Menu Zamknij

Rozgraniczenie działki a zasiedzenie – jaka różnica? 5/5 (4)

W przypadku sporów o przygraniczny pas działki, możliwą drogą jest zarówno sprawa o zasiedzenie, jak i rozgraniczenie 

Zadawnione, nieuregulowane prawnie stany posiadania pasów gruntu znajdujących się przy granicy działek są często przyczyną sporów sąsiedzkich, z których część trafia na wokandę sądową. Nie ulega wątpliwości, że możliwe jest nabycie własności przez zasiedzenie przygranicznego pasa gruntu, który pozostawał w posiadaniu samoistnym przez okres 30 lat (w złej wierze). W konsekwencji prowadzi to na ogół do korekty istniejącej granicy pomiędzy sąsiadującymi posesjami.

W praktyce powstały  wątpliwości, jaką drogę procesową wybrać w celu ustalenia przebiegu granicy zgodnie ze stanem prawnym wynikającym z zasiedzenia przygranicznego pasa gruntu: czy właściwym trybem postępowania będzie tu sprawa o rozgraniczenie, czy o zasiedzenie. Kwestia jest istotna dlatego, że w  postępowaniu o rozgraniczenie istnieją dwa etapy: pierwszym jest obowiązkowy tryb administracyjny i dopiero w razie niezaaprobowania wytyczonej w tym postępowaniu granicy przez któregoś z uczestników,  można żądać przekazania sprawy na drogę postępowania sądowego.

Uwaga! – Nie można sprawy o rozgraniczenie kierować wprost do sądu z pominięciem etapu postępowania administracyjnego. Mamy tutaj bowiem do czynienie z tzw. czasową niedopuszczalnością drogi sądowej. Oznacza ona, że złożenie takiego wniosku wprost do sądu powoduje niemożność rozpoznania zawartego w nim żądania i konieczność odrzucenia wniosku przez sąd.

O tym, jak w kwestiach dotyczących sporów sąsiedzkich wypowiedział się Sąd Najwyższy, czytaj czytaj w kolejnym wpisie: Zasiedzenie a rozgraniczenie – wybór postępowania

Podziel się na:
  • Facebook
  • Twitter
  • LinkedIn
  • Wykop

Podobał Ci się artykuł? Doceń naszą pracę i wystaw ocenę (5 gwiazdek - bardzo dobry). Dziękujemy!

7 Komentarzy

  1. Ania

    Chciałabym kupić działkę.
    1. Działka kończy się w połowie chodnika (tak wynika z księgi wieczystej oraz wyrysu i wypisu z rejestru gruntu). Dotyczy to około 1,5 m chodnika, czyli około 30 m2 działki. Wg urzędników ta część działki została zajęta pod drogę przed 1999, ale nie zostało to ujawnione w księdze wieczystej. W sierpniu geodeta zatrudniony przez urząd ma zrobić pomiary działki.
    2. Ponadto sąsiad wszedł z ogrodzeniem na działkę, również około 1,5 m. Też dotyczy to około 30 m2. Ogrodzenie stoi nieprzerwanie od minimum 1978 roku. Kiedyś w narożniku działki sąsiedniej przy granicy stał domek sąsiada. Obecnie domu na sąsiedniej działce nie ma, gdyż został kiedyś wyburzony. Sąsiada również nie ma. Być może zmarł. (- tak mówi właścicielka, która chce sprzedać działkę). W zeszłym roku ktoś interesował się tą działką, żeby kupić i wynajął prywatnego geodetę do rozgraniczenia. Na rozgraniczenie nie stawił się właściciel sąsiedniej działki. Ostatecznie właściciele (jest ich czterech: 2 siostry i 2 dzieci zmarłej siostry) działki, którą chcę kupić, nie zgodzili się sprzedać tej działki temu zainteresowanemu, gdyż uznali, że ten zainteresowany zbija cenę. Zainteresowany chciał zwrotu kosztów od właścicieli za wynajęcie geodety, a oni mu nie zwrócili. Dokumenty z rozgraniczenia może mieć ten dawny zainteresowany kupiec. Czy wystarczy ogrodzić działkę zgodnie z obecną dokumentacją, czyli księgą wieczystą oraz wypisem i wyrysem z rejestru gruntu? Jakie kroki należy podjąć?

    Jak bezpiecznie kupić tą działkę? Czy można sporządzić akt notarialny na zakup tej działki?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Rzetelna odpowiedź na Pani wątpliwości wymaga zapoznania się z dokumentacją dotyczącą tych nieruchomości i dodatkowymi wyjaśnieniami. Przekracza to ramy niniejszego bloga a jest możliwe w drodze ewentualnej porady prawnej.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  2. Piotrowski

    ma pytanie
    złożyłem dokumenty do gminy o rozgraniczenie działki (pole orne) z sąsiadem . przyszedł geodeta wyznaczony w przetargu przez gminę i ustalił przebieg granicy sąsiad oczywiście się nie zgodził i sprawa trafiła do sadu i ciągnie się już dwa lata , przez ostatni rok sąsiad z swoim adwokatem nie zgadzali się z przebiegiem granic która wyznaczył Biegły sadowy geodeta . Teraz napisali pismo ze się zgadzają z przebiegiem granic i proszą o zasiedzenie pasa -miedzy 80 cm na długości całej działki i wymyślili sobie ze postawili płot na tej miedzy 15 lat temu .
    Czy sędzia może zrobić sprawę która ja założyłem o rozgraniczenie na sprawę o zasiedzenie ???
    pozdrawiam
    Arkadiusz

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Podstawowym kryterium rozgraniczenia jest zasięg w terenie prawa własności. Ponieważ zasiedzenie jest jednym ze sposobów prawnych nabycia własności, Pański sąsiad ma formalnie prawo do zgłoszenia zarzutu zasiedzenia przygranicznego pasa gruntu w sprawie rozgraniczeniowej, a sąd ma obowiązek rozpoznać i ocenić merytoryczną zasadność tego zarzutu.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. joanna

    Dzień Dobry,
    Kupiłam działkę od Skarbu Państwa w 2006, a teraz przychodzi mi zawiadomienie, że sąsiad złożył wniosek o zasiedzenie tej działki, bo sprzedaż działki była bezprawna, ponieważ on jak zasiadywał. Czy to jest w ogóle możliwe ?! Ja użytkuję i korzystam z tej działki od 14 lat no i nabyłam ją w drodze przetargu zgodnie z prawem….
    Z góry dziękuje za odpowiedź.
    Pozdrawiam,
    Joanna

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Niestety, sam fakt nabycia nieruchomości w drodze przetargu, teoretycznie nie wyklucza jeszcze możliwości zaistnienia sytuacji, że – jak się może okazać – w chwili zawierania umowy zbywca nie był właścicielem gruntu, gdyż ktoś wcześniej nabył go w drodze zasiedzenia. O tym rozstrzygnie sąd w sprawie o zasiedzenie. Gdyby do takiej wyjątkowej sytuacji doszło, będą przysługiwać Pani roszczenia z tytułu wady prawnej kupionej nieruchomości, a więc odstąpienie od umowy, zwrot ceny i odszkodowanie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      warto jeszcze dodać, że jeśli w dacie przetargu nieruchomość miała księgę wieczystą, jest szansa, że będzie mogła Pani skorzystać z instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza ona, że jeśli Pani jako kupujący nabywała nieruchomość w dobrej wierze od osoby wpisanej do księgi wieczystej (w tym wypadku Skarbu Państwa), to nawet jeśli się później okaże, że sprzedający (czyli Skarb Państwa) nie był właścicielem działki w chwili zawarcia umowy, to i tak kupujący nabywa własność (mimo że nabył ją od osoby nieuprawnionej).
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Why ask?