Menu Zamknij

Zasiedzenie nieruchomości – co to jest i co można zasiedzieć? 5/5 (2)


Zasiedzenie nieruchomości – zasiedzenie działki, zasiedzenie gruntu, zasiedzenie ziemi, zasiedzenie domu, w tym także zasiedzenie udziału (współwłasności)


Nieruchomość
to oficjalna nazwa używana w prawie dla określenia działki, ziemi czy też gruntu. Nieruchomościami są też budynki i lokale, ale tylko wtedy, jeżeli są one prawnie wyodrębnione, czyli – najprościej rzecz ujmując – mają założoną oddzielną księgę wieczystą. Zasiedzenie działki, zasiedzenie gruntu, zasiedzenie ziemi jest więc jak najbardziej możliwe.

Choć trzeba wspomnieć o tym, iż w kodeksie cywilnym do 1 października 1990 r. istniał zakaz zasiadywania nieruchomości państwowych (należących do Skarbu Państwa).

Kiedy może dojść do zasiedzenia nieruchomości?

Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości trzeba być posiadaczem samoistnym nieruchomości przez określony prawem okres czasu.

W niektórych wypadkach możliwe jest zasiedzenie mieszkania (lokalu) i zasiedzenie domu (budynku) o czym szerzej w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania.

Czy można zasiedzieć część nieruchomości?

Zasiedzenie określonej części nieruchomości (części fizycznej) jest także możliwe, nawet jeśli ta część nie stanowi wyodrębnionej geodezyjnie działki.

Sąd Najwyższy pozwalał również w swoich orzeczeniach na zasiedzenie udziału w nieruchomości (zasiedzenie współwłasności, w terminologii prawniczej tzw. idealna część nieruchomości)

Być może, drogi Czytelniku, zastanawiasz się jaka jest różnica pomiędzy częścią nieruchomości a udziałem w nieruchomości (zasiedzeniem współwłasności)?

Wyjaśnię to na przykładzie:

Jeśli Pan Krzesimir Pracowity od 30 lat korzysta jak właściciel tylko z określonej części działki (na przykład północnej części), może wystąpić o zasiedzenie wyodrębnionej fizycznie części nieruchomości.

Potwierdził to Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 21 stycznia 2009 r. (III CSK 229/08) przyjmując, że Sąd w sprawie o zasiedzenie może dokonać wydzielenia części nieruchomości.

Jeśli jednak Pan Krzesimir Pracowity od 30 lat korzysta z całej działki, ale razem z bratem, przy czym obydwaj korzystają z tej działki jak właściciele, uzgadniając wzajemnie inwestycje, dzieląc się zyskami, itp. Pan Krzesimir Pracowity może wystąpić o zasiedzenie udziału (tzw. części idealnej nieruchomości). Uzyska w ten sposób sądowe potwierdzenie tego, że jest współwłaścicielem nieruchomości.

Nie można jednak zasiedzieć części składowej nieruchomości, czyli takich, które nie zostały zgodnie z prawem wyodrębnione. Nie można więc – na przykład – zasiedzieć samej piwnicy czy strychu albo jednego z pokoi w mieszkaniu.

Co do zasady prawo nie pozwala również na zasiedzenie drogi publicznej (czyli należącej do Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa).

Podziel się na:
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

197 Komentarzy

  1. Lukasz

    Witam.

    Planuje zakup dzialki z nieruchomoscia nr dzialki 117. Dzialka ta ma 900m2 w ksiedze wieczystej. Jednak w rzeczywistosci ma 750m. Do tej dzialki przylega druga dzialka 118. I wraz z ta dzialka dzialka 117 mialaby 900m2.
    Z tego co sie dowiedzialem 118 jest wlasnoscia sasiadki ale niema na ta dzialke KW ani zadnyxh dokumetow ze to jej.
    W jaki sposob musze wyprostowac sprawe swojej dzialki 117? I czy jest jakas szansa zeby odkupic 118 bez ksiegi wieczystej?

    • Jan Górski

      Szanowny Pnie,
      Podane przez Pana informacje co do działki nr. 118 są zbyt skąpe, aby udzielić Panu rzetelnych wyjaśnień prawnych w ramach bloga. Sugeruję, aby omówił Pan problem podczas regularnej porady prawej u doświadczonego prawnika
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  2. Alex

    Dzień dobry,
    Od ponad 20 lat mieszkam w bloku należącym do PKP. Mieszkanie nie jest duze a blok z lat 60 i dosyc zaniedbany. Problem w tym, ze ziemia na której stoi należy do uczelni wyższej. Sprawa o wykup mieszkania ciągnie się od lat 90. Czy można tu mówić o zasiedzeniu i mieć nadzieje na pozytywne załatwienie tej sprawy? Chciałbym moc sprzedać to mieszkanie ale wszyscy twierdzą ze się nie da. Proszę o pomoc w wyjaśnieniu tego problemu. Z góry dziekuje

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Możliwość zasiedzenia lokalu mieszkalnego wchodzi w grę tylko wtedy, kiedy stanowi on tzw. odrębną własność lokalową, wpisaną do księgi wieczystej. Ponieważ, jak można się zorientować z Pańskiego opisu, mieszkanie to nie stanowi odrębnej własności lokalowej, o jego nabyciu przez zasiedzenie nie może być, niestety, mowy.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

  3. Ewa

    Witam, sprawa dotyczy zasiedzenie działki 0.6 h. Tata uprawiał działkę przez ponad 40lat i opłacał podatek rolny. 1,5 roku temu tata zmarł i przed śmiercią cała ziemię oddał w dzierżawę, włącznie z tą działką. Niestety działka formalnie nie należała do taty ponieważ nie miała kw a w momencie jej kupna poprzedni właściciele mieli ogromny bałagan w papierach i podpisali z tatą tylko umowę kupna /sprzedaży. Tata próbował to prostować ale niestety mu się to nieudało. Rok po śmierci taty zjawili się niby prawowici właściciele i chcą nam zabrać ziemię. Mama złożyła sprawę o zasiedzenie i czekamy na wyznaczenie terminu rozprawy. Tylko ta właścicielka chce teraz wejść na tą ziemię siła. Czy jest jakiś sposób żeby do rozstrzygnięcia sprawy jej to uniemożliwić?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Tak, przed samowolnym naruszeniem stanu posiadania nieruchomości posiadaczowi przysługuje tzw. ochrona posesoryjna. Polega ona na możliwości żądania przywrócenia przez sąd posiadania, albo na zakazie dokonywania naruszeń posiadania.
      pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. a.ch.

    Witam.Mam pytanie.Mój dziadek był posiadaczem samoistnym gruntu.Jego syn jest jedynakiem i jedynym spadkobierca tej nieruchomości.Jakie dokumenty trzeba przedstawić do sądu w sprawie zasiedzenia ?I czy może być problem z stwierdzeniem zasiedzenia?

    • Jan Górski

      Witam również. W ewentualnej sprawie o zasiedzenie potrzebny będzie wyrys geodezyjny działki, wypis z rejestru gruntu i dowód opłacania podatku. Świadkowie powinni zaś potwierdzić samoistny charakter posiadania działki.
      adw. Jan Górski

  5. Aneta Lisowska

    Szanowny Panie Mecenasie
    Użytkujemy działki rolne mój pradziadek,dziadek,rodzice a teraz ja.Sprawdzając na geoportalu okazało się że użytkujemy działki które nie są naszą własnością.Według mapy moje działki z księgi wieczystej są położone obok tych które ja użytkuję są zamienione numery tych działek.Jak to mozna doprowadzić do stanu własności rzeczywistego?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Sądząc z Pani opisu, sprawa jest nietypowa na tyle, że wymaga zapoznania się z całością jej dokumentacji i okoliczności. To zaś jest możliwe w ramach ewentualnej porady prawnej a nie na blogu.
      POzdrawiam
      adw. Jan Górski

  6. Mariusz

    Dzień dobry Panu,

    Mam dosyć nietypowe pytanie, otóż wraz z żoną zaraz po ślubie w 1970 r. zakupiliśmy mieszkanie, które stanowi naszą wspólną własność małżeńską. W 1976 r. się wyprowadziłem z tego mieszkania, został w nim syn wraz z żoną, rok później się rozwiedliśmy. I od tego czasu nie byłem w tym mieszkaniu, zajmował je później nasz dorosły syn, który niedawno zmarł. Obecnie była żona wynajmuje te mieszkanie, ja nie mam już do niego wstępu. Chciałbym wnieść o podział majątku, ale była żona twierdzi, że nic mi się nie należy, gdyż zasiedziała te mieszkanie. Czy będąc współwłaścicielem żona mogła je zasiedzieć, nawet jeśli upłynął wymagany okres 20 lub 30 lat?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Odpowiedź na Pańskie wątpliwości zależy od tego, czy była Pańska żona miała podstawy przypuszczać, że opuszczając ją i mieszkanie, zrezygnował Pan z prawa do tego lokalu. Tylko wtedy bowiem mogła się czuć w całości jego posiadaczem samoistnym, co mogło prowadzić do zasiedzenia. W przeciwnym razie zasiedzenie nie wchodzi w grę i udział w tym mieszkaniu pozostaje przy Panu.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Bogusława Wróblewska

    Sz.Panie Mecenasie.
    Pozwoliłam sobie o krótkie streszczenie mojego problemu istniejącego już od 40 lat.
    Jesteśmy od roku 1956 posiadaczami (zakupionej przez ojca nieruchomości o wielkości 1250 m2. Nieruchomość, zakupił ojciec na umowę przyrzeczenia sprzedaży-kupna w r.1956 od właściciela, któremu państwo Polskie zajęło cały majątek na podstawie dekretu Bieruta (poosiadamy też oryginalną umowę sprzedaży-kupna). Niestety nieruchomość została ogrodzona tylko o wielkości 500m2, ponieważ ojciec nie posiadał więcej pieniędzy na zakup siatki. Na tej nieruchomości został pobudowany dom (ok.50 m2) i garaż. Od samego początku płacone są podatki. Do roku 1994 za powierzchnię 1250 m2. A dalej to znaczy do chwili obecnej za 500 m2. W roku 2000 była przeprowadzona sprawa sądowa o zasiedzenie. W postanowieniu Sąd zaznaczył, że zgodnie z nowymi przepisami, zasiedzieć nieruchomość możemy dopiero w roku 2005. Dlatego też czekaliśmy do roku 2005 aby ponownie załóżyć sprawę o zasiedzenie. W roku 2005 ponownie złożyliśmy sprawę do sądu o zasiedzenie licząc na pozytywne załatwienie. Tymczasem 27 maja 2005 roku urzędniczka z gminy Targówek doręczyła nam pismo, w którym było napisane, że Ustawą Prezydenta Warszawy L.Kaczyńskiego zostały przerwane w Warszawie zasiedzenia. W związku z powyższym postanowienie sądu było jednoznaczne. Ponownie odmówiono nam zasiedzenia. Dodatkowo Gmina wystąpiła o zwrot nieruchomości. W roku 1989 zmarł nasz ojciec i to my odzieczyliśmy tę nieruchomość. Płacimy podatki, czynimy nakłady, chociażby takie jak nowe ogrodzenie, doprowadzenie gazu, wody, światła, ponowny remont domu. itd. Przez cały ten okres staramy się uregulować nasze prawa do tej nieruchomości. Niestety z Gminą i Ratuszem też nie możemy się porozumieć w żaden sposób. Chcieliśmy otrzymać nieruchomość na wieczystą dzierżawę, ale urzędnicy Ratusza stwierdzili, ze nie ma podstaw do wieczystej dzierżawy i proponują nam tylko dzierżawę na 3 lata. Mamy wszystkie dokumenty stwierdzające nasze prawa do tej nieruchomości, ale ciągle coś stoi na przeszkodzie. Co mamy robić dalej. Mieszkamy pod tym adresem przez 30-lat. Po śmierci ojca opłacamy wszystkie podatki i różnego rodzaju daniny na rzecz gminy. Jesteśmy zameldowani. Nasza cała batalia z urzędnikami gminy trwa już 48 lat. Najpierw ojciec się starał a w tej chwili to my przeżywamy tragedie jak nie z sądem to z gminą. B. proszę o krótką odpowiedź, co mamy dalej czynić. Wkrótce ponownie będzie sprawa w sądzie o odebranie nam nieruchomości. Pozdrawiam serdecznie.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Przykro mi, ale udzielenie, jak to Pani określa „krótkiej odpowiedzi” nie jest możliwe bez zapoznania się z całością dokumentacji. To zaś można zrobić w drodze ewentualnej porady prawnej, a nie w ramach niniejszego bloga.
      Pozdrawiam
      ad. Jan Górski

  8. Andrzej

    Szanowny Panie Mecenasie.
    Moi dziadkowie w 1977 roku przekazali nieodpłatnie całe swoje gospodarstwo rolne, około 17ha, na rzecz Skarbu Państwa, w zamian za to otrzymali emeryturę. Działki wchodzące w skład gospodarstwa zostały sprzedane przez Skarb Państwa okolicznym rolnikom, a działkę leśną przejęły Lasy Państwowe. Przepisy w tamtym czasie pozwalały emerytom na dożywotnie użytkowanie działki 0,5ha. Dziadkowie z tego skorzystali i zostawili sobie do użytkowania działkę siedliskową, gdzie był sad. Dziadek zmarł w 1978 roku, a babcia w 1982 roku. Po śmierci babci, tę działkę siedliskową odkupił w 1983 roku od Skarbu Państwa mój ojciec. Następnie przekazał mi działkę w 1989 roku. Dojazd do mojej działki, prowadzi przez działkę leśną (Lasów Państwowych), tak było jeszcze w czasie jak władali nią dziadkowie, później ojciec i ja. Zresztą do tej pory nikt nie zabrania mi przejazdu.
    Ostatnio postanowiłem sprzedać tą działkę, pojawił się chętny nabywca. Jednak jak sprawdziliśmy że działka nie posiada dostępu do drogi gminnej, zrezygnował.
    Proszę o poradę, czy mogę wystąpić o zasiedzenie drogi dojazdowej przez działkę należącą do Lasów Państwowych (droga nie była nigdy utwardzana, widać tylko że sporadycznie przejeżdża w tym miejscu ciągnik) czy też muszę wystąpić o drogę konieczną. A może jakieś inne rozwiązanie ?
    Z góry dziękuję za poradę.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Możliwe jest, żeby Nadleśnictwo ustanowiło w formie aktu notarialnego rzecz Pańskiej nieruchomości służebność drogi. Jeżeli tego nie uczyni , pozostaje wystąpienie na drogę sądową o ustanowienie takiej drogi koniecznej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  9. RZ

    Dzień Dobry. Mam taki oto problem. Od około 20 lat sąsiad użytkuje fragment mojego pola. Jest to pas przygraniczny. Aby mu to udowodnić zleciłem geodecie wznowienie granic. W czasie zbierania dokumentów przez geodetę okazało się iż pomiędzy mną a sąsiadem trzeba dokonać rozgraniczenia. Po dokonaniu rozgraniczenia faktycznie to ja mam rację. Sąsiad nie przyjął tego do wiadomości i geodeta utrwalił tymczasowo granicę palikami. Sprawa z urzędu trafiła do sądu. W najbliższym czasie mam się wstawić do sądu w sprawie rozgraniczenia działki. Dostałem pismo z sądu (na 4 dni przed terminem rozprawy o rozgraniczenie) iż sąsiad za pomocą radcy prawnego ( którego uczynił pełnomocnikiem) złożył wniosek o zasiedzenie spornej części działki. Na okoliczność samoistnego posiadania przedstawił dwóch świadków, którzy są rodzeństwem sąsiada. Wniosek o zasiedzenie posiada tę samą sygnaturę co sprawa o rozgraniczanie. Dodatkowo żąda jeszcze zasądzenia kosztów zwrotu całego postępowania. Dodam że koszty rozgraniczenia pokryłem w całości ja, a w zebranych dowodów takich jak mapka ewidencyjna, akt notarialny, rejestr gruntów faktycznym właścicielem jestem ja. Ja też płacę podatek za sporny kawałek ziemi. Proszę o radę co mam teraz zrobić i na jakie artykuły się powołać. Dziękuję.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Zasiedzenie następuj po upływie 30 lat samoistnego posiadania nieruchomości. Rzeczą Pana będzie więc wykazanie przed sądem, że ten okres jeszcze nie upłynął.
      Pozdrawiam
      adw. Ja Górski

  10. BEZ NICKU

    PANIE MECENASIE
    Mam pytanie otóż moi rodzice gospodarzyli na gruncie Skarbu Państwa od lat 50 tych,ojciec dostał pracę na stacji pomp myśleli ,że gospodarzą na gruncie zakładowym,okazało się ,że grunt zawsze był skarbu państwa,po ich śmierci ja dalej uprawiałam i korzystałam z gruntu jak i drogi należącej do tego gruntu, napisałam wniosek o zasiedzenie jest w trakcie minęły 2 lata,Teraz zmieniła się firma i ja dalej pracuje na stacji pomp , a ta firma mówi,że oni chcą coś robić na tym gruncie i zabrać drogę która jest tez Skarbu Państwa ale włada nią Agencja Rynku Rolnego,ponieważ chcą wziąć wypis i wyrys z Urzędu Miasta,a tam ja nie jestem właścicielem.Moje pytanie czy ja mogę to jakoś powstrzymać ,czy mogą zrobić co będą chcieli? z poważaniem Hanna

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Bez wyroku sądowego nakazującego wydanie „nowej firmie” użytkowanych przez Panią gruntów, firma ta nie ma prawa pozbawić Pani posiadania. Gdyby tak zrobiła, służy Pani ochrona o przywrócenie posiadania. Jeśliby firma wniosła pozew o eksmisję Pani, należałoby wnioskować o zawieszenie sprawy o eksmisję do czasu rozstrzygnięcia sprawy z Pani wniosku o zasiedzenie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Why ask?