Zasiedzenie udziału we współwłasności jest możliwe, ale należy z reguły do najtrudniejszych kategorii spraw o zasiedzenie. Sprawdź, jakie jest orzecznictwo Sądu Najwyższego w tej kwestii (w tym udziału w gospodarstwie rolnym), a także jak bronić się przed zasiedzeniem udziału we współwłasności.
[ez-toc]
Definicja udziału we współwłasności nieruchomości
Własność nieruchomości może należeć wyłącznie do jednej osoby lub do kliku osób. W tym drugim przypadku mamy do czynienie ze współwłasnością.
Współwłasność w częściach ułamkowych polega na tym, że prawo każdego ze współwłaścicieli wyraża się matematycznym ułamkiem , np. ½, czy ¼. To określone ułamkiem prawo do nieruchomości nazywa się udziałem.
Prawo dopuszcza zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli. Często współwłasność powstaje na skutek spadkobrania (kilku spadkobierców ma prawo do nieruchomości). O takiej sytuacji pisaliśmy we wpisie pt. „Zasiedzenie nieruchomości a spadkobiercy„.
Od zasiedzenia udziału należy odróżnić zasiedzenie fragmentu gruntu (fizycznej części nieruchomości). Kwestie te omawialiśmy w artykule „Zasiedzenie części nieruchomości – czym jest?„.
Jakie są warunki, aby móc zasiedzieć udział w nieruchomości?
Chodzi tu o dwa warianty nabycia przez zasiedzenie udziałów we własności nieruchomości.
1. Zasiedzenie gruntu przez współposiadaczy
Pierwszy wariant polega na tym, że przynajmniej dwie osoby są posiadaczami samoistnymi cudzej nieruchomości. Po upływie okresu zasiedzenia (20 lat w dobrej bądź 30 lat w złej wierze) nabywają współwłasność posiadanej nieruchomości. Z mocy ustawy obowiązuje domniemanie, że udziały ich w nabytej drogą zasiedzenia współwłasności są równe, a więc wynoszą po ½. Jeżeli posiadaczami tymi są małżonkowie, nabyta w drodze zasiedzenia nieruchomość wchodzi do ich majątku wspólnego.
W tym wariancie nabycie udziałów w prawie własności nieruchomości przez zasiedzenie następuje na takich samych zasadach jak nabycie w drodze zasiedzenia przez jedną osobę. Różnica jest tylko ta, że osoba taka staje się wyłącznym właścicielem nieruchomości, podczas gdy kilku posiadaczy samoistnych nabywa przez zasiedzenie udziały w nieruchomości, w rezultacie stając się jej współwłaścicielami.
2. Zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli – czy jest możliwe?
Drugi wariant nabycia udziału w nieruchomości w drodze zasiedzenia polega na tym, że nieruchomość stanowi już współwłasność a jeden ze współwłaścicieli nabywa przez zasiedzenie udział innego współwłaściciela lub pozostałych współwłaścicieli.
Ten wariant zasiedzenia różni się w sposób zasadniczy od wariantu pierwszego. Różnica wynika z istoty współwłasności. Współwłaściciel ma bowiem nie tylko wyłączne prawo do swojego udziału, ale – na równi z pozostałymi współwłaścicielami – do całej nieruchomości. Dlatego też w orzecznictwie sądowym uznaje się, że do przyjęcia samoistności posiadania udziału innego współwłaściciela prowadzącego do zasiedzenia nie wystarczy samo władanie przez jednego z nich całą nieruchomością, płacenie podatków, dokonywania „zwykłych” nakładów itd.
Przykładowo, Sąd Najwyższy postanowieniu z dnia 7 stycznia 2009 r. II CSK 405/2008 wskazał, że
o posiadaniu samoistnym współwłaściciela nieruchomości zamieszkującego w znajdującym się na niej budynku w zakresie udziałów we współwłasności innych współwłaścicieli nie przesądza sam fakt samodzielnego wykonywania uprawnień, ponoszenie ciężarów związanych z korzystaniem z nieruchomości, a nawet pokrycie przez niego kosztów remontu lub modernizacji budynku (por. także postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 11 maja 2004 r. II CK 29/2003 niepubl.).
W innym postanowieniu wskazano, że:
W orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, aprobowany przez skład orzekający, dopuszczający możliwość zasiedzenia idealnego udziału we współwłasności nieruchomości między współwłaścicielami, przy spełnieniu jednak ściśle określonych warunków. Przyjmuje się, że do takiej zmiany charakteru władztwa konieczne jest wyraźne zamanifestowanie woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny dla współwłaścicieli i dla otoczenia. Surowe wymagania wobec współwłaściciela zmieniającego zakres posiadania samoistnego uzasadnione jest bezpieczeństwem stosunków prawnych i ochroną własności, która narażona byłaby na uszczerbek, gdyby współwłaściciel -uprawniony do współposiadania całości – mógł łatwo doprowadzić do utraty praw pozostałych współwłaścicieli, powołując się na zmianę swojej woli, a więc elementu subiektywnego (zob. m.in. postanowienia: z dnia 20 października 1997 r. II CKN 408/97 OSNC 1998/4 poz. 61; z dnia 11 października 2002 r. I CKN 1009/2000, niepubl.; z dnia 17 stycznia 2007 r. II CSK 416/2006, niepubl.; z dnia 26 czerwca 2010 r. III CSK 300/2009, niepubl.).
Co istotne, niewykonywanie prawa posiadania przez innych współwłaścicieli (niezamieszkiwanie na nieruchomości, nawet nieinteresowanie się nią) nie uprawnia co do zasady do wniosku, że współwłaściciel posiadający przejmuje nieruchomość w samoistne posiadanie w zakresie ich uprawnień.
Przykłady manifestowania posiadania ponad swój udział przy zasiedzeniu
Współwłaściciel, ubiegający się o zasiedzenie udziału innego współwłaściciela, powinien wykazać samoistność swojego posiadania nie tylko wobec otoczenia, ale także wobec tego współwłaściciela, którego udział chce zasiedzieć. Może to uczynić na dwa sposoby: albo wykaże że ten współwłaściciel zrezygnował na jego rzecz z posiadania swojego udziału (np. nieformalna darowizna/sprzedaż udziału), albo, że on sam pozbawił go możliwości tego posiadania, np. nie pozwalając mu wchodzić na wspólną posesję, wymieniając zamki w zabudowaniach, itp. Sądy uznają też możliwość zasiedzenia udziału pozostałych współwłaścicieli w sytuacji samodzielnego dokonywania bardzo znaczących nakładów/inwestycji. Przykładowo, w postanowieniu z 29.6.2010 r., sygn.. III CSK 300/09 Sąd Najwyższy wskazał, że za wykroczeniem ponad uprawnienia wynikające z udziału wnioskodawczyni mogłoby przemawiać podejmowanie samodzielnych decyzji o znaczących remontach i zmianach w przedmiocie współwłasności (podobnie – postanowienie SN z 30.10.2013 r., V CSK 488/12). Z kolei w postanowieniu z 30.01.2015 r., III CSK 179/14, SN podkreślił, że O wykroczeniu poza uprawnienia współwłaścicielskie można natomiast mówić wtedy, gdy posiadający współwłaściciel podejmuje sam decyzje o znaczących zmianach w przedmiocie współwłasności.
Jakie dokumenty i dowody są potrzebne w celu zasiedzenia udziału w nieruchomości?
W wariancie pierwszym zasiedzenia nieruchomości na współwłasność potrzebne są dowody z dokumentów i z zeznań świadków podobne jak w sprawie o zasiedzenie części nieruchomości.
W wariancie drugim, w którym chodzi o nabycie w drodze zasiedzenia udziału innego współwłaściciela w nieruchomości, treść podobnych rodzajowo dowodów musi być inaczej ukierunkowana. Jak już wspomniano, wnioskodawca powinien za pomocą tych dowodów wykazać, że współwłaściciel, którego udział chce zasiedzieć, przekazał na jego rzecz posiadanie swojego udziału, albo że wnioskodawca swoim działaniem pozbawił go możliwości udziału w tym posiadaniu.
Jakie są konsekwencje zasiedzenia udziału w nieruchomości?
W pierwszym wariancie nabywcy przez zasiedzenia udziałów w nieruchomości stają się jej współwłaścicielami. W wariancie drugim, wnioskodawca, który nabył w drodze zasiedzenia udział innego współwłaściciela, powiększa swój dotychczasowy udział nieruchomości. Tak więc, przykładowo, jeżeli sam jest właścicielem udziału w ¼ a nabywa przez zasiedzenie taki sam udział należący do innego współwłaściciela, jego udział w nieruchomości wzrasta do ½ współwłasności. Trzeba dodać, że w przypadku, w którym nabycie przez zasiedzenie obejmuje udziały wszystkich pozostałych współwłaścicieli, wnioskodawca staje się wyłącznym właścicielem całej nieruchomości.
Obie te zmiany w stanie prawnym stwierdzone w orzeczeniu o zasiedzeniu są podstawą do wprowadzenia odpowiednich zmian w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.
Nasza wygrana sprawa o zasiedzenie udziałów w Sądzie Najwyższym
Pierwotnie o napisania tego wpisu zainspirowała nas niedawna wygrana przed Sądem Najwyższym w sprawie o zasiedzenie udziału we współwłasności nieruchomości rolnej.
Sądy obu instancji (rejonowy i okręgowy) stwierdziły zasiedzenie udziału pozostałych spadkobierców we współwłasności nieruchomości rolnej na rzecz naszej Mocodawczyni. Uczestnik wniósł skargę kasacyjną do Sądu Najwyższego, ale Sąd ten postanowieniem z dnia 12 września 2018 r., sygn. IV CSK 168/18 odmówił przyjęcia skargi do rozpoznania.
Uważamy tę sprawę za duży sukces, gdyż w praktyce sprawy o zasiedzenie udziału we współwłasności należą z reguły do najtrudniejszych kategorii spraw o zasiedzenie. To wszystko z uwagi na restrykcyjne orzecznictwo Sądu Najwyższego chroniące prawo własności pozostałych współwłaścicieli, nawet jeśli ci ostatni nie interesują się nieruchomością.
To tylko jeden przykład naszych sukcesów. Potwierdzają one, że zasiedzenie współwłasności jest możliwe, ale na pewno należy najpierw skonsultować się z doświadczonym prawnikiem, który realnie oceni szanse na zasiedzenie, a następnie – w przypadku, gdy takie realne szanse istnieją – przygotuje skuteczną strategię procesową.
***
Dziękujemy za lekturę wpisu! Chętnie poradzimy, czy Państwa sprawa dotycząca prawa nieruchomości ma szanse na powodzenie w sądzie. Zachęcamy do zapoznania się z informacjami o nas oraz do kontaktu.
Podziel się:
O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
Czy można zasiedzieć nieruchomość, działkę z budynkiem oraz garażem będącą współwłanośćią:
1/4 mienie pożydowskie, 1/2 Gmina, 1/4 nasza własność od kilkudziesięciu lat. Używamy trochę powyżej 1/4.
Czy można tutaj pokusić się o zniesienie współwłasności przez zasiedzenie i podjęli by się Państwo takiej sprawy.
Zapraszam do kontaktu telefonicznego, wtedy będzie można dokonać jakichś szczegółowych ustaleń, określić stopień prawdopodobieństwa wygrania ewentualnej sprawy i podjąć decyzję co do jej prowadzenia.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski
Czy zasiedzenie można orzec na osobe zmarłą ?
Tak. Zasiedzenie stwierdza się na osobę , która była samoistnym posiadaczem w dacie upływu terminu zasiedzenia.
adw. Jan Górski