W dniu 30 kwietnia 2016 r. weszła w życie ustawa z dnia 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U.2016.585). Ustawa przynosi sporo zmian, szeroko dyskutowanych, ale chcę dziś skupić się na jednej z nich, dotyczącej ograniczenia możliwości zasiedzenia nieruchomości rolnej.
Kto może zasiedzieć nieruchomość rolną?
Otóż w myśl zmienionego art. 172 kodeksu cywilnego, nieruchomość rolną może nabyć jedynie rolnik indywidualny i to pod warunkiem, że łączna suma powierzchni rolnej będącej własnością rolnika (wliczając w to grunt, który ma być zasiedzony) – nie przekroczy 300 hektarów użytków rolnych.
Kogo obejmuje definicja rolnika indywidualnego?
Tą kwestię reguluje szczegółowo ustawa z dnia 11.04.2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego. Według przepisów, rolnik indywidualny, to osoba, która:
– jest właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych o powierzchni rolnej nie większej niż 300 hektarów,
– osobiście prowadzi gospodarstw minimum przez 5 lat,
– zamieszkuje przez minimum 5 lat w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego.
Zasadniczo, tylko osoba spełniająca te kryteria będzie mogła nabyć nieruchomość rolną przez zasiedzenie.
Zasiedzenie nieruchomości rolnej – wyjątki
Należy zaznaczyć, że ustawa wprowadziła 3-letni termin „przejściowy”, w którym powyższe ograniczenia nie obowiązują. Chodzi o sytuacje, gdy wymagany prawem termin zasiedzenia skończyłby się przed dniem 30 kwietnia 2019 roku (więcej o okresie zasiedzenia tutaj). Warto więc już dziś pomyśleć o uregulowaniu własności ziemi rolnej przez zasiedzenie.
Ponadto, ograniczenia w zasiedzeniu nieruchomości rolnej przez nierolnika nie dotyczą niewielkich działek. Na podstawie art. 1a pkt 1 lit. d ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, ustawowe ograniczenia nie obejmują działek o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha. Wątpliwości natomiast budzi kwestia, czy na podstawie nowelizacji tej ustawy z 26 kwietnia 2019 r., istnieje dodatkowa możliwość zasiedzenia przez nierolnika nieruchomości rolnej o powierzchni mniejszej niż jeden hektar. Szczegółowo tę kwestię omawiamy w książce pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, która niebawem ukaże się w renomowanym wydawnictwie „Wolters Kluwer”.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Dzień dobry,
na wstępie chciałbym pogratulować bardzo dobrego blogu. Znajdujące się tu informacje są bardzo pomocne na start i w moim przypadku pomogły mi we wstępnym zrozumieniu sprawy, w której pomagam Babci.
Babcia z racji swojego wieku, chciałaby w końcu uporządkować sytuację prawną nieruchomości (działki i budynku na niej się znajdującego).
Rejestr gruntów wygląda następująco:
Wielkosc: 0,1864 ha w tym: Lz-RIVb 0,0554, B-PsIV 0,0679, Lz-PsIV 0,0631
Właściciel – Nieustalony
Władający – Nieżyjąca Prababcia w udziale 1/1, zmarła w 1984 roku, na informacjach o podatku nadal figuruje jako osoba oznaczona (wd)
Użytkujący, osoba opłacająca coroczne podatki – od 1984 roku Babcia, na informacjach o podatku figuruje jako osoba oznaczona (uz)
Podatek obejmuje również: Nieruchomość A – budynek mieszkalny oraz M – komórkę.
Babcia jest jedynaczką, posiadaczem samoistnym, nigdy nie prowadziła gospodarstwa rolnego, nieruchomość zamieszkuje corocznie w okresie wiosenno-letnio-jesiennym, w okresie zimowym dom stoi pusty. Jeśli dobrze rozumiem, moment „najgorszego” wariantu zasiedzenia przez Babcie, czyli w złej wierze, upłynął około 2014 roku. Babcia chciałaby udokumentować wszystko poprzez Sąd oraz utworzenie ksiąg wieczystych dla działki oraz domu wraz z komórką. Niestety problematyczne dla mnie jest to, czy na chwilę obecną będzie to w ogóle możliwe ze względu na typ gruntów oraz zmiany w prawie zasiedzenia nieruchomości rolnych i zalesionych miedzy 2016 – 2019 rokiem. Czy Sąd w takim wypadku może orzec o zasiedzeniu z datą z 2014 roku ?
Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Nabycie nieruchomości przez zasiedzenie następuje z mocy prawa po upływie przewidzianego w ustawie terminu (w tym przypadku 30 lat). Późniejsze zmiany prawne nie mają tu znaczenia. W przypadku Pana Babci może wystąpić jedynie inny problem. Chodzi o to, że, jak wynika z Pańskiej informacji, Prababcia też nie miała uregulowanego tytułu własności do tej nieruchomości. Jeżeli tak, to pojawi się problem ewentualnego doliczenia czasu jej posiadania do okresu posiadania przez Babcię, a wówczas data nabycia w drodze zasiedzenia przez Babcię byłaby wcześniejsza.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
Działka zabudowana domem (siedlisko gospodarstwa) w planie zagospodarowania przestrzennego jest w części przeznaczona na cele rolne, a w części na cele mieszkalne. Czy istnieje możliwość zasiedzenia przez posiadacza samoistnego, który nie jest rolnikiem indywidualnym, części nierolnej tej działki? Czy w obecnym stanie prawnym jest w takiej sytuacji sens składania wniosku o zasiedzenie przez posiadacza samoistnego?
Szanowna Pani,
W opisanej sytuacji istnieje możliwość zasiedzenia części rolnej działki, jeżeli powierzchnia zasiadywanej działki nie przekracza 0,3 ha, albo -niezależnie od tego ograniczenia powierzchni – jeżeli zasiadująca osoba należy do kręgu osób bliskich właściciela nieruchomości. Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego przez „osobę bliską” należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz pasierbów.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Bardzo dziękuję za odpowiedź, ale interesuje mnie część nierolna tej działki. Doprecyzuję pytanie. Nieruchomość ma ponad 2ha (gospodarstwo rolne), osoba zasiadująca całą nieruchomość nie jest osobą bliską właścicielowi ani rolnikiem indywidualnym. Działki geodezyjne wchodzące w skład nieruchomości w planie zagospodarowania mają w większości przeznaczenie rolne, ale działka z domem i ogrodem jest w dużej części przeznaczona na cele mieszkalne. Czy jest możliwość zasiedzenia wydzielonego fragmentu tej działki, który na planie zagospodarowania przestrzennego jest przeznaczony na cele mieszkalne? Czy ograniczenie obszarowe nie uległo zmianie z 0,3ha na 1ha?
Szanowna Pani,
Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego odsyła określenie nieruchomości rolnej do kodeksu cywilnego. Zgodnie zaś z art. 46/1 k.c.nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.
Trzeba jednak zaznaczyć, że do obszaru nieruchomości rolnej zalicza się także grunty pod budynkami mieszkalnymi i gospodarczymi oraz grunty niezbędne do korzystania z tych budynków. Z punktu widzenia kryterium całości gospodarczej ocena charakteru nieruchomości powinna uwzględniać nie tylko stan aktualny, lecz także możliwość wykorzystywania gruntów wraz z budynkami do celów rolniczych. O rolniczym charakterze nieruchomości przesądza jego rolnicze przeznaczenie, a nie aktualny sposób, w jaki jest wykorzystywana.
Nie znając realnego układu okoliczności, trudno mi powiedzieć, czy istnieje możliwość wyodrębnienia w Pani sytuacji tej części zabudowanej nieruchomości do zasiedzenia nawet o pow. do 1 ha, czy też jest ona lub może być funkcjonalnie związana z prowadzeniem gospodarstwa, a wtedy jej zasiedzenie nie wchodziłoby w grę.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
dziękuję bardzo za ten artykuł – proszę o wyjaśnienie czy w przypadku okresu przejściowego Sąd może wydać postanowienie wyrok o zasiedzeniu na starych zasadach ? W grudniu 2016 mama złożyła wniosek o zasiedzenie po rodzicach (ojciec zmarł w 1983; mama w 1998 r.) nieruchomości rolnej (łąki i las).
Dodam, że nie mamy aktu własności gdyż grunty te były przekazane dziadkom na mocy ustawy uwłaszczeniowej w latach 70 – nigdzie nie udało nam się uzyskać aktu własności nawet nie wiadomo czy akty takie wydawano ;-( Dlatego też ktoś nam doradził że tylko zasiedzenie może być rozwiązaniem spadku po mamy rodzicach (moich dziadkach) do końca nie jestem do tego przekonana. Dlatego mama złożyła wniosek o zasiedzenie aby nabyć prawnie na własność spadek po rodzicach, który zamierza przekazać w przyszłości (póki żyje) mojej siostrze.
Sąd wyznaczył termin rozprawy dopiero na właśnie kwiecień 2017 r., wg sędziego mama nie wykazała że jest rolnikiem i nie spełnia warunków by zasiedzieć te grunty, jednak z powodu tego że przedstawiłam że mama jest właścicielem 1,5 ha gruntów w innej miejscowości Sąd nakazał dostarczyć oświadczenie o prowadzeniu i posiadaniu tegoż gospodarstwa – takie oświadczenie dostarczyłyśmy do sądu i odbyła się kolejna rozprawa już z udziałem świadków w końcu czerwca br. Zostali też przesłuchani świadkowie i mama – jednak składały sprzeczne zeznania w kwestii kto decydował o wszystkim na tej nieruchomości – są to osoby starsze i nie jestem pewna czy a raczej na pewno nie wiedziały o co sędzia pyta – pomijając to – wyszło na to, że mama nie przekonała sądu że tylko ona pełniła funkcję właścicielki. Pomijając to mam jednak pytanie czy Sąd może odrzucić zasiedzenie (o tym zaraz na I rozprawie wspomniał – twierdząc, że mama nie jest rolnikiem, nie ma wykształcenia rolniczego, a powierzchnia działki przekracza te nieszczęsną powierzchnię podaną w nowej ustawie 0,3 ha powierzchnia działek do zasiedzenia to w mamy przypadku 0,64 ha w tym las ok 0,18 ha.
Sędzia podkreślał że nie byłoby problemu z zasiedzeniem wg starej ustawy ale wg nowej niestety problem się pojawił. W połowie lipca ma być ogłoszenie postanowienia Sądu – widzę to w ciemnych kolorach – proszę o informację czy dobrze rozumie, e jeżeli jest okres przejściowy ustawy to sąd może pozytywnie rozpatrzyć jej wniosek o zasiedzenie na starych zasadach? czy to że jest to łąka i słabej klasy grunt rolny ( mama nic tam nie uprawiała jedynie siano i to nie każdego roku z uwagi na nieopłacalność (łąka od jej zamieszkania ok 10 km, schorowana, za usługę koszenia tego gruntu trzebaby zapłacić bo maszyn rolniczych mama nie posiada) czy to może mieć wpływ na nieuznanie zasiedzenia? Dodam, że płaciła podatki po rodzicach cały czas, a to podobno nie ma znaczenia ;-( Będę wdzięczna za odpowiedź.
Szanowna Pani,
Bardzo mi przykro, ale, niestety, nie mogę komentować działań sądu przed wydaniem orzeczenia w sprawie. Trudno jest też mi ustosunkować się do Pani prognozy co do treści przyszłego rozstrzygnięcia. Gdyby jednak okazało się ono dla Pani mamy niekorzystne, przysługuje od niego prawo wniesienia apelacji do Sądu Okręgowego.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski