Menu Zamknij

Zasiedzenie nieruchomości rolnych 2023 – ważne zmiany

Najnowsze zmiany w prawie dotyczącym zasiedzenie gruntów rolnych, które weszły w życie 5.10.2023 roku 

zasiedzenie gruntu rolnego przez nierolnika
zasiedzenie nieruchomości rolnej. Fot. pixabay.com

[ez-toc]

Zasiedzenie gruntów przez nierolnika – dotychczasowy stan prawny.

Jak pisaliśmy w artykule Jak zasiedzieć nieruchomość rolną?, w wyniku nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, dokonanej w 2016 roku, znacznie ograniczono możliwość zasiedzenia gruntu rolnego przez nie-rolników. Jeśli koniec zasiedzenia przypada po dniu 30 kwietnia 2019 r., wówczas to – co do zasady – zasiedzenie nieruchomości rolnej przez nierolnika przestało być możliwe. Ww. nowelizacją dodano bowiem do art. 172 kodeksu cywilnego regulującego podstawowe przesłanki zasiedzenia dodatkowy paragraf (trzeci), który stanowił, że:

Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy, o której mowa w art. 166 § 3 [tj. ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego] przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

Szczegółowo też pisaliśmy o tej problematycznej kwestii w naszej książce „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”.

 

Zmiany w zasiedzeniu gruntów rolnych w 2023 – kto może zasiedzieć działkę?

W dniu 28 sierpnia 2023 r. Prezydent podpisał uchwaloną przez parlament ustawę z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw. Weszła ona w życie 5 października 2023 roku. Ustawą tą wprowadzono szereg zmian,  m.in. w warunkach dotyczących nabycia przez zasiedzenie nieruchomości rolnych. Uchylono ww. art. 173 § 3 kodeksu cywilnego.

Niestety, wciąż posiadanie statusu rolnika indywidualnego jest co do zasady warunkiem koniecznym, żeby zasiedzieć grunt rolny o powierzchni 1 hektara lub większy. 

Wszystkie wyjątki w zakresie możliwości gruntu rolnego przez nierolnika (także przez zasiedzenie) zawarte są obecnie w art. 2a ust. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Zacytujmy tu najważniejsze:

1. Nabywcą nieruchomości rolnej może być wyłącznie rolnik indywidualny, chyba że ustawa stanowi inaczej.
2. Powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych ustalonej zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3.
3. Przepisy ust. 1 i 2 nie dotyczą nabycia nieruchomości rolnej:
1) przez:
a)  osobę bliską zbywcy,
b)  jednostkę samorządu terytorialnego,
c)  Skarb Państwa lub działający na jego rzecz Krajowy Ośrodek,

Wyjątki wprowadzono zatem wyłącznie dla bardzo wąskiego grona podmiotów, w tym w stosunku do Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego (gminy, powiatu itd.). Stosowny przepis  wskazuje też nabycie od osoby bliskiej zbywcy, choć niestety ze względu na jego sformułowanie nie jest oczywiste, że nierolnik może zasiedzieć grunt rolny należący do osoby bliskiej (o tym, kto jest osobą bliską, piszemy niżej).

Z uwagi na niejednoznaczne sformułowanie przepisów, wątpliwości budzi możliwość zasiedzenia przez nierolnika gruntu rolnego o powierzchni od 0,3 hektara do 0,99 hektara po 26 czerwca 2019 r. (data wejścia w życie kolejnej nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego) – szczegółowo kwestie te opisujemy w naszej książce „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”.

Zasiedzenie gruntu rolnego – przepisy przejściowe

Jeszcze raz przypominamy, że powyższe zasady dotyczą sytuacji, gdy wymagany prawem termin zasiedzenia skończyłby się przed dniem 30 kwietnia 2019 roku. Szerzej pisaliśmy o tym w tym tekście:

Zasiedzenie nieruchomości rolnej – zmiany w prawie

Ponadto, w ww. ustawie z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw zawarto przepis przejściowy (art. 10), który stanowi, że:

Do terminów zasiedzenia nieruchomości rolnej w rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy zmienianej w art. 4 posiadanej w dniu wejścia w życie niniejszej ustawy przez posiadacza innego niż rolnik indywidualny w rozumieniu art. 6 ust. 1 ustawy zmienianej w art. 4 stosuje się przepisy art. 172 § 1 lub 2 ustawy zmienianej w art. 2, z tym że do tych terminów zalicza się również czas posiadania nieruchomości rolnej przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.

Przekładając to na ludzki język oznacza to, że okres zasiedzenia gruntu rolnego przez Skarb Państwa/gminę/powiat i inne „wyjątki” biegł także w okresie ww. ograniczeń prawnych (tj. od 30 kwietnia 2019 r. do 5 października 2023 r., tj. wejścia w życie omawianej ustawy z dnia 13 lipca 2023 r.). W ten sposób ustawodawca „zabezpieczył” Skarb Państwa itd. przed tym, że sądy mogłyby uznać, że w ww. okresie okres zasiedzenia nie biegł, a być może nawet w ogóle trzebaby liczyć go na nowo.

 

Zasiedzenie gruntu rolnego a obowiązek prowadzenia gospodarstwa

Omawiana ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. przyniosła także dwie inne zmiany związane z zasiedzeniem. Po pierwsze, ustawodawca uznał, że w przypadku nabywca gruntu rolnego przez zasiedzenie nie ma obowiązku prowadzenia gospodarstwa rolnego, o którym mowa w art. 2b ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

Nabycie przez zasiedzenie włączono bowiem do listy wyjątków, przy których ten obowiązek nie ma zastosowania (art. 2b ust. 4 pkt 8  ww. ustawy)

 

Zasiedzenie działki rolnej a prawo pierwokupu KOWR

Omawiana ustawa wprowadziła także inną zmianę korzystną dla nabywców ziemi rolnej przez zasiedzenie – otóż w takim wypadku stwierdzono, że Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa nie przysługuje „standardowe” prawo nabycia (analogiczne do prawa pierwokupu), o którym mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. Przepis ten stanowi bowiem, że  takie prawo przysługuje KOWR, jeżeli nabycie nieruchomości rolnej następuje w wyniku m.in.  zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży,  orzeczenia sądu lub  organu administracji publicznej czy też innej czynności prawnej lub innego zdarzenia prawnego.

Ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. zaliczyła nabycie nieruchomości przez zasiedzenie do wyjątków,  w których prawo nabycia przez KOWR nie ma zastosowania (art. 4 ust. 4 pkt 2 lit m ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego). Warto też dodać, że wyjątek ten będzie także dotyczył działu spadku po dziedziczeniu ustawowym, którego wcześniej nie było w ustawie.

 

Nowelizacja prawa rolnego 2023 – inne zmiany

Warto także dodać, że ww. ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. rozszerzyła katalog osób definiowanych jako osoby bliskie. Obecnie będą nimi: zstępni, wstępni, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, małżonek, osoby przysposabiające i przysposobione  pasierbowi, ojczym i macocha. W razie nabycia przez te osoby własności nieruchomości rolnej nie obowiązuje też górny limit gospodarstwa nabywcy przewidziany na 300 ha.

Ponadto, sprecyzowano wyłączenie działania ograniczeń w nabywaniu nieruchomości rolnej, której powierzchnia wynosi do 0,30 ha, stanowiąc, że chodzi o 0,30 ha użytków rolnych. Dotychczas dotyczyło to całej posiadanej powierzchni nieruchomości, niezależnie od tego, czy część jej była użytkowana rolniczo. Oznacza to, że jeżeli cała nieruchomość ma powierzchnię powyżej 0,30 ha, ale użytkowana rolniczo jest tylko jej część, o pow. poniżej 0,30 ha, ograniczenia w nabyciu całej nieruchomości (nie tylko przez zasiedzenie, ale też przez umowę kupna itd.) nie obowiązują.  O charakterze nieruchomości rozstrzyga treść wypisu z ewidencji gruntów.

Wreszcie wskazano, że przewidziany obowiązek prowadzenia gospodarstwa rolnego 5 lat po nabyciu nie dotyczy nieruchomości o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia nieruchomość była położona w granicach administracyjnych miasta.

 

Omawiana ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw (Dz.U. 2023 poz. 1933) i zaczęła obowiązywać 5 października 2023 r.

Podziel się:

O autorze

Witaj,

nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.

Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".

Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .

adwokat jan gorski zasiedzenie

Wasze Opinie:

Kancelaria Adwokacka Jan Górski
5.0
Na podstawie 58 opinii
powered by Google
Iza SIza S
11:16 08 Jan 23
W imieniu mojego taty polecam współpracę z mecenasem dr Michałem Górskim. Obsługa prawna bardzo profesjonalna. Jasne przedstawienie różnych wariantów rozwiązania sprawy. Bardzo dobre przygotowanie do rozmowy. Rzetelne podchodzenie do sprawy. Kultura osobista na wysokim poziomie. Bardzo polecam!
Agnieszka TomczykAgnieszka Tomczyk
21:15 24 Oct 22
Bardzo rzeczowy i dobrze przygotowany do spotkania prawnik. Realnie ocenia szanse wygrania sprawy. Rzetelny i cierpliwy. Polecam serdecznie szczególnie w sprawach zasiedzenia, ponieważ ma ogromna wiedzę i doświadczenie, statystyki mówią same za siebie.
Sylwia Maluszycka-CeliSylwia Maluszycka-Celi
14:36 21 Oct 22
Bardzo polecam współpracę z mecenasem Michałem Górskim. Profesjonalnie poprowadzona sprawa o zasiedzenie nieruchomości, wszystko sprawnie i terminowo. Bardzo dobry kontakt na każdym etapie sprawy, jasne i konkretne wytyczne w sprawie kierunku działania oraz niezbędnych dokumentów. Dodatkowo pan Michał jest bardzo sympatycznym człowiekiem. Polecam serdecznie!
Dagmara DziarnowskaDagmara Dziarnowska
09:04 11 Apr 22
Bardzo polecam korzystanie z usług tej kancelarii. Mecenas Michał Górski est wyjątkowo kompetentny, widać że bardzo sprawny w ocenie sprawy, ktora w moim przypadku jest bardzo skomplikowana. Fachowa porada na poziomie, przy tym miły i serdeczny kontakt i bardzo ludzkie traktowanie. Korzystajcie.
MarlenaMarlena
22:56 22 Mar 22
Bardzo serdecznie polecam Kancelarie Mecenasa Jana Górskiego. Nasza sprawa była bardzo trudna. W trakcie tych kilku lat trwania procesu zawsze dyspozycyjny , przygotowany do każdego spotkania i do każdej rozprawy . W chwilach krytycznych kiedy sprawa się mniej lub bardziej komplikowała Pan Mecenas zawsze emanował opanowaniem i wiarą w sukces. Pełen profesjonalizm. Brawo.Jeszcze raz DZIĘKUJEMY.
Paulina ManiosPaulina Manios
09:40 01 Feb 22
W marcu 2021 r. nawiązaliśmy z Kancelarią współpracę w sprawie dotyczącej zasiedzenia udziałów w nieruchomości. Od samego początku zarówno mec. Michał Górski, jak i mec. Jan Górski wykazali się dużym zaangażowaniem w szczegółowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, rozważenie potencjalnych czynników niepowodzenia postępowania sądowego oraz skrupulatne przygotowanie wniosku o zasiedzenie.Dzięki rozległej wiedzy merytorycznej i przede wszystkim doświadczeniu mec. Michała oraz Jana Górskich sąd wydał postanowienie stwierdzające zasiedzenie udziałów już na pierwszej rozprawie. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za rzetelność, profesjonalizm, wsparcie i życzliwe, ludzkie podejście do naszej sprawy. Życzymy dalszych sukcesów naukowych oraz zawodowych i z pewnością będziemy polecać!
js_loader
Zobacz wszystkie opinie w Google
Subscribe
Powiadom o
guest
2 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Mirosław
Mirosław
14 października 2023 17:36

Dzień dobry, Panie Mecenasie.
Gratuluję rzeczowego i bardzo interesującego blogu 🙂 !
Kuzyn (syn jednej z żyjących spadkobierczyń) złożył wniosek o zasiedzenie jednej z działek po naszych zmarłych wspólnych dziadkach. Twierdzi ze działka ta była użytkowana przez jego mamę (która też wcześniej złożyła wniosek o zasiedzenie : Sąd połączył obydwie sprawy do wspólnego rozpoznania na początku tego roku), a później przez niego.
Według mnie i kilku innych spadkobierców/uczestników sprawy (9 stron), są podstawy, żeby oddalić wniosek, i wystąpić o formalny podział spadku.
Na pierwszej rozprawie z początku października, Sąd zawiesił rozprawę i zobowiązał wnioskodawców do wskazania 1) który z dwóch wniosków jest utrzymany ; 2) wszystkich spadkobierców zmarłych właścicieli (naszych dziadków); 3) ewentualnych wniosków dowodowych, w szczególności ewentualnego zgłoszenia świadków na piśmie, w terminie miesięcznym, pod rygorem zawieszenia postępowania.
Mam dwa pytania :
1) Czy możemy wnieść sprawę o dział spadku już teraz w trakcie rozprawy o zasiedzenie (o ile do niej dojdzie…), i wnioskować o przekazanie sprawy o zasiedzenie do sprawy działowej, czy trzeba/lepiej czekać na wynik sprawy o zasiedzenie, w której oczywiście będziemy kwestionować samoistność itd. posiadania działki przez kuzyna ?
2) Założenie sprawy o podział spadku będzie oczywiście wymagało uprzedniego otrzymania stwierdzenia nabycia spadku (notariusz odmówił nam wydania dokumentu, argumentując ze chodzi o spadek nieruchomości rolnej, który trzeba obowiązkowo przeprowadzić sądownie ?) Czy zobowiązanie do przejęcia spadku przesłane spadkobiercom przez Sąd podczas postepowania administracyjnego w sprawie zezwolenia na budowę w 2015 może być uznane za stwierdzenie nabycia spadku, czy trzeba jednak złożyć formalny wniosek do Sądu w tej sprawie ?
Z góry dziękuje za odpowiedź !

Jan Górski
Admin
Reply to  Mirosław
25 stycznia 2024 10:23

Szanowny Panie,

odpowiadając na Pańskie wątpliwości, wyjaśniam:
1.Sądzę, że występowanie w wnioskiem o dział spadku w opisanej sytuacji miałoby sens tylko w razie, gdyby chodziło o przerwanie biegu zasiedzenia Pana kuzyna. Sprawa o zasiedzenie i tak bowiem dołączona byłaby do sprawy działowej i najprawdopodobniej sąd, kierując się zasadą racjonalności, najpierw rozpoznałby wniosek o zasiedzenie w ramach tzw. postanowienia wstępnego.
2. Formalne stwierdzenie nabycia spadku jest niezbędne do rozpoznania sprawy działowej i nie może być zastąpione innymi dokumentami lub orzeczeniami.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski

?>