Zasiedzenie nieruchomości – zasiedzenie działki, zasiedzenie gruntu, zasiedzenie ziemi, zasiedzenie domu, w tym także zasiedzenie udziału (współwłasności)
[ez-toc]
Zasiedzenie nieruchomości – na czym polega?
Wiele osób zastanawia się, czym dokładnie jest to zasiedzenie (inna, potoczna nazwa – „zasiedlenie”). Otóż zasiedzenie polega na nabyciu prawa własności nieruchomości (ewentualnie prawa użytkowania wieczystego), które następuje na skutek 1) posiadania samoistnego tego gruntu przez 2) przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.
W dalszej części artykułu wyjaśniamy zarówno, kim jest posiadacz samoistny, a także jaki jest okres zasiedzenia potrzebny do zasiedzenia. Polecamy jednocześnie nasze bardziej szczegółowe wpisy na ten temat:
- Posiadacz samoistny – kiedy jesteś?
- Okres zasiedzenia – Ile wynosi, jak liczyć?
Zapraszamy też do obejrzenia krótkiego filmiku przygotowanego razem z Wydawnictwem WoltersKluwer pt. „Co to jest zasiedzenie?”:
Czym jest zasiedzenie nieruchomości? Przepisy prawne
Zasiedzenie jako instytucja znana jest już od prawa rzymskiego (łac. usucapio). Aktualnie w polskim systemie prawnym jest ona uregulowana w kodeksie cywilnym, a dokładniej w art. 172 kodeksu. Zgodnie z jego aktualnym brzmieniem:
- Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze
- Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.
- Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3, przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
UWAGA! W okresie PRL obowiązywały inne okresy zasiedzenia, o czym piszemy w artykule „Prawo zasiedzenia”. Ponadto ograniczenie w gruntów rolnych obowiązuje dopiero w przypadku, gdy okres zasiedzenia przypada po 2019 roku – więcej piszemy o tym we wpisie „Jak zasiedzieć nieruchomość rolną?”
Kto może zasiedzieć nieruchomość?
Podstawową przesłanką nabycia nieruchomości przez zasiedzenie stanowi posiadanie samoistne, zwane inaczej „właścicielskim”.
Aby uznać kogoś za posiadacza samoistnego, musi być spełnionych kilka przesłanek.
- Posiadacz sam siebie powinien uważać za właściciela (łac. animus possidendi)
- Posiadacz powinien korzystać z gruntu jak właściciel (corpus possessionis) – w zależności od sytuacji zajmować nieruchomość, podejmować wobec niej samodzielnie podstawowe decyzje gospodarcze, i inwestycyjne, opłacać podatki
- Posiadacz powinien być uznawany przez inne osoby (w tym sąsiadów), a także najlepiej przez instytucje jako właściciel posiadanej nieruchomości.
Z powyższego wynika, że nie jest posiadaczem samoistnym nieruchomości ten, kto włada nią na podstawie umowy (dzierżawy, najmu, użyczenia, czy innych umów). Takie posiadanie określa się mianem posiadania niesamoistnego (zależnego).
Jak wspomniano, szerzej o tym, kim jest posiadacz samoistny piszemy w artykule „Posiadacz samoistny”. Proponujemy też krótki filmik w tym temacie wykonany we współpracy z wydawnictwem WoltersKluwer:
Czym jest zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze?
Jak wynika z przytoczonego wyżej art. 172 kodeksu cywilnego, okres zasiedzenia wynosi obecnie 20 lat w przypadku posiadania w dobrej wierze, a 30 lat w złej wierze. Jaka jest różnica pomiędzy dobrą a złą wiarą? Wyjaśniamy, zaczynając od zasiedzenia w dobrej wierze.
Posiadacz samoistny w dobrej wierze to osoba, która jest błędnie przekonana, że przysługuje jej prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.
Typowym przykładem posiadania w dobrej wierze jest posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazuje się być nieważny. Nieważność umowy powoduje, że nabywca nieruchomości nie staje się jej właścicielem. Jest jednak posiadaczem w dobrej wierze, gdyż ma usprawiedliwione przekonanie, że nieruchomość należy do niego. Wbrew pozorom takie sytuacje nie zdarzają się aż tak rzadko – zwłaszcza w okresie PRL zdarzało się, że jeden z małżonków sprzedawał notarialnie nieruchomość, a notariusz nie dopytywał się, czy grunt wchodził do majątku wspólnego. Prowadziliśmy takie sprawy z sukcesem doprowadzając do stwierdzenia przez sąd zasiedzenia w dobrej wierze przez nabywców gruntu.
Innym przykładem jest posiadanie przygranicznego pasma gruntu – w sytuacji, gdy ogrodzenie pomiędzy działkami zostało postawione przez obu sąsiadów, a po latach okazuje się, że stoi ono w niewłaściwym miejscu. W szczególności dotyczy to przypadków, gdy stawianie ogrodzenia było poprzedzone wyznaczaniem granic przez geodetę. W tych przypadkach czasami proponujemy Klientom rozważenie przeprowadzenia sprawy o rozgraniczenie.
Więcej o zasiedzeniu w dobrej wierze piszemy w artykule „Zasiedzenie w dobrej wierze – na czym polega?”
Czym jest zasiedzenie nieruchomości w złej wierze?
Już wiemy, w jakich przypadkach możemy mówić o dobrej wierze. Z kolei zła wiara w kontekście zasiedzenia polega na tym, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest formalnym właścicielem posiadanej rzeczy. Warto pamiętać, że zasiedzenie w złej wierze nie jest pojęciem moralnym, a czysto prawnym.
Przykładem sytuacji, w której posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jest zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości, co przesądza że posiada ją w złej wierze (bo powszechnie wiadomo, że nieruchomość kupuje się tylko u notariusza).
Z kolei przez określenie, że posiadacz „powinien wiedzieć” rozumie się sytuację, w której zaniedbał sprawdzenia rzeczywistego stanu prawnego kupowanej. W złej wierze będzie więc, przykładowo, posiadacz, który nie wyjaśnił, z jakich przyczyn i przez kogo przejmowana w posiadanie działka została ogrodzona bądź zagospodarowana.
Statystycznie rzecz biorąc, zdecydowana większość prowadzonych przez nas spraw dotyczy zasiedzenia w złej wierze.
Więcej o tej kwestii piszemy w artykule „Zasiedzenie w złej wierze – czym jest?”, a o różnicy pomiędzy dobrą a złą wiarą dodatkowo piszemy we wpisie „Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze”.
Jak zasiedzieć nieruchomość?
Warto wiedzieć, że zasiedzenie następuje z mocy prawa po spełnieniu wszystkich warunków przewidzianych przez prawo, o których wspomnieliśmy wyżej.
Natomiast potwierdzenie, że doszło do zasiedzenia, może nastąpić wyłącznie w drodze uzyskania prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu zasiedzenia. Dopiero to postanowienie stanowi wiążące dla wszystkich potwierdzenie prawa własności do rzeczy.
Aby uzyskać takie postanowienie, należy złożyć do właściwego sądu wniosek o zasiedzenie . W przypadku wygranej sprawy uzyskasz droga Czytelniczko/ drogi Czytelniku formalny tytuł własności do nieruchomości. Niewątpliwie zwiększy się jej wartość rynkowa, gdyż uregulowany status właściciela sprawi, że rzecz będzie można łatwiej sprzedać lub wynająć.
Można będzie także założyć księgę wieczystą (jeśli takiej jeszcze nie ma) lub uzyskać wpis w dziale własności w istniejącej księdze i mieć możliwość uzyskania kredytu zabezpieczonego hipoteką.
Nie dysponując zaś sądowym stwierdzeniem zasiedzenia ryzykujesz, że formalny właściciel lub jego następca w każdej chwili będzie mógł próbować odebrać Ci nieruchomość poprzez wezwanie do wydania gruntu, złożenie pozwu o eksmisję itd.
Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie nieruchomości?
Samo nabycie prawa własności rzeczy przez zasiedzenie jest bezpłatne. Aby jednak uzyskać oficjalne potwierdzenie zasiedzenia, trzeba skierować sprawę do Sądu – a to już kosztuje…
Co więc składa się na koszty ponoszone przez wnioskodawcę w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia?
Jak w każdej cywilnej sprawie, tak również w przypadku zasiedzenia, należy się liczyć z koniecznością poniesienia opłaty sądowej. Opłata jest stała, niezależna od wartości rzeczy i wynosi obecnie 2000 zł w przypadku wniosku o zasiedzenie własności nieruchomości (czyli zasiedzenia działki, zasiedzenia gruntu, itp.), co wynika z art. 40 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych
Oprócz tego, z reguły do wniosku należy załączyć wypis z rejestru gruntów i wyrys z mapy ewidencyjnej, a także odpis księgi wieczystej – to już koszty w sumie prawie 200 zł.
Dodatkowe koszty, które mogą, ale nie muszą się pojawić, w sprawie o zasiedzenie, to przede wszystkim mapa do celów sądowych w przypadku zasiadywania fragmentu działki ewidencyjnej (koszt geodety to kilka tysięcy złotych), a także m.in. koszty ogłoszeń i koszty kuratora. Powierzając sprawę adwokatowi, dochodzi do tego honorarium dla kancelarii.
W przypadku wygranej sprawy, często (choć nie zawsze) trzeba liczyć się z obowiązkiem zapłaty podatku od zasiedzenia.
Bardziej szczegółowo o kosztach prowadzenia sprawy piszemy w artykule: Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?
Zapraszamy także do obejrzenia krótkiego filmu na ten temat:
Ile trwa sprawa o zasiedzenie nieruchomości?
W pierwszym rzędzie czas trwania sprawy w sądzie o zasiedzenie zależy od stopnia jej skomplikowania. Skomplikowanie sprawy o zasiedzenie zależy od następujących czynników:
- Poprawność i kompletność wniosku o zasiedzenie – w przypadku braków sąd wzywa do ich uzupełnienia, może też zwrócić wniosek
- Ustalenie kręgu uczestników postępowania – czy uczestnicy są znani z imienia i adresu? Czy można ich ustalić poprzez bazę PESEL itd.
- Czy sprawa o zasiedzenie jest sporna? Jeśli tak, z reguły trwa o wiele dłużej
- Czy w sprawie będzie potrzebny geodeta? Czas oczekiwania na sporządzanie mapy do celów zasiedzenia to kilka miesięcy
- Jakie są wnioski dowodowe? Czy sąd będzie zwracał się do innych instytucji o wydanie dokumentów?
- Ilu świadków zostało powołanych? Czy zostaną przesłuchani na jednej rozprawie?
- Czy w sprawie zostanie złożona apelacja przez niezadowoloną stronę?
Więcej o tym piszemy w artykule „Ile trwa w sądzie sprawa o zasiedzenie?”
Czy można zasiedzieć część nieruchomości lub udział w gruncie?
Zasiedzenie określonej części nieruchomości (części fizycznej) jest także możliwe, nawet jeśli ta część nie stanowi wyodrębnionej geodezyjnie działki.
Sąd Najwyższy pozwalał również w swoich orzeczeniach na zasiedzenie udziału w nieruchomości (zasiedzenie współwłasności, w terminologii prawniczej tzw. idealna część nieruchomości)
Nie można jednak zasiedzieć części składowej nieruchomości, czyli takich, które nie zostały zgodnie z prawem wyodrębnione. Nie można więc – na przykład – zasiedzieć samej piwnicy czy strychu albo jednego z pokoi w mieszkaniu.
Zasiedzenie udziału w gruncie a zasiedzenie fragmentu nieruchomości – jaka różnica?
Być może, drogi Czytelniku, zastanawiasz się jaka jest różnica pomiędzy częścią nieruchomości a udziałem w nieruchomości (zasiedzeniem współwłasności)?
Wyjaśnię to na przykładzie:
Jeśli Pan Krzesimir Pracowity od 30 lat korzysta jak właściciel tylko z określonej części działki (na przykład północnej części), może wystąpić o zasiedzenie wyodrębnionej fizycznie części nieruchomości.
Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 stycznia 2009 r. (III CSK 229/08) przyjmując, że Sąd w sprawie o zasiedzenie może dokonać wydzielenia części nieruchomości.
Jeśli jednak Pan Krzesimir Pracowity od 30 lat korzysta z całej działki, ale razem z bratem, przy czym obydwaj korzystają z tej działki jak właściciele, uzgadniając wzajemnie inwestycje, dzieląc się zyskami, itp. Pan Krzesimir Pracowity może wystąpić o zasiedzenie udziału (tzw. części idealnej nieruchomości). Uzyska w ten sposób sądowe potwierdzenie tego, że jest współwłaścicielem nieruchomości.
UWAGA! Zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli/spadkobierców jest możliwe, ale z reguły takie sprawy należą do najtrudniejszych spraw o zasiedzenie. Więcej o tym piszemy na blogu: Zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości.
Dziękujemy za lekturę wpisu. W przypadku chęci uzyskania kompleksowej, rzetelnej porady prawnej w zakresie zasiedzenia, zapraszamy do kontaktu.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
