Menu Zamknij

Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania 4.88/5 (8)

Zasiedzenie domu

Na początku artykułu chciałbym podkreślić, iż z punktu widzenia prawa, najważniejsza jest ziemia na której stoi dom czy budynek.

Dlaczego?

Bo zgodnie z prawem do właściciela ziemi należy AUTOMATYCZNIE dom lub inny budynek postawiony na tej ziemi (poza kilkoma wyjątkami). Także wtedy, gdy dom jest warty dużo więcej niż ziemia na której stoi.

Jeśli więc myślisz o zasiedzeniu domu, to przede wszystkim musisz pomyśleć o zasiedzeniu nieruchomości „pod domem”. A jak zasiedzisz nieruchomość, dom lub inny budynek na niej postawiony stanie się automatycznie Twoją własnością.

Przeczytaj więc artykuły o zasadach zasiedzenia nieruchomości takie jak Zasiedzenie nieruchomości, Posiadacz samoistnyPosiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze oraz Okres zasiedzenia.

Czasami jednak (zwłaszcza w miastach) grunt pod domem jest własnością Skarbu Państwa lub gminy i został oddany w użytkowanie wieczyste.

Można to łatwo sprawdzić.

Jeśli jesteś w posiadaniu domu lub budynku i płacisz co roku opłatę roczną za użytkowanie wieczyste (zwykle płatną do końca marca), właścicielem nieruchomości jest Skarb Państwa lub gmina.

UWAGA, nie chodzi tu o podatek od nieruchomości, ale o opłatę roczną!

Nie możesz wtedy zasiedzieć nieruchomości, ale możesz ubiegać się o stwierdzenie zasiedzenia użytkowania wieczystego gruntu wraz z własnością domu.

To naprawdę istotna kwestia, bo jeśli będziesz w takiej sytuacji składał do Sądu wniosek o zasiedzenie własności nieruchomości, a nie o zasiedzenie użytkowania wieczystego wraz z własnością domu, przegrasz z całą pewnością sprawę.

Pamiętaj! Warunki zasiedzenia użytkowania wieczystego są takie same jak zasiedzenia nieruchomości.

Zasiedzenie mieszkania (lokalu)

Możesz zasiedzieć mieszkanie lub lokal usługowy, ale TYLKO, gdy jest to tak zwana odrębna własność lokalu.

Jak sprawdzić, czy mieszkanie ma charakter odrębnej własności lokalu?

Po pierwsze, prawo wymaga, żeby KAŻDA odrębna własność lokalu miała założoną oddzielną księgę wieczystą.

Jeśli więc mieszkanie nie ma oddzielnej księgi wieczystej, NA PEWNO nie ma charakteru odrębnej własności lokalu i nie można go zasiedzieć.

W takim wypadku można co najwyżej zasiedzieć cały budynek, w którym znajduje się lokal wraz z gruntem pod budynkiem…:)

NIE MOŻNA MYLIĆ jednak odrębnej własności lokalu z tak zwanym spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, które też może mieć założoną odrębną księgę wieczystą.

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest tylko ograniczonym prawem rzeczowym i nie można go zasiedzieć, gdyż żaden przepis prawa na to nie pozwala. Kodeks cywilny przyjął bowiem zasadę, iż możliwe jest zasiedzenie ograniczonego prawa rzeczowego tylko, gdy jest to wyraźnie dozwolone.

Pamiętaj, odrębna własność lokalu jest traktowana przez prawo jako nieruchomość i podlega zasiedzeniu na takich samych zasadach jak nieruchomość!

Jeśli więc jesteś posiadaczem samoistnym odrębnej własności lokalu przez przewidziany prawem okres możesz wystąpić do Sądu o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie odrębnej własności lokalu wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej (wielkość udziału jest opisana w księdze wieczystej).

Może się jednak zdarzyć, o czym pisałem już wyżej, iż grunt pod budynkiem ,w którym znajduje się mieszkanie, został oddany w użytkowanie wieczyste.

Wtedy można wystąpić o stwierdzenie nabycia przez zasiedzenie udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością lokalu (określenie udziału w użytkowaniu wieczystym jaki przypada na dany lokal znajduje się w księdze wieczystej).

Jeśli w takim wypadku wadliwie sformułujesz wniosek, wnosząc na przykład o zasiedzenie samej tylko własności lokalu, narażasz się na przegranie sprawy!

Pamiętaj! Warunki zasiedzenia udziału w użytkowaniu wieczystym wraz z własnością lokalu są takie same jak zasady zasiedzenia nieruchomości.

A na końcu WAŻNA UWAGA. Jeśli wynajmujesz mieszkanie lub lokal usługowy nie masz szans na zasiedzenie, chyba że nie płacisz czynszu właścicielowi od 30 lat…

Podziel się na:
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

181 Komentarzy

  1. Kasia

    Panie Mecenasie, od 30 lat moi rodzice zamieszkują dom po dziadkach. Dziadek zmarł ponad 30 lat temu, a Babcia przeprowadziła się do nowego męża. Rodzeństwo taty też już od 30-40 lat tam nie mieszka. Czyli od 30 lat mieszkają w tym domu sami. Opłacają rachunki i podatki (które przychodzą na dane taty). Są Czy w takim wypadku jest szansa na zasiedzenie?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Musielibyście Państwo wykazać, że reszta uprawnionych osób zrezygnowała z pretensji do tej nieruchomości, a Państwo korzystaliście z niej jak wyłączni właściciele.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

  2. Tomasz

    Dzień Dobry,
    Czy jest możliwość zasiedzenia w mieszkania w poniższej sytuacji:
    Córka odziedziczyła mieszkanie, jednak nigdy w nim nie mieszkała ani nie płaciła za nic. Wyjechała i od 5 lat nie ma z nią kontaktu. Czynsz i wszystkie opłaty od kilku lat robi jej matka, jednak mieszkanie stoi puste przez cały ten czas. Kontaktu w dalszym ciągu nie ma (urwała ze wszystkimi).
    Co w takiej sytuacji

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Przesłanką biegu zasiedzenia jest posiadanie. Jeżeli matka nie posiada mieszkania, to zasiedzenia na jej rzecz nie biegnie. Może więc niech je wynajmie?. Wtedy bowiem wystąpi w charakterze posiadacza samoistnego.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. Jadwiga

    Szanowny Panie Mecenasie,
    32 lata temu zostaliśmy współwłaścicielami domu z działką, kupiliśmy go od obecnego sąsiada. 21 lat temu współwłaściciel, obecny sąsiad wystąpił do Sądu o podział działki. Sędzia poprowadziła linię działową na gruncie pod domem bez względu na to, że nie wyznaczają jej żadne ściany działowe. My w niewiedzy, że prawnie automatycznie tracimy część domu podpisaliśmy ten podział. Za linią podziału zostały nasze dwa wejścia do domu i przedpokoje /innych poza nimi nie ma/ oraz dwie kuchnie. Przez te 32 lata cały czas mamy w posiadaniu te pomieszczenia tylko, że ostatnio /również przy namowie tych sąsiadów/ przeprowadziliśmy kosztowny remont generalny łącznie z tymi pomieszczeniami. Teraz bardzo się obawiamy i prosimy o poradę; czy sąsiedzi mają prawo do naszej eksmisji i zablokowania nam jedynych wejść do dalszej części naszego domu po 32 latach, dlatego, że nie wystąpiliśmy o zasiedzenie; czy należy nam się prawo własności do tych pomieszczeń przez zasiedzenie i powinniśmy się z tym pospieszyć bo wcześniej mogą nas sąsiedzi eksmitować? Jednocześnie dodam, że w/w pomieszczenia są zawarte w księdze wieczystej sąsiadów, ponieważ linia działowa nie przebiega w 1/2 domu. Natomiast my mamy drugą księgę wieczystą tylko na same dwa pokoje. Opłacamy podatek również za te pomieszczenia ale sąsiedzi chyba też dodatkowo drugi raz. Będziemy Panu bardzo wdzięczni za pomoc w naszej sprawie.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Sprawa jest rzeczywiście zagmatwana, w związku z tym rzetelne jej wyjaśnienie wymaga zapoznania się z całością dokumentacji, a to jest możliwe w ramach ewentualnej, odpłatnej już, porady prawnej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

      • Jadwiga

        Szanowny Panie Mecenasie,
        bardzo Panu dziękuję za poświęcony czas w mojej sprawie. Aktualnie próbujemy dać w zamian sąsiadom działkę obok domu. Jeśli nie dojdziemy do porozumienia wówczas zwrócę się do Pana o pomoc.
        Jestem Panu bardzo wdzięczna.
        Pozdrawiam
        Jadwiga

  4. Marcin

    Szanowny Panie Mecenasie.
    Moje pytanie jest na daleką jeszcze (mam nadzieję) przyszłość, jednakże chciałbym dowiedzieć się jak mam kiedyś postąpić. Mianowicie 5 lat temu moi rodzice notarialnie przepisali wybudowany przez nich dom na moją siostrę i mnie, ale w formie 1/3 dla każdego (Rodzice, Siostra, ja). Dom ma 3 kondygnacje i każda nieformalnie (nie jest to ustalone notarialnie, która część budynku) użytkowana jest przez jedną ze stron. Moja kondygnacja jest niezamieszkana (od 1o lat mieszkam za granicą), ale wykonuję remonty, jednakże nie płacę żadnych czynszów. Mam pytanie: czy po 30 latach mojego nie zamieszkiwania do części domu należącej do moich Rodziców będzie mogła ubiegać się moja Siostra? Czy to jest liczone dopiero po 30 latach po śmierci w tym przypadku moich Rodziców? Bo oczywiście rozumiem, że ta moja 1/3 część notarialnie przepisanego mi domu nigdy nie będzie mi odebrana—a w ogóle też może być odebrana?
    Bardzo proszę o odpowiedź i pozdrawiam!

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Zasiedzenie jest wynikiem posiadania samoistnego rzeczy przez okres przewidziany w ustawie. Dopóki zatem Pana kondygnacja domu, która przypadła Panu w wyniku nieformalnego podziału rodzinnego,nie zostanie zajęta przez siostrę, dopóty nie zacznie biec termin zasiedzenia na jej rzecz. Na marginesie pozwalam sobie dodać, że jako współwłaściciel nieruchomości, powinien Pan partycypować w kosztach jej utrzymania, a już na pewno w opłacaniu podatków.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski

  5. Renata Szczepanik

    Panie mecenasi Górski. Rodzice mieszkają w domu jednorodzinnym od 1977 r.Sami go wybudowali.Ojciec mój zmarł w 2000roku.
    Na górze mieszkal brat z żoną od 1986 r i .dwójką dzieci .Brat zmarł w 2011 r.W 2002 roku zostało przeprowadzone postępowanie spadkowe w wyniku którego część ojca czyli 1/2 budynku została podzielona na 4 części .Na moich dwóch braci moją mamę i na mnie. Mama żyje do dzisiaj. Ja wprowadzilam się do tego domu w 2001 roku zaraz po śmierci ojca ponieważ musiałam zaopiekować się mamą ,gdyż posiada ona 1 grupę inwalidztwa i wymaga pomocy osoby drugiej.Mama moja wraz ze mną zajmuje dół nieruchomosci.W 2015 r moja mama przepisał mi swoją połowę nieruchomości oraz 1/4 z połowy po ojcu
    Stałam się właścicielem 3/4 nieruchomości. BUDYNEK ma jedną księgę wieczystą, lokal jest niewyodrębniony ,ma jedno wejście. Proszę mi powiedzieć czy bratowa może zająć 1/2 budynku przez zasiedzenie.i jakie ja mam prawa .Ja płacę od 20 lat podatek od nieruchomości.,zajmuje się remontami
    DZIĘKUJĘ ZA ODPOWIEDŹ.

  6. Jędrzej

    witam. wynajmuje mieszkanie które należy do pkp. wynajełem je od pani która jest najemcą a nie właścicielem tego mieszkania.ona je podnajęła bez zgody pkp na podnajem. zamieszkujemy tu już 6 lat. opłaty do pkp robie ja z mojego konta na konto pkp nie do pani która mi je podnajęła. ogólnie płace więcej niż wynosi czynsz do pkp bo pani ma dług w pkp po poprzednich lokatorach którzy wynajmowali je przedemną i choć ja wpłacam większą opłate to dług rośnie. Jakiś czas temu pkp oferowało możliwość wykupu mieszkania lecz główna najemczyni jakoś tym się nie zainteresowała ogólnie były wykupy mieszkań w naszej kamienicy i część mieszkańców wykupiła a część nie. były robione remonty wymiana okien i dachu odbiór remontów jest podpisany moim nazwiskiem rozliczenia wody też podpisuje swoim nazwiskiem, na początku jeszcze pani która mi wynajęła mieszkanie to jakieś przez pierwsze dwa lata się odzywała teraz to już tylko jej teraźniejszy moż podjezdza raz na ruski rok by zapytać czy są jakieś listy i czy jest płacone. przez pierwsze 2 lata miałem spisywaną umowę najmu z tą panię co roku i to ja musiałem uszykować umowę i się za nią uganiać by podpisć. czy jest możliwość przejęcia tego mieszkania na siebie przez zasiedlenie.pozdrawiam

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Nie ma możliwości zasiedzenia przez Panią tego mieszkania. Jeżeli jednak PKP uznałoby, o czy ani wspomina, że to Pani stała się głównym najemcą, to być może byłaby szansa na jego wykup przez Panią.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Góski

  7. Prośba o poradę

    Witam,
    Mam pytanie chodzi o dom mojej babci który ponad 15 lat temu został przepisany na mojego tatę takze na papierze jest jego właścicielem . Dom jest dość duży i od ponad 30 lat za zgoda mojego taty mieszka tam ciocia wraz z rodzina , są tam zameldowni. Rachunki w większości prócz prądu( który ma dwa osobne liczniki) zapisane sa na mojego tatę który regularnie je opłaca ( podatek od nieruchomości rownież ) Ciocia szantażuje tatę ze po śmierci babci bedzie sie starać o zasiedzenie. Czy to ze tata pozwolił im mieszkać dobrowolnie przez tyle lat umożliwił im w jakimś stopniu zajęcie jego własności ? Będę ogromnie wdzięczny za odpowiedz.
    Pozdrawiam

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Z Pańskiego opisu nie wynika w sposób jednoznaczny, czy ciocia zajmuje cały dom, czy tylko jego część, a resztę Pański tato. Gdyby tato też tam mieszkał, to o zasiedzeniu przez ciocię w ogóle nie mogłoby być mowy. Jeżeli jednak ciocia zajmuje cały dom, to sugeruję aby tato pisemnie listem poleconym „przypomniał” jej, że zajmuje go tylko na zasadzie nieodpłatnego użyczenia, czego potwierdzeniem jest płacenie od nieruchomości podatku przez tatę.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. Zmartwiona

    Witam. Wiele lata temu kuzyn babci dał dom przed śmiercią babci a kuzynowi pole które jest obok (babacia nie posiadla na to dokumentow) w gminie widnieje kuzyn jako niby właściciel (chociaż my nie widzieliśmy na to dokumentów ze jest nim). Babcia od 2000 roku pozwoliła nam mieszkać w tym domu (mieszkamy do tej pory) opłacany prąd który jest zapisany mamie,śmieci koomunalne oraz podatek tata opłaca ale w gminie widnieje to na kuzyna? Jak możemy to wyprostować aby kiedyś ten dom mógł by nam się należeć od czego zacząć?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Sprawa przez Panią poruszona jest dosyć skomplikowana, tak że nie da się jej wyjaśnić w sposób odpowiedzialny w ramach bloga. Może to nastąpić ewentualnie w ramach regularnej, już niestety odpłatnej, porady prawnej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  9. Anonim

    Witam. Mieszkam w kamienicy z 11 innymi rodzinami i niestety właścicielka chce dac wszystkim wypowiedzenie umowy najmu ze względu na zły stan budynkow ( twierdzi, że budynki sie rozsypuja).
    Niestety po środku kamienicy stoi stare kino, które rzeczywiście się rozsypuje. Niektórzy lokatorzy mieszkają już przeszło 30 lat.
    Wszystkie remonty jak wymiana okien czy remonty w środku mieszkania robiliśmy sami ze swoich pieniędzy.
    Jakie mamy prawa? Czy można nas tak wyrzucić po 30 latach wynajmu mieszkania? Czy należy nam się jakieś mieszkanie socjalne ? Czy można się starać o jakieś odszkododwanie?
    Proszę pilnie o pomoc.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Zgodnie z art. 10 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów z dnia 21 kwietnia 2001 r, jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Czemu służy to pytanie?

Przeczytaj poprzedni wpis:
Zasiedzenie nieruchomości – co to jest i co można zasiedzieć?

Zasiedzenie nieruchomości - zasiedzenie działki, zasiedzenie gruntu, zasiedzenie ziemi, zasiedzenie domu, w tym także zasiedzenie udziału (współwłasności) Nieruchomość to oficjalna nazwa używana w prawie dla…

Zamknij