Menu Zamknij

Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze


O tym, kto to jest posiadaczem samoistnym i że tylko posiadacz samoistny może doprowadzić do zasiedzenia rzeczy napisałem oddzielny artykułPrzy zasiedzeniu ważne jest także to, czy posiadacz samoistny jest posiadaczem w dobrej wierze, czy też posiadaczem w złej wierze.


Warto znać różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami, gdyż mają one DUŻE praktyczne znaczenie.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości (np. zasiedzenia gruntu, zasiedzenia działki), zasiedzenia rzeczy ruchomej (np. zasiedzenia samochodu),  zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności przesyłu.

Z kolei posiadacz samoistny w złej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowejzasiedzenia służebności przesyłu, ale NIE MOŻE zasiedzieć rzeczy ruchomej. Co więcej, wymagany przez prawo okres zasiedzenia dla posiadacza samoistnego w złej wierze jest zawsze dużo dłuższy niż dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze. Na czym więc polegają różnice między tymi dwiema kategoriami?

Posiadacz samoistny w dobrej wierze

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś:

  • kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
  • jest błędnie przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.

Najlepiej wyjaśnić to na prostym przykładzie.

Pan Lubomir Pechowy kupił od Pana Sprzedającego grunt na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Niestety umowa ta okazała się nieważna, o czym Pan Lubomir Pechowy nie wie. Nieważna umowa oznacza zaś, że Pan Lubomir Pechowy nie stał się właścicielem gruntu.

Pan Lubomir Pechowy jest jednak przekonany, że jest właścicielem gruntu i to błędne przekonanie jest usprawiedliwione, bo zawarł z Panem Sprzedającym przed notariuszem umowę sprzedaży i zapłacił Panu Sprzedającemu pieniądze. Pan Lubomir Pechowy traktuje więc grunt jako swój, korzysta z niego, płaci podatki.

Pan Lubomir Pechowy jest więc posiadaczem samoistnym gruntu w dobrej wierze, dzięki czemu może doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości w przewidzianym przez prawo krótszym okresie.

A co się stanie, jeśli po kilku latach od zawarcia umowy sprzedaży, zapłaty pieniędzy i wydania gruntu Pan Pechowy dowie się, że umowa sprzedaży jest nieważna i nie jest on właścicielem? Czy przestanie on być posiadaczem w dobrej wierze?

Tą kwestią zajmował się już Sąd Najwyższy, który wyjaśnił, iż dla ustalania dobrej wiary przy zasiedzeniu nieruchomości decydujący jest MOMENT OBJĘCIA W POSIADANIE (moment wydania rzeczy).

W konsekwencji Pan Pechowy nadal będzie traktowany jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Tak samo będzie w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu.

UWAGA!!!! W przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych (na przykład zasiedzenia samochodu), jeśli posiadacz samoistny w dobrej wierze dowie się, że nie jest właścicielem rzeczy w trakcie okresu zasiedzenia, powoduje to utratę dobrej wiary, a więc niemożność zasiedzenia.

W praktyce częściej jednak sprawy o zasiedzenie dotyczą posiadaczy w złej wierze, o czym piszę poniżej.

Posiadacz samoistny w złej wierze

Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś:

  • kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
  • wie, że nie jest właścicielem lub powinien o tym wiedzieć.

Jako przykład można podać następującą sytuację.

Pan Bożydar Pracowity zajął opuszczony przez sąsiada grunt i zaczął go uprawiać, a po pewnym czasie zaczął płacić podatki od gruntu.

Pan Bożydar Pracowity wie, że nie jest właścicielem gruntu, dlatego że go nie kupił ani nikt mu go nie podarował. Traktował jednak grunt jako swoją własność. Jest więc posiadaczem samoistnym, ale w złej wierze.

Kolejny przykład dotyczy umów nieformalnego obrotu ziemią rolniczą.

Pan Bożydar Pracowity w latach 70-tych kupił od Pana Sąsiada – rolnika pole o powierzchni 6 ha. Umowa sprzedaży została zawarta na piśmie, a Pan Bożydar Pracowity zapłacił za to pole pieniądze. Od tego czasu uprawia pole, a także płaci za nie podatek. Pan Sąsiad tratuje pole jako własność Pana Bożydara Pracowitego.

Mimo, że Pan Pracowity zapłacił za grunt, NIE STAŁ SIĘ WŁAŚCICIELEM. Kodeks cywilny przewiduje bowiem obowiązek zawierania umów sprzedaży nieruchomości w specjalnej formie aktu notarialnego. Pan Bożydar Pracowity i Pan Sąsiad zawarli zaś tylko zwykłą umowę na piśmie. Brak specjalnej formy aktu notarialnego powoduje nieważność umowy.

Skoro więc umowa jest nieważna, Pan Bożydar Pracowity nie stał się właścicielem pola, mimo że za nie zapłacił.

Co więcej, jak wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity jest posiadaczem samoistnym gruntu W ZŁEJ WIERZE, mimo że za niego zapłacił.

Dlaczego?

Zdaniem Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity, tak jak każdy inny obywatel, powinien był wiedzieć, że umowy kupna nieruchomości (także gruntów rolnych) zawiera się w specjalnej formie aktu notarialnego i że bez tej formy umowa kupna nieruchomości jest nieważna.

W konsekwencji, Pan Bożydar Pracowity powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem rzeczy i dlatego jest posiadaczem samoistnym działki w złej wierze.

A więc potrzebuje dłuższego okresu, żeby zasiedzieć nieruchomość, o czym mowa w artykule o czasie potrzebnym do zasiedzenia nieruchomości.

Podziel Się:
guest
171 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
ania
ania
24 lipca 2022 22:25

Dobry wieczór, ja mam nieco inną sytuację, 6kwietnia 2022r zakupiliśmy z partnerem działkę budowlaną od Pani, która odziedziczyła ją ( w 1993r częściowo po zmarłej mamie, ojciec zmarł w 1998r, spadek po ojcu przyjęła dopiero w lutym 2022r.), poprzednia właścicielka mieszka za granicą cały czas. Po dokonaniu zakupu u notariusza ( w KW wszystko było w najlepszym porządku), wybraliśmy się na działkę i przyszedł sąsiad, który oznajmił, że działka jest jego i jesteśmy intruzami, poprosiliśmy go o jakieś dokumenty ale nic nie przedstawił. 3 tygodnie po naszym zakupie złożył do sądu wniosek o zasiedzenie, twierdząc że jego dziadek stał się samoistnym posiadaczem w 1990roku ( do 1998r. prawowici właściciele opłacali wszelkie rzeczy związane z działką i korzystali z niej, potem ich córka dogadała się z ciotką, która mieszaka zaraz obok, że może korzystać z tej działki ( to dosyć duży sad) w zamian za opłacanie podatku od gruntu oraz utrzymanie działki. po śmierci tej ciotki, dokumenty przejął wujek poprzedniej właścicielki, dziadek sąsiada, który wystąpił z wnioskiem o zasiedzenie. Uważa on ze dziadek przekazał mu działkę, i on kontynuuje zasiedzenie ( sąsiad ma 36lat). Ponadto zawnioskował o zabezpieczenie na KW, co totalnie blokuje nam jakiekolwiek działania ( nasze próby wystąpienie o przyłącza, i inne rzeczy spotkały sie z odmowami ). Dowody sąsiada są bardzo słabe: uiszczanie opłaty od nieruchomości od 2017roku, rachunki za prąd (działka jest nieuzbrojona), zdjecia z imprez rodzinnych, na których nie widać dokładnego miejsca, mogły być wykonane gdziekolwiek. Część zdjęć jest wykonana na jego posesji a podciągnięta na potrzeby wniosku, jako sporna działka. Sasiad zagadał nas, że ma dla nas propozycje ugody i ze jego pełnomocnik ma nam ją przedstawić, co nie nastąpiło do dzisiaj. Wygląda nam to na próbę wyłudzenia,żeby odstąpił od roszczeń. W wniosku bardzo zaniżył wartość nieruchomości. Dodatkowo jego pełnomocnikiem jest Pani, która była kiedyś moją klientką. Mimo złożonych zażaleń na wpis do KW oraz odpowiedzi na jego wniosek, w sprawie totalnie nic się nie rusza, my mamy związane ręce, nie możemy ruszyć z budową. A za chwilkę, będziemy musieli się wynieść z aktualnego mieszkania i będziemy mieli problem. Czy Pan może podpowiedzieć czy w Pana ocenie ta sprawa jest beznadziejna i możemy stracić nasze oszczędności, jakie ruchy jeszce można poczynić i jak długo czeka sie na ruch sądu w tej sprawie. Będe wdzięczna za odpowiedź. Pozdrawiam Ania

Krachu
Krachu
23 lipca 2022 09:51

Jestem w trakcie sprawy o zasiedzenie. Przez moją działkę przebiega kawałek działki gminnej. Mój ojciec był właścielem działki i w niewiedzy uzytkował ten kawałek tej działki gminnej, w stosunku do tego kawałka toczy się postępowanie w 2006r aktem darowizny ojciec przekazał działkę mi i siostrze. Mieszkamy wszyscy razem tam od urodzenia ja 1981r siostra 1985r, uzytkujemy ten kawałek gminny jak swój. W 2018r przy pomiarach wyszło włąśnie ze uzytkujemy ten gminny kawałek, nikt o tym nie wiedział, Oboje złozyliśmy wniosek do sądu o zasiedzenie. Sąd wskazał na ostatniej rozprawie, ze osoba ktora zasiedziala dzialke gminną to bedzie nasz ojciec zasiedzenie nastąpi-ło w 2005 roku. ojciec zmarł w 2021 roku. Sad nakazal uzupenienie informacji o spadkobiercach. Moje pytanie jest takie, ja i siostra odrzuciliśmy spadki po ojcu, bo mieliśmy podejrzenie o tym, ze miał długi, jedyną osobą która tego jeszcze nie zrobiła jest brat ojca. Mój ojciec nic nie posiadał w chwili śmierci.Jak to bedzie teraz wygladało jeśli sąd przyzna ojcu zasiedzenie?? Czy akt darowizny z 2006 roku daje nam prawa do tej ziemi co do ktroej toczy sie postepowanie, przypominam zasiedzenie bedzie na ojca w 2005 roku czy bedzie ten kawałek gminny jednak na spadkobiercę czyli brata ojca? Sprawa jest w toku

Sylwester
Sylwester
1 lutego 2022 15:22

Witam!Dzierżawie grunt rolny bez umowy tylko na słowa przez 30lat.Pytam czy ta osoba może prawnie go przejąć.Pomimo tego że,wie kto jest właścicielem

Zbigniew
Zbigniew
24 stycznia 2022 18:32

Witam,
Rodzice w 1998 r przekazali mi darowizną 3,5 ha pola gdzie była założona, kw natomiast
na plac z zabudowaniami nie było kw ale Sąd zapisał budynki znajdujące się na tej
działce.Została uiszczona opłata spadkowa przy odpisie tego gospodarstwa.Na całość tego gospodarstwa posiadam akt notarialny z 1998 r.
W 2016 roku złożyłem wniosek do Sądu o zasiedzenie placu który użytkuję
ponad 40 lat. Sprawę wygrałem jest to 13,21 arów nadmieniam to jest 6 k.ziemi.
Natomiast US we Włoszczowie naliczył mi 3500 zł do zapłaty.
Czy US zgodnie z prawem naliczył taką sumkę
Proszę o odpowiedz.

Michał Górski
Reply to  Zbigniew
25 stycznia 2022 13:24

Dzień dobry,

zachęcam do lektury naszego artykułu dot. podatku od zasiedzenia: https://zasiedzenie.net/podatek-od-zasiedzenia-nieruchomosci/ W razie dalszych wątpliwości, zachęcam do skorzystania z porady np. u adwokata lub doradcy podatkowego.

Pozdrawiam, adw. Michał Górski

Arkadiusz
Arkadiusz
8 stycznia 2022 11:38

Witam. Posiadam akt własności ziemi z 1972 roku mojego dziadka i babci, którzy zmarli odpowiednio dziadek 1979 roku a babcia 1977 roku. W stosunku do tej ziemi rolnej 1,3 ha nie było sprawy spadkowej .Nie ma księgi wieczystej-nie założono. Tę ziemię obrabia ktoś obcy podobno od połowy lat 90-tych i płaci podatek w Gminie. Moje pytanie czy jest to posiadacz w dobrej wierze czy w złej wierze? Czy jest szansa uchronić tę ziemię przed zasiedzeniem. Mieszkam bardzo daleko od tej Gminy dlatego moje takie pytanie-wiem, że jest to z mojej strony zaniedbanie.Ale chcę to uratować.

Adam
Adam
26 maja 2021 10:36

Witam, przez ponad 20 lat mój dziadek uprawiał działki rolne, które w moim przekonaniu były jego własnością.
W wyniku choroby zaprzestał uprawy ziemi. Po śmierci dziadka postanowiłem zadbać o pola i przywróciłem działki do użytkowania rolnego dokonałem wycinki drzew samosiejek i krzewów, wykonałem zjazdy na od kilku lat uprawiam działki rolne i pastwisko. Chcąc porządkować stan prawny okazało się iż właścicielem ziemi nie jest mój dziadek lecz inne osoby nieżyjące od ponad 100 lat, okazało się iż nie były opłacane także podatki. Nie można ustalić także spadkobierców.
Czy w zaistniałej sytuacji jest możliwe zasiedzenie w dobrej wierze ?
Czy Gmina może odmówić naliczenia podatku od nieruchomości jeśli nie jestem właścicielem tylko samoistnym posiadaczem?

zibi
zibi
27 listopada 2019 20:17

Witam od 1945 nieprzerwanie uzytkujemy dzialke do dzisiaj w latach 70 -tych gmina nakazala zaplate dzierzawy mimo iz nie sa wlascicielami , , Tez czujemy sie wlascicielami samoistnymi , placimy podatki, dbamy o ta nieruchomosc uprawiamy ,utrzymujemy porzadek dzialka ,jest w naszych rekach od 75 lat

Teresa
Teresa
19 listopada 2019 15:05

Witam Panie Janie
W 1970r mój ojciec sprzedał Państwowemu Gospodarstwu Rolnemu w Brudzyniu 10 ha w jednej z miejscowości, jednak 0,25h z tej ziemi zamienił na działkę w innej miejscowości gdzie miał wykupioną nową działkę z budynkiem w którym mieszkał wraz ze swą matką.Mamy dokument potwierdzający sprzedaż tych 10ha, w jednym akapicie napisane jest o wydzieleniu tej działki 0,25ha w miejscowości X sąsiadującej z działką sprzedającego. Przed śmiercią, ojciec przekazał mi ten dokument i powiedział ze to jest moje, mam uprawiać tą ziemię i po 30 latach poszła do prawnika aby wyprowadzić wszystko na siebie. Podatku ojciec nie opłacał również ja nie opłacałam. W tym roku podczas porządków przeprowadzanych na tych działkach zjawił się sąsiad twierdząc, że to 0,25ha jest jego i płaci podatki od 3 lat do KOWR a wcześniej od 1993r płacił inny sasiad. Nigdy nikt inny nie uprawiał tej ziemi oprócz mnie. Czy mam prawo być właścicielem działki 0,25ha przez zasiedzenie lub z innego tytułu?

Damian
Damian
13 września 2019 15:14

Witam, w domu mieszkała moja prababka oraz dziadkowie czyli trzy osoby. W 1997 roku prababka zmarła. Od tego czasu dziadkowie płacą rachunki i zajmują się całym gospodarstwem. Nie wiemy czy są jacyś inni spadkobiercy. Czy uda się przejąć nieruchomość przez zasiedzenie?

171
0
Potrzebujesz pomocy? Zostaw komentarz!x