Zła wiara w kontekście zasiedzenia polega na tym, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest formalny właścicielem posiadanej rzeczy.
Przykładem sytuacji, w której posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jest zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości, co przesądza że posiada ją w złej wierze (bo powszechnie wiadomo, że nieruchomość kupuje się tylko u notariusza).
Z kolei przez określenie, że posiadacz „powinien wiedzieć” rozumie się sytuację, w której zaniedbał sprawdzenia rzeczywistego stanu prawnego kupowanej. W złej wierze będzie więc, przykładowo, posiadacz, który nie wyjaśnił, z jakich przyczyn i przez kogo przejmowana w posiadanie działka została ogrodzona bądź zagospodarowana.
Więcej o różnicy pomiędzy dobrą a złą wiarą w kontekście zasiedzenia piszemy w artykule Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze.
Kto może zasiedzieć w złej wierze?
Nabywcą rzeczy w złej wierze przez zasiedzenie może być wyłącznie jej posiadacz samoistny, a więc ten, kto włada nią jak właściciel. W przypadku posiadacza samoistnego nieruchomości jest to, przykładowo: decydowanie o jej przeznaczeniu, decydowanie o uprawach, ogrodzenie, wznoszenie budynków, wykonywanie generalnych remontów, wreszcie płacenie podatków. Więcej o tym, kim jest posiadacz samoistny można przeczytać tutaj: Posiadacz samoistny .
Posiadanie samoistne w złej wierze prowadzące do zasiedzenia może być wykonywane przez nie tylko przez osobę fizyczną, ale też osobę prawną (np. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością), Skarb Państwa oraz jednostkę samorządu terytorialnego (np. gminę). Nabywcą przez zasiedzenie w złej wierze może być także jednostka organizacyjna kościoła uznawanego na terenie Rzeczypospolitej.
Ile lat trzeba być posiadaczem, żeby zasiedzieć w złej wierze?
Okres posiadania prowadzący do nabycia własności przez posiadacza samoistnego w złej wierze wynosi w chwili obecnej 30 lat. W okresie PRL było to 20 lat. Więcej o okresie zasiedzenia piszemy w artykule: Okres zasiedzenia
Warto przypomnieć, że nabycie przez zasiedzenie w dobrej lub złej wierze następuje nieodpłatnie.
Co można zasiedzieć w złej wierze?
W naszym prawie posiadacz może nabyć przez zasiedzenie w złej wierze następujące prawa do rzeczy:
– prawo własności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu
Najczęściej chodzi o grunt, czyli określony fragment powierzchni ziemi. Jak wspomniano, wejście w jego posiadanie samoistne, które prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie w złej wierze może nastąpić np. na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży lub nieformalnej darowizny. W posiadanie samoistne można jednak wejść także w sposób samowolny, zawłaszczając część cudzej nieruchomości i traktując ją jak swoją, np. przygradzając część sąsiadującej nieruchomości. Takie samowolne zawładnięcie stanowi posiadanie samoistne i prowadzi także do nabycia własności przez zasiedzenie w złej wierze.
Więcej o zasiedzenie nieruchomości piszemy w artykule „Zasiedzenie nieruchomości”
– służebność przesyłu
Zgodnie z art. 49 § 1 k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Jeżeli przedsiębiorstwo zainstalowało któreś z tych urządzeń na nieruchomości bez umowy z jej właścicielem, może po 30 latach nabyć przez zasiedzenie w złej wierze odpowiednią do rodzaju instalacji służebność przesyłu, która obciąży tę nieruchomość.
– służebność gruntową
Służebność gruntowa przez zasiedzenie w złej wierze może zostać nabyta tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Najczęściej dotyczy to posiadania w złej wierze drogi dojazdowej. Wymóg „korzystania z trwałego i widocznego urządzenia” odnosi się tu do utwardzenia jej nawierzchni przez posiadacza lub wykonania widocznych urządzeń, np. mostków, przepustów drogowych itp. Wykonujący te urządzenia posiadacz i korzystający z drogi może nabyć służebność drogową w złej wierze.
– prawo do odrębnej własności lokalu
Trzeba podkreślić, że dopuszczalne nabycie własności lokalu w złej wierze może dotyczyć tylko takiego lokalu, który wcześniej już został prawnie wyodrębniony , a jego własność została wpisana do księgi wieczystej. Samoistne posiadanie lokalu prawnie niewyodrębnionego nie może prowadzić do nabycia jego własności przez zasiedzenie w złej wierze, nawet gdyby trwało przez 30 lat.
Należy dodać, że orzecznictwo Sądu Najwyższego przesądziło, iż dodatkowo dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie złej wierze prawa wieczystego użytkowania.
Zasiedzenie drogi w złej wierze
Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, nieruchomość przeznaczona pod taką drogę może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Dlatego też w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że zasiedzenie drogi publicznej w złej wierze jest niedopuszczalne. Oznacza to jednak, że możliwe jest zasiedzenie w złej wierze drogi wewnętrznej, prywatnej, jeśli została ona zaanektowana przez posiadacza. Możliwe jest też, o czym była wyżej mowa, nabycie w stosunku do takiej drogi służebności drogowej przez zasiedzenie na rzecz posiadacza tej służebności w złej wierze. Wyjątkiem może być sytuacja, gdy droga nigdy faktycznie nie powstała, o czym piszemy w artykule: Czy jest możliwe zasiedzenie fragmentu drogi publicznej lub pasa drogowego?
Zasiedzenie rzeczy ruchomej w złej wierze
W przeciwieństwie do nieruchomości, posiadanie rzeczy ruchomej w złej wierze nie prowadzi do nabycia jej własności przez zasiedzenie. Należy przy tym podkreślić, że w orzecznictwie sądowym, zwłaszcza na tle przypadków kupna używanych samochodów, które, jak się potem okazywało, pochodziły z kradzieży, ukształtowała się wykładnia traktująca bardzo wymagająco możliwość przypisania nabywcy takiego samochodu działania w dobrej wierze. Sąd Najwyższy wskazywał, że nabywca taki powinien wykazać się szczególnie dużą starannością przy badaniu takiego samochodu, a więc m. in. sprawdzać czy nie doszło do zmiany (tzw. przebicia) numerów silnika i innych fabrycznie oznakowanych części. W razie stwierdzenia zaniedbania takiej kontroli, nabywca był traktowany jako posiadacz w złej wierze, nie mógł więc nabyć własności pojazdu przez zasiedzenie i zmuszony był do jego zwrotu prawowitemu właścicielowi.
Zasiedzenie w złej wierze a spadkobiercy
W naszym prawie obowiązuje zasada, że o przypisaniu posiadaczowi dobrej czy złej wiary decyduje moment przejęcia przez niego posiadania: późniejsze zdarzenia nie mają wpływu na liczenie okresu zasiedzenia. Jeżeli zatem posiadacz samoistny w złej wierze zmarł, to jego następcy prawni (spadkobiercy) dziedziczą tę sytuację prawną, a zatem wchodzą w posiadanie nieruchomości w złej wierze. Należy podkreślić, że w orzecznictwie przeważa zdecydowanie stanowisko, że spadkobierca, który kontynuuje posiadanie w złej wierze spadkodawcy nie może doliczyć do swojego okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia całego okresu posiadania spadkodawcy, tylko tę część, w jakiej dziedziczy spadek. Jeżeli zatem , przykładowo, spadkodawca był posiadaczem w złej wierze przez 20 lat, a pozostawił dwóch spadkobierców, to ten z nich, który kontynuuje posiadanie może doliczyć do swojego okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia połowę okresu spadkodawcy, czyli 10 lat. Oznacza to, że może nabyć przez zasiedzenie własność nieruchomości w złej wierze po 20 latach od śmierci spadkodawcy. Wyjątkiem może być nieformalny dział spadku.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
