Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 października 2016 r. III CSK 360/15 przyjął, że warunek nabycia służebności drogi koniecznej przez zasiedzenie jest spełniony także w sytuacji, w której trwałe i widoczne urządzenie drogi zostało wykonane przez posiadacza służebności przy współudziale osób trzecich
Zgodnie z art. 292 kodeksu cywilnego, służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Najczęściej chodzi o służebność drogi dojazdowej, prowadzącej przez grunt sąsiada. W praktyce za trwałe urządzenie takiej drogi, o którym mowa w tym przepisie, uznaje się jej utwardzenie, czy wybudowanie na niej przepustów lub mostka.
W dotychczasowym orzecznictwie Sąd Najwyższy przyjmował, że zasiedzenie służebności jest zasadniczo możliwe tylko wtedy, gdy takie trwałe i widoczne urządzenie zostało zbudowane przez posiadacza służebności drogi dojazdowej, a nie przez właściciela nieruchomości przez którą droga prowadzi lub przez jego poprzedników prawnych.
W postanowieniu z dnia 26 października 2016 r. III CSK 360/15 złagodził to stanowisko, przyjmując, że warunek nabycia służebności przez zasiedzenie jest spełniony także w sytuacji, w której trwałe i widoczne urządzenie drogi zostało wykonane przez posiadacza służebności przy współudziale osób trzecich, byle tylko osoby te nie działały na zlecenie właściciela nieruchomości, przez które przebiega droga. Sąd uznał, że w ten sposób realizowana jest wystarczająco funkcja ostrzegawcza budowania trwałego i widocznego urządzenia tak, aby właściciel mógł w porę zareagować i przeciwstawić się inwestowaniu przez obcych na swojej działce.
Podziel się:
O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
W imieniu mojego taty polecam współpracę z mecenasem dr Michałem Górskim. Obsługa prawna bardzo profesjonalna. Jasne przedstawienie różnych wariantów rozwiązania sprawy. Bardzo dobre przygotowanie do rozmowy. Rzetelne podchodzenie do sprawy. Kultura osobista na wysokim poziomie. Bardzo polecam!
Bardzo rzeczowy i dobrze przygotowany do spotkania prawnik. Realnie ocenia szanse wygrania sprawy. Rzetelny i cierpliwy. Polecam serdecznie szczególnie w sprawach zasiedzenia, ponieważ ma ogromna wiedzę i doświadczenie, statystyki mówią same za siebie.
Bardzo polecam współpracę z mecenasem Michałem Górskim. Profesjonalnie poprowadzona sprawa o zasiedzenie nieruchomości, wszystko sprawnie i terminowo. Bardzo dobry kontakt na każdym etapie sprawy, jasne i konkretne wytyczne w sprawie kierunku działania oraz niezbędnych dokumentów. Dodatkowo pan Michał jest bardzo sympatycznym człowiekiem. Polecam serdecznie!
Bardzo polecam korzystanie z usług tej kancelarii. Mecenas Michał Górski est wyjątkowo kompetentny, widać że bardzo sprawny w ocenie sprawy, ktora w moim przypadku jest bardzo skomplikowana. Fachowa porada na poziomie, przy tym miły i serdeczny kontakt i bardzo ludzkie traktowanie. Korzystajcie.
Bardzo serdecznie polecam Kancelarie Mecenasa Jana Górskiego. Nasza sprawa była bardzo trudna. W trakcie tych kilku lat trwania procesu zawsze dyspozycyjny , przygotowany do każdego spotkania i do każdej rozprawy . W chwilach krytycznych kiedy sprawa się mniej lub bardziej komplikowała Pan Mecenas zawsze emanował opanowaniem i wiarą w sukces. Pełen profesjonalizm. Brawo.Jeszcze raz DZIĘKUJEMY.
W marcu 2021 r. nawiązaliśmy z Kancelarią współpracę w sprawie dotyczącej zasiedzenia udziałów w nieruchomości. Od samego początku zarówno mec. Michał Górski, jak i mec. Jan Górski wykazali się dużym zaangażowaniem w szczegółowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, rozważenie potencjalnych czynników niepowodzenia postępowania sądowego oraz skrupulatne przygotowanie wniosku o zasiedzenie.Dzięki rozległej wiedzy merytorycznej i przede wszystkim doświadczeniu mec. Michała oraz Jana Górskich sąd wydał postanowienie stwierdzające zasiedzenie udziałów już na pierwszej rozprawie. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za rzetelność, profesjonalizm, wsparcie i życzliwe, ludzkie podejście do naszej sprawy. Życzymy dalszych sukcesów naukowych oraz zawodowych i z pewnością będziemy polecać!
Panie Mecenasie,
Wraz z ojcem pomagałem ówczesnemu właścicielowi sąsiadującej z moją działki budować drogę gruntową przechodzącą przez jego działkę (ok 40lat temu), droga prowadzi do dalszej części jego działki ale zarazem do granicy mojej działki. Lata temu używaliśmy jej wspólnie natomiast nic nie spisaliśmy, nie mam innego dojazdu.
Od śmierci właściciela tj ok 25 lat temu działkę otrzymali jego spadkobiercy i od tej pory nie mam możliwości nawiązania jakiegokolwiek kontaktu z obecnym właścicielem.
Od tego czasu tylko ja wraz z rodziną dbam (utwardzam, koszę, poprawiam skarpy, udrażniam rowy melioracyjne itd) i korzystam z tej drogi prawie na co dzień. Czy mogę starać się o zasiedzenie służebności drogi koniecznej?
Pozdrawiam
Andrzej K
Szanowny Panie,
Z Pańskiego opisu wynika, że przez pewien okres czasu droga był użytkowana i utrzymywana przez właściciela działki przez którą prowadzi i przez Pana, a potem wyłącznie Pana. W takiej sytuacji o rozpoczęciu biegu zasiedzenia służebności drogi koniecznej może być mowa tylko od chwili, kiedy droga znalazła się w Pańskim posiadaniu. Dla ewentualnego nabycia służebności przez zasiedzenie okres ten powinien wynosić minimum 30 lat. Musi zatem Pan sam odpowiedzieć na pytanie, czy ten okres już upłynął, a jeśli nie, poczekać z wniesieniem sprawy aż do zakończenia tego okresu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
józef
1 września 2022 12:04
Dzień dobry Posiadacz służebności nieformalnej użytkuje ( jako przejazd) kawałek działki sąsiada (od lat około 60-tych ubiegłego wieku). Część tę obecny właściciel działki pozostawił, aby posiadacz służebności mógł dojeżdżać do swojej posesji (pozostała część działki została przez właściciela ogrodzona parkanem). Niedawno (około pół roku temu) ta użytkowana służebnie część została utwardzona przez firmę drogową w ramach przebudowy infrastruktury drogowej. Czy posiadacz służebności nieformalnej może ubiegać się o zalegalizowanie tejże służebności poprzez zasiedzenie?. Czy są jakieś terminy regulujące to „”zdarzenie? Czy „zasiedziały” posiadacz służebności może korzystać ze służebności nieograniczonej tj. m.in. przejazdu, przesyłu (energia, woda, ścieki) itp.
Szanowny Panie,
Nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie jest uwarunkowane korzystaniem z trwałego urządzenia na niej. W przypadku drogi dojazdowej tym urządzeniem może być jej utwardzenie. Ponieważ do utwardzenia doszło w ostatnim roku, o zasiedzeniu służebności nie może być mowy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Rafał
13 maja 2021 12:55
Witam.
Przed laty nabyłem działkę do której istnieje droga dojazdowa. Czy obecnie właściciel drogi (ten który przed laty sprzedał mi działkę) może mnie zmusić do podpisania odpłatnej służebności za ww drogę? Przez lata nie było problemów z użytkowaniem drogi która jest osobną działką, obecnie właściciel chce zmusić wszystkie osoby korzystające z tej drogi do odpłatnej służebności. Przy sprzedaży działki nie ustanowiono służebności.
Szanowny Panie,
Służebność drogi koniecznej przysługuje w wypadu, gdy nieruchomość nie ma dojazdu do drogi publicznej. Jeżeli w poprzedniej transakcji Pana z byłym właścicielem nie zastrzeżono dojazdu do kupowanej przez Pana działki, to ustanowienie obecnie służebności następuje za odpowiednim wynagrodzeniem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Mateusz
24 lipca 2019 17:01
Witam,
sąsiad korzystał z dojazdu do swojej posesji przez moje podwórko (poniemieckie, wybrukowane „kocimi łbami”). Do podwórka prowadzi droga asfaltowa, sfinansowana przez gminę i kawałek dociągnięty przez moją babcię. Działka sąsiada również posiada dostęp do dróg publicznych (z dwóch stron). Poniemieckie podwórko zostało wybrukowane przez Niemców, gdyż mówimy tu o ziemiach dolnośląskich, w żadnym wypadku nie ingerował w nie ani ja ani sąsiad. Poniekąd więc ciężko nawet mówić o drodze, bo przejazd jest typowo przez podwórko (sąsiad nie lubi jak ktoś mu jeździ pod oknami, lepiej żeby jeździł pod moimi). Sąsiad postanowił uregulować stan prawny i wniósł sprawę do sądu. Warto zauważyć, że jestem właścicielem posesji podwórka w 5/8 części (reszta współwłaścicieli nie jest jednomyślna). Sąsiad wygrał sprawę, a sąd nie wyznaczył nawet pasa podwórka, przez który sąsiad mógłby dojechać. Czy jest szansa na wygranie apelacji? Wyrok wydaje mi się jawnie niesprawiedliwy, gdyż jak Pan zauważył w artykule nie ma mowy o stworzeniu drogi przez sąsiada ani przeze mnie, gdyż tereny zostały zajęte wraz z postanowieniami po II Wojnie Światowej. Pozdrawiam serdecznie Panie Mecenasie
Szanowny Panie,
Zasady mojego zawodu nie pozwalają mi na opiniowanie orzeczenia wydanego w sprawie, której akt nie znam. Mogę więc tylko powiedzieć, że w orzecznictwie sądowym przyjmuje się na ogół wykładnię, zgodnie z którą przesłanką zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest wykonanie na niej trwałego urządzenia (mostku, przepustu lub jej utwardzenie) przez jej posiadacza.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Panie Mecenasie,
czy dobrze rozumiem, że mimo iż sąsiad nie wykonał na podwórzu trwałego urządzenia, a korzystał już z bieżącego, to sąd jako wykładnię może przyjąć zasiedzenie służebności?
Szanowny Panie,
osobiście uważam, że taka wykładnia przepisu o zasiedzeniu służebności drogi koniecznej byłaby wadliwa.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Szczepan
26 kwietnia 2019 20:41
Witam, chciałbym się dowiedzieć jeśli sąsiad korzysta z mojej drogi i stara się o zasiedzenie to na czym polega takie zasiedzenie? Czy po takim zasiedzeniu droga nadal jest moja czy jestem jej współwłaścicielem? Sąsiad będzie miał akt notarialny na tą drogę? Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Służebność drogi koniecznej polega na ograniczeniu praw jej właściciela. Droga nie przestaje być Pańską własnością. Sąsiad nabędzie tylko służebność nieodpłatnego korzystania z niej, a Pan nie będzie mógł przeszkodzić mu w tym korzystaniu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Grazyna
19 kwietnia 2019 19:17
Witam.Mam pytanie- mieszkamy w swojej posesji od 40 lat i korzystamy z drogi,ktora przebiega przez kawalek pola sasiada,ktory mieszka obok i drugiego,ktory mieszka w calkiem innym miejscu i korzysta z tej drogi tylko z 5 razy w roku.Ta droga jest od okolo 80 lat zrobiona przez wlascicieli ,ktorzy mieszkali przed nami i od ktorych kupilismy ta posesje.Droge co jakis czas naprawialismy wozac kamienie i zwir.Mamy dostep do drogi publicznej ale ta droga nikt nie jezdzi od prawie 20 lat i bez naprawienia jej przez gmine to w okresie zimowym wiosennym i jesiennym droga nie da sie jezdzic samochodem.I teraz zaczeły sie peoblemy bo sasiad chce nam zabronic jezdzic kawalkiem swojej drogi a ten drugi pozwala i nie ma nic przeciwko.Moje pytanie jest takie czy mozemy wystapic do sadu o zasiedzenie sluzebnosci drogi koniecznej? I czy jest szansa ze takie zasiedzenie otrzymamy.
Szanowna Pani,
Zgodnie z art., 292 kodeksu cywilnego, służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Jeśli chodzi o służebność drogi koniecznej, takim trwałym urządzeniem może być jej utwardzenie i konserwacja tego utwardzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Andrzej
14 stycznia 2019 18:08
Caly czas mowa o drodze koniecznej gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej. A jak by się Pan zapatrywał na 2 sąsiadujące działki(A i B) które mają dostęp do drogi publicznej. Właściciel działki A przez 40 lat wjeżdzał na swoją działkę drogą która prowadziła po gruncie działki B. Oczywiście właściciel działki A twierdzi że utwardził tą drogę. Czy w takim wypadku właściciel działki A może zasiedzieć służebność przejazdu przez działkę B mimo iż ma on bezposredni dostęp do drogi publicznej?
Co do zasady, sądzę, że tak. Uważam tylko, że B mógłby łatwiej bronić się w tak nietypowej sytuacji przed zasiedzeniem, powołując się w oparciu o art. 5 k.c. na zarzut nadużycia prawa przez A.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
witam Ewa mam pytanie chcemy na drodze koniecznej położyć nawieszenie betonowa, czy dwie współwłaścicielki mogą przeszkodzić w wykonywaniu czynności związanych z pracami drogowymi
Szanowna Pani,
Jeżeli robilibyście Państwo nawierzchnię na własny koszt, to należałoby tylko uprzedzić o tym współwłaścicielki drogi. Jeśli jednak miałyby one uczestniczyć w kosztach tej inwestycji, to musielibyście uzyskać ich zgodę.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Panie Mecenasie,
Wraz z ojcem pomagałem ówczesnemu właścicielowi sąsiadującej z moją działki budować drogę gruntową przechodzącą przez jego działkę (ok 40lat temu), droga prowadzi do dalszej części jego działki ale zarazem do granicy mojej działki. Lata temu używaliśmy jej wspólnie natomiast nic nie spisaliśmy, nie mam innego dojazdu.
Od śmierci właściciela tj ok 25 lat temu działkę otrzymali jego spadkobiercy i od tej pory nie mam możliwości nawiązania jakiegokolwiek kontaktu z obecnym właścicielem.
Od tego czasu tylko ja wraz z rodziną dbam (utwardzam, koszę, poprawiam skarpy, udrażniam rowy melioracyjne itd) i korzystam z tej drogi prawie na co dzień. Czy mogę starać się o zasiedzenie służebności drogi koniecznej?
Pozdrawiam
Andrzej K
Szanowny Panie,
Z Pańskiego opisu wynika, że przez pewien okres czasu droga był użytkowana i utrzymywana przez właściciela działki przez którą prowadzi i przez Pana, a potem wyłącznie Pana. W takiej sytuacji o rozpoczęciu biegu zasiedzenia służebności drogi koniecznej może być mowa tylko od chwili, kiedy droga znalazła się w Pańskim posiadaniu. Dla ewentualnego nabycia służebności przez zasiedzenie okres ten powinien wynosić minimum 30 lat. Musi zatem Pan sam odpowiedzieć na pytanie, czy ten okres już upłynął, a jeśli nie, poczekać z wniesieniem sprawy aż do zakończenia tego okresu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Dzień dobry
Posiadacz służebności nieformalnej użytkuje ( jako przejazd) kawałek działki sąsiada (od lat około 60-tych ubiegłego wieku). Część tę obecny właściciel działki pozostawił, aby posiadacz służebności mógł dojeżdżać do swojej posesji (pozostała część działki została przez właściciela ogrodzona parkanem). Niedawno (około pół roku temu) ta użytkowana służebnie część została utwardzona przez firmę drogową w ramach przebudowy infrastruktury drogowej. Czy posiadacz służebności nieformalnej może ubiegać się o zalegalizowanie tejże służebności poprzez zasiedzenie?. Czy są jakieś terminy regulujące to „”zdarzenie? Czy „zasiedziały” posiadacz służebności może korzystać ze służebności nieograniczonej tj. m.in. przejazdu, przesyłu (energia, woda, ścieki) itp.
Szanowny Panie,
Nabycie służebności gruntowej przez zasiedzenie jest uwarunkowane korzystaniem z trwałego urządzenia na niej. W przypadku drogi dojazdowej tym urządzeniem może być jej utwardzenie. Ponieważ do utwardzenia doszło w ostatnim roku, o zasiedzeniu służebności nie może być mowy.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam.
Przed laty nabyłem działkę do której istnieje droga dojazdowa. Czy obecnie właściciel drogi (ten który przed laty sprzedał mi działkę) może mnie zmusić do podpisania odpłatnej służebności za ww drogę? Przez lata nie było problemów z użytkowaniem drogi która jest osobną działką, obecnie właściciel chce zmusić wszystkie osoby korzystające z tej drogi do odpłatnej służebności. Przy sprzedaży działki nie ustanowiono służebności.
Szanowny Panie,
Służebność drogi koniecznej przysługuje w wypadu, gdy nieruchomość nie ma dojazdu do drogi publicznej. Jeżeli w poprzedniej transakcji Pana z byłym właścicielem nie zastrzeżono dojazdu do kupowanej przez Pana działki, to ustanowienie obecnie służebności następuje za odpowiednim wynagrodzeniem.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam,
sąsiad korzystał z dojazdu do swojej posesji przez moje podwórko (poniemieckie, wybrukowane „kocimi łbami”). Do podwórka prowadzi droga asfaltowa, sfinansowana przez gminę i kawałek dociągnięty przez moją babcię. Działka sąsiada również posiada dostęp do dróg publicznych (z dwóch stron). Poniemieckie podwórko zostało wybrukowane przez Niemców, gdyż mówimy tu o ziemiach dolnośląskich, w żadnym wypadku nie ingerował w nie ani ja ani sąsiad. Poniekąd więc ciężko nawet mówić o drodze, bo przejazd jest typowo przez podwórko (sąsiad nie lubi jak ktoś mu jeździ pod oknami, lepiej żeby jeździł pod moimi). Sąsiad postanowił uregulować stan prawny i wniósł sprawę do sądu. Warto zauważyć, że jestem właścicielem posesji podwórka w 5/8 części (reszta współwłaścicieli nie jest jednomyślna). Sąsiad wygrał sprawę, a sąd nie wyznaczył nawet pasa podwórka, przez który sąsiad mógłby dojechać. Czy jest szansa na wygranie apelacji? Wyrok wydaje mi się jawnie niesprawiedliwy, gdyż jak Pan zauważył w artykule nie ma mowy o stworzeniu drogi przez sąsiada ani przeze mnie, gdyż tereny zostały zajęte wraz z postanowieniami po II Wojnie Światowej. Pozdrawiam serdecznie Panie Mecenasie
Szanowny Panie,
Zasady mojego zawodu nie pozwalają mi na opiniowanie orzeczenia wydanego w sprawie, której akt nie znam. Mogę więc tylko powiedzieć, że w orzecznictwie sądowym przyjmuje się na ogół wykładnię, zgodnie z którą przesłanką zasiedzenia służebności drogi koniecznej jest wykonanie na niej trwałego urządzenia (mostku, przepustu lub jej utwardzenie) przez jej posiadacza.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Panie Mecenasie,
czy dobrze rozumiem, że mimo iż sąsiad nie wykonał na podwórzu trwałego urządzenia, a korzystał już z bieżącego, to sąd jako wykładnię może przyjąć zasiedzenie służebności?
Szanowny Panie,
osobiście uważam, że taka wykładnia przepisu o zasiedzeniu służebności drogi koniecznej byłaby wadliwa.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam, chciałbym się dowiedzieć jeśli sąsiad korzysta z mojej drogi i stara się o zasiedzenie to na czym polega takie zasiedzenie? Czy po takim zasiedzeniu droga nadal jest moja czy jestem jej współwłaścicielem? Sąsiad będzie miał akt notarialny na tą drogę? Pozdrawiam
Szanowny Panie,
Służebność drogi koniecznej polega na ograniczeniu praw jej właściciela. Droga nie przestaje być Pańską własnością. Sąsiad nabędzie tylko służebność nieodpłatnego korzystania z niej, a Pan nie będzie mógł przeszkodzić mu w tym korzystaniu.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Witam.Mam pytanie- mieszkamy w swojej posesji od 40 lat i korzystamy z drogi,ktora przebiega przez kawalek pola sasiada,ktory mieszka obok i drugiego,ktory mieszka w calkiem innym miejscu i korzysta z tej drogi tylko z 5 razy w roku.Ta droga jest od okolo 80 lat zrobiona przez wlascicieli ,ktorzy mieszkali przed nami i od ktorych kupilismy ta posesje.Droge co jakis czas naprawialismy wozac kamienie i zwir.Mamy dostep do drogi publicznej ale ta droga nikt nie jezdzi od prawie 20 lat i bez naprawienia jej przez gmine to w okresie zimowym wiosennym i jesiennym droga nie da sie jezdzic samochodem.I teraz zaczeły sie peoblemy bo sasiad chce nam zabronic jezdzic kawalkiem swojej drogi a ten drugi pozwala i nie ma nic przeciwko.Moje pytanie jest takie czy mozemy wystapic do sadu o zasiedzenie sluzebnosci drogi koniecznej? I czy jest szansa ze takie zasiedzenie otrzymamy.
Szanowna Pani,
Zgodnie z art., 292 kodeksu cywilnego, służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Jeśli chodzi o służebność drogi koniecznej, takim trwałym urządzeniem może być jej utwardzenie i konserwacja tego utwardzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Caly czas mowa o drodze koniecznej gdy działka nie ma dostępu do drogi publicznej. A jak by się Pan zapatrywał na 2 sąsiadujące działki(A i B) które mają dostęp do drogi publicznej. Właściciel działki A przez 40 lat wjeżdzał na swoją działkę drogą która prowadziła po gruncie działki B. Oczywiście właściciel działki A twierdzi że utwardził tą drogę. Czy w takim wypadku właściciel działki A może zasiedzieć służebność przejazdu przez działkę B mimo iż ma on bezposredni dostęp do drogi publicznej?
Co do zasady, sądzę, że tak. Uważam tylko, że B mógłby łatwiej bronić się w tak nietypowej sytuacji przed zasiedzeniem, powołując się w oparciu o art. 5 k.c. na zarzut nadużycia prawa przez A.
Pozdrawiam
ad. Jan Górski
witam Ewa mam pytanie chcemy na drodze koniecznej położyć nawieszenie betonowa, czy dwie współwłaścicielki mogą przeszkodzić w wykonywaniu czynności związanych z pracami drogowymi
Szanowna Pani,
Jeżeli robilibyście Państwo nawierzchnię na własny koszt, to należałoby tylko uprzedzić o tym współwłaścicielki drogi. Jeśli jednak miałyby one uczestniczyć w kosztach tej inwestycji, to musielibyście uzyskać ich zgodę.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski