Menu Zamknij

Zasiedzenie w złej wierze – czym jest?

Zasiedzenie w złej wierze

Zła wiara w kontekście zasiedzenia polega na tym, że posiadacz wie lub na podstawie okoliczności powinien wiedzieć, że nie jest formalnym właścicielem posiadanej rzeczy.

Przykładem sytuacji, w której posiadacz wie, że nie jest właścicielem, jest zawarcie nieformalnej umowy kupna nieruchomości, co  przesądza że posiada ją w złej wierze (bo powszechnie wiadomo, że nieruchomość kupuje się tylko u notariusza).

Z kolei przez określenie, że posiadacz „powinien wiedzieć” rozumie się sytuację, w której zaniedbał sprawdzenia rzeczywistego stanu prawnego kupowanej. W złej wierze będzie więc, przykładowo, posiadacz, który nie wyjaśnił, z jakich przyczyn i przez kogo przejmowana w posiadanie działka została ogrodzona bądź zagospodarowana.

 Więcej o różnicy pomiędzy dobrą a złą wiarą w kontekście zasiedzenia piszemy w artykule Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze.

Kto może zasiedzieć w złej wierze?

Nabywcą rzeczy w złej wierze przez zasiedzenie może być wyłącznie jej posiadacz samoistny, a więc ten, kto włada nią jak właściciel. W przypadku posiadacza samoistnego nieruchomości jest to, przykładowo: decydowanie o jej przeznaczeniu, decydowanie o uprawach, ogrodzenie, wznoszenie budynków, wykonywanie generalnych remontów, wreszcie płacenie podatków. Więcej o tym, kim jest posiadacz samoistny można przeczytać tutaj: Posiadacz samoistny .

Posiadanie samoistne w  złej wierze prowadzące do zasiedzenia może być wykonywane przez nie tylko przez osobę fizyczną, ale też osobę prawną (np. spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością),  Skarb Państwa oraz jednostkę samorządu terytorialnego (np. gminę). Nabywcą przez zasiedzenie w złej wierze może być także jednostka organizacyjna kościoła uznawanego na terenie Rzeczypospolitej.

Ile lat trzeba być posiadaczem, żeby zasiedzieć w złej wierze?

Okres posiadania  prowadzący do nabycia własności przez posiadacza samoistnego w złej wierze wynosi w chwili obecnej 30 lat.  W okresie PRL było to 20 lat. Więcej o okresie zasiedzenia piszemy w artykule: Okres zasiedzenia

Warto przypomnieć, że nabycie przez zasiedzenie w dobrej lub złej wierze następuje nieodpłatnie.

Co można zasiedzieć w złej wierze?

W naszym prawie posiadacz może nabyć przez zasiedzenie w złej wierze następujące prawa do rzeczy:

– prawo własności nieruchomości oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu

Najczęściej chodzi o grunt, czyli określony fragment powierzchni ziemi. Jak wspomniano, wejście w jego posiadanie samoistne, które prowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie w złej wierze może nastąpić np. na podstawie nieformalnej umowy sprzedaży lub nieformalnej darowizny.  W posiadanie samoistne  można jednak wejść  także w sposób samowolny, zawłaszczając część cudzej nieruchomości i traktując ją jak swoją, np. przygradzając część sąsiadującej nieruchomości. Takie samowolne zawładnięcie stanowi posiadanie samoistne i prowadzi także do nabycia własności przez zasiedzenie w złej wierze.

Więcej o zasiedzenie nieruchomości piszemy w artykule „Zasiedzenie nieruchomości

– służebność przesyłu

Zgodnie z art. 49 § 1 k.c., urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej oraz inne podobne urządzenia nie należą do części składowych nieruchomości, jeżeli wchodzą w skład przedsiębiorstwa. Jeżeli przedsiębiorstwo zainstalowało któreś z tych urządzeń na nieruchomości bez umowy z jej właścicielem, może po 30 latach nabyć przez zasiedzenie w złej wierze odpowiednią do rodzaju instalacji służebność przesyłu, która obciąży tę nieruchomość.

– służebność gruntową

Służebność gruntowa przez zasiedzenie w złej wierze  może zostać nabyta tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Najczęściej dotyczy to posiadania w złej wierze drogi dojazdowej.  Wymóg „korzystania z trwałego i widocznego urządzenia” odnosi się tu do utwardzenia jej nawierzchni przez posiadacza lub wykonania widocznych urządzeń, np. mostków, przepustów drogowych itp. Wykonujący te urządzenia posiadacz i korzystający z  drogi może nabyć służebność drogową w złej wierze.

– prawo do odrębnej własności lokalu

Trzeba podkreślić, że dopuszczalne nabycie własności lokalu w złej wierze może dotyczyć tylko takiego  lokalu, który wcześniej już został prawnie wyodrębniony , a jego własność została wpisana do księgi wieczystej. Samoistne posiadanie lokalu prawnie niewyodrębnionego nie może prowadzić do nabycia jego własności przez zasiedzenie w złej wierze, nawet gdyby trwało przez 30 lat.

Należy dodać, że orzecznictwo Sądu Najwyższego przesądziło, iż dodatkowo dopuszczalne jest nabycie przez zasiedzenie  złej wierze prawa wieczystego użytkowania.

Zasiedzenie drogi w złej wierze

Zgodnie z ustawą o drogach publicznych, nieruchomość przeznaczona pod taką drogę może stanowić tylko własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Dlatego też w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że zasiedzenie drogi publicznej w złej wierze jest niedopuszczalne. Oznacza to jednak, że możliwe jest zasiedzenie w złej wierze drogi wewnętrznej, prywatnej, jeśli została ona zaanektowana przez posiadacza. Możliwe jest też, o czym była wyżej mowa,  nabycie w stosunku do takiej drogi służebności drogowej przez zasiedzenie na rzecz  posiadacza tej służebności w złej wierze. Wyjątkiem może być sytuacja, gdy droga nigdy faktycznie nie powstała, o czym piszemy w artykule: Czy jest możliwe zasiedzenie fragmentu drogi publicznej lub pasa drogowego?

Zasiedzenie rzeczy ruchomej w złej wierze

W przeciwieństwie do nieruchomości, posiadanie rzeczy ruchomej w złej wierze nie prowadzi do nabycia jej własności przez zasiedzenie. Należy przy tym podkreślić, że w orzecznictwie sądowym, zwłaszcza na tle przypadków kupna używanych samochodów, które, jak się potem okazywało, pochodziły z kradzieży, ukształtowała się wykładnia traktująca bardzo wymagająco możliwość przypisania nabywcy takiego samochodu działania w dobrej wierze. Sąd Najwyższy wskazywał, że nabywca taki powinien wykazać się szczególnie dużą starannością przy badaniu takiego samochodu, a więc m. in. sprawdzać czy nie doszło do zmiany (tzw. przebicia) numerów silnika i innych fabrycznie oznakowanych części. W razie stwierdzenia zaniedbania takiej kontroli, nabywca był traktowany jako posiadacz w złej wierze, nie mógł więc nabyć własności pojazdu przez zasiedzenie i zmuszony był do jego zwrotu prawowitemu właścicielowi.

Zasiedzenie w złej wierze a spadkobiercy

W naszym prawie obowiązuje zasada, że o  przypisaniu posiadaczowi dobrej czy złej wiary decyduje moment przejęcia przez niego posiadania: późniejsze zdarzenia nie mają wpływu na liczenie okresu zasiedzenia. Jeżeli zatem posiadacz samoistny w złej wierze zmarł, to jego następcy prawni (spadkobiercy) dziedziczą tę sytuację prawną, a zatem wchodzą w posiadanie nieruchomości w złej wierze.  Należy podkreślić, że w orzecznictwie przeważa zdecydowanie stanowisko, że spadkobierca, który kontynuuje posiadanie w złej wierze spadkodawcy nie może doliczyć do swojego okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia całego okresu posiadania spadkodawcy, tylko tę część, w jakiej dziedziczy spadek. Jeżeli zatem , przykładowo, spadkodawca był posiadaczem w złej wierze przez 20 lat, a pozostawił dwóch spadkobierców, to ten z nich, który kontynuuje posiadanie może doliczyć do swojego okresu posiadania prowadzącego do zasiedzenia połowę okresu spadkodawcy, czyli 10 lat. Oznacza to, że może nabyć przez zasiedzenie własność nieruchomości w złej wierze po 20 latach od śmierci spadkodawcy.  Wyjątkiem może być nieformalny dział spadku.

Podziel się:

O autorze

Witaj,

nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.

Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".

Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .

adwokat jan gorski zasiedzenie

Wasze Opinie:

Kancelaria Adwokacka Jan Górski
5.0
Na podstawie 58 opinii
powered by Google
Iza SIza S
11:16 08 Jan 23
W imieniu mojego taty polecam współpracę z mecenasem dr Michałem Górskim. Obsługa prawna bardzo profesjonalna. Jasne przedstawienie różnych wariantów rozwiązania sprawy. Bardzo dobre przygotowanie do rozmowy. Rzetelne podchodzenie do sprawy. Kultura osobista na wysokim poziomie. Bardzo polecam!
Agnieszka TomczykAgnieszka Tomczyk
21:15 24 Oct 22
Bardzo rzeczowy i dobrze przygotowany do spotkania prawnik. Realnie ocenia szanse wygrania sprawy. Rzetelny i cierpliwy. Polecam serdecznie szczególnie w sprawach zasiedzenia, ponieważ ma ogromna wiedzę i doświadczenie, statystyki mówią same za siebie.
Sylwia Maluszycka-CeliSylwia Maluszycka-Celi
14:36 21 Oct 22
Bardzo polecam współpracę z mecenasem Michałem Górskim. Profesjonalnie poprowadzona sprawa o zasiedzenie nieruchomości, wszystko sprawnie i terminowo. Bardzo dobry kontakt na każdym etapie sprawy, jasne i konkretne wytyczne w sprawie kierunku działania oraz niezbędnych dokumentów. Dodatkowo pan Michał jest bardzo sympatycznym człowiekiem. Polecam serdecznie!
Dagmara DziarnowskaDagmara Dziarnowska
09:04 11 Apr 22
Bardzo polecam korzystanie z usług tej kancelarii. Mecenas Michał Górski est wyjątkowo kompetentny, widać że bardzo sprawny w ocenie sprawy, ktora w moim przypadku jest bardzo skomplikowana. Fachowa porada na poziomie, przy tym miły i serdeczny kontakt i bardzo ludzkie traktowanie. Korzystajcie.
MarlenaMarlena
22:56 22 Mar 22
Bardzo serdecznie polecam Kancelarie Mecenasa Jana Górskiego. Nasza sprawa była bardzo trudna. W trakcie tych kilku lat trwania procesu zawsze dyspozycyjny , przygotowany do każdego spotkania i do każdej rozprawy . W chwilach krytycznych kiedy sprawa się mniej lub bardziej komplikowała Pan Mecenas zawsze emanował opanowaniem i wiarą w sukces. Pełen profesjonalizm. Brawo.Jeszcze raz DZIĘKUJEMY.
Paulina ManiosPaulina Manios
09:40 01 Feb 22
W marcu 2021 r. nawiązaliśmy z Kancelarią współpracę w sprawie dotyczącej zasiedzenia udziałów w nieruchomości. Od samego początku zarówno mec. Michał Górski, jak i mec. Jan Górski wykazali się dużym zaangażowaniem w szczegółowe ustalenie stanu faktycznego sprawy, rozważenie potencjalnych czynników niepowodzenia postępowania sądowego oraz skrupulatne przygotowanie wniosku o zasiedzenie.Dzięki rozległej wiedzy merytorycznej i przede wszystkim doświadczeniu mec. Michała oraz Jana Górskich sąd wydał postanowienie stwierdzające zasiedzenie udziałów już na pierwszej rozprawie. Jesteśmy ogromnie wdzięczni za rzetelność, profesjonalizm, wsparcie i życzliwe, ludzkie podejście do naszej sprawy. Życzymy dalszych sukcesów naukowych oraz zawodowych i z pewnością będziemy polecać!
js_loader
Zobacz wszystkie opinie w Google
Subscribe
Powiadom o
guest
4 komentarzy
Inline Feedbacks
View all comments
Marta
Marta
13 maja 2024 20:45

Dzień dobry,
Czy zasiedzenie służebności gruntowej dotyczy tylko drogi koniecznej, czy także innej, dodatkowej drogi prowadzącej na działkę? Czy okres zasiedzenia zaczyna się liczyć od wykonania „urządzenia” (tzn. utwardzenia)? Załóżmy, że mamy dowód na to, że korzystamy z drogi przez 25 lat, po tym okresie robimy utwardzenie, czy po kolejnych 5 latach można starać się o „zasiedzenie w złej wierze”? Pozdrawiam

Jan Górski
Admin
Reply to  Marta
24 maja 2024 09:21

Szanowna Pani,
Zgodnie z art. 292 k.c., służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Ten warunek jest spełniony wówczas, kiedy korzystanie z trwałego urządzenia odbywało się przez okres czasu potrzebny do zasiedzenia, a więc z reguły przez 30 lat.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski

Radosław
Radosław
1 lutego 2024 20:33

Dzień dobry,

zastanawia mnie ostatni akapit artykułu w związku poniekąd z moją sytuacją. W 2022 otrzymałem w formie darowizny od ojca mieszkanie, a tym samym połowę budynku oraz połowę działki gruntowej, na której stoi ów budynek. Do mojej działki przylega działka, która jest własnością Skarbu Państwa, a której część samoistnie użytkuję (uprawa ogródka). Przede mną użytkował ją mój ojciec oraz jego rodzice, czyli moi dziadkowie. Trudno określić kiedy powstało rozpoczęcie użytkowania, natomiast na pewno było to kilka dekad temu, około 1980-90 roku. Zastanawiam się, w jaki sposób liczyć zatem okres tego użytkowania, skoro dziadkowie wraz z moim ojcem użytkowali grunt od np. 1990, przy czym ojciec użytkował go nadal po śmierci babci w 2017 roku, a ja zacząłem w roku 2022. Nie wiem, czy ma tutaj znaczenie, że darowaną mi nieruchomość, która graniczy z działką, nad której zasiedzeniem się zastanawiam, ojciec odkupił od gminy w 2019 roku i podarował ją wyłącznie mi (mam jeszcze siostrę).

Pozdrawiam serdecznie.

Jan Górski
Admin
Reply to  Radosław
1 marca 2024 09:19

Szanowny Panie,
Wbrew pozorom, Pańska sprawa przedstawia się niejednoznacznie zarówno pod względem faktycznym jak i prawnym. Kwalifikuję się zatem do odbycia regularnej porady prawnej, podczas której będzie możliwość zapoznania się z dokumentacją i odebrania od Pana dodatkowych wyjaśnień.
Pozdrawiam
adw. Jan Górski

?>