Czym się różni zasiedzenie domu od zasiedzenia działki? Czy zasiedzenie dotyczy też działki w użytkowaniu wieczystym? Czy można zasiedzieć tzw. mieszkanie spółdzielcze?
Zasiedzenie domu czy zasiedzenie działki?
Na początku artykułu chciałbym podkreślić, iż z punktu widzenia prawa, najważniejsza jest ziemia na której stoi dom czy budynek.
Bo zgodnie z prawem do właściciela ziemi należy AUTOMATYCZNIE dom lub inny budynek postawiony na tej ziemi (poza kilkoma wyjątkami). Także wtedy, gdy dom jest warty dużo więcej niż ziemia na której stoi.
Jeśli więc myślisz o zasiedzeniu domu, to przede wszystkim musisz pomyśleć o zasiedzeniu nieruchomości „pod domem”. A jak zasiedzisz nieruchomość, dom lub inny budynek na niej postawiony stanie się automatycznie Twoją własnością.
Przeczytaj więc artykuły o zasadach zasiedzenia nieruchomości takie jak Zasiedzenie nieruchomości, Posiadacz samoistny, Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze oraz Okres zasiedzenia.
Zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego gruntu
Czasami jednak (zwłaszcza w miastach) grunt pod domem jest własnością Skarbu Państwa lub gminy i został oddany w użytkowanie wieczyste.
Można to łatwo sprawdzić.
Jeśli jesteś w posiadaniu domu lub budynku i płacisz co roku opłatę roczną za użytkowanie wieczyste (zwykle płatną do końca marca), właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa lub gmina.
UWAGA, nie chodzi tu o podatek od nieruchomości, ale o opłatę roczną!
Nie możesz wtedy zasiedzieć nieruchomości, ale możesz ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu.
To naprawdę istotna kwestia, bo jeśli będziesz w takiej sytuacji składał do Sądu wniosek o zasiedzenie własności nieruchomości, a nie o zasiedzenie użytkowania wieczystego wraz z własnością domu, przegrasz z całą pewnością sprawę.
Pamiętaj! Warunki zasiedzenia użytkowania wieczystego są takie same jak zasiedzenia nieruchomości.
Zasiedzenie mieszkania (lokalu)
Najprościej rzecz się ma z możliwością zasiedzenia mieszkania lub lokalu usługowego, gdy jest to tak zwana odrębna własność lokalu.
Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma charakter odrębnej własności lokalu?
Po pierwsze, prawo wymaga, żeby KAŻDA odrębna własność lokalu miała założoną oddzielną księgę wieczystą.
Jeśli więc mieszkanie nie ma oddzielnej księgi wieczystej, NA PEWNO nie ma charakteru odrębnej własności lokalu.
W takim wypadku można co najwyżej zasiedzieć cały budynek, w którym znajduje się lokal wraz z gruntem pod budynkiem…:)
Pamiętaj, odrębna własność lokalu jest traktowana przez prawo jako nieruchomość i podlega zasiedzeniu na takich samych zasadach jak nieruchomość!
Jeśli więc jesteś posiadaczem samoistnym odrębnej własności lokalu przez przewidziany prawem okres możesz wystąpić do Sądu o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (wielkość udziału jest opisana w księdze wieczystej).
Może się jednak zdarzyć, o czym pisałem już wyżej, iż grunt pod budynkiem, w którym znajduje się mieszkanie, został oddany w użytkowanie wieczyste.
Wtedy można wystąpić o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością lokalu (określenie udziału w użytkowaniu wieczystym jaki przypada na dany lokal znajduje się w księdze wieczystej).
Jeśli w takim wypadku wadliwie sformułujesz wniosek, wnosząc na przykład o zasiedzenie samej tylko własności lokalu, narażasz się na przegranie sprawy!
Pamiętaj! Warunki zasiedzenia udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością lokalu są takie same jak zasady zasiedzenia nieruchomości.
Czy można zasiedzieć tzw. mieszkanie spółdzielcze własnościowe?
Warto zacząć od tego, że nie można mylić odrębnej własności lokalu z tak zwanym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, które też może mieć założoną odrębną księgę wieczystą.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tylko ograniczonym prawem rzeczowym. Do niedawna uznawano w orzecznictwie i w nauce prawa, że prawo zasiedzenia nie obejmuje spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednakże ostatnio pojawiły się orzeczenia odstępujące od tego stanowiska. Nawiązują one do zmian w prawie spółdzielczym, będących rezultatem wyroków Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30.03.2004 r. (sygn. K 32/03, OTK 2003, Nr 3, poz. 23). Nie jest natomiast jasne, od jakiego momentu można byłoby liczyć bieg ewentualnego zasiedzenia tzw. mieszkania spółdzielczego własnościowego (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 sierpnia 2021 r., sygn. akt V CSKP 118/21.) w którym zasugerowano, że początkową datą mogłoby być wejście w życie Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej, tj. 17 października 1997 roku.
***
A na końcu WAŻNA UWAGA. Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub lokal usługowy nie masz szans na zasiedzenie, chyba że nie płacisz czynszu właścicielowi od 30 lat…
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Witam
Panie Mecenasie mam pytanie odnośnie zasiedzenia przez dziasków mojego męża.
Dziadkowie od strony męża ponad 40lat temu, jako nauczyciele, otrzymali do zamieszkania domek z działka zaraz kolo szkoły. Okolo 10lat temu postanowili go wykupic, niestety miasto nie zgodziło soę, ponieważ ma plany budowy kompleksu sportowego na tym terenie. Dziadek zmarł, zamieszkuje tam tylko babcia. Czy jest jakaś możliwość uratowania domu, żeby po śmierci babci został on madal w rodzinie?
Pozdrawiam
Szanowna Pani,
Rzetelnej odpowiedzi na Pani pytanie można byłoby udzielić dopiero po zapoznaniu się z całością dokumentacji dotyczącej przekazania nieruchomości dziadkom, sposobu jej użytkowania i próby wykupienia. To zaś jest możliwe w ramach ewentualnej regularnej porady prawnej a nie na łamach niniejszego bloga.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Jeżeli odebrano mi sądownie prawo do najmu mieszkania komunalnego w którym mieszkam nieprzerwanie od 26 lat czy mogę się starać o przydział tego mieszkania poprzez zasiedzenie?
Szanowna Pani,
Niestety, nie. Lokal mieszkalny można zasiedzieć, kiedy stanowi on tzw. odrębną własność lokalu z założoną na niego księgą wieczystą, co w przypadku lokali komunalnych nie ma miejsca.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam serdecznie. Parę dni temu zmarła na raka moja Babcia, która mnie wychowywała od dziecka. Gdy dorosłem postanowiłem się zrewanżować i opiekowałem się nią. Poświęciłem na to moje życie. Nie dorobiłem się przez to „milionów”, gdyż nie oddawałem się wirom kariery w Warszawie tak jak moi koledzy dla których rodzice niz nie znaczą. Moje zaplecze finansowe jest zatem skromne, gdyż pracowałem w różnych miejscach dorywczo. Obecnie mam 33 lata. Przez te lata opiekowałem się Babcią zamieszkując z Nią jednocześnie działkę oraz wolnostojący budynek piętrowy. Wykonywałem tam remonty we własnym zakresie, zakupy, pranie, gotowanie. Mieszkańcy miasta i ulicy mogą to potwierdzić jako świadkowie. Problem polega teraz na tym, że dom został przepisany jeszcze za czasów życia mojego dziadka (około 25 lat wstecz) córce mojej Babci oraz zięciowi. Oni natomiast cały czas przebywają za granicą. Z racji tego, że córka mojej Babci jest ze swym mężem właścicielem tej posesji, tak też wszystkie rachunki są wystawione na córkę za granicą. My z Babcią z racji tego, że korzystaliśmy z ich posesji – opłacaliśmy rachunki we własnym zakresie przesyłając potem opłacone potwierdzenia na ich skrzynkę za granicę. Córka wcale nie przyjeźdżała do matki, nie interesowała się, nie była nawet na pogrzebie. A teraz chce sprzedać posesje (której są właścicielami), grożąc mi eksmisją i traktując mnie jako intruza. Czy w takiej sytuacji mogę mieć jakiekolwiek prawa do zasiedzenia? Czy raczej uciekać stad z utwierdzeniem bycia oszukanym nawet przez własną rodzinę? Proszę o pomoc.
Szanowny Panie,
Opisana przez Pana sprawa jest delikatna i niejednoznaczna. Dla stanowczego opiniowania o niej potrzebne jest zapoznane się z dokumentacją i uzyskanie dodatkowych wyjaśnień. Przekracza to ramy bloga i jest ewentualnie możliwe w drodze regularnej, odpłatnej już, porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam Panie mecenasie,mam takie pytanie,czy przed sprawą o zasiedzenie mogę kupić Nowe mieszkanie,czy w takiej sytuacji sąd przyzna mi zasiedzenie,czy lepiej wstrzymać się z kupnem nowego mieszkania,jak to wygląda prawnie?
Szanowny Panie,
Te dwie sprawy : kupno nowego mieszkania i zasiedzenie innej nieruchomości nie mają ze sobą związku, zatem nie musi Pan czekać z kupnem do zakończenia sprawy o zasiedzenie.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień Dobry
Mieszkam w domku jednorodzinnym komunalnym od 38 lat, którego głównym najemcą jest mój dziadek. Mam tam stały meldunek. Wprowadziliśmy się tam z dziadkami i rodzicami. Po śmierci taty, mama wyszła drugi raz za mąż i wprowadziła się. W tej chwili zostali dziadkowie, ja z mężem i dwójką pelnoleletnich dzieci. Nasza 6 ma stały meldunek ale najemcą jest tylko dziadek. Mama zamedowala się niedawno na pobyt czasowy żeby opiekować się rodzicami. Obawiam się że po śmierci dziadków miasto karze mi się wyprowadzić. Dodam że rachunki są na nazwisko dziadka ja swoją część dawalam dziadkowi do ręki. Nie mam żadnych faktur na swoje nazwisko chodź remonty części domku robiłam na swój koszt. Czy mogę zasiedlic dom w dobrej wierze? Z góry dziękuję za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Szans na zasiedzenie tego domu, niestety, nie widzę. Natomiast mama Pani miałaby możliwość wstąpienia w stosunek najmu po dziadku na podstawie art. 691 par. 1 i 2 k.c., pod warunkiem, gdyby zamieszkiwała tam na stale w chwili śmierci dziadka.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
Panie Mecenasie, od 30 lat moi rodzice zamieszkują dom po dziadkach. Dziadek zmarł ponad 30 lat temu, a Babcia przeprowadziła się do nowego męża. Rodzeństwo taty też już od 30-40 lat tam nie mieszka. Czyli od 30 lat mieszkają w tym domu sami. Opłacają rachunki i podatki (które przychodzą na dane taty). Są Czy w takim wypadku jest szansa na zasiedzenie?
Szanowna Pani,
Musielibyście Państwo wykazać, że reszta uprawnionych osób zrezygnowała z pretensji do tej nieruchomości, a Państwo korzystaliście z niej jak wyłączni właściciele.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
Dzień Dobry,
Czy jest możliwość zasiedzenia w mieszkania w poniższej sytuacji:
Córka odziedziczyła mieszkanie, jednak nigdy w nim nie mieszkała ani nie płaciła za nic. Wyjechała i od 5 lat nie ma z nią kontaktu. Czynsz i wszystkie opłaty od kilku lat robi jej matka, jednak mieszkanie stoi puste przez cały ten czas. Kontaktu w dalszym ciągu nie ma (urwała ze wszystkimi).
Co w takiej sytuacji
Szanowny Panie,
Przesłanką biegu zasiedzenia jest posiadanie. Jeżeli matka nie posiada mieszkania, to zasiedzenia na jej rzecz nie biegnie. Może więc niech je wynajmie?. Wtedy bowiem wystąpi w charakterze posiadacza samoistnego.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie Mecenasie,
32 lata temu zostaliśmy współwłaścicielami domu z działką, kupiliśmy go od obecnego sąsiada. 21 lat temu współwłaściciel, obecny sąsiad wystąpił do Sądu o podział działki. Sędzia poprowadziła linię działową na gruncie pod domem bez względu na to, że nie wyznaczają jej żadne ściany działowe. My w niewiedzy, że prawnie automatycznie tracimy część domu podpisaliśmy ten podział. Za linią podziału zostały nasze dwa wejścia do domu i przedpokoje /innych poza nimi nie ma/ oraz dwie kuchnie. Przez te 32 lata cały czas mamy w posiadaniu te pomieszczenia tylko, że ostatnio /również przy namowie tych sąsiadów/ przeprowadziliśmy kosztowny remont generalny łącznie z tymi pomieszczeniami. Teraz bardzo się obawiamy i prosimy o poradę; czy sąsiedzi mają prawo do naszej eksmisji i zablokowania nam jedynych wejść do dalszej części naszego domu po 32 latach, dlatego, że nie wystąpiliśmy o zasiedzenie; czy należy nam się prawo własności do tych pomieszczeń przez zasiedzenie i powinniśmy się z tym pospieszyć bo wcześniej mogą nas sąsiedzi eksmitować? Jednocześnie dodam, że w/w pomieszczenia są zawarte w księdze wieczystej sąsiadów, ponieważ linia działowa nie przebiega w 1/2 domu. Natomiast my mamy drugą księgę wieczystą tylko na same dwa pokoje. Opłacamy podatek również za te pomieszczenia ale sąsiedzi chyba też dodatkowo drugi raz. Będziemy Panu bardzo wdzięczni za pomoc w naszej sprawie.
Szanowna Pani,
Sprawa jest rzeczywiście zagmatwana, w związku z tym rzetelne jej wyjaśnienie wymaga zapoznania się z całością dokumentacji, a to jest możliwe w ramach ewentualnej, odpłatnej już, porady prawnej.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szanowny Panie Mecenasie,
bardzo Panu dziękuję za poświęcony czas w mojej sprawie. Aktualnie próbujemy dać w zamian sąsiadom działkę obok domu. Jeśli nie dojdziemy do porozumienia wówczas zwrócę się do Pana o pomoc.
Jestem Panu bardzo wdzięczna.
Pozdrawiam
Jadwiga
Szanowny Panie Mecenasie.
Moje pytanie jest na daleką jeszcze (mam nadzieję) przyszłość, jednakże chciałbym dowiedzieć się jak mam kiedyś postąpić. Mianowicie 5 lat temu moi rodzice notarialnie przepisali wybudowany przez nich dom na moją siostrę i mnie, ale w formie 1/3 dla każdego (Rodzice, Siostra, ja). Dom ma 3 kondygnacje i każda nieformalnie (nie jest to ustalone notarialnie, która część budynku) użytkowana jest przez jedną ze stron. Moja kondygnacja jest niezamieszkana (od 1o lat mieszkam za granicą), ale wykonuję remonty, jednakże nie płacę żadnych czynszów. Mam pytanie: czy po 30 latach mojego nie zamieszkiwania do części domu należącej do moich Rodziców będzie mogła ubiegać się moja Siostra? Czy to jest liczone dopiero po 30 latach po śmierci w tym przypadku moich Rodziców? Bo oczywiście rozumiem, że ta moja 1/3 część notarialnie przepisanego mi domu nigdy nie będzie mi odebrana—a w ogóle też może być odebrana?
Bardzo proszę o odpowiedź i pozdrawiam!
Szanowny Panie,
Zasiedzenie jest wynikiem posiadania samoistnego rzeczy przez okres przewidziany w ustawie. Dopóki zatem Pana kondygnacja domu, która przypadła Panu w wyniku nieformalnego podziału rodzinnego,nie zostanie zajęta przez siostrę, dopóty nie zacznie biec termin zasiedzenia na jej rzecz. Na marginesie pozwalam sobie dodać, że jako współwłaściciel nieruchomości, powinien Pan partycypować w kosztach jej utrzymania, a już na pewno w opłacaniu podatków.
Pozdrawiam
adw.Jan Górski
Panie mecenasi Górski. Rodzice mieszkają w domu jednorodzinnym od 1977 r.Sami go wybudowali.Ojciec mój zmarł w 2000roku.
Na górze mieszkal brat z żoną od 1986 r i .dwójką dzieci .Brat zmarł w 2011 r.W 2002 roku zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe w wyniku którego część ojca czyli 1/2 budynku została podzielona na 4 części .Na moich dwóch braci moją mamę i na mnie. Mama żyje do dzisiaj. Ja wprowadzilam się do tego domu w 2001 roku zaraz po śmierci ojca ponieważ musiałam zaopiekować się mamą ,gdyż posiada ona 1 grupę inwalidztwa i wymaga pomocy osoby drugiej.Mama moja wraz ze mną zajmuje dół nieruchomosci.W 2015 r moja mama przepisał mi swoją połowę nieruchomości oraz 1/4 z połowy po ojcu
Stałam się właścicielem 3/4 nieruchomości. BUDYNEK ma jedną księgę wieczystą, lokal jest niewyodrębniony ,ma jedno wejście. Proszę mi powiedzieć czy bratowa może zająć 1/2 budynku przez zasiedzenie.i jakie ja mam prawa .Ja płacę od 20 lat podatek od nieruchomości.,zajmuje się remontami
DZIĘKUJĘ ZA ODPOWIEDŹ.
Szanowna Pani,
W opisanej przez Panią sytuacji nie widzę szans na zasiedzenie lokalu przez Pani bratową.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski