W kontekście prawa cywilnego, zasiedzenie stanowi jedną z najbardziej kontrowersyjnych kwestii, dotyczącą nabywania własności nieruchomości przez długotrwałe i nieprzerwane posiadanie. Zasiedzenie jest często postrzegane jako mechanizm stabilizujący stosunki prawne, lecz może prowadzić do skomplikowanych sporów prawnych. W ostatnim czasie, Sąd Najwyższy zmierzył się z zagadnieniem, czy posiadacz nieruchomości, który nabył własność przez zasiedzenie, zobowiązany jest wynagradzać poprzedniego właściciela za okres, kiedy korzystał z nieruchomości bez umowy. Omawiana kwestia, choć wydaje się szczegółowa, ma fundamentalne znaczenie dla zrozumienia granic i zobowiązań wynikających z zasiedzenia. Czy posiadacz samoistny, który uzyskał tytuł własności przez zasiedzenie, powinien płacić wynagrodzenie byłemu właścicielowi za bezumowne korzystanie z nieruchomości w trakcie biegu zasiedzenia?
W tym artykule:
Odszkodowanie za bezumowne korzystanie z gruntu (roszczenia uzupełniające)
Zgodnie z art. 224 kodeksu cywilnego posiadacz cudzej rzeczy (w tym nieruchomości), który korzysta z niej bez tytułu prawnego, obowiązany jest do zapłaty jej właścicielowi stosownego wynagrodzenia.
Dodatkowo, jest odpowiedzialny za jej zużycie, pogorszenie lub utratę, chyba że pogorszenie lub utrata nastąpiła bez jego winy. Obowiązany jest też zwrócić pobrane od powyższej chwili pożytki, których nie zużył, jak również uiścić wartość tych, które zużył (np. za wyrąb drzewa).
Co więcej, jeśli posiadaczem samoistnym jest osoba będąca w złej wierze, wówczas obowiązana jest ona także zwrócić wartość pożytków, których z powodu złej gospodarki nie uzyskała, oraz jest odpowiedzialna za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu uprawnionego (tj. właściciela). Są to tak zwane roszczenia uzupełniające (uzupełniają podstawowe prawo właściciela – prawo żądania zwrotu nieruchomości/rzeczy).
Odszkodowanie na rzecz byłego właściciela a zasiedzenie – dotychczasowe orzecznictwo
W dotychczasowym orzecznictwie przyjmowano, że zasada ta nie ma zastosowania w razie nabycie własności rzeczy w drodze zasiedzenia. Stanowisko to uzasadniano przede wszystkim tym, że zasiedzenie jest pierwotnym sposobem nabycia własności rzeczy i następuje z mocy prawa. Celem zasiedzenia jest ustabilizowanie stosunków prawnych między poprzednim właścicielem a nabywcą własności. To zaś sprzeciwia się przyznaniu dotychczasowemu właścicielowi uprawnienia do dochodzenia roszczenia o wynagrodzenie za okres poprzedzający zasiedzenie.
Najnowsza uchwałą Sądu Najwyższego dotycząca odszkodowania za bezumowne korzystanie z gruntu
W jednej ze spraw, w której powód dochodził zasądzenia takiego wynagrodzenia, sądy obu instancji oddaliły jego roszczenie, powołując się na dotychczasowe stanowisko orzecznictwa w tej kwestii.
Rozpoznający skargę kasacyjną w tej sprawie, Sąd Najwyższy powziął wątpliwość co do słuszności dotychczasowego stanowiska prawnego i przedstawił powiększonemu składowi tego Sądu do rozstrzygnięcia następujące zagadnienie prawne:
Czy byłemu właścicielowi może przysługiwać przeciwko posiadaczowi samoistnemu rzeczy roszczenie o wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z niej (art. 224, 225 k.c.) za okres poprzedzający nabycie przez tego posiadacza własności rzeczy w drodze zasiedzenia?
W uchwale składu 7 sędziów z dnia 3 kwietnia 2024 r., III CZP 103/22 Sąd Najwyższy udzielił na to pytanie odpowiedzi twierdzącej, podejmując uchwałę następującej treści:
Utrata własności rzeczy na skutek zasiedzenia nie powoduje wygaśnięcia roszczenia byłego właściciela o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy w okresie poprzedzającym upływ terminu zasiedzenia.
Na pełne pisemne uzasadnienie uchwały trzeba poczekać. W uzasadnieniu ustnym sędzia sprawozdawca wskazał, że przewidziane w art. 224 – 225 k. c. roszczenia, zwane roszeniami uzupełniającymi, są niezależne od tego czy właściciel dochodził żądania wydania nieruchomości ani od tego, czy pozostaje nadal jej właścicielem. Utrata własności sama w sobie nie pozbawia bowiem możliwości ich dochodzenia. Nie ma więc podstaw prawnych do przyjęcia poglądu, że upływ terminu zasiedzenia powoduje wygaszenie tych roszczeń. Pogląd o utracie tych roszczeń na skutek zasiedzenia nie da się zresztą pogodzić z przewidzianą w art. 64 ust. 3 Konstytucji zasadą ochrony własności.
Wprawdzie Sąd Najwyższy nie nadał tej uchwale rangi zasady prawnej, ale nie ulega wątpliwości, że zmieni ona w zasadniczy sposób dotychczasową praktykę orzecznicza w tej kategorii spraw. Oczywiście, należy pamiętać, że roszczenia te, jak wszystkie roszczenia majątkowe, ulegają przedawnieniu po upływie czasu przewidzianym w kodeksie cywilnym.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych. Szerzej przedstawiamy się Czytelnikom w sekcji "o nas".
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
