Menu Zamknij

Praktyczny poradnik prawny o zasiedzeniu napisany przez adwokata

 

Co to jest zasiedzenie?

Jak zasiedzieć nieruchomość? Jaki jest okres potrzebny do zasiedzenia? Czym się różni zasiedzenie w złej wierze od zasiedzenia w dobrej wierze? Co to jest posiadanie samoistne? Jak bronić się przed zasiedzeniem? 

***

Droga Czytelniczko/Drogi Czytelniku!

Czujesz się właścicielem rzeczy (na przykład działki), ale „w papierach” figuruje ktoś inny? A może w ogóle nie wiadomo kto jest jej formalnym właścicielem, bo dokumenty po latach gdzieś poginęły?

Jeśli nurtują Ciebie powyższe pytania, dobrze trafiłeś. Witaj na naszym blogu. Nazywam się Jan Górski. Jestem adwokatem, który specjalizuje się w prawie nieruchomości (w tym kwestiach związanych zasiedzeniem), a także w sprawach dotyczących odszkodowań od Skarbu Państwa (gminy, powiatu), prawie spółek oraz prawie spadkowym. Współautorem bloga jest adwokat Michał Górski, doktor nauk prawnych (Uniwersytet Jagielloński). Więcej informacji można znaleźć na stronie o mnie.

***

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny i legalny sposób na nabycie własności rzeczy na skutek jej posiadania samoistnego przez przewidziany prawem okres czasu, zwany okresem zasiedzenia.

Może do niego dojść, gdy formalny właściciel nie interesuje się rzeczą, zaginął lub nie wiadomo już kto nim jest, a osoba która korzysta z rzeczy traktuje ją jak swoją własność.

Przeczytaj więc koniecznie artykuły o tym kto jest posiadaczem samoistnym i jak długo trwa okres zasiedzenia.

Warto również żebyś zapoznał się z różnicą pomiędzy posiadaczem samoistnym w dobrej wierze a posiadaczem samoistnym w złej wierze i wiedział jakie przepisy regulują zasiedzenie.

Jakie mogą być sprawy sądowe o zasiedzenie? (Rodzaje zasiedzenia)

  • zasiedzenie nieruchomości (np. zasiedzenie działki),
  • zasiedzenie rzeczy ruchomej (np. zasiedzenie samochodu),
  • zasiedzenie użytkowania wieczystego (poruszone w artykule Zasiedzenie domu i zasiedzenie mieszkania),
  • zasiedzenie służebności gruntowej (np. zasiedzenie służebności drogi koniecznej, czyli prawa do przejazdu i przechodzenia przez grunt sąsiada)
  • zasiedzenie służebności przesyłu (więcej dowiesz się w artykule Odszkodowanie za słupy” a zasiedzenie służebności przesyłu).

Zasiedzenie następuje z mocy prawa i jest bezpłatne (czyli do zasiedzenia dochodzi „automatycznie” po spełnieniu warunków przewidzianych przez prawo).

Jeśli jednak chcesz, by Sąd potwierdził, że doszło do zasiedzenia, musisz złożyć wniosek o zasiedzenie, a to już niestety wiąże się z kosztami i trudami drogi sądowej dlatego przeczytaj najpierw czy warto złożyć w Sądzie wniosek o zasiedzenie? Następnie sprawdź szczegóły kosztów sprawy o zasiedzeniejak długo może trwać sprawa o zasiedzenie.

Można także złożyć wniosek o zasiedzenie współwłasności, choć w praktyce sądy rygorystycznie podchodzą do kwestii zasiedzenia udziału współwłaściciela (współwłaścicieli).

Życzymy miłej lektury i zapraszamy do kontaktu! – tel. +48 459-302-964 lub przez formularz kontaktowy

adw. Jan Górski i adw. dr Michał Górski

 

PS Jesteśmy w trakcie pisania książki pt. „Zasiedzenie nieruchomości w praktyce”, która będzie wydana w prestiżowym wydawnictwie prawniczym Wolters Kluwer Polska. Dzięki temu treści obecne na tym blogu (i wiele więcej) będą także dostępne w formie książkowej: https://zasiedzenie.net/nasza-ksiazka-pt-zasiedzenie-nieruchomosci-w-praktyce/

Podziel Się:

897 Komentarzy

  1. Zasiedzenie kilku działek

    Dzień dobry

    Zwracam się do Pana w sprawie zasiedzenia gruntów rolnych. Planujemy wraz z rodzicami o przepisaniu własnych gruntów na mnie, ale mamy również w użytkowaniu grunty rolne będące własnością po 1/3 (babcię ojca, mamę ojca i siostrę mamy ojca) Płacimy podatki na te działki i nie ma żadnych zaległości, gorzej jest z potwierdzeniami bo nie było nawyku trzymać potwierdzeń, natomiast myślę że na całą wioskę każda osoba może zeznać że ojciec uprawia nieprzerwanie od ok. 40 lat wymienione grunty, Czy jest szansa na zasiedzenia takich działek a dodam że jest ich 4. Jedna działka zawiera budynek mieszkalny, czy jest szansa na zasiedzenie 3 działek tylko gruntów rolnych? Czy składa się wniosek na 3 działki razem i ponosi jedne opłaty? Czy trzeba na każdą działkę osobno składać wniosek?
    Dodatkowo ojciec zawsze powtarza że na działce której mieszkamy dostał od babci, w rejestrze gruntów występuje jako posiadacz samoistny, Czy może przepisać na mnie taką działkę jako darowizna czy w pierwszej kolejności musi on wystąpić jako zasiedzenie działki a następnie przepisać darowizną?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Z Pańskiego opisu wynika, że najłatwiejsze powinno być uzyskanie zasiedzenia na działkę zabudowaną, skoro ojciec Pana otrzymał ją w drodze nieformalnej darowizny od babci i w dodatku figuruje jako posiadacz samoistny w rejestrze gruntów. Jeśli chodzi po pozostałe trzy działki, to ojciec będzie musiał udowodnić, że przez 30 lat był ich samoistnym posiadaczem, tzn. że wykonywał w stosunku do nich wszystkie czynności tak jakby był ich właścicielem i że za takiego był uważanych przez lokalną społeczność. Jednym z dowodów na samoistność posiadania jest płacenie podatków. W braku dowodów pisemnych potwierdzających ich uiszczanie, można wnioskować na tę okoliczność zeznania świadków.
      Wniosek o zasiedzenie może obejmować kilka działek. Podlega jednej opłacie sądowej w wysokości 2000 zł.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  2. Zofia

    Mam trudne pytanie na pograniczu tematyki zasiedzenia.
    Jestem właścicielem nieruchomości i od 5lat intensywnie walczę z sąsiadką której poprzednik w 1985r. zawłaszczył pas 3mb czyli 82m2 mojej działki. Oczywiście mój dziadek (czyli poprzedni właściciel) wówczas protestował, sporządzony został protokół podpisany przez obie strony o przyjęciu do wiadomości roszczeń. W 2015 złożyłam do sądu pozew o wydanie nieruchomości ale sąd nie potrafił rozsądzić i oddalił powództwo więc czekam nadal na termin apelacji.
    Na początku zeszłego roku złożyłam do urzędu zgłoszenie budowy nowego ogrodzenia – na rysunkach zaznaczyłam że stare rozbieram, a nowe w innym miejscu stawiam. Uzyskałam zaświadczenie od urzędu o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu więc wykonałam zaplanowane prace i nawet geodeta wytyczył miejsce zgodnie z planami.
    Sąsiadka wystąpiła o przywrócenie posiadania…ale w między czasie działka została sprzedana więc nowy właściciel został też pozwany.
    Czy doszło do naruszenia bezprawnego?
    Czy sąd może nakazać przywrócenie posiadania w takiej sytuacji?
    Czy nowy właściciel skoro nie uczestniczył w budowie może być oskarżony i ukarany?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Rzeczywiście, w tej sprawie nastąpiło sporo komplikacji. W sprawie o wydanie pasa gruntu rozstrzygnie sąd odwoławczy, więc nie mam podstaw do wypowiadania się w niej. Jeżeli chodzi o naruszenie posiadania, to nowy właściciel działki, jako Pani następca prawny, też może być zobowiązany do przywrócenia posiadania. Nie znając akt sprawy nie mam podstaw do wypowiedzenia się, czy doszło do bezprawnego naruszenia posiadania. Mogę tylko zasugerować, że jeżeli budowa była prowadzona na podstawie pozwoleń administracyjnych, to w obronie przed roszczeniem warto rozważyć powołanie się na art. 5 k.c., argumentując, że zgłoszone roszczenie stanowi nadużycie prawa i jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  3. Edyta

    Witam
    Prosze o porade w sprawie zasiedzenia działki.
    Założyliśmy sprawe do sądu 3lata temu i pewnie juz by było po wszystkim no ale mamy stan epidemiologiczy i rozprawy zostały wstrzymane.
    A problem mój polega na tym ze elektrycy ciagna kable przez ta właśnie dzialke na co nie mieli odemnie zgody a przeciez jestem posiadaczem samoistnym(dokumenty na inwestycje zostały zrobione w trakcie jak toczy sie moja SPRAWA NA TEJ O TO DZIAŁCE)zrobili bez mojej zgody przewiert przez jedna czesc działki a na drugiej części zrobili przekop koparką (ciągnik który stał w tym miejscu odciągli na smyka koparką na bok na ta chwile ciagnik stoi na 4kapciach i nie odpala wiec zniszczenia sa)
    Policja nie bardzo moze sobie z nimi poradzić(twierdza ze nic nie moga bo nie jesteśmy właścicielami) odjezdza a oni dalej robią co chca.

    prosze o porade co ja mogew w obecnej sytuacji jeszcze zrobic

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Proszę rozważyć ewentualne wystąpienie przeciwko przedsiębiorstwu montującemu przewody z pozwem o naruszenie Pani posiadania i zgłoszenie w nim wniosku o zabezpieczenie powództwa przez zakaz kontynuowania tych prac. Sprawa nie jest jednak jednoznaczna i wymaga dodatkowych informacji i ewentualnego zapoznania się z dokumentacją, co jest możliwe tylko w ramach regularnej, odpłatnej już porady prawnej. Dodam jeszcze, że odpowiedzialność za uszkodzenie ciągnika jest kwestią odrębną, która może być dochodzona w innym procesie.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  4. Katarzyna Kopeć

    Dzień dobry
    W 1945 roku moi pradziadkowie przyjechali na teren Dolnego Śląska. Pradziadek razem ze swoją siostrą i rodzinami otrzymali poniemieckie siedlisko. Każda z rodzin zamieszkała w osobnym budynku mieszkalnym. Po połowie korzystali z dwóch budynków gospodarczych. W domu zamieszkałym przez moim pradziadków, później dziadków, teraz mieszkają moi rodzice. Okazało się, że połowa siedliska należy do nich, a połowa do potomków tamtej rodziny. Niestety ta połowa, to również połowa mojego rodzinnego domu, który nalezy do nas od 75 lat… Czy jest szansa, żeby moi rodzice przejęli całkowicie ten dom na zasadzie zasiedzenia?
    Nasz dom jest wyremontowany, natomiast ten drugi to ruina, bo nikt tam nie meiszka od ponad 30 lat.

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Dla udzielenia pogłębionej i rzetelnej opinii w tej sprawie niezbędną rzeczą jest zapoznanie się z dokumentacją dotyczącą tej sprawy i udzielenie dodatkowych wyjaśnień. To zaś jest możliwe w ramach regularnej porady prawnej, a nie na tym blogu.
      Pozdrawiam Panią
      adw.Jan Górski

  5. Katarzyna

    Dzień dobry
    Bardzo proszę o poradę

    Odziedziczyłam po rodzicach działkę, ale mój tato podarował 40 lat temu sąsiadowi kawalek tej działki budowlanej. Niestety w dokumentach wszystko widnieje na mnie , włącznie z tym kawałkiem ziemi. Sąsiadka nie jest skora, aby uregulować to prawnie . Co powinnam w tej sytuacji zrobić? Zaznaczam, że nie chce jej tego odbierać, tylko nie chce aby to figurowało na mnie , razem z kosztami które cały czas za ten kawałek ziemi ponoszę.
    Bardzo dziękuję za odpowiedź
    Pozdrawiam serdecznie

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Domyślam się, że chodzi o koszty związane z tym uregulowaniem prawnym. Nie ma Pani możliwości prawnych aby zaktywizować sąsiadkę w tym zakresie. Sama może Pani wystąpić do gminy o dokonanie rozgraniczenia i już przed geodetą wskazywać linię graniczną uwzględniającą dokonaną przez Pani tatę darowiznę. Jest to bowiem granica wyznaczona przez zasiedzenie tego darowanego fragmentu działki. Z uwagi na nietypowość sytuacji, być może uda się koszty rozgraniczenia podzielić miedzy Wami.
      Pozdrawiam Panią
      adw. Jan Górski

  6. Marzena

    Jestem wspolwłaścicielka działki która 2 lata temu przepisała mezow teściowa teraz okazało się że 30 lat temu teściowa sprzedała ta działkę jednak nie zostało to przeprowadzone notarialnie nie została też sporządzona żadna umowa i nikt nie pamięta ile zostało za nią zaplacone. Teściowa przez te lata płaciła za nią podatek a oni ja uzytkowali jak swoja. Przed przepisaniem poinformowała ich o tym i zastrzegla że być może będziemy chcieli z tej działki korzystac. Czy teraz Ci użytkownicy mają do niej jakieś prawa i czy mogą zadać rekompensaty pieniężnej za opiekę nad polem?

    • Jan Górski

      Szanowna Pani,
      Udzielenie rzetelnej i pogłębionej odpowiedzi na Pani wątpliwości wymaga uzyskania od Pani dodatkowych informacji, a to jest możliwe w ramach regularnej porady prawnej – byc może także drogą telefoniczną lub mejlową.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  7. Andrzej

    Dzień Dobry
    Mam pytanie dotyczące zasiedzenia, kawałka działki na której rodzina mieszka od 50 lat a 25 lat temu, kawałek taj działki został przejęty przez miasto, na rzecz niby to planowanego poszerzenia kawałka drogi na zakręcie. Droga została odnowiona przez miasto, zostały wykonane roboty nawierzchniowe i chodniki przy drodze, a wcale nie została poszerzona. Zajęty kawałek działki jest przez te 25 lat użytkowany przez moją rodziną, a decyzja była podpisana przez teściów żony i na nas przeszło użytkowanie tej działki z zajętym kawałkiem ogródka ( a nawet to odebranie ucina kawałek domu, dokładnie jego róg ). Przez ten cały czas ten kawałek działki jest ogrodzony i jest użytkowany przez nas. Jaka jest droga prawna odzyskania tego kawałka działki i czy mamy szansę na jej odzyskanie?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      sosownie do art.136 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części, jeżeli, stosownie do przepisu art. 137, nieruchomość lub jej część stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Z wnioskiem o zwrot występuje się do starosty, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, który zawiadamia o tym właściwy organ gospodarujący zasobem nieruchomości. Warunkiem zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej nieruchomości albo części wywłaszczonej nieruchomości lub udziału w tej części jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej stosownie do art. 140.
      Jednakże zgodnie z pkt 7 art. 136, uprawnienie do zwrotu, o którym mowa w ust. 3, wygasa, jeżeli od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, upłynęło 20 lat, a w tym terminie uprawniony nie złożył wniosku, o którym mowa w ust. 3.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  8. józef

    W 1998 roku nabyłem działkę rekreacyjną od osoby fizycznej – akt notarialny. Ówczesny właściciel przesunął płot, abym mógł władać nabytą nieruchomością. Wybudowałem domek letniskowy wraz ze zbiornikiem na ścieki bytowe.Niedawno okazało się, że nowy właściciel ( rodzina osoby od której nabyłem działkę ) rozpoczął budowę domu całorocznego i przy pomiarach geodeta stwierdził, że część ich działki ( tzw „klin” – ok. 25 metrów kwadratowych ) jest użytkowana przeze mnie. W tym kawałku gruntu umiejscowione jest moje szambo. Próbowałem dogadać się z nowymi właścicielami ( zaproponowałem wykup tej części działki ) ale nie chcą się zgodzić – proponują dzierżawę. Jest to dla mnie skomplikowane, bo w przyszłości mogę mieć problem ze sprzedażą mojej działki. Nadmieniam, że za ten grunt który użytkuję nie płaciłem podatku, gdyż nie miałem świadomości, że to grunt sąsiadów. Co mam zrobić ? Jak rozwiązać ten problem ? Pozdrawiam

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Być może pomocnym będzie rozwiązanie Pańskiego problemu odwołanie się do art. 231 k.c. Zgodnie z tym przepisem, samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby właściciel przeniósł na niego własność zajętej działki za odpowiednim wynagrodzeniem. Musi tylko Pan sam ocenić, czy wartość wybudowanego szamba przekracza znacznie wartość tego „klina” siedliskowego.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  9. jerzy

    W 1995 r. kupiłem od agencji skarbu państwa gospodarstwo rolne w drodze przetargu. W tym roku zgłosili się spadkobiercy byłego pracownika gospodarstwa z wnioskiem o zasiedzenie. Uzasadniają to, że rodzice uprawiali część mojej obecnej działki. Sąd pierwszej instancji wydał postanowienie o zasiedzeniu. Nie ma jeszcze uzasadnienia. Termin zasiedzenia określił na 01.10. 2005r.W księgach wieczystych właścicielami są ja i9 żona. Przez 8lat nie widziałem żadnych działań na tym terenie, był on zapuszczony, ale zgodnie z prawem 5% mych gruntów miało być nieuprawiane- ostoja zwierzyny. Czy mam szansę wygrać apelację w siądzie?

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Przykro mi, ale nie mogę udzielać tego typu odpowiedzi bez zapoznania się z aktami sprawy.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

  10. Krzysztof

    Witam,

    Mam pytanie odnośnie instytucji zasiedzenia. Od 20 lat jestem posiadaczem ziemi, płacę podatki. Odkąd jestem właścicielem ziemię tą kosi, zbiera trawę, nawozi, sąsiad mieszkający na drugim końcu wsi. Jest to znajmy poprzedniego właściciela mojej działki i jemu też kosił (po koleżeńsku). Nie ma z nim żadnej umowy. Z Pana bloga dowiedziałem się o problemach wynikających z takiego stanu. Czy mógłby Pan polecić jakąś formę rozwiązania problemu ? Wiem, że można spisać różne umowy, ale wszystkie wiążą się z różnymi podatkami.
    Z góry dziękuję,
    Krzysztof

    • Jan Górski

      Szanowny Panie,
      Najprostszą formą byłaby pisemna, „domowa” umowa użyczenia tego gruntu z prawem do jego nieodpłatnego uprawiania i zbierania siana.
      Pozdrawiam
      adw. Jan Górski

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *