W naszym systemie prawnym dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie nie tylko całej nieruchomości ale także jej części lub udziału w niej.
Z tego artykułu dowiesz się:
Część nieruchomości a udział w nieruchomości – różnica w kontekście zasiedzenia
W kontekście zasiedzenia przez część nieruchomości należy rozumieć jej fragment, niewydzielony prawnie, który jest w faktycznym posiadaniu osoby niebędącej jej właścicielem.
Własność nieruchomości może należeć wyłącznie do jednej osoby lub do kliku osób. W tym drugim przypadku mamy do czynienie ze współwłasnością.
Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że prawo każdego ze współwłaścicieli wyraża się matematycznym ułamkiem , np. ½, czy ¼. To określone ułamkiem prawo do nieruchomości nazywa się udziałem.
Zasiedzenie części nieruchomości
Jakie są warunki, aby móc zasiedzieć część nieruchomości?
Podstawowa przesłanka nabycia przez zasiedzenie części nieruchomości jest taka sama jak przy zasiedzeniu całej nieruchomości, a więc samoistne posiadanie i określony okres czasu (por. szerzej Zasiedzenie nieruchomości – co to jest i jakie nieruchomości można zasiedzieć?). Różnica polega tylko na tym, że w przypadku zasiadywania części nieruchomości posiadanie to obejmuje wydzielony fragment nieruchomości. Posiadanie tego wydzielonego fragmentu powinno mieć charakter samoistny, co oznacza, że posiadacz włada nim tak jak by był jego właścicielem. Nie wystarczy tu jednak samo przekonanie i nastawienie właścicielskie posiadacza, lecz powinien on być uznawany za właściciela także przez otoczenie nieruchomości.
Wydzielenia części nieruchomości do posiadania prowadzącej do nabycia jej własności w drodze zasiedzenia następuje najczęściej w trojaki sposób:
- Pierwszy polega na samowolnym przejęciu części cudzej nieruchomości np. przez przygrodzenie fragmentu sąsiadującej nieruchomości.
- Drugi sprowadza się do tego, że dotychczasowy właściciel całej nieruchomości przekazuje jej fragment w posiadanie samoistne innej osobie, z reguły osobie bliskiej.
- Trzeci sposób polega na tym, że dotychczasowy zależny posiadacz (np. dzierżawca części nieruchomości) zmienia swoje dotychczasowe posiadanie zależne w posiadanie samoistne. Polega to na tym, że przestaje płacić czynsz, zmienia dotychczasowy charakter posiadanej części nieruchomości, jednym słowem zaczyna postępować z nią jakby był jej formalnym właścicielem. Trzeba jednak zaznaczyć, że tę zmianę charakteru posiadania zależnego w samoistne posiadacz w sprawie o zasiedzenie musi udowodnić.
Nabycie przez zasiedzenie części nieruchomości następuje po upływie 20 lat jej posiadania w dobrej wierze a po upływie 30 lat posiadania w złej wierze (zob. wpis „Okres zasiedzenia”).
Czy można zasiedzieć część nieruchomości, na której znajduje się budynek lub inna konstrukcja?
Tak, jest to, co do zasady, możliwe. Warunkiem podstawowym nabycia takiej zabudowanej części nieruchomości przez zasiedzenie jest jej przejęcie w samoistne posiadanie.
Wyjaśnimy to na przykładach.
Jeżeli rodzice udostępniają młodym małżonkom do wyłącznego korzystania oddzielny budynek z letnią kuchnią znajdujący się na siedlisku, to młodzi przejmują go w posiadanie zależne (użyczenie), które nie prowadzi do zasiedzenia części z tym budynkiem. Jeżeli po pewnym czasie młodzi zaczynają ten budynek rozbudowywać bez pytania o zgodę rodziców, to można przynajmniej w niektórych przypadkach przyjąć, że dotychczasowe ich posiadanie zależne przekształca się w posiadanie samoistne, które może doprowadzić do zasiedzenia tej części siedliska z budynkiem.
Natomiast, jeżeli rodzice nieformalną umową darowują młodym część siedliska z budynkiem, zasiedzenie na rzecz młodych zaczyna biec od chwili przejęcia przez nich budynku w posiadanie.
Jakie dokumenty i dowody są potrzebne w celu zasiedzenia części nieruchomości?
W sprawie o zasiedzenie części nieruchomości potrzebne jest wykazanie tytułu własności jej formalnego właściciela oraz faktu samoistnego posiadania przez wnioskodawcę występującego o zasiedzenie. Tytuł własności najłatwiej wykazać zapisem z księgi wieczystej, jeśli jest dla nieruchomości założona. Może on też wynikać z aktu własności ziemi czy z treści aktu notarialnego. Do formalnego wydzielenia części nieruchomości w drodze zasiedzenia niezbędne jest dokonanie tego wydzielenia na podstawie opinii biegłego geodety.
Fakt samoistnego posiadania części nieruchomości, które może prowadzić do zasiedzenia wykazuje się dowodami z dokumentów takimi jak nieformalna umowa nabycia, płacenie podatków, faktury pochodzące z zabudowania takiej działki, jej ogrodzenia i lub z dokonania generalnego remontu stojącego na niej budynku. Samoistność posiadania można wykazywać także zeznaniami świadków (zob. szerzej wpis „Posiadacz samoistny”)
Jakie są konsekwencje zasiedzenia części nieruchomości?
Stwierdzenie przez sąd zasiedzenia części nieruchomości oznacza, że dotychczasowy posiadacz samoistny stał się jej formalnym właścicielem. W konsekwencji prowadzi to do powstania nowej nieruchomości, której własność należy do dotychczasowego posiadacza. Postanowienie sądu o stwierdzeniu zasiedzenia stanowi podstawę do założenia dla tej nieruchomości księgi wieczystej. Oczywiście, z nową własnością nieruchomości powstałą na skutek zasiedzenia łączą się też ciężary związane z tytułem własności. W pierwszym rzędzie podatek od nabycia własności oraz inne łączące się z własnością daniny publiczne.
Zasiedzenie udziału w nieruchomości
Jakie są warunki, aby móc zasiedzieć udział w nieruchomości?
Chodzi tu o dwa warianty nabycia przez zasiedzenie udziałów we własności nieruchomości.
- Pierwszy polega na tym, że przynajmniej dwie osoby są posiadaczami samoistnymi cudzej nieruchomości. Po upływie okresu zasiedzenia (20 lat w dobrej bądź 30 lat w złej wierze) nabywają współwłasność posiadanej nieruchomości. Z mocy ustawy obowiązuje domniemanie, że udziały ich w nabytej drogą zasiedzenia współwłasności są równe, a więc wynoszą po ½. Jeżeli posiadaczami tymi są małżonkowie, nabyta w drodze zasiedzenia nieruchomość wchodzi do ich majątku wspólnego.
W tym wariancie nabycie udziałów w prawie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje na takich samych zasadach jak nabycie w drodze zasiedzenia przez jedną osobę. Różnica jest tylko ta, że osoba taka staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości, podczas gdy kilku posiadaczy samoistnych nabywa przez zasiedzenie udziały w nieruchomości, w rezultacie stając się jej współwłaścicielami.
- Drugi wariant nabycia udziału w nieruchomości w drodze zasiedzenia polega na tym, że nieruchomość stanowi już współwłasność a jeden ze współwłaścicieli nabywa przez zasiedzenie udział innego współwłaściciela lub pozostałych współwłaścicieli.
Ten wariant zasiedzenia różni się w sposób zasadniczy od wariantu pierwszego. Różnica wynika z istoty współwłasności. Współwłaściciel ma bowiem nie tylko wyłączne prawo do swojego udziału, ale – na równi z pozostałymi współwłaścicielami – do całej nieruchomości. Dlatego też w orzecznictwie sądowym uznaje się, że do przyjęcia samoistności posiadania udziału innego współwłaściciela prowadzącego do zasiedzenia nie wystarczy samo władanie przez jednego z nich całą nieruchomością, płacenie podatków, dokonywania „zwykłych” nakładów itd. Co istotne, niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli (niezamieszkiwanie na nieruchomości, nawet nieinteresowanie się nią) nie uprawnia co do zasady do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje nieruchomość w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień.
Współwłaściciel, ubiegający się o zasiedzenie udziału innego współwłaściciela, powinien wykazać samoistność swojego posiadania nie tylko wobec otoczenia, ale także wobec tego współwłaściciela, którego udział chce zasiedzieć. Może to uczynić na dwa sposoby: albo wykaże że ten współwłaściciel zrezygnował na jego rzecz z posiadania swojego udziału (np. nieformalna darowizna/sprzedaż udziału), albo, że on sam pozbawił go możliwości tego posiadania, np. nie pozwalając mu wchodzić na wspólną posesję, wymieniając zamki w zabudowaniach, itp. Sądy uznają też możliwość zasiedzenia udziału pozostałych współwłaścicieli w sytuacji samodzielnego dokonywania bardzo znaczących nakładów/inwestycji. Przykładowo, w postanowieniu z 29.6.2010 r., sygn.. III CSK 300/09 Sąd Najwyższy wskazał, że za wykroczeniem ponad uprawnienia wynikające z udziału wnioskodawczyni mogłoby przemawiać podejmowanie samodzielnych decyzji o znaczących remontach i zmianach w przedmiocie współwłasności (podobnie – postanowienie SN z 30.10.2013 r., V CSK 488/12). Z kolei w postanowieniu z 30.01.2015 r., III CSK 179/14, SN podkreślił, że O wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie można natomiast mówić wtedy, gdy posiadający współwłaściciel podejmuje sam decyzje o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności.
Jakie dokumenty i dowody są potrzebne w celu zasiedzenia udziału w nieruchomości?
W wariancie pierwszym zasiedzenia nieruchomości na współwłasność potrzebne są dowody z dokumentów i z zeznań świadków podobne jak w sprawie o zasiedzenie części nieruchomości.
W wariancie drugim, w którym chodzi o nabycie w drodze zasiedzenia udziału innego współwłaściciela w nieruchomości, treść podobnych rodzajowo dowodów musi być inaczej ukierunkowana. Jak już wspomniano, wnioskodawca powinien za pomocą tych dowodów wykazać, że współwłaściciel, którego udział chce zasiedzieć, przekazał na jego rzecz posiadanie swojego udziału, albo że wnioskodawca swoim działaniem pozbawił go możliwości udziału w tym posiadaniu.
Jakie są konsekwencje zasiedzenia udziału w nieruchomości?
W pierwszym wariancie nabywcy przez zasiedzenia udziałów w nieruchomości stają się jej współwłaścicielami. W wariancie drugim, wnioskodawca, który nabył w drodze zasiedzenia udział innego współwłaściciela, powiększa swój dotychczasowy udział nieruchomości. Tak więc, przykładowo, jeżeli sam jest właścicielem udziału w ¼ a nabywa przez zasiedzenie taki sam udział należący do innego współwłaściciela, jego udział w nieruchomości wzrasta do ½ współwłasności. Trzeba dodać, że w przypadku, w którym nabycie przez zasiedzenie obejmuje udziały wszystkich pozostałych współwłaścicieli, wnioskodawca staje się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości.
Obie te zmiany w stanie prawnym stwierdzone w orzeczeniu o zasiedzeniu są podstawą do wprowadzenia odpowiednich zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Jakie są różnice między zasiedzeniem części w nieruchomości a zasiedzeniem udziału nieruchomości?
Podsumowując, podstawowa różnica między zasiedzeniem części nieruchomości a zasiedzeniem udziału w niej jest taka, że zasiedzenie części skutkuje powstanie nowej nieruchomości należącej do osoby na rzecz której orzeczono zasiedzenie. Natomiast zasiedzenie udziału nie tworzy nowej nieruchomości, a jedynie powiększa udział w nieruchomości tego współwłaściciela na rzecz którego orzeczono zasiedzenie udziału innego współwłaściciela.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
