Zapraszamy do lektury, z której dowiesz się co oznacza zasiedzenie w dobrej wierze, kim jest posiada w dobrej wierze, a także po ilu latach może dokonać się zasiedzenie w dobrej wierze.
Kim jest posiadacz w dobrej wierze?
Posiadacz samoistny w dobrej wierze to ktoś:
- kto korzysta z rzeczy (czyli na przykład uprawia grunt rolny) traktując ją jako swoją własność (więcej o tym, kto jest posiadaczem samoistnym można znaleźć w artykule „Posiadacz samoistny”
- kto jest błędnie przekonany, że przysługuje mu prawo własności, ale to błędne przekonanie jest usprawiedliwione okolicznościami sprawy.
Zasiedzenie w dobrej wierze – przykłady
Podręcznikowym przykładem posiadania w dobrej wierze jest posiadanie nieruchomości na podstawie aktu notarialnego, który okazuje się być nieważny. Nieważność umowy powoduje, że nabywca nieruchomości nie staje się jej właścicielem. Jest jednak posiadaczem w dobrej wierze, gdyż ma usprawiedliwione przekonanie, że nieruchomość należy do niego.
UWAGA!
O dobrej wierze posiadacza rozstrzyga moment wejścia w posiadanie. Jeżeli nasz niefortunny nabywca dowiedział się później, że umowa notarialna na podstawie której kupował nieruchomość jest nieważna, nie przestaje być posiadaczem w dobrej wierze.
Zasada, zgodnie z którą o dobrej wierze decyduje jedynie moment nabycia posiadania odnosi się tylko do nieruchomości, natomiast nie dotyczy rzeczy ruchomych. Tak więc ten kto kupuje np. samochód, a dopiero potem wychodzi na jaw, że sprzedawca nie był jego właścicielem, przestaje być jego posiadaczem w dobrej wierze.
Innym przykładem jest posiadanie przygranicznego pasma gruntu – w sytuacji, gdy ogrodzenie pomiędzy działkami zostało postawione przez obu sąsiadów, a po latach okazuje się, że stoi ono w niewłaściwym miejscu. W szczególności dotyczy to przypadków, gdy stawianie ogrodzenia było poprzedzone wyznaczaniem granic przez geodetę.
Posiadacz samoistny w dobrej wierze – kiedy nie jesteś?
Nie jest posiadaczem w dobrej wierze nieruchomości ten kto zawarł nieformalną umowę jej kupna i zapłacił cenę. Od początku bowiem ma, a przynajmniej powinien mieć świadomość, że taka umowa z powodu braku formy aktu notarialnego jest nieważna.
Podobnie nie jest posiadaczem w dobrej wierze ten, kto wszedł w posiadanie nieruchomości na podstawie nieformalnej umowy darowizny. Jeżeli więc – co się często zdarza – rodzice darowują synowi część siedliska umową „domową”, syn nie jest posiadaczem w dobrej wierze, lecz staje się posiadaczem w złej wierze.
W orzecznictwie jednolicie przyjmuje się, iż nieformalna umowa przeniesienia własności (w tym darowizna) jest często spotykanym w praktyce orzeczniczej przykładem wejścia w samoistne posiadanie nieruchomości, ale w złej wierze – por. m.in. uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego – zasada prawna – z dnia 6 grudnia 1991 r., III CZP 108/91, OSNCP 1992, nr 4, poz. 48, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 marca 1980 r., III CZP 14/80, OSNCP 1980, nr 9, poz. 161 oraz postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 1981 r., III CRN 20/81, niepubl.). Więcej o różnicy pomiędzy zasiedzeniem w złej wierze a zasiedzeniem w dobrej wierze można znaleźć tutaj: Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze .
Po ilu latach zasiedzenie w dobrej wierze?
Dobra wiara posiadacza ma zasadniczy wpływ na długość okresu zasiedzenia. W obecnym stanie prawnym w przypadku nieruchomości jej posiadacz w dobrej wierze nabywa własność przez zasiedzenie po upływie 20 lat. Do 1990 r. obowiązywał krótszy, 10-letni termin zasiedzenia dobrej wierze. Więcej o tym piszemy w artykule pt. „Okres zasiedzenia”
Jeśli chodzi o rzecz ruchomą, nabycie jej własności w drodze zasiedzenia przez posiadacza samoistnego w dobrej wierze następuje po upływie 3 lat.
Co można zasiedzieć w dobrej wierze?
O tym co może być przedmiotem zasiedzenia nie decyduje wola posiadacza, lecz przepis ustawy. W naszym prawie posiadacz może nabyć przez zasiedzenie następujące prawa do rzeczy:
– prawo własności nieruchomości
– służebność przesyłu
– służebność gruntową (np. przejazdu lub przechodu)
– prawo własności rzeczy ruchomej
– prawo do odrębnej własności lokalu
Należy dodać, że orzecznictwo Sądu Najwyższego przesądziło, iż dodatkowo dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie prawa wieczystego użytkowania.
UWAGA! Własność rzeczy ruchomej (np. samochód) można nabyć wyłącznie w dobrej wierze. Pozostałe wyżej opisane prawa można nabyć zarówno w dobrej, jak i w złej wierze.
Zasiedzenie gruntu w dobrej wierze
Zgodnie z art. 46 § zdanie pierwsze kodeksu cywilnego gruntem jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Ustawa akcentuje więc prawo własności do gruntu. W orzecznictwie Sądu Najwyższego zostało przesądzone, że nieruchomością jest część powierzchni ziemskiej, dla której urządzono księgę wieczystą. W braku księgi wieczystej sąsiadujące ze sobą grunty należące do tego samego właściciela stanowią jedną nieruchomość.
Nie oznacza to, że nabyć przez zasiedzenie w dobrej wierze można tylko całość nieruchomości gruntowej. W praktyce bardzo często przedmiotem wniosku o zasiedzenie w dobrej wierze jest część gruntu. Wówczas konieczne jest sporządzenie przez biegłego geodetę projektu podziału i wydzielenie do zasiedzenia odpowiedniej części, posiadanej w dobrej wierze. Wydzielona do zasiedzenia w dobrej wierze część gruntu, po uprawomocnieniu się postanowienia sądu orzekającego zasiedzenie w dobrej wierze, staje się odrębną nieruchomością.
Zasiedzenie w dobrej wierze budynku lub mieszkania
Na wstępie trzeba podkreślić, że co do zasady budynek nie jest odrębną rzeczą od gruntu. Stanowi część składową gruntu, w związku z czym można nabyć jego własność przez zasiedzenie w dobrej wierze tylko wraz z gruntem na którym stoi. Najczęściej będzie to siedlisko, na której stoi dom, lub część tego siedliska posiadana w dobrej wierze wraz z budynkiem. Krótko mówiąc co do zasady nie można nabyć przez zasiedzenie w dobrej wierze samego domu (budynku).
Inaczej jest z możliwością nabycia przez zasiedzenie w dobrej wierze odrębnej własności lokalu. Trzeba przede wszystkim zaznaczyć, że, wbrew powszechnemu mniemaniu, przesłanką nabycia własności do lokalu w drodze zasiedzenia w dobrej wierze nie jest samo jego długotrwałe posiadanie. Przedmiotem zasiedzenia w dobrej wierze może być tylko lokal o ustalonej już odrębnej własności, z wpisaniem prawa odrębnej własności do lokalu w księdze wieczystej. Inaczej mówiąc długoletnie posiadanie lokalu, który nie stanowi odrębnej własności nie prowadzi do nabycia jego własności przez zasiedzenie w dobrej czy nawet w złej wierze.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
