyniku choroby zaprzestał uprawy ziemi. Po śmierci dziadka postanowiłem zadbać o pola i przywróciłem działki do użytkowania rolnego dokonałem wycinki drzew samosiejek i krzewów, wykonałem zjazdy na od kilku lat uprawiam działki rolne i pastwisko. Chcąc porządkować stan prawny okazało się iż właścicielem ziemi nie jest mój dziadek lecz inne osoby nieżyjące od ponad 100 lat, okazało się iż nie były opłacane także podatki. Nie można ustalić także spadkobierców.
Czy w zaistniałej sytuacji jest możliwe zasiedzenie w dobrej wierze ?
Czy Gmina może odmówić naliczenia podatku od nieruchomości jeśli nie jestem właścicielem tylko samoistnym posiadaczem?
Szanowny Panie,
W opisanej przez Pana sytuacji należy zakwalifikować posiadanie zarówno przez Pana, jak i przez Pańskiego dziadka jako posiadanie w złej wierze, co oznacza, że do ewentualnego nabycia własności nieruchomości w wyniku zasiedzenia potrzebny jest okres 30 – letniego posiadania. Czy okres ten upłynął, musi Pan sam ocenić, gdyż informacje zawarte w Pańskim opisie nie dają pewności w tej mierze. Ja mogę tylko podpowiedzieć, że prawdopodobnie możliwe byłoby doliczenie do okresu posiadania przez Pana, czasu posiadania dziadka.
Oczywiście, gotowość płacenia podatku należy w gminie zgłosić i to pismem poleconym, a jeśli oni nie obciążą Pana podatkiem, to będzie strata gminy, a nie Pana.
Witam od 1945 nieprzerwanie uzytkujemy dzialke do dzisiaj w latach 70 -tych gmina nakazala zaplate dzierzawy mimo iz nie sa wlascicielami , , Tez czujemy sie wlascicielami samoistnymi , placimy podatki, dbamy o ta nieruchomosc uprawiamy ,utrzymujemy porzadek dzialka ,jest w naszych rekach od 75 lat
Szanowny Panie,
Nie jest do końca jasne z Pańskiego tekstu, czy płacicie Państwo także gminie czynsz . Jeżeli tak, to oznaczałoby, że nie jesteście Państwo posiadaczami samoistnymi i na zasiedzenie nie ma szans. Jeżeli czynszu nie uiszczacie, to jest szansa na zasiedzenie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam Panie Janie
W 1970r mój ojciec sprzedał Państwowemu Gospodarstwu Rolnemu w Brudzyniu 10 ha w jednej z miejscowości, jednak 0,25h z tej ziemi zamienił na działkę w innej miejscowości gdzie miał wykupioną nową działkę z budynkiem w którym mieszkał wraz ze swą matką.Mamy dokument potwierdzający sprzedaż tych 10ha, w jednym akapicie napisane jest o wydzieleniu tej działki 0,25ha w miejscowości X sąsiadującej z działką sprzedającego. Przed śmiercią, ojciec przekazał mi ten dokument i powiedział ze to jest moje, mam uprawiać tą ziemię i po 30 latach poszła do prawnika aby wyprowadzić wszystko na siebie. Podatku ojciec nie opłacał również ja nie opłacałam. W tym roku podczas porządków przeprowadzanych na tych działkach zjawił się sąsiad twierdząc, że to 0,25ha jest jego i płaci podatki od 3 lat do KOWR a wcześniej od 1993r płacił inny sasiad. Nigdy nikt inny nie uprawiał tej ziemi oprócz mnie. Czy mam prawo być właścicielem działki 0,25ha przez zasiedzenie lub z innego tytułu?
Szanowna Pani,
O nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie decyduje jej samoistne posiadanie przez okres przewidziany w ustawie (w tym wypadku 30 lat). Samo niepłacenie podatku jeszcze nie przekreśla samoistności posiadania.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski