Menu Zamknij

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

 

Co to jest zasiedzenie?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

***

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.

***

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.

Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.

Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.

Jakie mogą być sprawy sądowe o zasiedzenie? (Rodzaje zasiedzenia)

  • zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
  • zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
  • zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
  • zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
  • zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).

Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).

Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzeniejak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.

Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu! – tel. +48 459-302-964 lub przez formularz kontaktowy

adw. Jan Górski i adw. dr Michał Górski

 

PS Jesteśmy w trakcie pisania książki pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, która będzie wydana w prestiżowym wydawnictwie prawniczym Wolters Kluwer Polska. Dzięki temu treści obecne na tym blogu (i wiele więcej) będą także dostępne w formie książkowej: https://zasiedzenie.net/nasza-ksiazka-pt-zasiedzenie-nieruchomosci-w-praktyce/

Podziel Się:

897 Komentarzy

  1. magda96xyz

    Witam, ja z takim pytaniem pisze dosc nietypowym. Jesli zabrano w latach 70tych ziemie moich dziadkow za długi (nie mieli z czego placic podatkow za ziemie) i przypisali ja do Skarbu Panstwa a teraz moja mama ma ja w dzierzawie, bo o to sie wystarala toczy jest mozliwosc odzyskania tej ziemi bez wykupywania jej? Te 7 hektarów jest z dziada pradziada, a ze dziadkowie popadli w dlugi, bo dziadek mial raka i zachorowal, pozniej zmarl i babcia musiala utrzymac trojke dzieci to jak miala placic na ziemie..;/ I moja mama chcialaby miec ja na wlasnosc, tylko cena wykupu np jest ogromna jak na nasza zwykla rodzine z wioski pochodzaca…Prosze o jakas porade, czy uda sie jakos to ruszyc mojej mamie czy nie da rady nic zrobic, bo jest takie prawo w Polsce i sady i Agencja jej nie oddadza tego bez tej kuriozalnej kwoty?..

  2. Kamila

    WITAM, CZY MOŻLIWE JEST ZASIEDZENIE KAWAŁKA DROGI PUBLICZNEJ ? UŻYTKUJE TEN KAWAŁEK JUZ BARDZO DŁUGO. DROGA TA STANOWI DOJAZD DO DZIAŁKI, NA KTÓREJ ZNAJDUJE SIĘ STARY BUDYNEK. NOWY WŁAŚCICIEL DOMAGA SIĘ, ABYM ŚCIĄGNĄŁ OGRODZENIE. URZĄD MIASTA WYSTĄPIŁ DO MNIE O WYDANIE NIERUCHOMOSCI. CZY JEST MOŻLIWE ZASIEDZENIE TEGO KAWAŁKA?

  3. Grzegorz

    Dzień dobry Panie mecenasie. Chciałbym informacyjnie zapytać o możliwość zasiedzenia nieruchomości stanowiących własność Gminy. Wskazuję, iż Gmina nabyła własność działek na podstawie postanowienia z 1996 roku. Działki sa w posiadaniu od 1970-80 roku. A sytuacja wygląda tak. W latach siedemdziesiątych wraz z żoną otrzymaliśmy mieszkanie w domu nauczyciela wraz z działką. Wokół domu nauczycielskiego były niezagospodarowane części 4 działek z których część przylegała do Domu nauczyciela a część stanowiła teren pobliskiej szkoły przeznaczony na boisko szkolne. W 1985 roku wykupiliśmy od państwa cały budynek Domu nauczyciela. W 1990 roku teren szkoły został ogrodzony nastomiast na części działek przylegających do Domu Nauczyciela zostały przez nas zagospodarowane (posadzone drzewa owocowe i inne, uprawa warzyw tzw. ogródek warzywny, wybudowanie garaży – całość to około 30 arów). Granice działek uległy zatraciu w terenie. Posiadanie przez nas w/w części działek od 1985 roku nie był zakłócony jak równiez nikt nie zgłaszał do nas pretensji czy roszczeń o ten teren.
    Dziękuję za odpowiedź. Pozdrawiam

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Brak odpowiedniej dokumentacji nie pozwala mi na udzielenie kategorycznej odpowiedzi, ale opierając się na przedstawionej przez Pana relacji mogę stwierdzić, że są szanse na uzyskanie do uprawianej przez Państwa działki od 1985 r. tytułu przez zasiedzenie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Stanisław

    W 1986 roku rodzice przekazali mi gospodarstwo rolne w zamian za emeryturę rolniczą. W tym czasie byłem żonaty ale w akcie notarialnym zostało zapisane /cytuję/:” żadnych umów majątkowych z żoną nie zawierał i przekazane gospodarstwo stanowi jego odrębną własność”. W 1999 roku została przez sąd zniesiona wspólnota majątkowa pomiędzy mną i żoną, a w 2002 roku rozwód.Obecnie podzieliłem działkę i część chcę sprzedać. Notariusz stwierdził że ponieważ w czasie przekazania działki przez rodziców byłem żonaty to była żona jest na zasadach wspólności majątkowej współwłaścicielką całości przekazanej mi przez rodziców nieruchomości a więc musi wyrazić zgodę na sprzedaż i należy się jej połowa pieniędzy. Od przekazania działki była żona nie pokazała się ani razu na tej nieruchomości na której po jej przejęciu ja sam zamieszkałem i do dnia dzisiejszego gospodaruję. Pytanie : czy mogę skorzystać z prawa do zasiedzenia współwłasności ponieważ w tym roku będzie już 31 lat od momentu przekazania działki . Od kiedy można liczyć bieg zasiedzenia. Byłem w pełni przekonany że jest to moja wyłączna własność. O tym też świadczy zapis w akcie notarialnym i w księdze wieczystej gdzie o mojej byłej żonie nie ma żadnej wzmianki.

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Praktyka orzecznicza wykształcona na gruncie ustaw emerytalnych rolniczych przyjmuje, że jeżeli gospodarstwo zostało przekazane następcy w czasie trwania jego małżeństwa, wchodzi ono do majątku dorobkowego (wspólnego) tych małżonków.Wydaje się jednak, że kategoryczne postanowienie aktu notarialnego o przekazaniu tylko do majątku odrębnego powinno być respektowane, a tym samym, że gospodarstwa nie należałoby zaliczać do majątku wspólnego.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  5. Magdalena

    Szanowny Panie,

    Mam pytanie odnośnie możliwości zasiedzenia.
    Ponad 22 lat zmarł mój dziadek po którym mój tata odziedziczył pewną część z całości ( dokładnie 2 działek). Przepisał zaraz to na mojego brata i tak od 20 lat całość nieruchomości jest opłacane tylko przez nas. Pozostali współwaściciele nigdy się nie pojawili anie nie interesowali ziemią. Przez ten okres tylko my dbaliśmy o otrzymanie tej ziemi oraz w razie jakichkolwiek pism z urzędu np. o podłączenie gazu dawaliśmy zgodę. Kilka lal temu mój brak chciał wyodrębnić naszą część z całości abyśmy mogli się wybudować ale sąd kazał powiadomić wszystkich współwaścicieli co okazało się nie możliwe ponieważ w większości osób zmarło, wyjechało lub wogóle nie mogliśmy znaleźć. Dlatego zostawił tę sprawę i nie ruszył jej dalej. Obecnie już to trwa ponad 20 lat jak dbamy tylko My o tę nieruchomość czy jest możliwość zasiedzenia jej bez jakiejś dodatkowej procedury aby informować współwłaścicieli którzy nigdy nie interesowali się ani nie wiadomo kto gdzie jest?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Do nabycia własności przez zasiedzenie w złej wierze, a, opierając się na Pana relacji, z taką sytuacją mamy do czynienia, wymagany jest okres 30 lat samoistnego posiadania, który jeszcze nie upłynął. w ewentualnej sprawie o zasiedzenie uczestnikami muszą być wszyscy jej współwłaściciele lub ich spadkobiercy. Jeżeli miejsce ich pobytu nie jest znane, Sąd może ogłosić w prasie o toczącym się postępowaniu. Jeżeli zainteresowani nie zgłoszą się, będzie mógł prowadzić dalej sprawę.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  6. Ania

    Mój mąż wraz z rodzicami mieszka od 19 lat w domu, którego właściciele nie żyją od ponad 10 lat (nie mieli dzieci). Spadkobierców jest dużo i nie mogą tego uregulować, ponieważ nikt nie chce się zrzec bo do nieruchomości jest sporo lasu. Na szczęście las jest na osobnej działce niż dom. Dodam, że teściowa co miesiąc płaci czynsz jednej spadkobierczyni. Czy w związku z tym mąż może się starać o przejęcie samego domu przez zasiedzenie??? i czy jeżeli spadkobiercy nie mają uregulowanej sprawy spadkowej to w każdej chwili mogą nas wyrzucić z domu????

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Brak znajomości dokumentów uniemożliwia mi udzielenie kategorycznej odpowiedzi co do możliwości nabycia własności przez zasiedzenie. Z całą pewnością jednak okres 19 lat jest za krótki do stwierdzenia zasiedzenia, chyba że istnieje możliwość doliczenia do niego okresu posiadania przez byłych właścicieli nieruchomości. Spadkobiercy właścicieli nie mogą żądać eksmisji Państwa z domu przed uzyskaniem formalnego tytułu potwierdzającego ich uprawnienia do spadku.
      Pozdrawiam Panią
      adw.Jan Górski

  7. ela

    Witam mam pytanie.
    Mama od 1976 jest zameldowana w domku który należał do jej babki . Ona zmarła jakieś 20lat temu ,jej spadkobierczyni(pasierbica) do tej pory żyje (to jest mama mojej mamy) do dnia dzisiejszego nie było problemów,aż spadkobierczyni przepisala spadek na wnuka ,który teraz chce zająć większość domu . co moja mama może zrobić by do tego nie doszło ? proszę pomóżcie,bo sytuacja jest poważna …

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Z podanych przez Panią informacji wynika, że poza faktycznym zamieszkiwaniem, nie ma Pani,niestety, do spadkowego domu realnych uprawnień.Pozostaje więc Pani porozumienie się z wnukiem – spadkobiercą co do warunków dalszego korzystania z mieszkania.
      Pozdrawiam
      adw.Jan Górski

  8. Grażyna

    Zwracam się do Pana, Panie Mecenasie w następującej sprawie:
    Sprzedając działkę , dodatkowo, przeniosłam na kupującego współposiadanie części nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej z działką sprzedawaną. W wypisie z rejestru gruntów właściciel w/w działki był nieustalony, a jako współposiadającego, wpisano mojego, nieżyjącego ojca, po którym, ja w całości przejęłam spadek, oraz jeszcze dwie inne ,również nieżyjące już osoby.Fizycznie,obecnie tą działką władam ja. Mam pytanie ,czy Notariusz mógł dokonać przeniesienia przeze mnie części tej nieruchomości ,bez wydzielenia tej części przez geodetę. Dokonanie tego wpisu było dla mnie ogromnym zaskoczeniem, lecz niestety,mimo to, podpisałam akt notarialny, dokonując tego przeniesienia. Osoba,na rzecz której dokonałam przeniesienia ,pod moją nieobecność weszła w posiadanie całej tej nieruchomości. Czy mogę w obecnej sytuacji zasiedzieć tę działkę drogą sądową i czy wpis dokonany w akcie notarialnym przez notariusza posiadał moc prawną ? Bardzo proszę o odpowiedż.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Do nabycia własności przez zasiedzenie prowadzi samoistne posiadanie nieruchomości przez okres przewidziany w ustawie (z reguły 30 lat). Z Pani listu wynika, że, prawdopodobnie nie spełnia Pani tych ustawowych wymagań. W tej sytuacji treść postanowienia z aktu notarialnego traci na znaczeniu, choć umowne przeniesienie posiadania jest dopuszczalne.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  9. Kasia

    witam, jestem posiadaczką 15 arowej działki. jest to łąka, którą od ponad 20 lat użytkuje sąsiad kosząc siano.W miedzyczasie kilkakrotnie ja rowniez korzystalam z tej łąki. czasami sąsiad nawoził ją obornikiem. Swego czasu proponował mi kupno, ale nie dogadalismy sie co do ceny. Sporadycznie wraca on do tematu kupna, ale nie chce tego sprzedac ze wzgledow praktycznych. Podatki place ja za ta działkę. Nie jestem pewny czy nie włączył on tej działki do rejestru gruntów na dotacje. czy jest możliwość, że po 30 latach moze probowac przejąc ją przez zasiedzenie w złej wierze. i co ewentualnie zrobic zeby sie przed tym ustrzec. Jest caly czas swiadomy ze to jest moja działka

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Nie jest jasne w Pani opisie, na czym polegało „kilkakrotne korzystanie z łąki” przez Panią. Jeżeli Pani zbierała wtedy trawę (siano), to nastąpiło przerwanie posiadania przez sąsiada i zasiedzenie przez niego nie wchodziłoby w grę. Na przyszłość sugerowałbym jednak ustalenie na piśmie dalszych zasad korzystania z łąki przez sąsiada.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  10. Łukasz

    Witam serdecznie,
    Stałem się posiadaczem działki rolnej bez dostępu do drogi publicznej. Przez ponad 40 lat jako droga dojazdowa do tejże działki ( i wielu innych ) wykorzystywany był grunt należący do PKP. Droga była utwardzana i ogólnie przystosowywana do użytku.
    Czy mimo, że droga ta nie jest użytkowana i utrzymywana przez rolników już od około 10-15 lat mogę wystąpić o wyznaczenie drogi koniecznej na tym gruncie argumentując zasiedzenie ? Może jest jakiś inny, prostszy sposób na doprowadzenie drogi do działki ?
    Na koniec dodam, że gmina nie jest i w najbliższym czasie nie będzie zainteresowana tym terenem.

    Pozdrawiam

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Na podstawie podanych przez Pana informacji mogę stwierdzić, że zasiedzenie służebności drogi koniecznej na rzecz Pana działki raczej nie wchodzi w grę, gdyż z dojazdu korzystało więcej osób, a ponadto od dłuższego czasu posiadanie to nie jest kontynuowane. Jeżeli Pańska działka nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, pozostawałaby ewentualna możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej za odpowiednim wynagrodzeniem na rzecz właściciela gruntu zajętego pod pas tej drogi.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Na podstawie przekazanych przez Pana informacji mogę stwierdzić, że zasiedzenie służebności drogi koniecznej na rzecz Pańskiej działki raczej nie wchodzi w grę. Z drogi tej korzystało bowiem więcej osób, a ponadto od dłuższego czasu posiadanie jej nie jest kontynuowane. Jeżeli jest Pan właścicielem działki, która nie ma dostępu do drogi publicznej, istnieje możliwość wystąpienia do sądu o ustanowienie na rzecz Pańskiej nieruchomości drogi koniecznej. Za ustanowienie takiej drogi sąd zasądza odpowiednie wynagrodzenie na rzecz właściciela tego pasa gruntu.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *