Najnowsze zmiany w prawie znów umożliwią zasiedzenie gruntów rolnych przez nie-rolników.
Zasiedzenie gruntów przez nierolnika – dotychczasowy stan prawny.
Jak pisaliśmy w artykule Jak zasiedzieć nieruchomość rolną?, w wyniku nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dokonanej w 2016 roku, znacznie ograniczono możliwość zasiedzenia gruntu rolnego przez nie-rolników. Jeśli koniec zasiedzenia przypadał po dniu 30 kwietnia 2019 r., wówczas to – co do zasady – zasiedzenie nieruchomości rolnej przez nierolnika nie było możliwe. Ww. nowelizacją dodano bowiem do art. 172 kodeksu cywilnego regulującego podstawowe przesłanki zasiedzenia dodatkowy paragraf (trzeci), który stanowił, że:
Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3 [tj. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego] przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.
Szczegółowo też pisaliśmy o tej problematycznej kwestii w naszej książce „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”.
Zmiany w zasiedzeniu gruntów rolnych w 2023 – kto może zasiedzieć działkę?
W dniu 28 sierpnia 2023 r. Prezydent podpisał uchwaloną przez parlament ustawę z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Ustawą tą wprowadzono szereg zmian, m.in. w warunkach dotyczących nabycia przez zasiedzenie nieruchomości rolnych. Uchylono ww. art. 173 § 3 kodeksu cywilnego, co oznacza, że posiadanie statusu rolnika indywidualnego nie jest już warunkiem koniecznym, żeby zasiedzieć grunt rolny. Co więcej, w ww. ustawie z dnia 13 lipca 2023 r. zawarto przepis przejściowy (art. 10), który stanowi, że:
Do terminów zasiedzenia nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy zmienianej w art. 4 posiadanej w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy przez posiadacza innego niż rolnik indywidualny w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 4 stosuje się przepisy art. 172 § 1 lub 2 ustawy zmienianej w art. 2, z tym że do tych terminów zalicza się również czas posiadania nieruchomości rolnej przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.
Przekładając to na ludzki język oznacza to, że okres zasiedzenia gruntu rolnego przez nie-rolnika biegł także w okresie ww. ograniczeń prawnych (tj. od 30 kwietnia 2019 r. do wejścia w życie omawianej ustawy z dnia 13 lipca 2023 r.). Ma to duże znaczenie, gdyż w przeciwnym wypadku sądy mogłyby uznać, że w tym okresie okres zasiedzenia dla nie-rolnika nie biegł, a być może nawet w ogóle trzebaby liczyć go na nowo. Na szczęście dzięki temu przypisowi żadnego tego typu dylematy nie powinny mieć miejsca
Zasiedzenie gruntu rolnego a obowiązek prowadzenia gospodarstwa
Omawiana ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. przyniosła także dwie inne zmiany związane z zasiedzeniem. Po pierwsze, ustawodawca uznał, że w przypadku nabywca gruntu rolnego przez zasiedzenie nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:
Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.
Nabycie przez zasiedzenie włączono bowiem do listy wyjątków, przy których ten obowiązek nie ma zastosowania (art. 2b ust. 4 pkt 8 ww. ustawy)
Zasiedzenie działki rolnej a prawo pierwokupu KOWR
Omawiana ustawa wprowadziła także inną zmianę korzystną dla nabywców ziemi rolnej przez zasiedzenie – otóż w takim wypadku stwierdzono, że Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nie przysługuje „standardowe” prawo nabycia (analogiczne do prawa pierwokupu), o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis ten stanowi bowiem, że takie prawo przysługuje KOWR, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in. zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, orzeczenia sądu lub organu administracji publicznej czy też innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego.
Ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. zaliczyła nabycie nieruchomości przez zasiedzenie do wyjątków, w których prawo nabycia przez KOWR nie ma zastosowania (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit m ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Warto też dodać, że wyjątek ten będzie także dotyczył działu spadku po dziedziczeniu ustawowym, którego wcześniej nie było w ustawie.
Nowelizacja prawa rolnego 2023 – inne zmiany
Warto także dodać, że ww. ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. rozszerzyła katalog osób definiowanych jako osoby bliskie. Obecnie będą nimi: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione pasierbowi, ojczym i macocha. W razie nabycia przez te osoby własności nieruchomości rolnej nie obowiązuje też górny limit gospodarstwa nabywcy przewidziany na 300 ha.
Ponadto, sprecyzowano wyłączenie działania ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnej, której powierzchnia wynosi do 0,30 ha, stanowiąc, że chodzi o 0,30 ha użytków rolnych. Dotychczas dotyczyło to całej posiadanej powierzchni nieruchomości, niezależnie od tego, czy część jej była użytkowana rolniczo. Oznacza to, że jeżeli cała nieruchomość ma powierzchnię powyżej 0,30 ha, ale użytkowana rolniczo jest tylko jej część, o pow. poniżej 0,30 ha, ograniczenia w nabyciu całej nieruchomości (nie tylko przez zasiedzenie, ale też przez umowę kupna itd.) nie obowiązują. O charakterze nieruchomości rozstrzyga treść wypisu z ewidencji gruntów.
Wreszcie wskazano, że przewidziany obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego 5 lat po nabyciu nie dotyczy nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia nieruchomość była położona w granicach administracyjnych miasta.
Omawiana ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. czeka na publikację w Dzienniku Ustaw i zacznie obowiązywać 14 dni po jej ogłoszeniu.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
