Kto może zasiedzieć grunt? Jakie grunty podlegają zasiedzeniu? Ile lat musi upłynąć do zasiedzenia gruntów? Zachęcamy do lektury
Zasiedzenie gruntu – co to takiego?
Zasiedzenie gruntu polega na nabyciu jego własności na skutek długotrwałego samoistnego posiadania gruntu przez okres wskazany w ustawie przez osobę, która właścicielem nie jest, ale zachowuje się jak właściciel.
Określenie „grunt” jest odpowiednikiem określenia nieruchomości. Definicję gruntu podaje art. 46 kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym przepisem gruntami (nieruchomościami), są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności.
Z podanej na wstępie definicji wynika, że kluczowym pojęciem dla zasiedzenia gruntu jest tzw. posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 kodeksu cywilnego posiadaczem samoistnym gruntu jest osoba, która nim włada jak właściciel. Jest to tzw. posiadanie właścicielskie, a więc takie, które odpowiada władaniu gruntem przez właściciela.
Posiadacz samoistny gruntu
Sąd Najwyższy w swoich orzeczeniach wskazał, że do zasiedzenia gruntu prowadzi przykładowo:
- korzystanie z niego przez posiadacza z wyłączeniem innych osób oraz
- pobieranie pożytków i dochodów oraz
- przekonanie posiadacza, że jest on uprawniony do rozporządzenia gruntem.
W orzecznictwie sądowym wskazuje się też, że do nabycia gruntu przez zasiedzenie nie wystarczy wola władania przez samego posiadacza jak właściciel, lecz potrzebne jest zamanifestowanie tego właścicielskiego posiadania na zewnątrz, tak, aby było ono czytelne dla lokalnego środowiska.
Przykłady posiadania samoistnego gruntu w dobrej lub złej wierze
Przejawami takiego posiadania gruntu prowadzącego do zasiedzenia jest:
- ogrodzenie,
- decydowanie o sposobach uprawy,
- postawienie nowego budynku,
- dokonanie istotnej przebudowy stojącego budynku lub przeprowadzenie jego generalnego remontu
- płacenie należnych podatków
Czy dzierżawca gruntu może go zasiedzieć?
Tak więc samoistność posiadania gruntu prowadząca do jego zasiedzenia polega na władaniu gruntem w sposób niezależny od właściciela. Oznacza to, że władanie to musi być władaniem bezumownym. Wykonywanie posiadania gruntu na podstawie umowy dzierżawy, użyczenia czy użytkowania jest posiadaniem zależnym. Posiadacz zależny nie nabywa własności gruntu przez zasiedzenie, nawet gdyby jego posiadanie trwało najdłużej.
Jaki grunt można zasiedzieć?
Zasadą jest możliwość nabycia przez zasiedzenie każdego gruntu, w tym także należącego do Skarbu Państwa lub do jednostek samorządu terytorialnego. Obowiązujący w okresie PRL zakaz zasiadywania gruntów państwowych został zniesiony z dniem 1 października 1990 r.
Od 30 kwietnia 2019 r. wprowadzono daleko idące ograniczenia w zasiadywaniu gruntów rolnych. Ograniczenie podmiotowe polega na tym, że nabyć przez zasiedzenie grunt rolny może tylko osoba, która jest rolnikiem indywidualnym. Według tej ustawy rolnikiem jest m. in. osoba, która jest właścicielem, posiadaczem samoistnym lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia nie przekracza 300 ha, a także osoba, która ma kwalifikacje rolnicze i co najmniej przez okres pięciu lat mieszka w gminie, w której położony jest grunt rolny podlegający zasiedzeniu, prowadząc przez ten okres osobiście gospodarstwo rolne. Nie można nabyć gruntu przez zasiedzenie, jeżeli powierzchnia użytków rolnych posiadacza przekroczyłaby 300 ha.
Więcej o zasiedzeniu gruntu rolnego piszemy w artykule pt. „Jak zasiedzieć nieruchomość rolną?”
Zasiedzenie gruntu w dobrej i złej wierze – po ilu latach?
Nabycie gruntu przez zasiedzenie następuje:
- po 30 latach samoistnego posiadania w złej wierze, albo
- po 20 latach w przypadku dobrej wiary.
W złej wierze jest posiadacz, który wie lub powinien wiedzieć, że nie przysługuje mu prawo do posiadanego gruntu (np. nabywca z nieformalnej umowy). Posiadanie gruntu w dobrej wierze prowadzące do nabycia przez zasiedzenie ma miejsce w wyjątkowych przypadkach, kiedy posiadacz jest w sposób usprawiedliwiony przekonany, że służy mu prawo własności (np. nabycie gruntu umową notarialną, która okazała się nieważna).
Więcej o różnicy pomiędzy dobrą a złą wiarą piszemy w artykule pt. „Posiadacz samoistny w dobrej wierze a posiadacz samoistny w złej wierze”
Ile trwa sprawa o zasiedzenie gruntu?
Długość trwania sprawy o zasiedzenie gruntu zależy od stanu faktycznego sprawy, a więc od stanu dowodów, które mają zostać przeprowadzone, ilości uczestników (a także możliwości ustalenia ich adresów) oraz od obciążenia ilością spraw w danym sądzie. Z tych względów można prognozować jedynie czas trwania konkretnej sprawy o zasiedzenie gruntu, ale najczęściej trzeba się nastawić na minimum rok sprawy sądowej.
Ile kosztuje zasiedzenie gruntu?
Opłata od wniosku o zasiedzenie gruntu wynosi 2.000 zł., niezależnie od powierzchni zasiadywanego gruntu. Nabywcę własności gruntu w drodze zasiedzenia obciąża co do zasady podatek, wynoszący 7 % podstawy opodatkowania.
Szczegółowo o kosztach sprawy o zasiedzenie piszemy w artykule pt. „Ile kosztuje sprawa o zasiedzenie?”.
Podziel się:O autorze
Witaj,
nazywam się Jan Górski.
Jestem adwokatem specjalizującym się w prawie cywilnym, między innymi w sprawach o zasiedzenie.
Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych.
Zapraszamy do kontaktu, jak również na naszego drugiego bloga o odszkodowaniu od Państwa (gminy, powiatu) .
Wasze Opinie:
