Menu Zamknij

Przejęcie majątku przez zasiedzenie – kiedy może mieć miejsce?

Przejęcie majątku przez zasiedzenie - kiedy może mieć miejsce

Przejęcie majątku przez zasiedzenie to fascynujący, choć często niezrozumiany aspekt prawa nieruchomości. W artykule zgłębiamy ten temat, wyjaśniając, kiedy i w jakich okolicznościach może dojść do przejęcia własności nieruchomości przez zasiedzenie. Zasiedzenie jest procesem prawnym, który umożliwia osobie posiadającej nieruchomość w określony sposób i przez określony czas, nabyć na niej pełne prawa własności, nawet bez zgody aktualnego właściciela. W artykule omawiamy kluczowe warunki, które muszą być spełnione, aby doszło do zasiedzenia, w tym różnicę między posiadaniem samoistnym a niesamoistnym oraz koncept dobrej i złej wiary w kontekście zasiedzenia. Ponadto, artykuł porusza temat różnic między zasiedzeniem a innymi formami przejęcia majątku oraz konsekwencje prawne i skutki zasiedzenia dla obu stron procesu. Ten szczegółowy przewodnik jest nieocenionym źródłem wiedzy dla każdego, kto chce zrozumieć złożoność i potencjalne skutki przejęcia majątku przez zasiedzenie.

Przejęcie majątku przez zasiedzenie – podstawowe informacje

W naszym systemie prawnym przejęcie własności nieruchomości wbrew woli właściciela może nastąpić w dwóch wypadkach: przez wywłaszczenie  na cele publiczne oraz przez zasiedzenie.

Zasiedzenie polega na nabyciu własności nieruchomości przez jej: a) posiadacza samoistnego wykonującego w tym charakterze posiadanie b) przez okres wskazany w ustawie.

Jakie warunki muszą być spełnione, aby doszło do przejęcia majątku przez zasiedzenie?

Podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie stanowi posiadanie samoistne. Jest to posiadanie bezumowne, wykonywane w sposób niezależny od formalnego właściciela nieruchomości, dlatego też nazywane  jest „posiadaniem właścicielskim”.

Nie jest więc posiadaczem samoistnym nieruchomości ten, kto włada nią na podstawie umowy (dzierżawy, najmu, użyczenia, czy innych umów). Takie posiadanie określa się mianem posiadania niesamoistnego (zależnego).

Aby uznać kogoś za posiadacza samoistnego, muszą być spełnione następujące przesłanki:

  1. Posiadacz sam siebie powinien uważać za właściciela (łac. animus possidendi)
  2. Posiadacz powinien korzystać z gruntu jak właściciel (corpus possessionis) tj. zajmować faktycznie nieruchomość , podejmować wobec niej samodzielnie podstawowe decyzje gospodarcze i inwestycyjne (np. postawić nowy budynek lub dokonać generalnej przebudowy istniejącego , opłacać podatki.
  3. Posiadacz powinien być traktowany przez inne osoby (w tym sąsiadów), a także najlepiej przez instytucje jako właściciel posiadanej nieruchomości.

 Zgodnie z art. 172 k.c., okres posiadania prowadzący do nabycia przez zasiedzenie wynosi 20 lat w dobrej wierze i 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która jest błędnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.

Typowym  przykładem posiadania w dobrej wierze jest posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazuje się być nieważny. Nieważność umowy powoduje, że nabywca nieruchomości nie staje  się jej właścicielem. Jest jednak posiadaczem w dobrej wierze.

Z kolei zła wiara w kontekście zasiedzenia polega na tym, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest formalnym właścicielem posiadanej rzeczy.

Przykładem sytuacji, w której posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jest zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości, co  przesądza że posiada ją w złej wierze (bo powszechnie wiadomo, że do formalnego nabycia nieruchomości potrzebna jest umowa notarialna).

Różnice między zasiedzeniem nieruchomości a innymi formami przejęcia majątku

Skuteczne w wymiarze prawnym przejęcie cudzej nieruchomości może nastąpić w różnych formach. Najczęściej ma miejsce podstawie umowy z właścicielem (sprzedaż, darowizna), spadkobrania, wywłaszczenia i właśnie zasiedzenia. Podstawowa różnica pomiędzy zasiedzeniem a pozostałymi formami nabycia własności polega na tym, że w tym pierwszym przypadku nabycie następuje nieodpłatnie, bez obowiązków w stosunku do poprzedniego, „zasiedzianego” właściciela. Warto dodać, że zasiedzenie następuje z mocy prawa po spełnieniu wszystkich warunków przewidzianych przez prawo, o których wspomniano wyżej. Kolejną, oczywistą różnicą jest fakt, że do nabycia przez zasiedzenie niezbędny jest upływ okresu posiadania (20 lat w dobrej i 30 lat w złej wierze), który nie stanowi przesłanki nabycia w pozostałych przypadkach przejęcia własności.

Postępowanie sądowe w przypadku przejęcia majątku przez zasiedzenie

Istotą  zasiedzenia jest to, że  następuje z mocy prawa po upływie okresu zasiedzenia. Jednakże urzędowe potwierdzenie, że doszło do zasiedzenia, może nastąpić wyłącznie w drodze uzyskania prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Dopiero to postanowienie stanowi wiążące dla wszystkich potwierdzenie prawa własności do nieruchomości.

Postępowanie sądowe o zasiedzenie wszczyna się na wniosek osoby ubiegającej się o zasiedzenie (wnioskodawca) przed sądem rejonowym właściwym dla położenia nieruchomości. Uczestnikami postępowania jest formalny właściciel nieruchomości lub jego spadkobiercy a także inne osoby, które są zainteresowane wynikiem postępowania.

Opłata od wniosku o zasiedzenie nieruchomości wynosi 2.000 zł.  – więcej piszemy o tym w artykule „Wniosek o zasiedzenie – jak go napisać? Wzór do pobrania!

Potencjalne wyzwania i pułapki w postępowaniu zasiedzenia majątku

W sprawie o zasiedzenie nieruchomości potrzebne jest wykazanie tytułu własności jej formalnego właściciela oraz faktu samoistnego posiadania przez wnioskodawcę występującego o zasiedzenie. Tytuł własności najłatwiej wykazać zapisem z księgi wieczystej, jeśli jest dla nieruchomości założona. Może on też wynikać z aktu własności ziemi czy z treści aktu notarialnego.

Można domagać się zasiedzenia części nieruchomości. Do formalnego wydzielenia części nieruchomości w drodze zasiedzenia niezbędne  jest dokonanie tego wydzielenia na podstawie opinii biegłego geodety.

Fakt samoistnego posiadania części nieruchomości, które może prowadzić do zasiedzenia wykazuje się dowodami z dokumentów takimi jak nieformalna umowa nabycia, płacenie podatków, faktury pochodzące z zabudowania takiej działki, jej ogrodzenia i lub dokonania generalnego remontu stojącego na niej budynku. Samoistność posiadania  można wykazywać także zeznaniami świadków.

Z kolei obrona przed zasiedzeniem może polegać na kwestionowaniu samoistności posiadania przez wnioskodawcę (np. udowadniania istnienia umowy, choćby ustnej pomiędzy stronami) bądź upływu okresu posiadania niezbędnego do nabycia zasiedzenia.

Konsekwencje prawne i skutki przejęcia majątku przez zasiedzenie

Podstawowym rezultatem zakończonego pomyślnie dla wnioskodawcy postępowania o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie jest uzyskanie formalnego tytułu własności, skutecznego wobec wszystkich. Na podstawie prawomocnego orzeczenia o zasiedzeniu wnioskodawca będzie mógł zatem wystąpić o założenie dla nieruchomości księgi wieczystej, a jeżeli księga istnieje, o wpisanie w niej jego jako właściciela.

Nabycie przez zasiedzenie następuje nieodpłatnie, co oznacza, że nabywca nie ma żadnych z tego tytułu zobowiązań w stosunku do poprzedniego właściciela. Co do zasady, obciąża go jednak podatek od nabycia tego prawa w wysokości 7% podstawy opodatkowania. Warto dodać, że od obowiązku uiszczenia tego podatku zwolnione jest nabycie własności gruntów, stanowiących gospodarstwo rolne w rozumieniu przepisów o podatku rolnym pod warunkiem, że w wyniku tego nabycia zostanie utworzone takie gospodarstwo lub powiększone gospodarstwo istniejące, a powierzchnia takiego gospodarstwa będzie nie mniejsza niż 11 ha i nie większa niż 300 ha. Więcej o tym piszemy w artykule „Podatek od zasiedzenia nieruchomości, czyli fiskus cieszy się twoim szczęściem”.

 

***

Dziękujemy za lekturę wpisu! Chętnie poradzimy, czy Państwa sprawa dotycząca prawa nieruchomości ma szanse na powodzenie w sądzie. Zachęcamy do zapoznania się z informacjami o nas oraz do kontaktu.

Podziel się:

O autorze

Witaj,

nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.

Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".

Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .

adwokat jan gorski zasiedzenie

Wasze Opinie:

Kancelaria Adwokacka Jan Górski
5.0
Na podstawie 58 opinii
powered by Google
Iza SIza S
11:16 08 Jan 23
W imieniu mojego taty polecam współpracę z mecenasem dr Michałem Górskim. Obsługa prawna bardzo profesjonalna. Jasne przedstawienie różnych wariantów rozwiązania sprawy. Bardzo dobre przygotowanie do rozmowy. Rzetelne podchodzenie do sprawy. Kultura osobista na wysokim poziomie. Bardzo polecam!
Agnieszka TomczykAgnieszka Tomczyk
21:15 24 Oct 22
Bardzo rzeczowy i dobrze przygotowany do spotkania prawnik. Realnie ocenia szanse wygrania sprawy. Rzetelny i cierpliwy. Polecam serdecznie szczególnie w sprawach zasiedzenia, ponieważ ma ogromna wiedzę i doświadczenie, statystyki mówią same za siebie.
Sylwia Maluszycka-CeliSylwia Maluszycka-Celi
14:36 21 Oct 22
Bardzo polecam współpracę z mecenasem Michałem Górskim. Profesjonalnie poprowadzona sprawa o zasiedzenie nieruchomości, wszystko sprawnie i terminowo. Bardzo dobry kontakt na każdym etapie sprawy, jasne i konkretne wytyczne w sprawie kierunku działania oraz niezbędnych dokumentów. Dodatkowo pan Michał jest bardzo sympatycznym człowiekiem. Polecam serdecznie!
Dagmara DziarnowskaDagmara Dziarnowska
09:04 11 Apr 22
Bardzo polecam korzystanie z usług tej kancelarii. Mecenas Michał Górski est wyjątkowo kompetentny, widać że bardzo sprawny w ocenie sprawy, ktora w moim przypadku jest bardzo skomplikowana. Fachowa porada na poziomie, przy tym miły i serdeczny kontakt i bardzo ludzkie traktowanie. Korzystajcie.
MarlenaMarlena
22:56 22 Mar 22
Bardzo serdecznie polecam Kancelarie Mecenasa Jana Górskiego. Nasza sprawa była bardzo trudna. W trakcie tych kilku lat trwania procesu zawsze dyspozycyjny , przygotowany do każdego spotkania i do każdej rozprawy . W chwilach krytycznych kiedy sprawa się mniej lub bardziej komplikowała Pan Mecenas zawsze emanował opanowaniem i wiarą w sukces. Pełen profesjonalizm. Brawo.Jeszcze raz DZIĘKUJEMY.
Paulina ManiosPaulina Manios
09:40 01 Feb 22
W marcu 2021 r. nawiązaliśmy z Kancelarią współpracę w sprawie dotyczącej zasiedzenia udziałów w nieruchomości. Od samego początku zarówno mec. Michał Górski, jak i mec. Jan Górski wykazali się dużym zaangażowaniem w szczegółowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, rozważenie potencjalnych czynników niepowodzenia postępowania sądowego oraz skrupulatne przygotowanie wniosku o zasiedzenie.Dzięki rozległej wiedzy merytorycznej i przede wszystkim doświadczeniu mec. Michała oraz Jana Górskich sąd wydał postanowienie stwierdzające zasiedzenie udziałów już na pierwszej rozprawie. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za rzetelność, profesjonalizm, wsparcie i życzliwe, ludzkie podejście do naszej sprawy. Życzymy dalszych sukcesów naukowych oraz zawodowych i z pewnością będziemy polecać!
js_loader
Zobacz wszystkie opinie w Google
Subscribe
Powiadom o
guest
0 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
?>