Zasiedzenie nieruchomości polega na nabyciu jej własności na skutek samoistnego posiadania przez czas określony w ustawie. Więcej o tej tematyce piszemy we wpisie: Zasiedzenie nieruchomości – co to jest i jakie nieruchomości można zasiedzieć? Należy podkreślić, że nie może być to jakiekolwiek posiadanie, nawet trwające najdłużej (choćby i sto lat!), tylko posiadanie samoistne nieruchomości, gdyż tylko ono może prowadzić do zasiedzenia. (zob. też niżej). Posiadacz samoistny nabywa własność nieruchomości przez zasiedzenie po upływie 20 lat, jeżeli jest posiadaczem w dobrej wierze a po upływie 30 lat w przypadku posiadania w złej wierze. Więcej o okresie zasiedzenia można przeczytać we wpisie „Okres zasiedzenia”
Z tego artykułu dowiesz się:
Kto może zasiedzieć nieruchomości?
Jak już wspomniano, nabywcą przez zasiedzenie może być tylko posiadacz samoistny nieruchomości.
Zgodnie z art. 336 zdanie pierwsze k.c., posiadaczem samoistnym jest ten, kto włada rzeczą (tu nieruchomością) jak właściciel. Nie bez powodu takie posiadanie określane jest jako posiadanie właścicielskie. Polega ono na tym, że posiadacz zachowuje się sam względem posiadanej nieruchomości jak właściciel i tak jest postrzegany na zewnątrz, choć nie ma do niej formalnego tytułu własności. Podręcznikowym przykładem posiadania samoistnego prowadzącego do zasiedzenia jest posiadacz, który przejął władanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy jej kupna. Nie prowadzi do zasiedzenia posiadanie zależne, a więc wykonywane na podstawie umowy dzierżawy, użytkowania czy użyczenia.
Rozróżnienie obu tych postaci posiadania zilustruje przykład.
Jeżeli rodzice wydzielają część siedliska młodym, oświadczając, że darowują im, aby się na niej wybudowali, młodzi przejmując tę część nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy darowizny stają się jej posiadaczami samoistnymi i posiadanie to prowadzi do zasiedzenia.
Natomiast jeżeli rodzice pozwalają tylko użytkować młodym wydzieloną część ogrodu, to znaczy, że przekazują ją tyko w użyczenie i to posiadanie jest posiadaniem zależnym, które nie może doprowadzić do zasiedzenia.
Więcej informacji o tym, kim jest posiadacz samoistny, możesz droga Czytelniczko/drogi Czytelniku przeczytać we wpisie pt. Posiadacz samoistny
Zasadzenie nieruchomości a spadkobiercy — kto może wnieść wniosek?
Często bywa tak, że rodzice posiadali nieruchomość o nieregulowanym stanie prawnym. Jeżeli to posiadanie miało charakter samoistny i trwało dostatecznie długo (np. ponad 30 lat przy posiadaniu w złej wierze), ich spadkobiercy mogą uregulować stan prawny, wnosząc wniosek o zasiedzenie.
Z wnioskiem o zasiedzenie może wystąpić każdy spadkobierca, jednakże nie na swoją rzecz, lecz o zasiedzenie na rzecz rodziców. Jeżeli wniosek o zasiedzenie nieruchomości zostanie uwzględniony, wówczas sąd wyda orzeczenie o tym, że do zasiedzenia doszło na rzecz rodziców. Wówczas wszyscy spadkobiercy będą dziedziczyć w prawie własności nabytym na podstawie zasiedzenia.
Spadkobiercy a niedostateczny okres posiadania
Sytuacja komplikuje się, jeżeli okres posiadania nieruchomości przez rodziców nie był dostateczny do stwierdzenia zasiedzenia na ich rzecz.
W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że posiadanie samoistne jest przedmiotem dziedziczenia, które można doliczyć do okresu zasiedzenia. Przykładowo zatem, jeżeli rodzice byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości w złej wierze przez 27 lat i mieli troje dziedziczących po nich dzieci, to te dzieci mogą wystąpić z wnioskiem o zasiedzenie na ich rzecz w udziałach odpowiadających udziałom w dziedziczeniu (po 1/3 w przypadku dziedziczenia „ustawowego”.
UWAGA! Jeszcze raz powtórzmy, że dotyczy to sytuacji, gdy okres posiadania rodziców nie był wystarczający do zasiedzenia.
Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy i spory między nimi
Do sporów między spadkobiercami na tle odziedziczonego posiadania samoistnego nieruchomości dochodzi najczęściej w dwóch następujących sytuacjach.
PRZYKŁAD 1
Na ojcowiźnie po rodzicach zostaje tylko jedno z trojga dzieci – syn A. Składa wniosek o nabycie nieruchomości przez zasiedzenie na swoją rzecz. Twierdzi, że jest kontynuatorem posiadania rodziców trwającego 27 lat, a więc nabył nieruchomość przez zasiedzenie po trzech latach od ich śmierci. A jest przekonany, że skoro przejął posiadanie po rodzicach, to jest posiadaczem samoistnym całej nieruchomości
Stanowisko A jest – co do zasady – nieusprawiedliwione, gdyż pomija prawo do dziedziczenia posiadania nieruchomości przez pozostałych dwojga jego rodzeństwa. Natomiast zgodnie z orzecznictwem sądowym istnieje możliwość, aby zasiedział on udział odpowiadający jego udziałowi w spadkobraniu.
Pretensje tego syna do zasiedzenia byłyby uzasadnione tylko w określonych w orzecznictwie przypadkach, gdyby rodzice przed śmiercią oświadczyli, że tylko jemu przekazują posiadanie całej nieruchomości. Wówczas on mógłby nabyć jej własność przez zasiedzenie po trzech latach posiadania od śmierci rodziców, gdyż mógłby do swojego posiadana doliczyć cały okres posiadania rodziców wynoszący 27 lat. Podobna sytuacja mogłaby mieć miejsce w przypadku nieformalnego działu spadku po rodzicach uzgodnionym przez ich dzieci, lecz A. musi to udowodnić. Powinien wykazać, że pozostali spadkobiercy dobrowolnie zrzekli się na jego rzecz posiadana spadkowej nieruchomości.
Zasiedzenie nieruchomości przez jednego ze spadkobierców – skutki prawne
PRZYKŁAD 2.
Z kolejną sytuacją mamy do czynienia, gdy jeden ze spadkobierców (przykładowy A.) już ponad 30 lat samodzielnie zajmuje nieruchomość po rodzicach (którzy byli formalnymi właścicielami nieruchomości) i rozważa wystąpienie z wnioskiem o zasiedzenie. Sprawa nie jest taka prosta z uwagi na orzecznictwo sądowe dot. zasiedzenia udziałów pozostałych współwłaścicieli. Co do zasady, A. pozostaje on posiadaczem tylko swojego udziału w tej nieruchomości, a więc w 1/3 części. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że wyłączne przejęcie nieruchomości w samoistne posiadaniu (udziałów pozostałych spadkobierców) nie następuje tu automatycznie, np. przez sam fakt zamieszkiwania czy nawet płacenia podatku.
Wówczas należy rozważyć, czy doszło np. do ww. nieformalnego działu spadku. W przypadku wieloletniego konfliktu badane jest, czy A. pozbawił spadkobierców możliwości korzystania z nieruchomości. Takie zachowanie plus i/lub dokonywanie samodzielnie gruntownych inwestycji na całej nieruchomości może pozwolić na przypisanie mu statusu samoistnego posiadania, prowadzącego do nabycia własności pozostałych udziałów przez zasiedzenie – choć sąd z reguły bada bardzo szczegółowo szereg aspektów tzw. historii posiadania.
W przypadku, gdy sąd wyda postanowienie o zasiedzeniu, Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie następuje nieodpłatnie, bez żadnych zobowiązań w stosunku do dawnego jej właściciela, w tym także pozostałych spadkobierców.
UWAGA! Sprawy o zasiedzenie udziałów pozostałych spadkobierców/współwłaścicieli należą do najtrudniejszych kategorii spraw o zasiedzenie. Przed złożeniem samodzielnie wniosku do sądu warto zwrócić się do doświadczonego prawnika o poradę prawną dot. realnych szans na wygraną i omówienie optymalnej strategii procesowej.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
