Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze


O tym, kto to jest posiadaczem samoistnym i że tylko posiadacz samoistny może doprowadzić do zasiedzenia rzeczy napisałem oddzielny artykułPrzy zasiedzeniu ważne jest także to, czy posiadacz samoistny jest posiadaczem w dobrej wierze, czy też posiadaczem w złej wierze.


Warto znać różnice pomiędzy tymi dwoma pojęciami, gdyż mają one DUŻE praktyczne znaczenie.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości (np. zasiedzenia gruntu, zasiedzenia działki), zasiedzenia rzeczy ruchomej (np. zasiedzenia samochodu),  zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowej oraz zasiedzenia służebności przesyłu.

Z kolei posiadacz samoistny w złej wierze MOŻE doprowadzić do zasiedzenia nieruchomości, zasiedzenia użytkowania wieczystego, zasiedzenia służebności gruntowejzasiedzenia służebności przesyłu, ale NIE MOŻE zasiedzieć rzeczy ruchomej. Co więcej, wymagany przez prawo okres zasiedzenia dla posiadacza samoistnego w złej wierze jest zawsze dużo dłuższy niż dla posiadacza samoistnego w dobrej wierze. Na czym więc polegają różnice między tymi dwiema kategoriami?

Posiadacz samoistny w dobrej wierze

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś:

  • kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
  • jest błędnie przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.

Najlepiej wyjaśnić to na prostym przykładzie.

Pan Lubomir Pechowy kupił od Pana Sprzedającego grunt na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.

Niestety umowa ta okazała się nieważna, o czym Pan Lubomir Pechowy nie wie. Nieważna umowa oznacza zaś, że Pan Lubomir Pechowy nie stał się właścicielem gruntu.

Pan Lubomir Pechowy jest jednak przekonany, że jest właścicielem gruntu i to błędne przekonanie jest usprawiedliwione, bo zawarł z Panem Sprzedającym przed notariuszem umowę sprzedaży i zapłacił Panu Sprzedającemu pieniądze. Pan Lubomir Pechowy traktuje więc grunt jako swój, korzysta z niego, płaci podatki.

Pan Lubomir Pechowy jest więc posiadaczem samoistnym gruntu w dobrej wierze, dzięki czemu może doprowadzić do zasiedzenia tej nieruchomości w przewidzianym przez prawo krótszym okresie.

A co się stanie, jeśli po kilku latach od zawarcia umowy sprzedaży, zapłaty pieniędzy i wydania gruntu Pan Pechowy dowie się, że umowa sprzedaży jest nieważna i nie jest on właścicielem? Czy przestanie on być posiadaczem w dobrej wierze?

Tą kwestią zajmował się już Sąd Najwyższy, który wyjaśnił, iż dla ustalania dobrej wiary przy zasiedzeniu nieruchomości decydujący jest MOMENT OBJĘCIA W POSIADANIE (moment wydania rzeczy).

W konsekwencji Pan Pechowy nadal będzie traktowany jako posiadacz samoistny w dobrej wierze. Tak samo będzie w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej i zasiedzenia służebności przesyłu.

UWAGA!!!! W przypadku zasiedzenia rzeczy ruchomych (na przykład zasiedzenia samochodu), jeśli posiadacz samoistny w dobrej wierze dowie się, że nie jest właścicielem rzeczy w trakcie okresu zasiedzenia, powoduje to utratę dobrej wiary, a więc niemożność zasiedzenia.

W praktyce częściej jednak sprawy o zasiedzenie dotyczą posiadaczy w złej wierze, o czym piszę poniżej.

Posiadacz samoistny w złej wierze

Posiadacz samoistny w złej wierze to ktoś:

  • kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność,
  • wie, że nie jest właścicielem lub powinien o tym wiedzieć.

Jako przykład można podać następującą sytuację.

Pan Bożydar Pracowity zajął opuszczony przez sąsiada grunt i zaczął go uprawiać, a po pewnym czasie zaczął płacić podatki od gruntu.

Pan Bożydar Pracowity wie, że nie jest właścicielem gruntu, dlatego że go nie kupił ani nikt mu go nie podarował. Traktował jednak grunt jako swoją własność. Jest więc posiadaczem samoistnym, ale w złej wierze.

Kolejny przykład dotyczy umów nieformalnego obrotu ziemią rolniczą.

Pan Bożydar Pracowity w latach 70-tych kupił od Pana Sąsiada – rolnika pole o powierzchni 6 ha. Umowa sprzedaży została zawarta na piśmie, a Pan Bożydar Pracowity zapłacił za to pole pieniądze. Od tego czasu uprawia pole, a także płaci za nie podatek. Pan Sąsiad tratuje pole jako własność Pana Bożydara Pracowitego.

Mimo, że Pan Pracowity zapłacił za grunt, NIE STAŁ SIĘ WŁAŚCICIELEM. Kodeks cywilny przewiduje bowiem obowiązek zawierania umów sprzedaży nieruchomości w specjalnej formie aktu notarialnego. Pan Bożydar Pracowity i Pan Sąsiad zawarli zaś tylko zwykłą umowę na piśmie. Brak specjalnej formy aktu notarialnego powoduje nieważność umowy.

Skoro więc umowa jest nieważna, Pan Bożydar Pracowity nie stał się właścicielem pola, mimo że za nie zapłacił.

Co więcej, jak wynika z orzeczeń Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity jest posiadaczem samoistnym gruntu W ZŁEJ WIERZE, mimo że za niego zapłacił.

Dlaczego?

Zdaniem Sądu Najwyższego, Pan Bożydar Pracowity, tak jak każdy inny obywatel, powinien był wiedzieć, że umowy kupna nieruchomości (także gruntów rolnych) zawiera się w specjalnej formie aktu notarialnego i że bez tej formy umowa kupna nieruchomości jest nieważna.

W konsekwencji, Pan Bożydar Pracowity powinien był wiedzieć, że nie jest właścicielem rzeczy i dlatego jest posiadaczem samoistnym działki w złej wierze.

A więc potrzebuje dłuższego okresu, żeby zasiedzieć nieruchomość, o czym mowa w artykule o czasie potrzebnym do zasiedzenia nieruchomości.

Podziel się na:
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

Ten wpis został opublikowany w kategorii Artykuły, Podstawowe kwestie prawne związane z zasiedzeniem. Dodaj zakładkę do bezpośredniego odnośnika.

147
Dodaj komentarz

avatar
63 Ilość wątków
84 Odpowiedzi
0 Ilość śledzących
 
Najlepsze wątki
64 Comment authors
Jan GórskizbyszekMałgorzata KurekAndrzejKamil Recent comment authors
  Subskrybuj  
najnowszy najstarszy oceniany
Powiadom o
zbyszek
Gość
zbyszek

witam. mam taki problem. w 1955 roku mój dziadek kupił działke na której wybudował dom .kupił 6 arow lecz ogrodził za zgoda wlascicieli swej cotki 7 arow.taki stan trwał do 2004 roku kiedy to spadkobiercy ciotki spredali reszte ziemi z ktorej była wytyczona działka dziadka innym włascicielom.cwi wpierw ogrodzili działke a potem wezwali geodezjewyszła wtedy ta niescisłosc 1 ara .od tego czasu do dnia 07.03 2019 roku nie dostałem od sasiadów zadnego pisma nakazujace zmienic granice. swiadkowie zyja jeszcze moja rodzina tzn kolejni spadkobiercy uzytkuja ten 1 ar nieprzerwanie od 1955 r zasiedzenie mozliwe jest?

Małgorzata Kurek
Gość
Małgorzata Kurek

Witam,
Mój brat 19 lat podpisał umowę dzierżawy na 10 lat.Dziewięć lat minęło od zakończenia umowy, a on nadal płaci wszystkie składki i podatki i jest także tam zameldowany. Wszystkie druki przychodzą na nazwisko właściciela. Właściciel od którego dzierżawił nie żyje już od 12 lat i nie pozostawił innych spadkobierców, miał tylko dwie siostry które nie posiadały dzieci i obie również nie żyją. Czy budynki mogą przejść na własność brata i po jakim czasie? W jaki sposób można tego dokonać?

Andrzej
Gość
Andrzej

Witam,
od 1984 roku do 2007 roku mój tato miał w użytkowaniu wieczystym działkę (umowa notarialna warunkowa z państwowym zakładem pracy – działka należąca do Państwa), potem działka została kupiona na własność od Państwa. W 2008 roku okazało się że sąsiad zajmuje cześć działki taty, ogrodzenie nie stoi w granicy lecz w głębi działki taty. Teraz sąsiad twierdzi że zasiedział działkę. Obecnie robimy rozgraniczenie. Czy do za siedzenia nieruchomości wlicza się czas użytkowania wieczystego (notarialna umowa warunkowa prawa wieczystego użytkowania z zakładem pracy taty).

Kamil
Gość
Kamil

Dzien dobry!

W roku 1974 moj pradziadek zamienil sie „na gebe” z innym Panem na dzialki. Nasza rodzina twierdzi, iz nie byla to zamiana na stale. Rodzina owego Pana z ktorym zamienil sie pradziadek twierdzi, iz byla to zamiana na stale. Osoby zamieniajace sie zmarly, a szczegoly sprawy sa do konca nieznane. Moi rodzice na przestrzeni kilkudziesięciu lay interesowali sie ziemia i probowali ja odsykac. Niestety bezskutecznie. W koncu zajeli owa zamieniona dzialka sila (posiadaja akt wlasnosci oraz oplacali podatki przez caly czas). Dzisiaj maja sprawe o zajecie posiadania. Czy to pierwszy krok o nadania statusu posiadacza samoistnego oraz czy przeciwna rodzina ma szanse na zasiedzenie?
Dziekuje za odpowiedz.

Agnieszka
Gość
Agnieszka

Witam serdecznie
Panie mecenasie jak wygląda sprawa o zasiedzenie po 30 latach użytkowania działki na której stoi dom zapisany mojemu tacie przez wujostwo (bezdzietne) właśnie te 30 lat temu.Czy szukani są wtedy spadkobiercy?i czy na tej sprawie może tata ta działkę zapisać na mnie?

Adam
Gość
Adam

Witam serdecznie
Panie mecenasie jestem właścicielem gruntu ornego o powierzchni 3,5 ha które to nabyłem w listopadzie 2006r. od moich rodziców (odbyło się to przez sąd i u notariusza zgodnie z literą prawa) Na tym polu stoją cztery słupy elektryczne niskiego napięcia i ok 150 m linii napowietrznej elektrycznej, słupy te były postawione w 1975 roku. Czy mogę domagać się od zakładu energetycznego ( w tym przypadku PGE) odszkodowania za służebność?
Wiem że te słupy stoją tam ponad 30 lat choć jak to jest z tym prawem że w 1989 włściciel tych słupów się zmienił a tą decyzja Sądu Najwyższego z tego roku. Ponieważ nie rozumiem tych kwestii i się zastanawiam czy jest jakaś szansa na odszkodowanie.
Z góry dziękuję za odpowiedź i pozdrawiam serdecznie.

Beata
Gość
Beata

Dzień dobry, Jakby wyglądała sprawa z zasiedzeniem w takiej sprawie. Rodzicie wzięli ślub i zamieszkali razem w domu po rodzicach mojego ojca – rodzice ojca już wtedy nie żyli. Nie przeprowadzono wtedy postępowania spadkowego i jako właściciel domu widnieje babcia. Ojciec miał jeszcze trzy siostry (wszystkie mieszkają oddzielnie, jedna jest za granicą). W 2011 roku mama wystąpiła o separację – mieszkali razem dalej w tym domu – mama na parterze, a ojciec na górze. Mama sama utrzymywała dom – płaciła wszystkie rachunki i podatki – ojciec nie pomagał jej nigdy za bardzo. Teraz ojciec umarł. Mama mieszka w tym domu 40 lat. Nigdy się nie rozwiodła. Teraz chciałaby wystąpić o zasiedzenie. Czy ma duże szanse na przyznanie zasiedzenia? I czy we wniosku o zasiedzenie ma podawać jedynie siostry… Czytaj więcej »

Konrad
Gość
Konrad

Witam,

Mam krótkie pytanie. Jestem współwłaścicielem działki, za którą płacę w całości podatki i czasem ją sprzątam (raz na 2~3 lata), głównie aby uniknąć mandatów nakładanych przez straż miejską. Sytuacja ta ma miejsce od 23 lat. Znam, a właściwie znałem dwóch pozostałych współwłaścicieli, którzy są posiadaczami 1/4 udziałów (każdy z nich ma 1/4). Teraz jeden z tych właścicieli zmarł i wiem, że nikt nie chce dziedziczyć po nim spadku co sprawia, że na to chwilę prawowity właściciel 1/4 gruntu nie jest znany. Pytanie moje brzmi czy ma to znamiona do podjęcia próby o zasiedzenie tej 1/4 własności gruntu w dobrej wierze?

Andrzej
Gość
Andrzej

Szanowny Panie, w 1996 roku objąłem w posiadanie gospodarstwo rolne od osoby samotnej. Osoba ta nie dysponowała jakimikolwiek dokumentami mogącymi posłużyć do sporządzenia umowy przeniesienia posiadania. Wydała mi jedynie nakaz podatkowy i zezwoliła w obecności świadków na objęcie skromnego gospodarstwa, które prowadzę do dziś dnia. Stanowczo zapewniała, że jest to jej własne gospodarstwo. W tym czasie mieszkała w odległości kilku kilometrów od starego, wysłużonego już domu, mając jednak ogólną pieczę nad mieniem. Ewidencja wskazywała, że jest osobą władającą na podstawie niemieckich dokumentów gruntowych z 1941 roku. Brak jest do dziś księgi wieczystej. Jestem przekonany, że mówiła prawdę, nie mając jedynie dokumentów na jej potwierdzenie. Majątek nie przeszedł po wojnie na Skarb Państwa w związku z tym, że posiadała ona narodowość polską a gospodarstwa tych obywateli pozostawały w ich… Czytaj więcej »

Sylwester Stańczak
Gość
Sylwester Stańczak

Witam serdecznie.
Mój Ojciec (70 lat) obrabiał i płacił podatki działki rolnej 3 ha swojego Wuja który nie żyje od 22 lat.Wuj mieszkał u Ojca ponieważ nie posiadał domu jednak nie pozostawił testamentu.Pytanie czy ja jako syn moge stać sie posiadaczem samoistnym w złej wierze płacąc podatki przez 8 lat doliczając Ojca 22 lata czy jednak 30.Drugie pytanie czy Ojciec nie może stać się posiadaczem samoistnym w dobrej wierze bo mimo iż Wuj nie pozostawił testamentu to zawsze mówił że ziema będzie należeć do niego.Zaznaczam że sa też inni spadkobiercy na tej samej stopie przynależności co Ojciec.
Pozdrawiam.